A lakhatás egész Európában stratégiai kérdéssé vált, amelyre csak kiszámítható szabályozással, erősebb beruházási ösztönzőkkel és a felújítások, illetve új építések támogatásával adható érdemi válasz – ez volt ÉVOSZ, a CONSTRUMA nyitónapján megtartott „Otthon Európában – Lakhatási párbeszéd” konferenciájának egyik fő üzenete. Bár az uniós és a nemzeti piacok részben eltérő kihívásokkal küzdenek, a tartós lakáshiány, a magas költségek és a szabályozási akadályok miatt Magyarországon is hosszú távú, megvalósítható lakhatási stratégiára van szükség.
Koji László, az ÉVOSZ elnöke kiemelte: a konferencián felszólaló külföldről érkező kollégákkal egyetértettek abban, hogy lakhatási krízis van Európában, de ezt mindenki kicsit másképp értelmezi.
Kiemelt néhány területet, amely az ÉVOSZ szerint Magyarországon ide kapcsolódó súlyponti kérdés:
- a lakosság jelentős része, különösen 50 év fölött nem költ eleget és folyamatosan a lakhatására, mert szerintük nem éri meg, pedig ezek értékteremtő beruházások, amelyek a következő generációk számára is fontosak;
- nagyon fontos, hogy a felújítás és az új építés egyenrangú legyen: számításaink szerint a 4,3 millió lakásból mintegy 2,5 millió az, amely jelentős felújításra vár; Budapesten az utóbbi 25 évben a lakásállomány 70 százalékához nem nyúltunk hozzá, pedig az építőipari kapacitások évi 25 ezer lakás megépítése mellett 250 ezer lakásfelújítást is elbírnának;
- stratégiai kérdés, hogy az 5 százalékos áfára hosszú távon szükség van – a jelenlegi szabályok szerint, aki 2026 végéig érvényes építési engedélyt szerez, az az adott lakásokat 5 százalékos áfával értékesítheti – most bizonytalan, hogy mi lesz 2026 után, pedig a társasházfejlesztőknek több évre előre kellene tudni megtervezniük a beruházásaikat;
- ugyanígy létfontosságú, hogy van-e elég iparosított technológia a nagy volumenű építések kivitelezésére, ugyanakkor ilyen volumenű iparosított technológia csak akkor tud megjelenni a piacon, ha elhihető, hogy valóban meg tud épülni legalább évi 25-30 ezer lakás, amire lesz igény, mert az alatt a megtérülés lehetetlen, és ez túl nagy üzlet kockázatot jelent;
- súlyponti probléma az is, hogy a lakossági megrendeléseknél még mindig nagyon sok a szóbeli megállapodás, ami kihat az egész építőipar megítélésére – az ÉVOSZ becslése szerint jelenleg 250 milliárd forintnyi ilyen aktív ügylet van a piacon.
Ezt követően Csepeti Ádám, a Miniszterelnökség helyettes államtitkára a kormányzat lakás támogatási programok eredményének ismertetése mellett leszögezte, hogy Magyarországon nincsen általános lakhatási válság – azt tévképzetnek nevezte –, bár elismerte, hogy bizonyos társadalmi csoportoknak vannak problémáik a lakhatással. Ennek bizonyítékaként ismertette azt a statisztikát, hogy Magyarországon 91,6% a saját lakástulajdonban élők aránya, ami jelentős biztonságot nyújt, és mindössze 8,4% lakik bérelt lakásban. Kutatásokra is hivatkozott, miszerint a magyarok, úgy, mint a fiatalok, családosak, idősebbek nem szeretnének kiszámíthatatlan feltételű bérlakásokban lakni. A kormányzat ezért a saját tulajdonú ingatlan preferálja támogatási programokban.
