Ígylakunk-interjú – A kormányváltás után a főváros lakáspolitikai mozgástere is megváltozhat: újra elérhetővé válhatnak uniós források, rendeződhet az önkormányzatok finanszírozása, és a bérlakásszektor fejlesztése is nagyobb hangsúlyt kaphat. Misetics Bálint, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója szerint azonban önmagában a források megnyílása nem hoz áttörést: a megfizethető lakhatáshoz hosszú távú intézményi, szabályozási és finanszírozási reformokra van szükség. A legsürgetőbb feladatok közé sorolja az uniós projektek gyors elindítását, az önkormányzati hitelfelvétel rendezését, valamint a köztulajdonú és szabályozott bérlakásszektor bővítését.
Ígylakunk: Hogyan változhat meg a főváros mozgástere lakáspolitikai, lakhatási területen az új kormány felállásával és az uniós pénzek felszabadításával? Melyek azok a területek, ahol valódi változás jöhet?
Misetics Bálint: Szerintem megalapozottan remélhetjük, hogy lakásügyben, illetve a főváros és a központi kormányzat viszonyában pozitív változás lesz, és legalább valamekkora előrelépés történik a lakáspolitika szakmai megfelelősége, hatékonysága vagy elosztási hatásai tekintetében is.
Érdemes onnan kezdeni, hogy egy önkormányzatnak milyen erőforrásai lehetnek a megfizethető lakhatás előmozdítására. Lehetnének olyan központi kormányzati kezdeményezések, amelyekben partner vagy kedvezményezett tud lenni, de 2010 és 2026 között ilyen programok nem voltak. Lehetne európai uniós forrásokat használni erre a célra, erre voltak és vannak is tervek, de a központi kormányzat és az Európai Bizottság közötti jogvita miatt erre eddig nem volt lehetőség. Lehetne hitelből, akár európai fejlesztési bankokkal együttműködve megfizethető bérlakásokat fejleszteni, de a stabilitási törvény, illetve annak eddigi kormányzati alkalmazása ellehetetlenítette az önkormányzati hitelfelvételt. Maradhatott volna még a saját forrású fejlesztés, de a Fővárosi Önkormányzat saját forrásait is egyre nagyobb mértékben vonta el a központi kormányzat. Végül vannak olyan szabályozási jogkörök is, amelyekkel elmozdítható a megfizethető lakhatás ügye, de Magyarországon ezeknek a jogköröknek a túlnyomó része vagy a központi kormányzatnál, vagy – Budapesten – a kerületi önkormányzatoknál van.
Vagyis a fővárosi önkormányzat lakáspolitikai értelemben eddig lényegében gúzsba kötött állapotban volt. Ha ezeket a dimenziókat végiggondoljuk – állami programok, európai uniós források, hitelfelvételi lehetőségek, saját források –, akkor ezek mindegyikében inkább pozitív várakozásaink lehetnek.
Az európai uniós források rendelkezésre állásában talán magabiztosabban, illetve gyorsabb változásban is reménykedhetünk az elmúlt hetek bejelentései tükrében. Abban egyelőre kevésbé lehet tisztán látni, hogy általában az önkormányzati szektor pénzügyi helyzete miként alakul. Az előző kormány alatt sok önkormányzat finanszírozása került veszélybe, amit részben a halasztható beruházások átmeneti mellőzésével lehetett kezelni, ami valójában az eladósodás egy formája. Az önkormányzatok és a központi kormányzat közötti egyeztetések egyik tétje az, hogy helyreálljanak a fenntartható finanszírozás feltételei.
De önmagában attól, hogy remélhetőleg rendeződik az önkormányzatok pénzügyi helyzete, lakásfronton még nem lehet áttörést várni. Az viszont elképzelhető, hogy enyhül az a nyomás, amely sok önkormányzatot eddig az ingatlanvagyon értékesítésére, vagyis arra ösztönzött, hogy a költségvetési megszorítások és elvonások miatt részben vagyonfelélésből finanszírozzák a működésüket, vagy kisebb, halaszthatatlan fejlesztéseket. Ha ez a nyomás enyhül, ezek a köztulajdonú ingatlanok megmaradhatnak későbbi lakáspolitikai lehetőségek kihasználására.
Ígylakunk: A Tisza programjában már megjelenik egy hangsúlyosabb lakáspolitikai irány. A főváros számára ebből milyen kapcsolódási lehetőségek nyílhatnak meg?
