Ígylakunk-interjú – Egyre több agglomerációs településen és budapesti kertvárosi kerületben jelennek meg olyan ingatlanok, amelyekben a megengedettnél több, jogilag önálló lakásnak nem minősülő lakrészt alakítanak ki és adnak el használati megállapodással. Dr. Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szerkesztője szerint ez egyszerre veszélyezteti a települések működőképességét, terheli túl a közműveket és az utcákat, valamint súlyos jogi és anyagi csapdába taszíthatja azokat a vevőket, akik azt hiszik, valódi lakást vásároltak. Érden például ezres nagyságrendű lehet a szabálytalan lakásosztások és az ezekkel átvert családok száma.
Ígylakunk: Miért nagy probléma, miért kellene sokkal komolyabban venni a lakásszám-visszaélések kérdését?
Dr. Jámbor Attila: Azért tekintem ezt kiemelten fontos kérdésnek, mert nagyon kevesen foglalkoznak vele, miközben szerintem lassan eljutunk oda, hogy egyes települések léte, működőképessége és a normális lakhatás biztosítása kerül végveszélybe. Ez elsőre talán erős állításnak hangzik, de ha megnézzük, mi történik az agglomerációban vagy egyes budapesti kertvárosi kerületekben, akkor látszik, hogy ez már nem elszigetelt jelenség.
Úgy szoktunk erről olvasni, hogy Solymáron nincs víznyomás, Ráckevén gond van az ivóvíz-szolgáltatással, Érden kritikussá vált a helyzet, vagy hogy egy-egy település közlekedése teljesen bedugult. De a háttérben gyakran az húzódik, hogy a település eredeti lakásszámához, infrastruktúrájához, közműveihez képest sokkal többen laknak ott, mint amennyivel a településtervezők valaha számoltak.
Minden olyan településen felmerül ez problémaként, ahová az emberek szeretnének beköltözni, ahol nagyon értékesek az ingatlanok, de a település gyakorlatilag betelt. Az elmúlt öt-hat évben ez a jelenség már budapesti családi házas kerületekben is felütötte a fejét. Véleményem szerint Pesterzsébet és Csepel a két legérintettebb kerület, de talán Zugló is hasonló cipőben jár.
Ígylakunk: Ha ilyen súlyos a probléma, miért nem ismertebb széles körben?
Dr. Jámbor Attila: Mert ez egy látens probléma. Az utcán sétálva nem tűnik fel, mint például az, hogy egy emelettel nagyobb épület épül. Ezek jellemzően épületen belüli átalakítások. Csak akkor derülnek ki, ha valaki az épületen belül is szét tud nézni, vagy ha a hatóság, az önkormányzat, esetleg a szomszédság észreveszi, hogy valami nem stimmel.
A másik gond, hogy hatósági szinten a kezelés és a hatáskörök kérdése az elmúlt egy-két évtizedben teljesen kaotikussá vált. Sokáig nem volt egyértelmű, hogy a rendeltetési egységek száma, tehát maga a lakásszám építésügyi hatósági ügy-e, vagy a települési polgármesterhez, településkép-védelmi hatósághoz tartozik. Ez ma már egyértelműbb, de a gyakorlatban még mindig nem működik jól.
Például megépül egy lakóépület, amelyben a helyi szabályok szerint két lakást lehetne kialakítani. Az építésügyi hatóság kiadja a használatbavételi engedélyt vagy tudomásulvételt két lakásra, és nem feltétlenül foglalkozik azzal, hogy az épületben valójában négy konyha, négy fürdőszoba, négy bejárat, négy közműóra, négy garázs van. Tehát, mindenből négy van – mert négy lakás létesült. De ha a tervező azt írta, az építtető pedig azt mondta, hogy ez két lakás, akkor a hatóság sokszor elfogadja. A laikus vevőket már az meg tudja téveszteni, hogy az épületnek van használatbavételije, ezért azt gondolják, hogy „hatóságilag” az épület rendben van. Pedig elképzelhető, hogy az építésügyi hatóság csak egészen egyszerűen nem vizsgálta a rendeltetési egységek számát az épületben.
