Nem egyszerűen kevés lakás van Budapesten, hanem sok esetben nem ott, nem olyan méretben, minőségben és áron áll rendelkezésre lakás, ahol és amilyenre szükség lenne. Az Országos Urbanisztikai Konferencia lakhatási kerekasztalának résztvevői szerint a válság kezeléséhez egyszerre kellene bővíteni és differenciálni a kínálatot, újraszabályozni a bérleti piacot, elindítani az intézményi bérlakásszektort, valamint hosszú távú lakáspolitikai stratégiát kialakítani. A megoldások között a meglévő lakásállomány jobb hasznosítása és az új városrészek komplex fejlesztése is szerepelhet.
A beszélgetést felvezető adatok szerint az elmúlt időszakban jelentősen nőtt a hitelből vásárolt lakások aránya, miközben az állami lakhatási kiadások jelentős része továbbra is a lakástulajdon megszerzéséhez kapcsolódik. A szociálisan célzott támogatások ehhez képest jóval kisebb súlyt képviselnek. Az országon belüli térbeli folyamatokat eközben az jellemzi, hogy a népességnövekedés egyik legfontosabb célterülete a budapesti agglomeráció.
Nemcsak lakáshiány, hanem kínálati probléma is van
Dományi Bálint, a Rákosrendező projektiroda vezetője szerint a budapesti lakhatási probléma egyik oka, hogy nincs elegendő olyan lakás, amely megfelel a mai családmodelleknek, munkavégzési, mobilitási és életmódbeli igényeknek. A probléma ezért nem egyszerűen a lakások számáról szól, hanem azok elhelyezkedéséről, alaprajzáról, szolgáltatási környezetéről és minőségéről is.
Kiss Ákos, a Property Market ügyvezetője ugyancsak a lakáspiac megújulási képességének korlátait emelte ki: szerinte sem mennyiségben, sem minőségben nem épül annyi új lakás, amennyire szükség lenne.
Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője a kereslet és kínálat térben koncentrált egyensúlytalanságát tartja az egyik alapvető problémának. A nagy kereslet ugyanazokra a területekre és hasonló lakástípusokra összpontosul, miközben a kínálat ehhez lassan alkalmazkodik. Szerinte a helyzetet jelentősebb kínálatbővítéssel, a lakások minőségének javításával és az építés hatékonyságának növelésével lehetne enyhíteni.
Nem mindenkit ugyanúgy érint a lakhatási válság
Jelinek Csaba városszociológus arra hívta fel a figyelmet, hogy a „lakhatási válság” valójában sok különböző problémát takar, ezért nem kezelhető egyetlen eszközzel.
A fiatalok számára a lakáspiacra való belépés és az önálló lakhatás megteremtése jelent egyre nagyobb nehézséget. Az idősebb tulajdonosok egy része ezzel szemben olyan, gyakran túl nagy és rossz energiahatékonyságú lakásban él, amelynek felújítását vagy fenntartását már nem tudja finanszírozni. Az egyszülős családok és más, megváltozott élethelyzetbe kerülő háztartások pedig azért kerülhetnek nehéz helyzetbe, mert a lakáspiac kevéssé rugalmas, a magánbérleti szektor pedig bizonytalanul működik.
Jelinek szerint az állami beavatkozások szerkezetét is újra kellene gondolni. Az elmúlt évtizedek lakáspolitikája jelentős részben a lakástulajdon megszerzését támogatta, miközben jóval kevesebb erőforrás jutott a különböző lakhatási problémák célzott kezelésére.
Soóki-Tóth Gábor ehhez azt tette hozzá, hogy a lakhatás gazdasági és versenyképességi kérdés is. A munkaerő mobilitásához szükséges, hogy a növekedési térségekben különböző jövedelmű munkavállalók is elérhető áron találjanak lakást. Különösen problémás, ha például a város működéséhez nélkülözhetetlen közszolgáltatások dolgozóinak hosszú ingázásra kényszerülnek azért, mert a munkahelyük közelében nem tudják megfizetni a lakhatást.