Misetics Bálint: A Tisza programjából három pozitív elemet emelnék ki. Az elmúlt időszak „lakáspolitikájával” több probléma is volt. Az egyik, hogy nagyon egyoldalúan a keresleti oldali beavatkozásokra összpontosított, ami erőteljesen hozzájárul a lakásárak emelkedéséhez. Társadalmi rétegek összehasonlításában ez még rosszabb képet mutatott, mert ezek általában szelektív programok voltak. Akik kimaradtak belőlük, azoknak a másoknak nyújtott támogatások miatt megemelkedett lakásárakkal és lakbérekkel kellett mindenféle támogatás nélkül szembesülniük.
Az, hogy a bérlakásprogram ennyire hangsúlyosan szerepel a Tisza programjában, előrelépés lenne ebben az egyoldalú keresletfókuszú lakáspolitikában. Abban is változást jelentene, hogy a korábbi rendszer szinte kizárólag a tulajdonszerzést támogatta. Ennek kevésbé szakmai, mintsem inkább ideológiai okai voltak. Egy átfogó és tartós irányváltáshoz annak a szabályozási és finanszírozási „ökoszisztémának” a kiépítésére van szükség, amely más európai országokban nem csak az eredménye, de előfeltétele is egy a korábbi magyarországi gyakorlatnál értelmesebb, hatékonyabb és igazságosabb lakáspolitikának.
A másik fontos elem a magánbérleti szektor szabályozásával kapcsolatos. A Tisza programja tartalmazza a magánbérleti szektor „kifehérítését”, tehát az informalitás visszaszorítását, a bérleti jogviszony biztonságának megerősítését, a kötelező regisztrációt. Ez önmagában is fontos, mert a magánbérleti szektornak csak az egyik problémája a megfizethetőség. Probléma a lakhatás biztonságának és a jogbiztonságnak a hiánya, valamint a diszkrimináció is. A biztonság hiánya közvetve a megfizethetőséget is befolyásolja, hiszen, ha van megfelelő és betartatott jogi szabályozás, ezeket a bérlési kockázatokat nem kell beárazni. Egyébként bármilyen nagyobb léptékű lakbértámogatási program működőképességének is előfeltétele a magánbérleti szektor értelmes szabályozása, és a szabályok betartatása.
A harmadik elem nem szűken lakáspolitikai, de nagyon is hat a lakhatás megfizethetőségére. Amikor megfizethetőségről beszélünk, nem kizárólag lakáspolitikai eszközökre kell gondolnunk. A megfizethetőség ugyanis egy viszonyt fejez ki: a lakosság vagy bizonyos társadalmi rétegek jövedelme és a lakhatási költségek közötti viszonyt. Ezért a jövedelmi oldal is nagyon fontos. A legalacsonyabb keresetűek adóterheinek csökkentése ebből a szempontból is fontos vállalása a kormánypárt programjának. Nemzetközi összehasonlításban így is szokatlanul alacsony maradna a legmagasabb keresetek, és szokatlanul alacsonya legalacsonyabb jövedelműek adóterhe, de ez mégis egy lépés volna a jó irányba.
A program tartalmaz több vállalást a jóléti ellátások – a létminimum alatti nyugdíjak és rokkantsági ellátások, a családi pótlék vagy az otthonápolási díj – jelentős emelésével kapcsolatban, ami elengedhetetlen a jövedelmi szegénység enyhítéséhez. Számos jóléti ellátás az elmúlt 16–18 évben a reálértékének nagy részét elvesztette. Ez a lakhatás megfizethetősége szempontjából is lényeges probléma. Mi akkor gondoljuk megfizethetőnek a lakhatást, ha valakinek a lakhatási költségek kifizetése mellett elegendő jövedelme marad a megélhetés egyéb szükségleteire is.
Elengedhetetlen volna az álláskeresési járadék jelenlegi legfeljebb három hónapos időtartamának a jelentős emelése is – ami segítene megelőzni, hogy egy munkahely elvesztése egyúttal lakhatási válsághelyzethez is vezessen. Ennek a következő szintje lenne – erre sajnos nem tér ki a Tisza programja –, hogy mint számos nyugat-európai országban, például az Egyesült Királyságban, legyen egy, a munkahely elvesztéséhez automatikusan kapcsolódó támogatási forma a lakbér vagy akár a lakáshitel megfizetésének a támogatására.