Ráadásul nincs normális együttműködés a hatóságok között. Ismerek olyan ügyet, amikor a kormányhivatal az egyszerű bejelentési dokumentáció megküldését is megtagadta a polgármester részére. Az önkormányzatok sokszor szélmalomharcot vívnak, de bízom benne, hogy a Kormányhivatalok hozzáállása meg fog változni ezekben az eljárásokban.
Ígylakunk: Pontosan miről van szó ezekben az ügyekben?
Dr. Jámbor Attila: A lényeg az, hogy egy ingatlanon a helyi építési szabályzat mondjuk egy vagy két lakást engedne, de a beruházó, tervező, kivitelező olyan épületet hoz létre, amelyben a valóságban ennél több önálló lakás működik. Ezek a beruházók üres telkeket vagy meglévő épületeket keresnek, ezeket többlakásossá alakítják, majd használati megállapodással értékesítik.
Van beazonosítható elkövetői kör: tervező, kivitelező, beruházó, sokszor ügyvéd is. Nem arról van szó, hogy valaki egyszer megpróbál valami olyasmit, amihez nem ért, vagy nem tudja, hogy jogszabálysértést követ el. Ezeket sok esetben sorozatjelleggel, éveken vagy akár évtizedeken keresztül csinálják ugyanazok ugyanott, ugyanazzal a módszerrel. Ha egy érintett önkormányzat főépítészét megkérdezzük, pontosan meg tudja nevezni azokat a beruházókat, tervezőket, aki az adott településen a lakásszám visszaélések elkövetői.
A vevő pedig sokszor azt látja, hogy azon a környéken, ahol egy családi ház mondjuk százmillió forintba kerülne, most vehet hetvenmillióért egy lakást. Úgy érzi, jól jár. A beruházónak ez nagyon jó üzlet, mert nem egy házat ad el százmillióért, hanem több lakást összesen akár két-háromszázmillióért. A beruházónak nagyságrendileg másfél – kétszerese lesz a haszna, mint a legálisan megépíthető lakás után. A vevő viszont valójában nem önálló lakást vesz, hanem egy jogilag nem létező lakást.
Ígylakunk: Mit jelent az, hogy jogilag nem létező lakás?
Dr. Jámbor Attila: Azt, hogy az ingatlan-nyilvántartásban nincs külön lakásként feltüntetve. Nincs külön helyrajzi száma. A vevő jellemzően tulajdoni hányadot szerez egy nagyobb ingatlanban, és egy használati megállapodás mondja ki, hogy az épület melyik részét használhatja kizárólagosan.
A tulajdoni lapon tehát az szerepel, hogy XY pl. egyharmad tulajdoni hányaddal rendelkezik az ingatlanban. Az alaprajzon be van rajzolva, hogy az alsó szint, az egyes számú bejárat az övé, és azt kizárólagosan használhatja. Laikusként ez akár megnyugtatónak is tűnhet: van szerződés, volt ügyvéd, van alaprajz, ott a neve a tulajdoni lapon. De ettől még jogilag nem lett önálló lakása.
Az ilyen helyzetben a vevő azt hiszi, hogy vett egy lakást, miközben valójában egy osztatlan közös tulajdonú ingatlan egy részének tulajdonjogát és használati jogát rendezték egy megállapodásban. Ha pedig a helyi építési szabályzat az adott ingatlanon nem enged több lakást, akkor ezt utólag sem lehet jogszerűen önálló lakássá alakítani.
Ígylakunk: Mi történhet egy ilyen vevővel?
Dr. Jámbor Attila: Az egyik legnagyobb gyakorlati probléma az lehet, hogy az önkormányzat kötelezi a mindenkori tulajdonost a jogszerűtlen állapot megszüntetésére. Ez azt jelenti, hogy vissza kell alakítani az épületet olyan állapotba, amely megfelel a szabályoknak.
Ezeknél az épületeknél gyakran szerepelnek a terveken úgynevezett „virtuális ajtók”. Vagyis papíron van átjárás az egyes lakrészek között, hogy ne tűnjön teljesen nyilvánvalónak, hogy különálló lakásokról van szó. A használatbavétel után ezek az ajtók eltűnnek, vagy eleve meg sem épülnek. Néha a beruházók már annyira magabiztosak, hogy meg sem tervezik őket, máskor pedig terv sincs, egyszerűen megcsinálják az átalakítást.
