Jelentősen élénkült idén a lakáspiac, az árak is erőteljesen emelkedtek – mindez folytatódni fog jövőre is. A kereslet további növekedésére lehet számítani, de az új lakások kínálata csak lassan zárkózik fel ehhez. Az idén körülbelül 16 ezer lehet az átadott lakások száma. Az otthonteremtés lehetőségei valamelyest javultak, de támogatás nélkül még mindig nehéz lakást vásárolni Magyarországon – derült ki mindez a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb Lakáspiaci jelentéséből.
Folytatódott a makrogazdasági tényezők javulása, magas szinten maradt a foglalkoztatottság, kétszámjegyű volt a bérnövekedés, ismét emelkedni kezdtek a reáljövedelmek. Ebben az évben a keresletet már támogatni tudták kedvezőbb hitelkondíciók, és emelkedett a fogyasztói bizalom is. Valószínű, hogy a tavalyi év alacsony tranzakciószámai miatt elhalasztott kereslet is megjelent 2024-ben – kezdte a ma bemutatott elemzést ismertetését Winkler Sándor, az MNB Ingatlanpiaci elemzések osztályának vezetője.
Az adásvételek száma már a hosszú távú átlag közelében alakult az első háromnegyed évben. A harmadik negyedévben országosan 16 százalékkal bővült a lakáspiaci tranzakciók száma. Az első két negyedévben ennél nagyobb, 30 százalékot meghaladó bővülést is láthattunk.
Elsősorban és legnagyobb mértékben Budapesten nőtt az adásvételek száma, a harmadik negyedévben éves összevetésben 31 százalékkal. A megyei jogú városokban 16, a városokban 18, a falusi csokos kistelepüléseken 3 százalékkal volt több tranzakció.
A fővárosban csaknem 15 százalék volt az árnövekedés
Mint mondta, a bővülő kereslet a lakásárak gyorsuló növekedésében is megmutatkozott. A második negyedévi éves országos 9,3 százalékos (Budapesten 9,3%, a vársokban 6,7%, a községekben 9,1%) lakásár-emelkedés előzetes a jegybank számításai szerint tovább gyorsulhatott.
Nominális MNB-lakásárindexek településtípus szerint (2010 = 100%)
Forrás: MNB
Ez országosan elérhette a 12,8, Budapesten a 14,7 százalékot. Az EU lakáspiacán éves szinten 2,9 százalékkal nőttek a lakásárak 2024 második negyedévében, szinte minden tagállamban.
Nominális és reál MNB-lakásárindex és a KSH lakásárindexei (2010 = 100%)
Forrás: MNB, KSH
A lakásárakkal szemben a bérleti díjak lassuló ütemben növekedtek, azoknál kisebb dinamikával. Ez azt jelenti, hogy az országos növekedés 9,9, a budapesti 9,4 százalékos volt. Mindez a kiadó lakások számának lassú bővülésének köszönhető.
Az MNB bevezet egy új indikátort a lakáspiac a fundamentumokhoz képesti alul, vagy túlértékeltségének bemutatására. Ez azt mutatja, hogy az elmúlt egy évben jelentősen mérséklődőt a lakáspiaci túlértékeltség szintje. Ehhez leginkább a lakásberuházások visszaesése és az alacsonyabb kamatok mellett elérhető magasabb hitelösszegek által erősödő kereslet járult hozzá.
A kompozit indikátor alindikátorai
Forrás: MNB, KSH, Eurostat
A kereslet élénkülése jövőre fokozódhat, elsősorban a befektetési célú kereslet által – mondta Winkler Sándor. 2025 elején hozamcsökkenés várható a lakossági állampapírok esetében, amivel megnőhet az ingatlanbefektetések vonzereje. Érdemi források áramolhatnak a lakossági megtakarításokból a lakáspiacra. Ennek része lesz a nyugdíjmegtakarítások ideiglenes felhasználhatósága lakáscélokra, bár várhatóan ezek esetében a lakásfelújítási és hiteltörlesztési célok dominálhatnak.