Az agglomerációba költözés sokszor kényszerű kompromisszum
A résztvevők szerint a budapesti lakáspiaci kínálat hiányosságainak egyik következménye az agglomeráció további növekedése.
Egy kisgyermekes család számára például rövid távon racionális döntés lehet Budapest helyett egy külső kerületben vagy az agglomerációban olyan lakást választani, amelyhez kert, nagyobb alapterület vagy több szoba tartozik. A döntés hosszabb távú közlekedési, időbeli és társadalmi költségei azonban csak később jelentkeznek.
Soóki-Tóth Gábor szerint Budapestnek ezért a jelenleginél sokszínűbb „lakástermék-palettával” kellene versenyeznie az agglomerációval. Nem feltétlenül hagyományos, nagy telken álló családi házakra lenne szükség, hanem olyan városi lakásformákra is, amelyek kertkapcsolatot, zöld környezetet és családi házhoz hasonló életminőséget kínálnak, ugyanakkor városi infrastruktúrával és közösségi közlekedéssel jól ellátottak.
Dományi Bálint ehhez kapcsolódva az érzékenyebb, kisebb léptékű sűrítés lehetőségét emelte ki. Szerinte nemcsak a nagy barnamezős fejlesztésekről kell beszélni: a már beépített külső kerületekben is lehetne új lakástípusokat és helyben elérhető szolgáltatásokat létrehozni.
Rövid távon is lehetne növelni a kínálatot
A kerekasztal résztvevői szerint a hosszú távú nagyprojektek mellett vannak olyan szabályozási beavatkozások is, amelyek rövidebb idő alatt eredményt hozhatnak.
Az egyik lehetőség a jelenleg üresen álló vagy nem hagyományos módon hasznosított lakások egy részének bevonása a hosszú távú lakáspiacra. Ehhez az alternatív bérbeadási formák szabályozásának átalakítása is hozzájárulhatna.
A másik irány a már előkészített, de valamilyen okból el nem indult lakásprojektek megvalósításának segítése lehet. A résztvevők szerint érdemes lenne megvizsgálni, hogy a jelenlegi szabályozás mely pontokon akadályoz olyan beruházásokat, amelyek viszonylag rövid idő alatt új lakásokkal bővíthetnék a kínálatot.
Mindeközben nem szabad kizárólag az új nagy városrészek építésére támaszkodni: kisebb, pontszerű beavatkozásokkal a meglévő városszövetben is növelhető a lakáskínálat és javítható a szolgáltatások elérhetősége.
A kereslet támogatása önmagában nem oldja meg a problémát
A beszélgetés egyik vitás pontja az állami keresletösztönző programok hatása volt.
Jelinek Csaba szerint a lakáspiac nem kezelhető ugyanolyan piacként, mint bármely más fogyasztási cikk piaca, mivel a megfelelő lakhatás alapvető társadalmi szükséglet. A kereslet és kínálat egyensúlyát ezért az állami szabályozás és támogatási politika is jelentősen befolyásolja.
Úgy vélte, egy keresletet növelő támogatás olyan környezetben, ahol a kínálat rövid távon nem képes alkalmazkodni, az árak további emelkedéséhez és az egyenlőtlenségek fokozódásához is vezethet. Emiatt a lakáspolitika kialakításánál nemcsak azt kell vizsgálni, hogyan lehet több ember vásárlását támogatni, hanem azt is, hogyan növelhető a kínálat, és hogyan akadályozható meg, hogy a támogatások jelentős része beépüljön az árakba.
Jelinek ezért sürgette egy hosszú távú lakáspolitikai stratégia kialakítását, amelyben a fejlesztők, befektetők, tulajdonosok, bérlők, önkormányzatok és más szereplők számára is világosak lennének a hosszabb távú célok és szabályok.