Ha az önkormányzat kötelezést ad ki, akkor fizikailag lehet, hogy valóban ajtót kell létesíteni, vagy más módon kell megszüntetni az önálló lakáshasználatot. Jogilag viszont csak akkor lehetne rendbe tenni a helyzetet, ha az adott ingatlanra vonatkozó helyi építési szabályzat megengedné a több lakást, és ennek alapján társasházat lehetne alapítani, külön albetétekkel, külön helyrajzi számokkal. Ha ezt a helyi építési szabályzat nem engedi, akkor jogilag nincs megoldás.
Ígylakunk: Vagyis a vevőnek nem lesz forgalomképes ingatlana?
Dr. Jámbor Attila: Ha a tulajdonos egy minimálisan körültekintő vevővel találkozik, aki utánanéz a helyzetnek, akkor nagyon könnyen lehet, hogy nem fogja tudni eladni. Én részben azért beszélek erről ennyit, hogy ezek az ingatlanok előbb-utóbb ténylegesen forgalomképtelenek legyenek. Ha a leendő vevők ismernék a hátrányokat, és tudnák, hogy esetleg soha nem tudják eladni az ingatlant, akkor valószínűleg meg se vennék: ezzel megszűnne a kereset a lakásszám visszaéléssel kialakított ingatlanok iránt. Ha a beruházók, tervezők, kivitelezők és ügyvédek ismernék a következményeket, és ezek ténylegesen be is következnének, akkor valószínűleg csökkenne a kínálat is. Meg kell megszüntetni, illetve radikálisan csökkenteni kell a keresletet és a kínálatot is.
Azokkal a családokkal, akikkel ez már megtörtént, emberileg nagyon nehéz mit kezdeni. Nem lehet azt mondani, hogy jó, akkor most a két érintett család sorsolással döntse el, kinek kell elköltöznie. A lakrészek közötti ajtó esetleges kialakítása nem oldja meg a jogi helyzet rendezetlenségét sem. De annak egyértelműnek kell lennie, hogy több ilyen ne legyen. Ne jusson ebbe a helyzetbe még több ezer vagy több tízezer ember, de inkább azt szeretném, hogy a mai naptól egyetlen vevőt se lehessen átverni.
A vevő sokszor azt érzi, hogy több millió forinttal olcsóbban jutott ingatlanhoz, mint amennyiért azon a környéken egy szabályos lakást vagy házat vehetett volna. De ha ezt soha az életben nem tudja majd eladni, ha hatósági eljárások, bírságok, kötelezések fenyegetik, akkor is úgy érzi majd, hogy megérte az olcsóbb vételár?
Ígylakunk: A vevő jogilag is bajba kerülhet, vagy ő inkább áldozat?
Dr. Jámbor Attila: Ő az, akit ebből a szempontból megtévesztettek. Persze elvileg lehet olyan vevő, aki teljesen tudatosan vállalja, hogy ez soha nem lesz jogilag rendezett ingatlan, de szerintem ez az esetek töredéke. Nagyon kevés ember van tisztában azzal, hogy valójában egy olyan valamit vesz meg, ami jogilag nincs.
A mindennapi tapasztalat inkább az, hogy a vevő azt mondja: hogyhogy nincs rendben, hiszen ügyvéd készítette a szerződést, tervező tervezte, kivitelező építette. Ott áll egy laikus vevő, és három különböző szakma képviselője azt mondja neki, hogy minden rendben. Egyikhez sem ért, ezért bízik bennük.
És akkor még nem beszéltünk azokról az esetekről, amikor a hatóság „igazolta”, hogy az épület rendben van. Jogosan gondolhatja azt a tulajdonos, hogy biztosan nem kapott volna használatbavételit az épület, ha nincs minden rendben. Pedig sajnos gyakran látok olyan épületeket, amelyek hiába rendelkeznek használatbavételi engedéllyel, ettől még az épületben lévő lakások, vagy a lakások egy része nem szabályos. Az állampolgárok bíznak a hatóságokban is.
A baj viszont végül a tulajdonosnál csapódik le. A településképi kötelezést, a visszaalakíttatást, a bírságot a mindenkori tulajdonossal szemben lehet érvényesíteni. Vagyis nem feltétlenül azzal szemben, aki ezt a helyzetet létrehozta, hanem azzal szemben, aki aktuálisan tulajdonosként ott áll az ingatlanban. A legritkább esetben sikerül a tényleges építtetőket elcsípnie a hatóságoknak, mert ehhez az kellene, hogy még az átalakítás közben derüljenek ki a visszaélések.
