Jövőre várhatóan óriási összegek szabadulnak fel állampapírokból, amelyből százmilliárdok érkezhetnek a lakáspiacra is. A Portofolio Signature Klub szakértői azt járták körül, milyen hatások várhatók a lakáspiacon, érdemes lesz-e lakásba fektetni?
Bevezetésként a keresletet mozgató tényezőket vázolta fel Winkler Sándor, MNB Ingatlanpiaci elemzések osztályának vezetője.
Mint elmondta, mintegy egyéves pangás után jelentősen élénkült a lakáspiac. 2024 első félévében éves összevetésben a lakástranzakciók 31 százalékkal, a lakáshitelt felvevő ügyfelek száma 76 százalékkal nőtt. Ez nagyon gyors visszapattanása a piacnak, hiszen rövid ideig volt alacsony szinten az aktivitás. Összességében nőtt a hitelfinanszírozás szerepe a lakáspiacon.
A piaci élénküléssel párhuzamosan a lakásárak is emelkedtek az első negyedévben: országosan 7,5 százalékkal, Budapesten 5,6 százalékkal. A második negyedévben az éves dinamika Budapesten már 7 százalékra gyorsult. Ezek a 10 százalék alatti éves növekedési ütemek bőven elmaradnak a korábbi években látott 20 százalék feletti drágulástól.
A lakossági hitelpiacon a piaci alapú lakáshitelek egyértelmű térnyerése mutatkozott meg. A háztartási hitelkibocsátás 10,8 százalékát, a lakáshitel-kibocsátás mintegy ötödét a 2024-től elérhető Csok Plusz teszi ki, amelynek a korábbi csok-hitelekhez képest nagyobb a részesedése.
A volumen is változott: az átlagos lakáshitek összege a Csok Plusz miatt és piaci alapon is nőtt: a 2023-as 11 millió forintos mélypontról 19 millió forintra. ehhez részben hozzájárulnak a csökkenő kamatok, másrészt az emelkedő lakásárak magasabb finanszírozási összegeket követelnek meg.
2023 év eleje óta 2,4 százalékponttal csökkentek a lakáshitelkamatok, ugyanakkor a további kamat- és THM-szintek csökkenése előtti tér szűkült. A bankok által vállalt önkéntes THM-plafon július 1-jétől véget ért, ugyanakkor az NGM szeptemberi bejelentése nyomán új, 5%-os THM-plafon kidolgozása várható.
Az MNB folyamatosan vizsgálja a hitelből történő lakásvásárlás elérhetőségét. A csökkenő lakáshitelkamatok ezt érdemben javították, de támogatások nélkül hosszú távú összehasonlításban mind a használt, mind az új lakások elérhetősége kedvezőtlen. A 2024-től megváltozott csok a használt lakásoknak kedvezett, az új lakások elérhetősége még támogatásokkal is alacsony Budapesten. A támogatást elérők számára, tehát, javult az otthonteremtés, de a szabályozási módosításokkal csok és babaváró támogatásokra jogosultak köre harmadára szűkülhetett.
A lakásárak bérleti díjakhoz viszonyított szintje még az elmúlt évek korrekciója után is magasnak számít. A bérleti díjak 2023-ban is jóval tempósabban nőttek (Budapesten 12, országosan 12,8%), mint a lakásárak (Budapesten 4,6, országosan 8,4%). Ez azt jelenti, hogy a hosszú távú lakáskiadás nettó hozama az elmúlt években ugyan némileg emelkedett, de hosszú távú összehasonlításban alacsonynak mondható és csökkenő tendenciát mutat (2018 és 2024 között Budapesten 6-ról 5,1%-ra, országosan 10,2-ről 7,3%-ra).
A hosszú távra kiadott lakások állománya csaknem tízszerese a rövid távra kiadottakénak összességében a fővárosban, de a belső kerületekben ez koncentráltan jelentkezik, és ott 9-12%-os arányuk is lehet (a KSH legutóbbi népszámlálási adatai alapján).
A lakossági állampapírpiaci folyamatoknak jelentős hatásuk lehet a lakáspiaci keresletre 2025-ben. A lejáró állampapírok közül 1800 milliárd forintnyi a lakossági kézben, és csak a PMÁP sorozatok után pedig több mint 1300 milliárd forint kamatjövedelmet könyvelhet el a lakosság a jövő évben.
Természetesen a lakáspiacon kívül más szegmensek is versenyeznek a PMÁP-kamatokért, a lejáró állampapírokért és az esetleges visszaváltásokért, hiszen érdemi források szabadulhatnak fel. A versenyben megjelenhetnek a lakásvásárlások, építések, felújítások, nyilván a fogyasztás is, de más megtakarítási termékek is sorban állnak, mint a megjelenő alternatív lakossági állampapírok, befektetési alapok, devizaeszközök, akár bankbetétek is – tette hozzá Winkler Sándor.