A bérlakásszektor nélkül nem lesz tartós megoldás a lakhatási válságra
Ígylakunk: Magyarországon hiányzik az a közhasznú vagy megfizethető bérlakásszektor, amely a magánbérleti piac és a legszegényebbeknek fenntartott szociális bérlakások között helyezkedne el. Milyen intézményrendszer tudná ezt létrehozni?
Misetics Bálint: A lakhatási válság mélyülésének egyik sajátossága, hogy erősen bővült azoknak a társadalmi rétegeknek a köre, amelyeknek problémát okoz a lakhatás megfizethetősége. Vagyis nem egy szűken célzott beavatkozási rendszerre van szükség.
Ezzel együtt fontos hozzátenni, hogy az önkormányzati bérlakásállományról él egy sztereotip elképzelés, miszerint az a legszegényebbek lakhatását biztosító állomány. Ez ebben a formában nem igaz. Nagyon eltérő az önkormányzatok gyakorlata, tehát a megyei jogú városoké, a budapesti kerületeké és a Fővárosi Önkormányzaté is abból a szempontból, hogy mennyire igyekeznek a lakásaikat szükséglet vagy rászorultság alapján hasznosítani. A törvényi szabályozás sem írja elő, hogy ezeknek „szociális” bérlakásoknak kellene lenniük. A „szociális” fogalmat a lakástörvény sem általában az önkormányzati bérlakásokra használja, hanem egy bérbeadási, illetve lakbérmegállapítási módra, megkülönböztetve azt a költségalapú és a piaci lakbértől. Semmi nem akadályoz meg egy önkormányzatot abban, hogy akár az összes lakását piaci alapon, a piaci lakbéreket közelítő lakbérekkel hasznosítsa.
A törvényben nincs értelemes keretszabályozás sem a lakbérmegállapításra, sem a lakbérszintre, sem az implicit vagy explicit lakbértámogatás mértékére, sem a célcsoport lehatárolására. Ráadásul nem kapcsolódik központi kormányzati finanszírozás az önkormányzati bérlakások fenntartásához. Így költségvetési szempontból egy önkormányzat inkább abban érdekelt, hogy fizetőképesebb rétegek számára biztosítson lakásokat, mert akkor kevesebb ráfordítással, illetve kevesebb kockázattal számolhat.
Erős nyomás van az önkormányzatokon abban az irányban is, hogy a lakásaikat ne rászorultság vagy lakhatási helyzet alapján allokálják, hanem kvázi szolgálati lakás logika szerint. Ennek oka részben az, hogy a közszolgáltatások, különösen a szociális ellátás vagy a gyermekek napközbeni ellátása alulfinanszírozottak, és ezekben az ágazatokban elfogadhatatlanul alacsonyak a bérek. Így a lakásgazdálkodás részben más, alulfinanszírozott közszolgáltatásokat keresztfinanszíroz: az ott dolgozó munkatársaknak próbál lakhatási lehetőséget biztosítani.
A társadalmi rétegek szerinti vegyes összetétel – ami lakáspolitikában városrészi vagy lakóházi szinten is fontos szempont – a jelenlegi szabályozás keretei között is megvalósítható, és sok helyi lakásrendszer így is működik. A Fővárosi Önkormányzat az elmúlt időszakban a lakásügynökségi modell alkalmazását kezdte el felépíteni. Ez az egyik olyan projekt, amely az elakadt európai uniós forrásokkal érintett. Az uniós források rendelkezésre állása lehetőséget adna arra, hogy a főváros ugyanezt nagyobb léptékben, kedvezőbb feltételekkel és a potenciális bérlők szélesebb köre számára megfizethető lakbérekkel működtesse. De saját, illetve megelőlegezett forrásból a modell alkalmazása már korábban elindult.
Ígylakunk: Hogyan működik a fővárosi lakásügynökségi modell, és hol tart most ez a program?
Misetics Bálint: A megfizethető lakhatás hosszú távú előmozdításának a legjobb eszköze az, ha olyan bérlakások épülnek, amelyek tartósan a támogatott, szabályozott, megfizethető bérlakásszektor részévé válnak. Ehhez nem feltétlenül szükséges, hogy állami vagy önkormányzati tulajdonban maradjanak, bár ennek számos előnye van – és Budapesten feltétlenül szükség van erre is. Ez a beavatkozás nagyon hosszú távú hatás kifejtésére alkalmas, ezért kiemelkedően fontos és elengedhetetlen eszköz. Cserébe viszont aránylag lassú és aránylag drága.