Ígylakunk: A beruházókat, tervezőket, kivitelezőket nem lehet felelősségre vonni?
Dr. Jámbor Attila: Szerintem lehetne, és kellene is. Az én megítélésem szerint ez sok esetben bűncselekmény lehet. Azáltal, hogy a vevővel elhitetik, hogy használati megállapodással, külön helyrajzi szám nélkül tud lakást vásárolni, megtévesztik. Ez szerintem a csalás tipikus esete.
Ráadásul itt nemcsak a beruházóról van szó. A tervező úgy készíti a terveket, hogy tudja, abból a valóságban több lakás lesz. A kivitelező tudja, hogy jogszabálysértő módon alakítja ki az épületet. A beruházó úgy adja el az ingatlant, mintha az teljesen rendben lévő, legális lakás lenne, miközben pontosan tudja, hogy a vevőnek soha nem lesz jogilag önálló lakása.
És fontos kimondani: az ügyvéd felelőssége is felmerülhet. Az ügyvédekre van egy külön tényállás, az ügyvédi visszaélés. Ha az ügyvéd olyan ügyletben vesz részt, amelyről tudja, hogy jogszabálysértő, akkor ezt nem teheti meg. Itt okirathamisítás vagy közokirat-hamisításban való közreműködés kérdése is felmerülhet, hiszen az ingatlan-nyilvántartásban olyan jogi helyzet jelenik meg, amelyről minden résztvevő tudhatja, hogy nem fedi a valóságot.
Az a baj, hogy akik ezt csinálják, sokszor nem is gondolják, hogy ez bűncselekmény lehet. Azért sem gondolják, mert sosem hallottak arról, hogy bárkit érdemben megbüntettek volna ezért. Ez tipikusan az az eset, hogy ha nincs jogkövetkezmény, akkor a gyakorlatban úgy tűnik: lehet csinálni.
Ígylakunk: Egy önkormányzat vagy egy pórul járt vevő tehet feljelentést?
Dr. Jámbor Attila: Ismeretlen tettes ellen bárki tehet feljelentést. Tudok olyan önkormányzatról, amely már tett is, de arról nem tudok, hogy ennek lett volna érdemi eredménye. Legutóbb Pomázon volt egy ügy, ahol nem az önkormányzat, hanem egy pórul járt vevő tett feljelentést egy olyan körrel szemben, amely többször hasonló módon járt el. A nyomozást ott is bűncselekmény hiányában szüntette meg a rendőrség.
Számomra ez ugyanabból a szempontból elfogadhatatlan, mint amikor olyan kivitelezőket nem büntetnek meg, akik abból élnek, hogy felveszik az előleget, aztán nem vagy csak látszólagosan dolgoznak. Amikor az ötödik-hatodik feljelentés is bemegy ugyanazzal a céggel, személlyel szemben, amely ugyanazzal a módszerrel működött több esetben is, és a nyomozó hatóság azt mondja, hogy mivel van szerződés, ez polgári jogi ügy, menjenek pereskedni, az szerintem nincs rendben.
A lakásszám-visszaéléseknél sokszor még nyilvánvalóbb a helyzet. Van egy előírás: ezen az ingatlanon egy vagy két lakás lehet. Ezt az előírást tudatosan megszegi a tervező, a kivitelező, a beruházó, adott esetben az ügyvéd. Mindenki tudja vagy tudnia kell, hogy amit csinál, az tilos, de ameddig következmény nélkül lehet ezt megtenni, miért ne tenné?
Érden is ezres nagyságrendű lehet a szabálytalan lakásosztások problémája
Érd az egyik olyan agglomerációs település, ahol a lakásszám-visszaélések már nem elméleti vagy elszigetelt problémát jelentenek, hanem a város működését, a kertvárosi lakókörnyezeteket és a gyanútlan vevőket is érintik. A jelenség lényege, hogy a beruházók meglévő családi házakat vásárolnak meg, majd azokat papíron egy lakóegységként, a valóságban azonban több önálló lakrészként alakítják ki és értékesítik.