Bemutatta azt is, hogy Budapest lakáspiaca egyáltalán nem kirívóan megfizethetetlen a régiós fővárosokhoz képest: nagyjából ugyanannyit, 9,1 évet kell dolgozni egy lakás megvásárlásához, mint Varsóban (8,4 év), ami alacsonyabb, mint a pozsonyi 10,2 év, illetve a prágai 12,4 év, és csak Bukarestben lehet hamarabb lakáshoz jutni (6,3 év) Ezek az arányok hasonlóak a régiós fővárosok albérletpiacain is, a nyugat-európai nagyvárosokhoz képest pedig a magyar főváros jóval megfizethetőbb.
Kiemelte, hogy jelentősen nőtt az elmúlt évtizedben a magyar háztartások ingatlanvagyonának összértéke, ezzel együtt 2010 óta 28-ról 27 évre csökkent a szülői ház elhagyásának becsült átlagos életkora Magyarországon.
Elmondta, hogy a kormány az újlakás-építéseket szeretné ösztönözni, és jó esély van arra, hogy a tavalyi alacsony építési szám után a következő három-négy évben lépésről lépésre elérjük a 25 ezer lakásátadást. A felújítások, bővítések és a korszerűsítések terén az évi 50 ezres számot tűzték ki.
Mint mondta, emellett foglalkozni kell a komfort nélküli háztartásokkal, a fiatalok lakáshoz jutásával, hogy minél hamarabb saját lakásba költözhessenek a szülői házból, kiemelte az állami alkalmazottak otthonteremtését, a munkáltatók bevonását a munkavállalók otthonteremtésének segítésében, valamint a dolgozó, szociálisan rászorultak támogatását és az építőiparban a magyar beszállítók hányadának emelését.
Európának építőkre van szüksége
Joël Schons, a FIEC (Európai Építőipari Szövetség) Lakásügyi Munkacsoportjának elnöke szerint a valóság az, hogy egész Európában lakhatási válság van, és ez alól Magyarország sem kivétel. A negatív statisztikákban kitér arra, hogy 2013 óta 60 százalékkal nőttek a lakásárak Európában, és miközben évről évre 650 ezerrel több lakás hiányzik a kontinensen, a lakásépítési engedélyek száma 2021 óta 21 százalékkal csökkent, az építési tevékenység pedig 2019 óta 8 százalékkal esett vissza. Éppen ezért lett az EU-ban is központi kérdés a lakhatás és a lakáspiac alakulása, és a problémákra válaszul született meg tavaly decemberben az Európai Megfizethető Lakhatás Terv és a az Európai Lakásépítési Stratégia.
Kiemelte például, hogy a moduláris és iparosított építés valódi fordulópontot jelenthet az ágazat számára, mivel az ellenőrzött, gyári körülmények között zajló gyártás csökkenti a hibalehetőségeket és gyorsabb kivitelezést tesz lehetővé.
A megoldás különösen előnyös lehet a szociális és megfizethető lakhatási projektek esetében, miközben a moduláris elemek szétszerelhetősége és újrafelhasználhatósága a fenntarthatósági szempontokat is erősíti. Arra is kitért, hogy az újjáépítési igények, így például az ukrajnai helyreállítás vagy a természeti katasztrófákat követő rekonstrukciók tovább növelhetik a technológia iránti keresletet, különösen úgy, hogy az európai vállalatok már most is jelentős technológiai kapacitásokkal rendelkeznek. A lakóépületeknél alkalmazott moduláris építés éves növekedési potenciálját 4,5 százalékra becsülik.
Ugyanakkor a technológia szélesebb körű elterjedését egyelőre több tényező is nehezíti: az Európai Unióban jelenleg 27 eltérő nemzeti építési szabályozás van érvényben, nincsenek egységesített szabványok az előregyártott és moduláris egységekre, emellett a magas kezdeti beruházási igény és a bizonytalan kereslet is komoly akadályt jelent. Éppen ezért uniós szinten már folyamatban vannak azok az intézkedések, amelyek a piac fejlődését támogathatják: 2026 elejére várhatók az üzemen kívül előállított, illetve moduláris termékekre vonatkozó CPR-szabványok, 2027-ig pedig megszülethet az első szabványosítási kérelem a moduláris rendszerekre. Példaként Spanyolországot említette, ahol évente 15 ezer megfizethető lakás építését tervezik, összesen 1,3 milliárd eurós, tíz évre szóló program keretében, miközben az Új Európai Bauhaus kezdeményezés szintén fontos szerepet kaphat a jó gyakorlatok és az engedélyezési folyamatok összehangolásában.