Új városrészeknél már az elején együtt kell tervezni a lakást, közlekedést és energiát
A nagyobb városfejlesztések egyik előnye lehet, hogy nem egyes épületekben, hanem teljes városrészekben lehet gondolkodni.
Dományi Bálint példaként a parkolást emelte. Ha egy új városrészt megfelelő közösségi közlekedéssel, gyalogosan elérhető szolgáltatásokkal és közösen használt parkolókapacitással terveznek, kisebb lehet az egyes lakásokhoz kötelezően megépítendő parkolóhelyek száma. Ez a lakások költségét is csökkentheti, hiszen nem kell minden vásárlónak megfizetnie egy mélygarázshely árát akkor is, ha nincs autója.
Hasonló komplex gondolkodás jelenhet meg az energetikában: egy városrész távfűtési vagy távhűtési rendszerrel, energiaközösséggel, megújuló energiaforrásokkal és tudatos épületelhelyezéssel hatékonyabban működhet, mint az egymástól függetlenül fejlesztett épületek.
A cél ebben a megközelítésben nem pusztán lakóépületek létrehozása, hanem olyan városrészek kialakítása, amelyek saját identitással, szolgáltatásokkal, közterekkel és közösségi élettel rendelkeznek.
Szükség lenne működő, intézményes bérlakáspiacra
Hangsúlyosan került elő a bérlakásszektor helyzete is.
Soóki-Tóth Gábor szerint a magyar bérleti piac rendkívül fragmentált, nagyrészt egyéni magánbérbeadókból áll, és kevéssé transzparens. A bérbeadók és a bérlők számára egyaránt jelentős kockázatot okoz a jogérvényesítés lassúsága és kiszámíthatatlansága.
A jövő egyik lehetséges iránya az intézményi bérlakáspiac megjelenése lehet. Nagy volumenű, professzionális szereplők stabilabb, átláthatóbb és kiszámíthatóbb bérleti piacot teremthetnének. Soóki-Tóth szerint megfelelő pénzügyi és szabályozási környezetben Magyarországon is létrejöhet ilyen szektor; a lengyel piacon már több tízezres nagyságrendű portfóliókat kezelő intézményi szereplők jelentek meg.
Ez önmagában még nem biztosít megfizethető lakhatást, de megfelelő szabályozással és célzott támogatásokkal egyes társadalmi csoportok számára a jövedelmükhöz jobban igazodó bérleti konstrukciókat is lehetne kialakítani.
Jelinek Csaba szerint emellett érdemes lenne szélesíteni a bérlakáspiacon működő szervezetek körét. Az intézményi befektetők mellett lakásügynökségek, lakástársaságok, szövetkezetek, nonprofit vagy köztulajdonú szervezetek is szerepet kaphatnának.
Rákosrendezőn a lakások ötöde megfizethető bérlakás lehet
A kerekasztal végén konkrét budapesti példaként Rákosrendező került elő.
Dományi Bálint elmondása szerint a fővárosi elképzelések alapján az új városrészben létrejövő lakások 20 százalékát – mintegy kétezer lakást – megfizethető bérlakásként szeretnék kialakítani.
A részletes modell még nem készült el: tisztázni kell többek között azt is, mit jelent pontosan a megfizethetőség, kik lehetnek jogosultak ezekre a lakásokra, milyen szolgáltatási szint tartozik hozzájuk, valamint milyen finanszírozási és üzemeltetési konstrukcióban működhetnének.
A jelenlegi üzleti számítások alapján azonban Dományi szerint maga a Rákosrendező-fejlesztés is képes lehet kitermelni a kitűzött 20 százalékos bérlakásarányt. Ha pedig ehhez uniós támogatások, kedvezményes finanszírozási konstrukciók vagy más eszközök is rendelkezésre állnak, akár ennél magasabb arány is elképzelhető – hangsúlyozta ugyanakkor, hogy ez egyelőre csak feltételezés.