Ehhez képest a lakásügynökség ennek bizonyos értelemben az ellenkezője. Sokkal kevésbé alkalmas arra, hogy tartós, strukturális hatással legyen a megfizethetőségre, viszont rövid távon sokkal olcsóbban, gyorsabban és rugalmasabban bővíthető ily módon a nem-piaci lakásállomány. Itt ugyanis meglévő lakásokról van szó. A lakásügynökség magántulajdonban lévő lakások bevonásával bővíti a támogatott, szabályozott vagy megfizethető bérlakásszektort. Ha a lakástulajdonos előnyösnek találja a konstrukciót, akkor a lakás elosztása kikerül a piaci allokáció alól, a jogviszony is biztonságosabbá, kiszámíthatóbbá válik mindkét fél számára, és a magánbérleti szektorban elterjedt diszkrimináció is kiküszöbölhető ily módon.
A fővárosi modell jelenleg egy 15 plusz 15 százalékos eltérést biztosít a piaci lakbérektől. A lakásügynökség számos, a bérbeadással járó költséget, fáradalmat és kockázatot átvállal a lakástulajdonostól, ezért a piaci ár mínusz 15 százalékán veszi bérbe a lakást. A bekerülési költséghez képest pedig további 15 százalékkal alacsonyabb lakbérért adja bérbe. A bérlők kiválasztása pontrendszer alapján történik, amely a szokásos rászorultsági szempontokat igyekszik figyelembe venni: például azt, hogy valaki egyedül neveli-e a gyerekét, van-e tartós beteg családtagja, milyenek a jelenlegi lakáskörülményei.
Ez sziszifuszi munka. A lakásügynökség csak akkor működőképes, ha az ajánlat, amit a lakástulajdonosnak meg tud fogalmazni, vonzóbb, mint a piaci alternatívái: például az, hogy saját maga adja bérbe a lakást, vagy ingatlanközvetítőt vesz igénybe. A működőképességhez az is kell, hogy a lakástulajdonosok megbízzanak az önkormányzatban, illetve a lakásügynökségben.
Fontos fejleménynek tartom, hogy a fővárosi önkormányzat elkezdte ezt a tevékenységet. Ugyanakkor az eddig bevonni sikerült lakások száma elmarad a várakozásainktól. Jelenleg valamivel több mint ötven magántulajdonú lakást kezel a Fővárosi Lakásügynökség, és ezekben valamivel több mint száz ember lakik. A két adat együtt azt is mutatja, hogy eddig inkább kisebb lakásokat sikerült bevonni a rendszerbe.
Jelenleg három különböző, részben eltérő szabályokkal működő lakásügynökségi modell van az országban: Szombathelyen, Józsefvárosban és a fővárosban. A Fővárosi Lakásügynökség növekedési üteme eddig ugyan elmaradt a várakozásaimtól, de ha azt nézzük, hogy egy tipikus évben a Fővárosi Önkormányzatnak hány lakás bérbeadására van lehetősége, akkor ez is jelentős növekedést jelentett.
Ígylakunk: Milyen lakásügyi uniós projektek folytatódhatnak vagy indulhatnak el Budapesten, ha valóban hozzáférhetővé válnak a források?
Misetics Bálint: A 2021–2027 közötti európai uniós költségvetési ciklusra tervezett projektek egyike a lakásügynökség: itt a modell fejlesztését, bővítését, illetve a bevont lakások megfizethetőbb áron történő kiadását tennék lehetővé az uniós források. Ez egy európai szociális alapból finanszírozott beavatkozás lenne.
Van ugyanakkor egy másik, kifejezetten a köztulajdonú lakásállomány bővítésére és fejlesztésére irányuló program is. Ez a forrásvesztéseket megelőzően egy 8,4 milliárd forintos keretösszegű program volt. Elsősorban arra szolgálna, hogy köztulajdonú, kihasználatlan, üres, nem lakáscélú ingatlanokat alakítson át a Fővárosi Önkormányzat korszerű lakóházakká, és azokban új önkormányzati bérlakásokat hozzon létre.
