Kiszámíthatóbb szabályozást, erősebb piaci versenyt és az intézményi bérlakásszektor felépítését nevezte a következő időszak fontos feladatának a Portfolio Property Investment Forum 2026 nyitószekciójának két előadója. Székely Ádám, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület elnöke elsősorban a piaci működés feltételeiről és a szükséges állami szerepvállalásról beszélt, Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár pedig részletesebben ismertette az új lakásprogram, a bérlakáspiac és a fejlesztési szabályozás tervezett irányait.
Székely Ádám szerint több olyan változás is elindult, amely javíthatja a gazdasági és ingatlanpiaci környezetet. Pozitívumként említette többek között a költségvetési fegyelem erősödését, az uniós források beáramlásának lehetőségét, a külföldi befektetői bizalom javulását, valamint azt, hogy a pénz- és tőkepiacokon már csökkentek a finanszírozási költségek és kedvezőbbé vált az országkockázat megítélése. Arra ugyanakkor figyelmeztetett, hogy a nemzetközi környezet – különösen a magas hosszú távú kamatok és az államok eladósodottsága – továbbra is kockázatokat hordoz.
Az IFK elnöke a bérlakáspiac fejlesztését fontos és legitim célnak nevezte, többek között azért, mert az segítheti a munkaerő mobilitását. A szektor elindításához szerinte szükség lehet állami segítségre, hosszabb távon azonban olyan feltételeket kell teremteni, amelyek között piaci alapon is működőképessé válhat. Ehhez nemcsak közvetlen támogatásokra, hanem a lakástulajdonlás és a lakásbérlés közötti korábbi egyensúlytalanság mérséklésére, szabályozási változásokra, a telekkínálat bővítésére és a fejlesztések hatékonyságának javítására is szükség lehet.
A lakás- és ingatlanpiac számára az egyik legfontosabb feltételnek a kiszámíthatóságot tartja Székely Ádám. Szerinte az államnak elsősorban ott kell beavatkoznia, ahol ez valóban szükséges, más területeken pedig a versenyt, a kapacitások bővítését és a piaci működést kell segítenie. Fontosnak nevezte az infrastrukturális, ezen belül az energetikai elmaradások felszámolását is.
Nem egyszeri lakásprogramban gondolkodnak
Szemerey Samu előadásában már részletesebb képet adott arról, hogyan kívánja az állam átalakítani a lakás- és ingatlanfejlesztések környezetét. Az alapelv szerinte egy minőségre épülő nyílt piaci verseny, stabil és előre tervezhető szabályozással. „Egy minőségre alapuló nyílt piaci verseny környezetének a megteremtése, a megbízható, kiszámítható szabályozási környezetnek a megteremtése” az egyik legfontosabb feladat – mondta az építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár. Hozzátette: a meglévő szabályozások felülvizsgálatánál azt is szeretnék elkerülni, hogy a piac számára évről évre alapvetően új feltételek szülessenek.
A lakásprogramot nem pusztán új lakások építéseként kezelik. Szemerey szerint a fejlesztéseket a településszerkezeti, demográfiai és infrastrukturális folyamatokkal együtt kell vizsgálni. Miközben Magyarország népessége csökken és jelentős a települések közötti vándorlás, a lakásállomány jelentős része energetikailag és funkcionálisan is korszerűsítésre szorul. Ezért az új építés mellett a meglévő lakások felújítása is a program fontos eleme lenne.
Az állami részvétellel vagy ösztönzéssel megvalósuló új fejlesztéseket elsősorban olyan barnamezős területekre koncentrálnák, amelyek már rendelkeznek megfelelő városi és közlekedési kapcsolatokkal, illetve alkalmasak komplex, többfunkciós városrészek kialakítására. A cél nem egy-egy elszigetelt lakóprojekt, hanem olyan városfejlesztés, amelyhez szolgáltatások, infrastruktúra és további beruházások is kapcsolódhatnak.
Fel kell építeni az intézményi bérlakáspiacot
A program egyik hangsúlyos pillére az intézményi bérlakásszektor, a szolgálati lakások és a kollégiumok fejlesztése. Szemerey szerint Magyarország erősen tulajdonközpontú lakáskultúrája mellett már jelenleg is jelentős bérlakáspiac működik, ám annak nagy része informális és kevéssé szabályozott. „Egy bérlakáspiacnak igenis van helye, és van bőven növekedési pályája is” – mondta Szemerey Samu.