A beruházások ösztönzéséhez több forrás, gyorsabb engedélyezés és kiszámíthatóbb szabályozás kell
Az előadás másik fontos üzenete az volt, hogy a lakhatási célú beruházások felpörgetéséhez európai szinten jóval nagyobb volumenű forrásokra lenne szükség. A bemutatott adatok szerint a jelenlegi többéves uniós pénzügyi keretben 43 milliárd euró jut lakhatási beruházásokra, miközben a nemzeti fejlesztési bankok 2029-ig összesen 375 milliárd eurós célt tűztek ki maguk elé, beleértve az InvestEU programot is. Ezzel együtt az előadó hangsúlyozta, hogy az új építések és a felújítások finanszírozási hiányának lezárásához évente további 150, illetve 170 milliárd euróra lenne szükség.
A prezentáció szerint a jelenlegi uniós eszközrendszerben több forrás is rendelkezésre állhat a lakhatási célok támogatására. Ide tartoznak a kohéziós alapok, amelyekből további 10,4 milliárd euró irányozható elő lakhatásra, az InvestEU program, amelyből 2026–2027-ben újabb 10 milliárd euró bevonásával számolnak, valamint a Szociális Klímaalap, amely 2026-tól a felújításokat és a tiszta energiás beruházásokat támogathatja. Emellett a Helyreállítási és Ellenállóképességi Eszköz, továbbá a LIFE, a Horizont Európa és az Erasmus+ programok is szerepet kaphatnak.
A 2028–2034-es következő többéves pénzügyi kerettel kapcsolatban az előadó arról beszélt, hogy a lakhatásnak önálló célterületként kellene megjelennie a nemzeti partnerségi tervekben, és az Európai Versenyképességi Alapban is helyet kellene kapnia mint szociális infrastruktúra. A tervek között szerepel továbbá egy pán-európai beruházási platform elindítása 2026 harmadik negyedévében, valamint olyan finanszírozási formák erősítése, mint a lakhatási kötvények, a forgóalapok vagy a PPP-konstrukciók. Az előadás szerint az építőipari szövetségek álláspontja is az, hogy a lakhatásnak az uniós költségvetési prioritások közé kell kerülnie.
A lakhatási válság nemcsak szociális, hanem építőipari kihívás is
Az előadás egyik markáns üzenete az volt, hogy Európának építőkre van szüksége, mert a lakhatási válság valójában építőipari kihívás, amelyre a megoldást is maga az ágazat adhatja meg.
Az előadó hangsúlyozta, hogy a lakásépítést ténylegesen megvalósító szereplőknek – az építőknek, fejlesztőknek és kivitelezőknek – nem utólag megkérdezett partnerekként, hanem a döntéshozatal teljes jogú résztvevőiként kell jelen lenniük.
Azt is kiemelte, hogy a szabályozási környezet radikális egyszerűsítésére van szükség, mert az engedélyezési eljárások, a szabványok és a közbeszerzési szabályok körüli minden fölösleges adminisztratív réteg időt, pénzt és végső soron lakásokat vesz el a piactól.
Joël Schons szerint alapvető szempont az is, hogy a lakhatás továbbra is tagállami és regionális hatáskör maradjon: az uniós szabályozásnak segítenie kell a megvalósítást, nem pedig akadályoznia azt. Úgy fogalmazott, hogy az egységes, minden országra egyformán ráhúzott előírások megfelelő pénzügyi kompenzáció nélkül nemcsak gazdaságilag lehetnek kontraproduktívak, hanem politikailag is nehezen érvényesíthetők. Emellett arra is felhívta a figyelmet, hogy a finanszírozási oldalon azokat az eszközöket kell előtérbe helyezni, amelyek valóban működnek: ilyen lehet például az építőipart támogató kedvezményesebb áfakörnyezet, a lakáscélú hitelezés feltételeinek könnyítése, valamint a moduláris, digitális és körforgásos innovációk ösztönzése.