Egy közvetlen uniós forrásból az első ilyen lakóház kialakítása már folyamatban van, és az év végére el kell készülnie. Ez egy újpesti iskolaépület átalakítása, ahol 26 új önkormányzati bérlakás jön létre. Budapest méretéhez és a lakhatási problémák kiterjedéséhez képest ez csepp a tengerben. De ha arra gondolunk, hogy a rendszerváltás óta most először bővül ilyen módon a fővárosi önkormányzati lakásállomány, akkor mégis fontos előrelépés.
Üres iskolaépületből több is van a Fővárosi Önkormányzat tulajdonában. Ha több pénz és több idő áll rendelkezésre, akkor jóval több új megfizethető bérlakást lehet majd létrehozni nem lakáscélú ingatlanok átalakításával. Erre a fővárosnak megvannak a tervei, megvannak ezek az ingatlanok, sorrendbe állítva, egy részüket az önkormányzat már fel is mérte, más ingatlanok műszaki tervezése most zajlik.
Az európai szociális alapból finanszírozott programok más jellegűek. Ilyen a lakásügynökségi modell már említett kiterjesztése, illetve egy nagyobb költségvetési keretű projekt, amely célzottan a lakástalan budapestieknek biztosítana lakbértámogatást és kapcsolódó szolgáltatásokat. Például azt, hogy a családok átmeneti otthonaiban élő, lényegében hajléktalan családok ki tudjanak lépni a magánbérleti szektorba, és csak annyi lakbért kelljen fizetniük, amennyit a jövedelmük mellett tudnak. A különbözetet a program fedezné.
Ez kis léptékben azt biztosítaná, ami nyugat-európai országokban, sőt Csehországban is létezik: nem projektalapon, hanem a jóléti ellátórendszer részeként működő lakbértámogatási programok tömegek számára. Ezekre egyszerűen szükség van ahhoz, hogy a városok élhetőek maradjanak, és enyhíteni lehessen a lakhatási válságot. A probléma az, hogy egy hét évre tervezett költségvetést nem lehet értelmesen elkölteni két év alatt. Ezeknél a projekteknél különösen nagy akadályt jelent az a sokéves késedelem, ami mostanra kialakult.
Ígylakunk: Rákosrendező kapcsán felmerült, hogy a fejlesztő a lakások egy részét a fővárosnak adhatná vissza. Még milyen megoldások képzelhetők el?
Misetics Bálint: Van már egy ilyen lakásfejlesztés, a Waterfront City 2., amellyel kapcsolatban a Fővárosi Önkormányzat olyan megállapodást kötött a fejlesztővel, hogy a lakások 10 százaléka, de legfeljebb 130 lakás, tíz évig a lakásügynökség kezelésében hasznosulhat, a piaci ár 80 százalékáért.
Ez abból a szempontból fontos előrelépés, hogy egy önkormányzat elkezdett nemcsak infrastrukturális fejlesztésekre, hanem lakásügyre, megfizethető lakhatásra is kiterjedő településrendezési szerződéseket kötni. Ugyanakkor az én megítélésem szerint ez a konkrét konstrukció a megfizethető lakhatás szempontjából nem jó. Ha csak a lakások 10 százaléka, azok is csak tíz évig, ráadásul aránylag magas bekerülési költségen hasznosíthatók közcélúan, az nem elég kedvező megoldás.
Hasonló konstrukcióról született közgyűlési döntés a Rimaszombati úti, fővárosi önkormányzati tulajdonú ingatlan esetében is, ahol jelenleg egy kollégiumi épületkomplexum áll. Ha egy önkormányzatnak több forrása van, hozzáfér megfizethető bérlakásfejlesztést támogató fejlesztési banki hitelekhez, vagy ezt a központi kormányzat is támogatja, akkor ennél a megfizethető lakhatás szempontjából biztosan sokkal előnyösebb megoldásokra is lehet jutni.
A lakhatás megfizethetőségének tartós, hosszú távú javítása szempontjából a köztulajdonú – vagy legalább funkcionális értelemben köztulajdonú – lakásállomány bővítése elkerülhetetlen.
Ezért a Rimaszombati úti lakásfejlesztéssel kapcsolatban is azt tartanám optimálisnak, ha minél több lakás kerülne köztulajdonba. Ami ma megfizethető lakhatásként működik, az jórészt a rendszerváltás előtti időszak öröksége. Ebből él minden önkormányzat, a köztulajdonú bérlakás-állományba való beruházás – vagy annak hiánya – évtizedekre meghatározza a szektor lehetőségeit.