Szűcs Gábor érdi alpolgármester szerint fontos különbséget tenni a szabályosan működő fejlesztők és azok között, akik tudatosan kijátsszák a lakásszámra vonatkozó előírásokat. Mint mondja, Érden sok lakásfejlesztés zajlik, és önmagában a lakásépítés nem volna probléma, ha az önkormányzatoknak lenne megfelelő finanszírozásuk a kapcsolódó infrastruktúra – például óvodák, utak, közművek – fejlesztésére. A gond azokkal az esetekkel van, amikor a fejlesztés a szabályok megkerülésével történik.
„Viszont a másik esetben nagyon nagy probléma az, amikor szabálytalanul egy lakóegységnek álcázva több lakóegységet alakítanak ki, mert ahhoz semmiféle más típusú fejlesztés nem járul hozzá” – fogalmaz Szűcs Gábor. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy egy korábbi családi ház helyén vagy egy régi, nagyobb családi házon belül egyszer csak négy, hat, sőt akár még több lakrész jelenik meg. „Egy családi házas övezetben kialakul két családi ház között régi családi házból átalakított négy, hat vagy akár tizenegy lakóegységes épület, ahova, tehát, egy család helyett tizenegy költözik be” – mondja az alpolgármester.
A módszer egyik kulcsa, hogy a fejlesztők nem új épületet építenek, hanem egy meglévő családi házat alakítanak át belülről. Varga Melinda, Érd főépítésze szerint ez azért különösen nehezen kezelhető, mert a belső átalakítás nem építési engedélyhez kötött tevékenység. Vagyis, ha a beruházó a külső tömeghez, szerkezethez látványosan nem nyúl hozzá, a folyamat sokáig rejtve maradhat.
A következmény nemcsak jogi probléma, hanem nagyon is hétköznapi konfliktus: több lakó, több autó, nagyobb közműterhelés, kevesebb zöldfelület, zsúfoltabb utcák.
A főépítész szerint a helyzet azért is súlyos, mert a vevők sokszor csak utólag szembesülnek azzal, hogy nem jogilag önálló lakást vásároltak. „Akik ilyen „lakrészeket” adnak el, azok a vevőiket megkárosítják/megtévesztik, mert az esetek többségében a leendő tulajdonosok meg vannak győződve arról, hogy jogilag szabályos lakást vettek” – mondja Varga Melinda. Az adásvételi szerződésekben gyakran csak tulajdoni hányad szerepel, a szerződés mellékleteként pedig egy alaprajz vagy használati megállapodás jelöli ki, ki melyik lakrészt használhatja. A laikus vevő számára ez könnyen tűnhet rendezett jogi helyzetnek, valójában azonban nem önálló albetétet, nem külön helyrajzi számmal rendelkező lakást vásárol.
Az önkormányzat sokszor akkor találkozik az üggyel, amikor a vevők már beköltöztek, és például több vízórát szeretnének, vagy társasházzá alakítanák az ingatlant. Varga Melinda szerint ez a rosszabbik eset, mert ilyenkor a beruházó vagy kivitelező gyakran már nincs a tulajdonosok között. „Mi csak a tulajdonosokat tudjuk kötelezni, tehát nem azt, aki elkövette a szabálytalanságot, hanem akinek a tulajdonába került az adott épület/épületrész” – mondja.
Az önkormányzat ezért igyekszik még az értékesítés előtt kiszűrni a gyanús ügyeket. Figyelik az ingatlanhirdetéseket, együttműködnek a kormányhivatallal, és bizonyos építési vállalkozók tevékenységére eleve jobban odafigyelnek. A gyanúra okot adó jelek közé tartozhatnak például az almérők, a több villanyóraszekrény, vagy az, ha a vevőket azzal hitegetik, hogy később majd lehet társasházat alapítani. Varga Melinda szerint adásvétel előtt alapvető lenne ellenőrizni a használatbavételi engedélyt is: „véleményem szerint elengedhetetlen egy adásvételnél, hogy a használatbavételi engedély alapján ellenőrizzük, hogy mit vásárolunk.”