Az előadás összegzése szerint a magántőkét nem visszaszorítani, hanem a lakhatási célok szolgálatába kell állítani.
Mervai Péter, az ÉVOSZ-IWTD Németországi Vállalkozási Tagozatának titkára németországi lakhatási körkép bemutatásával beszélt Európa legnagyobb lakáspiacának kihívásairól, Aurel Laurenţiu Plosceanu, a Román Építőipari Vállalkozók Szövetségének (ARACO) elnöke pedig romániai lakáspiaci és lakhatási helyzet aktualitásait ismertette.
A lengyel lakáspiac tanulságai: válság helyett stabilizálódás
Jan Styliński, a Lengyel Építőipari Munkaadók Szövetségének (PZPB) elnöke előadásában Lengyelországot Közép-Európa egyik meghatározó lakáspiacaként mutatta be, ahol a lakáskínálat 2023 és 2025 között érzékelhetően bővült. Prezentációja szerint a piac a 2020-as pandémiás lassulást, majd a 2021 és 2023 közötti keresleti fellendülést követően 2024 és 2026 között stabilizálódási szakaszba lépett. Ezt a folyamatot elsősorban a kamatkörnyezet, az állami lakhatási programok és a migráció befolyásolja, miközben a keresletet továbbra is olyan strukturális tényezők tartják fenn, mint a gazdasági növekedés, az urbanizáció, a nagyvárosokba irányuló belső vándorlás, a hitelhez jutás lehetősége és a háztartási jövedelmek emelkedése. Az is elhangzott, hogy a külföldi vevők jelenléte sem elhanyagolható: 2024-ben hozzávetőleg 17.300 lakást vásároltak Lengyelországban, főként ukrán, belarusz, német és indiai állampolgárok.
A lakáspiac növekedési lehetőségei mellett az előadás a korlátokra is kitért. A legfontosabb problémák között a korlátozott telekkínálatot, az elhúzódó adminisztratív eljárásokat, a magas építési költségeket, a munkaerőhiányt és a szabályozási környezet összetettségét említették. A bemutatott összehasonlítások szerint Lengyelországban ezer lakosra vetítve kevesebb lakás jut, mint Franciaországban, Németországban vagy az uniós átlagban, miközben az éves lakásépítési volumen bár jelentős, továbbra is elmarad a legnagyobb nyugat-európai piacokétól. Mindez arra utal, hogy a lengyel piacot nem túlkínálat, hanem továbbra is érdemi lakáshiány jellemzi.
A prezentáció szerint ebből következően a következő években is számottevő befektetési lehetőségek nyílhatnak a lakásszektorban, különösen a regionális nagyvárosokban, a bérlakás-fejlesztésekben, a városrehabilitációs projektekben, az energiahatékony lakásépítésben és az agglomerációs fejlesztésekben. Az előadás végkövetkeztetése egyértelmű volt: a lengyel lakáspiac nem zsugorodik, hanem stabilizálódik, és az országban nem lakáslufiról, hanem tartós lakáshiányról beszélhetünk.
Koji László zárszavában megjegyezte, hogy itthon leginkább a külső körülményeket okoljuk az elmúlt évek problémáiért. Ugyanakkor számos ország működik hasonló környezetben, néz szembe hasonló külső nehézségekkel, mégis növekedésről tudtak beszámolni, utalt a lengyelországi jó példára. Ezért tartja fontosnak, hogy az elindított programok megmaradjanak, ezért közösen kell tovább dolgozni azon, hogy a lakásügy stratégiai téma maradjon, és legyen Magyarországnak sokszereplős, megvalósítható lakhatási stratégiája.