Rákosrendező esetében a közgyűlés egyelőre annyit határozott meg, hogy minden beruházási ütemben a létrejövő lakások legalább 20 százalékának szociális szempontok figyelembevételével kialakított, megfizethető bérlakásnak kell lennie. Fontos, hogy ez minimum 20 százalék. Ugyanakkor nagyon sok kérdés nyitva maradt. A „megfizethetőség” trükkös fogalom, mert a piaci árak is megfizethetőek valakinek. Ezzel kapcsolatban még sok előkészítő munkára, vitára és pontosításra van szükség.
Ígylakunk: A szolgálati lakás sokszor megjelenik lehetséges megoldásként. Ez mennyire lehet alkalmas eszköz a lakhatási válság kezelésére?
Misetics Bálint: A szolgálati lakás fogalma szerintem részben azt a funkciót látja el, hogy valaki jelezze: érzékeli a lakhatási válságot, de mégis meg kívánja különböztetni az álláspontját a baloldalinak tekintett, vagy az alsóbb társadalmi rétegek érdekeit inkább képviselő megközelítésektől. Az uniós szóhasználatban részben erről szól a „social housing” és az „affordable housing” megkülönböztetése is, ami szintén nem egy tiszta fogalomrendszer. Magyarországon ezt a szerepet sokszor a szolgálati lakás tölti be.
Fontos látni, hogy amikor a 20. század elején nagyvállalatok lakásokat építettek, az valóban fontos előrelépés volt a lakáshelyzet fejlődésében. De más helyzet az, amikor nem egy nagyvállalat, hanem az állam épít lakásokat úgy, hogy azok bizonyos munkáltatók szempontjából működjenek szolgálati lakásként. Nem azt mondom, hogy ennek bizonyos feltételek mellett ne lehetne értelme, de ez a konstrukció elsősorban nem a bérlők, hanem a munkáltatók számára optimális. Növeli ugyanis a munkavállalók kiszolgáltatottságát, ha a lakhatásuk vagy a lakhatásuk megfizethetősége is a munkaviszonyuktól függ.
Ha a munkavállaló valamilyen probléma miatt fel akar mondani, akkor veszélyezteti a lakhatását. Ez munkaerőpiaci hatékonysági szempontból sem optimális, mert hátráltathatja a munkavállalók és munkahelyek jobb összeillesztését. A Fővárosi Önkormányzat 2019 előtt például nagy számban biztosított bérlőkijelölési jogot a BRFK- nak. Azóta gyakran érkeznek olyan kérelmek, amelyek arról szólnak, hogy valaki munkát váltott, emiatt automatikusan megszűnne a bérleti jogviszonya, viszont szeretne maradni a korábbi otthonában.
Ezt az önkormányzat kétféleképpen kezelheti. Az egyik, hogy nem szeretne kiszúrni valakivel azért, mert munkát váltott, és más jogcímen köt vele szerződést – különösen, ha az érintett család jövedelme továbbra is indokolja, hogy önkormányzati bérlakásban lakjanak. Ez viszont kiüríti a szolgálati lakás elképzelését. A másik lehetőség, hogy az önkormányzat valóban megszünteti a lakhatását, pedig az illető nem csinált semmi rosszat, csak másik munkahelyre ment, ahol lehet, hogy jobban hasznosulnak a képességei, vagy nagyobb anyagi biztonságot tud nyújtani a családjának.
Ezért én óvatos lennék a szolgálati lakás elképzeléssel. Különösen a közszolgáltatások esetében érdemes lenne arról is többet beszélni, hogy nem lehetne-e az ott dolgozóknak annyit fizetni, amennyiből meg tudnak élni. Miért kell kerülő úton, a lakáspolitikán vagy lakásgazdálkodáson keresztül bepótolni a szociális, bölcsődei, óvodai, közterület-fenntartási vagy más közszolgáltatási ágazatok finanszírozási hiányosságait?
Ígylakunk: Az uniós pénzek felszabadítása a főpolgármester nyilatkozata szerint panel- és bérházfelújítási programra is lehetőséget adhat. Mekkora mozgástér nyílhat ezen a területen?