A probléma nagyságrendje Érden az önkormányzat szerint jelentős. Varga Melinda elmondása alapján jelenleg körülbelül tíz ilyen eljárásuk van folyamatban, de kapacitás és célzott ellenőrzés esetén ennél jóval több ügy kerülhetne elő. „Évek folyamán akár ezres nagyságrendről beszélhetünk” – végez gyors számolást Patzelt-Bécsy Adrienn, az érdi önkormányzat Településfejlesztési és Településrendezési Osztályának vezetője.
Ezek nem lakásszámok, hanem ingatlanszámok, vagyis a ténylegesen érintett lakrészek és családok száma ennél magasabb lehet. Patzelt-Bécsy Adrienn szerint, ha az elmúlt 15–20 évet nézzük, „minden harmadik utcában Érden lehet ilyet találni”, ahol családi házas környezetben szabálytalanul alakultak ki több lakásként működő épületek.
A megoldást az érdi önkormányzat képviselői részben jogszabályi változásokban látják. Szűcs Gábor szerint az egyik kulcskérdés az osztatlan közös tulajdon lakóingatlanoknál való alkalmazása. Úgy véli, az osztatlan közös tulajdon jogszabályi lehetőségét kellene megszüntetni. Varga Melinda emellett azt tartaná fontosnak, hogy a rendeltetési egységek számának megváltoztatása ne történhessen meg hatékony építéshatósági kontroll nélkül. Szerinte sokkal jobb lenne, hogyha az építéshatóságnak a jóváhagyása kellene ahhoz, hogy egy épület rendeltetési egységeinek száma megváltozhasson.
Az önkormányzat korábban szakmai fórumokon és az állami főépítészi szint felé is jelezte a problémát. Varga Melinda szerint azonban érdemi segítséget egyelőre nem kaptak.
Az érdi tapasztalatok jól mutatják, hogy a lakásszám-visszaélések nemcsak a vevők magánjogi problémái. A jelenség egyszerre érinti a településfejlesztést, a közműkapacitásokat, a parkolást, a zöldfelületi előírásokat, a szomszédsági együttélést és az ingatlanvásárlók biztonságát. A legnagyobb kockázat pedig éppen az, hogy a szabálytalanság gyakran csak akkor derül ki, amikor a beruházó már eltűnt, a vevők pedig abban az otthonban élnek, amelyről utólag derül ki: jogilag nem is az, aminek hitték.
Ígylakunk: Mit lehet tenni, hogy kevesebb vevő fusson bele ilyen helyzetbe?
Dr. Jámbor Attila: Először is beszélni kell róla. A hétköznapi embereket fel kell világosítani arról, hogy létezik ez a jelenség, és ha egy ingatlan gyanúsan olcsó, ha használati megállapodással kínálnak egy „lakást”, ha nincs külön helyrajzi szám, akkor nagyon komolyan utána kell nézni, mit vesznek meg.
Másrészt a szakmai szervezeteknek, kamaráknak is komolyan kell venniük ezt. Azokkal a tervezőkkel, kivitelezőkkel, ügyvédekkel szemben, akik üzletszerűen és sorozatjelleggel részt vesznek ilyen ügyletekben, szakmai, kamarai szinten is fel kell lépni.
Az ügyvédi oldal különösen fontos. Ha egy ügyvédet megkeresnek azzal, hogy készítsen használati megállapodást egy épületen belüli, külön családok által használt lakrészekre, akkor ott fel kell villannia a piros lámpának. Természetesen van olyan, amikor használati megállapodás teljesen jogszerű és indokolt: például egy nagy telken több tulajdonos szeretné rendezni a telekhasználatot. Azonban ha egy épületen belül különálló tulajdonosok vagy családok lakáshasználatát akarják így rendezni, és nem társasházat alapítanak, annak nagyon gyakran az az oka, hogy nem lehet társasházat alapítani.
Ha lehetne külön helyrajzi számot adni az adott lakásoknak, az mindenkinek érdeke lenne, mert az önálló, jogilag rendezett ingatlan értékesebb. Ha mégis használati megállapodással próbálják megoldani, akkor az ügyvédnek tudnia kell, hogy ez nagyon komoly kockázat, és adott esetben jogszabálysértő ügyletben vesz részt.
Ígylakunk: Az önkormányzatok mennyire vannak tisztában ezzel a problémával?