Mibe érdemes fektetni?
A szakértők egyértelmű növekedésre számítanak mind a lakásárakban, mind a bérleti díjakban. Ennek oka nemcsak az állampapaírokból felszabaduló hatalmas pénzmennyiség, hanem a reálbérek várható emelkedése, az infláció és a hitelkamatok kedvezőbb szintje, valamint az esetleges állami támogatások.
Közép- vagy hosszútávú befektetésre optimalizálva megérheti lakásba fektetni, hiszen a lakáspiac felívelő szakaszban van, a lakásárak gyorsuló ütemben növekednek az év második felében – vélte Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Elmondta, hogy az áremelkedést a budapesti belváros húzza, tehát elsősorban a befektetők kezdtek el mozgolódni a piacon. Az, hogy várhatóan ezermilliárdos források ömölhetnek a jövő évben a lakáspiacon is, nyilvánvalóan további felértékelődést fog okozni.
Láthatóan elindult egy új lakásár-ciklus, és ennek az elején beszállni mindig jó üzletet ígér, mert az első pár évben mindig magasabb az áremelkedés, mint a későbbi szakaszokban – magyarázta Kígyósi András, a Metrodom értékesítési igazgatója. Ezzel együtt mozog a hitelezési folyamat, amelyek kölcsönösen erősítik is egymást. Egy 5-6%-os kamatkörnyezet berobbanthatja ezt a folyamatot. A szakértő infláció feletti, kétszámjegyű áremelkedésre számít sz új építésű lakások piacán a következő években.
Középtávon, 3-5 éves periódusban gondolkodva Kígyósi András szerint is érdemes lakásba fekteti. Mint mondta, a lakások 8% körüli éves értéknövekedéséhez hozzáadva a hosszú távú lakáskiadással realizálható 4-5%-os éves hozamot, az állampapíroknál is jobb lehetőséget kínálhat.
A befektetési hajlandóságot erősen befolyásolja a lakáskiadások hozama, ezért is fontos kérdés, hogy milyen hatása lesz a budapesti VI. kerület rövidtávú lakáskiadást betiltó határozatának, illetve milyen beavatkozásokra szánja el magát a kormány ezzel, valamint a hosszú távú lakásbérlés szabályozását illetően. A mostani helyzetet ez jelentősen átrajzolhatja, tette hozzá Balogh László.
Kérdés persze, hogy milyen hosszú távon lehet lakáspiaci fellendülésre számítani. Ezért mindenképpen fontos a befektetések diverzifikálása, már csak a rugalmasság biztosítása miatt is – világított rá Balásy Zsolt, a HOLD Alapkezelő elemzője. Úgy véli, mindenképpen fontos mérlegelni az alternatív hozamokat és lehetőségeket is, és lehetőség szerint
Az új lakásokra vonatkozóan Balogh László behozta a piaci fenntarthatóság kérdését, vagyis, hogy a fentiekben előrevetített piaci növekedés és áremelkedés mellett pár éves távlatban lesz-e annyi prémium váráslőerő, lesz-e fizetőképes kereslet az újépítésű lakásokra.
Kígyósi András kiemelte, hogy 10 ezer plusz lakás építése 1 százalékponttal emeli meg a GDP-t, ami erős érv a lakásépítések támogatása mellett. A bankok úgy is létrehozhatják az 5%-os kamatú lakáshiteleket, hogy azokat kifejezetten zöld lakásokra címkéznek fel. Ennek gyakorlatilag az összes új lakás megfelel.
A zöldhitelezés ösztönzése szükséges
Nemrégiben a Portfolio Future of Finance 2024 konferenciáján arról beszélt Banai Ádám, az MNB ügyvezető igazgatója, hogy a jegybank vizsgálja a zöld lakáshitelek ösztönzésének konkrét lehetőségeit. Ennek eszköze lehet, hogy az adósságfékszabályozásban kedvezőbb elbírálásban részesítik a zöld típusú hiteleket.
Az MNB a minősített fogyasztóbarát keretrendszer zöld szempontú felülvizsgálatával is erősítheti a zöld átállást, ami egyelőre gyerekcipőben jár Magyarországon. Mint mondta, jelenleg a felső jövedelmi kategóriára koncentrálódik a zöld hitelek felvétele, amelyek több önerőt igényelnek és kifeszítettebb jövedelemterheléssel járnak.
A zöld fordulatra – amelyben a hitelezésnek kulcsszerepe lehet – azért is nagy szükség lenne, mert a hazai lakásállomány fűtési energiafogyasztása magas, és csak nagyon lassan mérséklődik, az egy lakásra jutó teljes energiafelhasználásban 30%-kal haladjuk meg az EU átlagát.