Misetics Bálint: A főváros esetében elsősorban a Budapest Zöld Panel Programról van szó, amely fővárosi és kerületi önkormányzati részfinanszírozással már működik. Összbudapesti szinten azonban, főleg ahhoz képest, hogy nemzetközi összehasonlításban is mennyi mulasztás és elmaradás halmozódott fel a lakáscélú ingatlanok energiahatékonyságával kapcsolatban, ez jelenleg egy kis léptékű projekt. Ha több forrás áll rendelkezésre, sokkal több lakóházat, ez esetben panelházat lehet korszerűsíteni. De természetesen nem csak a panelek esetében volna szükség az energiahatékonyság javítására
Növelni lehetne a támogatási intenzitást is. Ez azért fontos, hogy biztosítható legyen: a források ne elsősorban a magasabb jövedelemmel vagy több megtakarítással bíró rétegekhez kerüljenek. A jelenlegi konstrukció nagyobb részben a lakók, lakóközösségek önfinanszírozására épül. Fontos volna, hogy szélesedjen az a kör, amely részt tud venni ezekben a programokban.
Az önkormányzati lakásállomány energiahatékonysága is elmarad a kívánatostól. Sőt, az önkormányzati lakásállományt az különbözteti meg a budapesti lakásállomány egészétől, hogy ebben a szektorban még több a felújítási szükséglet, nagyobb arányban vannak szubstandard, alacsony komfortfokozatú lakások. Ha lesz rá lehetőség az uniós forrásokból, akkor például a Fővárosi Önkormányzat egyik nagy lakóházának korszerűsítése is megvalósulhatna, ahol a lakások jelentős része félkomfortos. Ez azt jelenti, hogy a bérlők egy részének közös zuhanyzót kell használnia, ami nem tekinthető korszerű vagy megfelelő lakhatásnak. Ennek a lakóháznak a korszerűsítése tehát a komfortosítást is magában foglalná.
Egyszerre van szükség gyors tűzoltásra és hosszú távú rendszerépítésre
Ígylakunk: Mi lenne az a néhány döntés, amelyet a főváros és az új kormány közötti egyeztetésekben minél hamarabb meg kellene hozni?
Misetics Bálint: Az EU-s pénzekkel kapcsolatos döntések a legsürgetőbbek. Ezek az Európai Bizottsággal és az irányító hatósággal régóta, részletekbe menően leegyeztetett felhívások, előkészített programok, részben már megkezdett projektek. Semmi nem indokolja, hogy további késedelmet szenvedjenek. Ráadásul ezt különösebb költségvetési kihatás nélkül rögtön meg tudja lépni a központi kormányzat. A főváros szempontjából tehát az uniós forrású projektek további késedelem nélküli, minél előbbi elindítása volna a legsürgetőbb.
Szintén minél előbb rendezni kellene az önkormányzatok hitelfelvételi képességével kapcsolatos helyzetet is, akár a stabilitási törvény módosításával, akár annak alkalmazásának megváltoztatásával. Több európai fejlesztési bank, és az Európai Unió nemrégiben elfogadott megfizethető lakhatási terve is egyre aktívabban támogatná a megfizethető bérlakásfejlesztéseket. Egy ilyen projekt előkészítése nyilván nem egyik napról a másikra történik, de már annak tisztázása is fontos volna, hogy van értelme tárgyalni és előkészíteni ilyen finanszírozású projekteket.
Harmadikként azt emelném ki, hogy ha a kormányzat valóban elkötelezett a 2010–2026 közötti, illetve tágabban a rendszerváltás utáni lakáspolitika egyoldalúságának az orvoslásában, akkor hozzá kell látni annak az ökoszisztémának a kiépítéséhez, amely azokban a nyugat-európai országokban működik, ahol a megfizethető bérlakásszektor jelentős és fejlődő szektor. Ez célzott megtakarítási formákat, kedvezményes hiteleket, adókedvezményeket, beruházási tőketámogatásokat, fenntartást támogató működési támogatásokat, lakbértámogatást és a jelenleginél bővebb szabályozási jogosultságokat jelent. Ezek egymásra ható, egymást kiegészítő szabályozási és támogatási elemek.
Ez hosszabb távú folyamat, de hozzá kell látni. A lakásügyben különösen érdemes hosszú távra tervezni, többek között azért, hogy ne prociklikus, hanem kontraciklikus hatása legyen a beavatkozásoknak. Fontos volna, hogy ebben a munkában érdemi és rendszeres részvételi lehetősége legyen az önkormányzatoknak, szakértőknek, érdekvédelmi és szakmai szervezeteknek, az építőipari és ingatlanpiaci szereplőknek, valamint az állampolgároknak is.