Dr. Jámbor Attila: Az önkormányzatok nagyon is tisztában vannak vele. Náluk csapódik le a probléma. Ők látják, hogy egy utcában, ahol eredetileg adott lakásszámmal számoltak, hirtelen kétszer-háromszor annyi háztartás jelenik meg. Több autó, nagyobb forgalom, nagyobb zajterhelés, több közműhasználat, több lakó, több konfliktus. Csakhogy a kezelésével nagyon nagy bajban vannak.
Egyrészt jogi, hatósági eszközökkel kellene fellépniük, másrészt ott van az emberi része. Ha már családok laknak ezekben az ingatlanokban, akkor nagyon nehéz azt mondani, hogy szüntessék meg ezt az állapotot. De a jövőre nézve egyértelműnek kell lennie: ezt nem szabad tovább engedni.
A cél az lenne, hogy a kínálati oldal is beszűküljön, mert a szakemberek felismerik, hogy ebben nem akarnak részt venni, és a keresleti oldal is tudatosabb legyen, mert a vevők megértik, milyen kockázatot vállalnak. Lehet, hogy elsőre úgy érzik, nagyon jól jártak, mert olcsóbban vettek valamit egy jó környéken. De ha utána évekig bírságok, kötelezések, hatósági eljárások alatt élnek, és közben nem biztosak abban, hogy amit megvettek, az valóban az otthonuk, akkor ez nagyon súlyos pszichés terhelés is.
Ígylakunk: Miért különösen súlyos ez a vevők szempontjából?
Dr. Jámbor Attila: Azért, mert az otthon az emberek számára biztonságot jelent. A magyar emberek különösen szeretik azt érezni, hogy legalább a lakásuk, a házuk stabil, az az övék. Nem véletlen, hogy Magyarországon nagyon magas a saját tulajdonú lakóingatlanok aránya. Egy átlagos magyar családnak általában egy ilyen nagy vagyontárgya van.
Ha valakinek ezt húzzák ki a lába alól, egyrészt joggal érezheti magát becsapva, másrészt tartós bizonytalanságba kerül. Lehet, hogy esténként úgy megy haza, hogy de jó, végre otthon vagyok, közben pedig ott motoszkál benne: ez egyáltalán az én otthonom? Mi lesz, ha el akarom adni? Mi lesz, ha jön az önkormányzat? Mi lesz, ha bírságot kapok?
Szerintem ez a legszörnyűbb az egészben: a bizonytalanság. Az ember úgy szeret gondolni az otthonára, hogy az legalább stabil pont az életében. Ezekben az ügyekben éppen ezt a stabilitást veszik el tőle, egy ilyen ügybe bele tud rokkanni egy család.
Ígylakunk: Mi lenne a legfontosabb üzenet azoknak, akik most keresnek lakást vagy házat?
Dr. Jámbor Attila: Az, hogy ne csak azt nézzék, áll-e a ház, szép-e a lakás, jó-e az ár, hanem azt is, hogy jogilag mit vesznek meg. Van-e külön helyrajzi szám? Társasházi albetétről van-e szó? Mit enged a helyi építési szabályzat? A tulajdoni lapon valóban az szerepel-e, amit ők lakásként meg akarnak venni, vagy csak egy tulajdoni hányadot kapnak egy nagyobb ingatlanban?
És nagyon fontos: ne elégedjenek meg azzal, hogy „ügyvéd csinálta”, „tervező tervezte”, „kivitelező építette”. Ezeknek a szakembereknek valóban az lenne a feladatuk, hogy jelezzék a problémát, de a gyakorlat azt mutatja, hogy ez gyakran nem történik meg. Ha valami túl olcsónak, túl kedvezőnek, túl ügyesen megoldottnak tűnik, akkor érdemes különösen óvatosnak lenni. A cél nem az, hogy utólag tönkretegyük azoknak az embereknek az életét, akik már belefutottak a lakásszámmal való visszaélésbe. A cél az, hogy minél kevesebb emberrel történjen ez meg a jövőben. Ehhez viszont a vevőknek, az önkormányzatoknak, a hatóságoknak és a szakmai szereplőknek is tudatosabban kell kezelniük ezt a jelenséget. Közösen kell tennünk azért, hogy a minél nagyobb profit érdekében ne lehessen tönkretenni családokat, utcákat, településeket.