Az államtitkár hangsúlyozta: nem egyszeri állami pénzinjekcióval szeretnének létrehozni néhány projektet, hanem hosszú távon működő piacot építenének. Az elképzelés szerint az induló időszakban erősebb állami szerepvállalásra lehet szükség, majd ennek fokozatos csökkenése mellett egyre több intézményi, banki és magánpiaci szereplő léphet be. Ehhez létre kell hozni a bérlakásállomány hosszú távú üzemeltetésének és finanszírozásának intézményi kereteit, illetve ösztönözni kell a jelenleg informálisan működő magánbérleti piac kifehérítését is. A stabilitást, a transzparenciát és az állam, valamint a piaci szereplők együttműködését Szemerey a program alapfeltételeinek nevezte.
Az 5 százalékos lakásáfa kérdése is bekerült a tervezésbe. Az államtitkár szerint a minisztérium úgy látja, hogy sikeres bérlakás-, kollégiumi és szolgálatilakás-piac nehezen építhető fel akkor, ha ezek a fejlesztések nem férnek hozzá az 5 százalékos áfához, illetve a kereskedelmi lakásfejlesztéseknél alkalmazott ösztönzőkhöz. A korábban több, egymás mellett futó lakásépítési támogatási forma helyett egy integrált csomagot szeretnének kialakítani. Ennek koncepciószintű kidolgozását szeptember végére, a részletes pénzügyi modellek elkészítését pedig 2026 végére jelezte előre.
A program nemcsak az építést, hanem az üzemeltetést, a szerződéses viszonyokat és a bérbeadás biztonságát is érintené. Vizsgálják a bérlők és a bérbeadók számára garanciát jelentő megoldásokat, a magántulajdonú lakások hosszú távú bérbeadásának ösztönzését, illetve azt is, hogyan lehet a rövid távú lakáskiadásból több lakást visszaterelni a hosszú távú bérleti piacra. Az állam bizonyos esetekben garanciavállalással is megjelenhetne a bérlő és a bérbeadó közötti rendszerben.
2028–2029-ben indulhatnak az első nagyobb fejlesztések
A kínálatbővítést elsősorban Budapesten és azokban a nagyvárosokban tervezik, ahol munkaerőpiaci, felsőoktatási vagy mobilitási igény indokolja a lakásszám növelését. Szemerey Debrecent, Győrt, Szegedet, Székesfehérvárt és Veszprémet is említette. A tervek szerint az első ilyen nagyobb építkezések 2028–2029-ben indulhatnak el.
A program kiinduló forrása 550 millió euró lehet, amelyhez banki, ingatlanalapú, intézményi és magánfejlesztői forrásokat vonnának be; így összességében 2–3 milliárd eurós beruházási volumennel számolnak. A cél azonban nem pusztán ennek a forrásnak az elköltése. „Nem az a cél, hogy ezt a pénzt elköltjük, és utána azt mondjuk, hogy elvégeztük a munkát”, hanem egy nagyobb piac elindítása – hangsúlyozta Szemerey Samu.
A lakásállomány korszerűsítésében is változást ígért: a korábbi, sokszor kisebb léptékű energetikai beavatkozások mellett komplexebb társasházi és városi épületfelújításokat szeretnének ösztönözni.
Új szabályok jöhetnek a fejlesztéseknél
A kormányzati tervek másik fontos eleme a fejlesztési szabályozás átalakítása. A nagyobb beruházásoknál ismét nagyobb hangsúlyt kapna az építészeti minőség, a tervpályázat és a hosszú távú beruházástervezés. Kötelező, de rugalmas masterplan-rendszert vezetnének be, hogy a beruházási, városfejlesztési és szabályozási kérdéseket már a projektek korai szakaszában egyeztethessék. A fejlesztéseknél elvárássá válhat a megfelelő közlekedési és közműkapcsolatok biztosítása, az integrált városfejlesztési szemlélet, a klímaalkalmazkodás és az önkormányzatokkal kialakított partnerség.
A településrendezési szerződések tartalmát is újragondolnák, az építészeti és településrendezési szabályozást egyszerűsítenék, és a parkolási minimum helyett a parkolási maximum alkalmazása felé mozdulnának el. Az állami beruházások lebonyolítását szintén jobban megnyitnák a piaci szereplők előtt, átláthatóbb és versenyalapúbb eljárásokkal.
A két előadás üzenete több ponton találkozott: a piac élénkítését nem pusztán több állami támogatástól, hanem kiszámítható szabályozástól, erősebb versenytől és hosszabb távra kialakított intézményi keretektől várják. A bérlakásszektorban az államnak a kezdeti piacépítésben jelentős szerepe lehet, a deklarált hosszú távú cél ugyanakkor egy olyan rendszer kialakítása, amelyben fokozatosan nagyobb teret kapnak a piaci szereplők.