Ugyanakkor a központi kormányzatnak nem kellene megvárnia ennek az új intézményi és szabályozási ökoszisztémának a teljes kiépülését azzal, hogy forrásokat biztosítson a megfizethető bérlakásszektor bővítésére. Volt például az első Orbán-kormány önkormányzati bérlakásépítési programja, ami messze nem volt tökéletes, de a maga nemében egyedülálló volt a rendszerváltás utáni lakáspolitikában. Ha jól emlékszem, a beruházási költségek akár 80–85 százalékát biztosította, bizonyos feltételek mellett. Szerintem ezek a feltételek nem voltak elég szigorúak a hasznosítás módjára nézve, de ha a kormányzat most erre forrásokat szánna, akkor a jelenlegi szabályozási problémák ellenére is bőven lehetne értelmes lakásfejlesztéseket megvalósítani.
Vannak köztulajdonban építésre alkalmas területek, vannak lakáscélra átalakítható üres ingatlanok. Ezt érdemes volna minél előbb meglépni, mert ez lassú eszköz, és túl sok mulasztás halmozódott fel ezen a területen ahhoz, hogy be lehessen várni az optimálisabb szabályozási és intézményi környezetet.
Ígylakunk: Vagyis a hosszabb távú rendszerépítés mellett gyors beavatkozásokra is szükség lenne?
Misetics Bálint: Igen. Párhuzamosan kell csinálni. Ami már elindult, ami gyorsan folytatható vagy gyorsan elindítható, annak működnie kell. Tűzoltásra is szükség van. Például a végrehajtási törvény rossz, nem biztosítja megfelelően az átláthatóságot, a jogbiztonságot és a méltányosságot az árverezésekkel, a lakásvesztés megelőzésével vagy a jövedelmek végrehajtásával kapcsolatban. Ez különösebb közvetlen költségvetési hatás nélkül orvosolható lenne, és fontos lakásügyi kérdés is.
Egy másik példa: a korábbi Nemzeti Eszközkezelő program szerintem alapvetően pozitív program volt abban az értelemben, hogy egy létező problémára adott egy sokaknak érdemi segítséget jelentő választ. Már 2010 előtt kaptak elővásárlási jogot az önkormányzatok az árverezés alatt lévő lakóingatlanok esetében azzal a feltétellel, hogy utána azokat megfizethető bérlakásként adják ki. Ha az önkormányzatok ezzel valóban élni tudnának, akkor egy decentralizált, az eszközkezelő programhoz hasonló mechanizmus jöhetne létre. Ez egyszerre szolgálná azt, hogy az eladósodott, lakásvesztéssel fenyegetett emberek ne váljanak földönfutóvá, és azt is, hogy a köztulajdonú, tartósan a megfizethető bérlakásszektorban tartható lakásállomány apránként, decentralizáltan, de nem jelentéktelen mértékben bővüljön. Ehhez például a központi kormányzat biztosíthatna forrást: ha egy önkormányzat él az elővásárlási jogával, akkor a költség egy részét átvállalná. Ez egy gyors, nem feltétlenül rendszerszintű, de mégis jelentős hatású beavatkozás lehetne.
Számos olyan szabályozási lehetőség, illetve feladat van a már említett végrehajtási törvénnyel, a bérleti jogviszonnyal, a helyi és központi adókkal, az építési követelményekkel, vagy akár a lakások turisztikai célú hasznosításával kapcsolatban, amelyek pénzbe sem kerülnének a központi kormányzatnak, de hozzájárulnának a lakhatási problémák enyhítéséhez. Például lehetővé kellene tenni az önkormányzatoknak, hogy helyi adókon keresztül olyan ösztönzési struktúrát alakítsanak ki, amely a lakások hosszú távú bérbeadását támogatja. Ehhez az épitményadó jelenleg nagyon alacsony szinten maximalizált mértékét kellene megemelni, hogy azok a települések vagy kerületek, amelyek élni kívánnak ezzel a lehetőséggel, megtehessék. Így adózási eszközökkel lehetne ellenösztönözni a lakások hosszú távú üresen tartását, turisztikai vagy egyéb nem lakáscélú hasznosítását, és ösztönözni a hosszútávú bérleményként való hasznosítást.