Az MNB külön felmérést készített a budapesti bérlakásállományról. Megállapításuk szerint a rövidtávú lakáskiadásra vonatkozó szigorítások mérsékelhetik a befektetési keresletet Budapest belvárosában. ezekben a kerületekben most a lakások 10 százalékát is elérheti a rövidtávra kiadott lakások aránya (a főváros egészére vonatkozóan ez az arány 1,6%).
A kereslet élénkülésével párhuzamosan és azt támogatva jelentősen bővült a lakáshitelezés 2024-ben. Január és augusztus között csaknem 50 százalékkal nőtt a kihelyezett lakáshitelek szerződésszáma, a volumen pedig 148 százalékkal növekedett. Ebben benne vannak mind a piaci alapú, mind a támogatott lakáshitelek.
A hitellel finanszírozott tranzakciók száma is emelkedett és arányuk összességében 43 százalékot tett ki a második negyedévben.
Jelentősen nőttek a hitelösszegek is, használt lakásoknál 18,5 millió, új lakásoknál 28,1 millió forint volt átlagban a felvett hitel. Ehhez nagy mértékben hozzájárult a CSOK Pluszban felvett 26 millió forintos átlagos hitelösszeg.
A lakáshitelek kibocsátása hitelcél szerint és a hitelből történő lakásvásárlás aránya
Forrás: MNB
Az idei lakáshitel-kibocsátás egyötödét a CSOK Plusz adta. Az idén január és augusztus között mintegy 7400 csok-szerződést kötöttek a bankok 192 milliárd forint értékben. Ez a teljes lakáshitel-kibocsátás számának 18, volumenének 22 százaléka.
A csok-szerződések 80 százalékát használt lakás vásárlására fordították.
Az év elején éltbe lépett változások (CSOK Pluszt csak gyermekvállalás esetén lehet igényelni) harmadára szűkült a csok-jogosultak köre.
Az igénylő családok 22 százaléka még gyermektelen és 1 gyermeket vállalt, 37 százaléka még gyermektelen és 2 gyermeket vállalt, míg az egy gyermekkel rendelkező háztartások, melyek a szerződések 30 százalékát adják, jellemzően 1 további gyermek születését vállalták.
Az Otthonfelújítási Hitelprogram első négy hónapjában megkötött szerződések alapján 3,5 milliárd forint értékű beruházás valósulhat meg. A négy hónap alatt megkötött támogatási szerződések döntő többségét, mintegy 75 százalékát homlokzatok és födémek hőszigetelésére fordítják, 14 százalékát nyílászáró cseréjére, 11 százalékát pedig fűtéskorszerűsítésre.
A piaci alapú lakáshitelek átlagos THM-szintje 2,5 százalékkal csökkent. Ez mindenképpen hozzájárult a lakáspiaci kereslet növekedéséhez. Ugyanakkor jegybanki elemzők úgy látják, hogy a lakáshitelkamatok további csökkenése előtt beszűkült a tér. A kormány november közepére kért javaslatot a Bankszövetségtől a lakáshitelek THM-szintjének 5 százalék alá mérséklésére. A bejelentések szerint egy szűk kör számára – a fiatalok első, zöld lakásainak megvásárlására – lesz csak elérhető az 5 százalékos kamatszint.
A hitelkamatok csökkenésével és az elérhető lakástámogatásokkal fokozatosan javult a lakások hitelfelvétellel történő elérhetősége, igaz elsősorban a használt lakásokat tekintve. Támogatások nélkül azonban még mindig nehéz az otthonteremtés, és új lakást még támogatással is nehéz vásárolni.
Az új gyermeket vállaló háztartások számára a budapesti (és más nagy értékű) használt lakások esetében érdemben javította az elérhetőséget, hogy 2024-ben már nagyobb összegben érhetőek el kedvezményes kamatozású hitelek. Az újlakások esetében azonban a nagyobb kedvezményes hitelösszegek pozitív hatását kioltja a vissza nem térítendő támogatások és az áfa-visszatérítés megszűnése. Az új gyermeket nem vállaló kétgyermekes családok számára mind egy új lakás, mind pedig egy átlagos budapesti használt lakás hitel segítségével történő megvásárlása jelentős pénzügyi megterheléssel járna.
Lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index (HAI)
Forrás: MNB
A bankok az MNB hitelezési felmérésére a harmadik negyedévre még a lakáshitelek iránti enyhén csökkenő keresletet jeleztek, de előretekintve a következő félévre már ismét bővülő hitelkereslettel számolnak. Ugyanakkor a lakóingatlan-projekthitelek esetén már a harmadik negyedévtől bővülő a keresletet tapasztaltak, és a fejlesztési hitelek iránt fokozódó keresletet várnak a hitelintézetek. Ez azt jelezheti, hogy a megnövekedett lakáspiaci keresletre a fejlesztők is reagálnak bővülő kínálat biztosításával.
Az építőipart a tavalyi évhez hasonlóan idén is az építőipari kivitelezések iránti elégtelen kereslet korlátozza leginkább.
Az építőipari termelést gátló tényezők
Forrás: Európai Bizottság
Viszont a lakásépítési költségek emelkedése már egyre kevésbé fogja vissza a beruházásokat. A lakásépítési költségek a második negyedévben 5,3 százalékkal emelkedtek, ami az uniós összehasonlításban a hetedik legmagasabb. A munkaerőköltségek 15 százalékkal emelkedtek ugyan, de az anyagköltségek szinte változatlanok maradtak (-1%), és az építési alapanyagok és felszerelések hiánya nem okoz problémákat.
A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves változása
Forrás: KSH
A korábban említett alacsony lakáspiaci kereslet meglátszik a lakásépítési számokon is: az első háromnegyed évben az átadott lakások száma 20 százalékkal csökkent éves összehasonlításban. 2024 első háromnegyedévében 8,6 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon, 20 százalékkal kevesebb, mint az előző év azonos időszakában, és ennél kisebb első féléves adat 2017-ben volt utoljára jellemző
A vidéki, vállalkozások által építtetett lakások száma csökkent a legnagyobb mértékben, 28 százalékkal, de a budapesti lakásfejlesztések és a családi házas építsek és 15-16 százalékkal estek vissza.
Az átadott új építésű lakások száma elhelyezkedés és építtető szerinti bontásban
Forrás: KSH
A kiadott lakásépítési engedélyek száma a tavalyi alacsony szinthez képes további 2 százalékkal mérséklődött. Az első három negyedévben Budapesten enyhén csökkent a kiadott építési engedélyek száma, a többi településtípusban viszont összességében nőtt. A harmadik negyedévben, elsősorban Budapesten már látszik egy biztató 16 százalékos bővülés éves összevetésben.
A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések lakásszáma
Forrás: KSH
Ennek ellenére idén még a tavalyinál is 13 százalékkal kevesebb új lakás átadására számíthatunk. Ez körülbelül 16 ezer új lakást jelent, melynél alacsonyabb értéket legutóbb 2017-ben láttunk. Az MNB várakozásai szerint 2025 első felében is még csak enyhén, körülbelül 3 százalékkal bővülhet a lakásépítések száma, hiszen a lakáskínálat csak lassan tud reagálni a megnövekedett keresletre.
A használatbavételi engedélyt kapott lakások számának előrejelzése
KSH, MNB
A megnövekedett kereslet már az újépítésű lakások piacán is jelentkezik. A budapesti új lakások piacán csaknem megduplázódott a tranzakciók száma. Ezzel párhuzamosan a kínálatban egyre gyakoribbak az áremelések: az átárazott lakások 69 százalékánál emeltek árat a harmadik negyedévben. Így a fővárosi újépítésű lakások átlagos négyzetméterára már 1,53 millió forint, ami 4,9 százalékos emelkedés az egy évvel ezelőtti árhoz képest.
Az új lakások átlagos négyzetméterárának alakulása 2024 III. negyedévében
Forrás: ELTINGA – Budapesti Lakáspiaci Riport, Vidéki Lakáspiaci Riport.
