Beindulnak a lakásépítések – ugrásra készek a lakásvásárlók

TLE-interjú – Optimista hangulat érzékelhető a felpezsdült lakáspiacon, a vevők keresik a lakásokat, a fejlesztők pedig indítják az új építési projekteket az egyre növekvő kereslet kielégítésére. Kiss Gáborral, a Metrodom Építő Kft. ügyvezetőjével, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnökével arról beszélgettünk, milyen újlakás-fejlesztések és árak várhatók a közeljövőben, illetve milyen hatása lesz az építésekre az új jogszabályoknak.

igylakunk.hu: Tavaly októberben azt mondtad, hogy beszállópont van a lakáspiacra. Megfogadták a tanácsot az emberek, többen vásároltak újépítésű lakást, illetve még most is érvényes-e ez a felhívás?

Kiss Gábor: Igen, határozottan nőtt a kereslet tavaly év végén az új lakások iránt, és aki akkor vásárolt, olcsóbban tudott lakás venni, mint most. 2024 őszén elindult egy új lakáspiaci ciklus, újra növekszik a lakáseladások száma, mind a használt, mind az újépítésű lakásokat tekintve. Az új ciklus emelkedésének az első szakaszában vagyunk most, ami azt is jelenti, hogy még mindig érdemes beszállni és lakást vásárolni.

Most több hatás is érvényesül a piacon, ami magyarázza a kereslet növekedését. Az egyik legfontosabb, hogy a PMÁP-os befektetők számára most indul a kamatkifizetési időszak, és áprilisig tart majd. Több ezer milliárd forint válik így kivehetővé a befektetésekből a kamatkifizetés, de akár tőkeáthelyezés révén is. Ez utóbbi azért érdekes, mert a PMÁP most a korábbi 17 százalékos infláció után 18 százalék kamatot fizet, de most februártól a tavalyi 4 százalék körüli infláció után már csak legfeljebb 5 százalékot fog fizetni.

Ez jelentős változás, és lehet, hogy sokan keresnek majd inkább valami alternatív befektetést. Közülük már mostanra érzékelhetően sokan fordultak az ingatlanpiac felé.

Már látjuk azokat a lakásvásárlókat, akik a PMÁP-os megtakarításukat inkább lakásvásárlásba fordítják.

Tavaly év végén megjelentek azok a tudatos vásárlók, akik a kamatfordulóval, illetve a tőkekivétellel számolva kiválasztják a lakást, megkötik a szerződést, és a fizetési kötelezettségeiket a befektetés felszabadulása szerint ütemezik. Van olyan befektető, aki kész terméket keres, mert azonnal szeretné hasznosítani. Van, aki olyan újépítésű lakást keres, ahol még a projektciklus elején tart az építés, és így kedvezőbb, bevezető áron, 10-20 százalékos foglalóval tudja a lakást lekötni. A fennmaradó vételárat pedig csak az átadáskor kell megfizetnie. Nagyon sokan keresik ezt a konstrukciót.

igylakunk.hu: A PMÁP csak egy azon a tényezők között, amelyekre most figyelni kell. Az állami ösztönzők közül melyek lehetnek a legnagyobb hatásúak?

Kiss Gábor: A kormányzati intézkedések között van több, amely a keresleti oldalt támogatja, de fontos, hogy megjelentek a kínálati oldalt támogató ösztönzők, és ezek együttes hatása hozhat nagyon kedvező évet a lakáspiacon.

A vevői oldalon a kedvező zöld lakáshitelek, a magánnyugdíjpénztári megtakarítások és a SZÉP-kártya lakáscélú felhasználása jó ösztönzők lehetnek. Kiemelném a munkavállalóknak adható, havi legfeljebb 150 ezer forintos cafeteriát, ami felhasználható egyrészt lakáshitel-törlesztésre, másrészt lakbérre. Mindkettő ösztönzi a keresletet, ami több építési projektet is jelent.

A kínálati oldalon jelentős az a kormányzati döntés, hogy az állam 200 milliárd forintért fog részesedést vásárolni ingatlanalapokban, ahol piaci hozamot vár. Ez egy kockázatitőke-befektetés az állam részéről, ahol újépítésű lakásokat forgalmazó ingatlanalapokba fektet.

Ami nagyon lényeges ebben, hogy a kormány felismerte:

nem elég a keresleti oldalt támogatni, mert hiába nő a kereslet, ha nincs kínálat, ami azt kielégítse, akkor az áremelkedéshez vezet. A lakáspiaci áremelkedést a kínálat bővítésével lehet fékezni.

A kínálat bővítése pedig úgy valósul meg, hogy az ingatlanalapokba juttatott forrásból – amit az állam piaci kamattal növelten vissza fog kapni – a fejlesztők új telkeket vásárolnak, új projekteket indítanak a lakáspiacon, illetve felhasználható kollégiumépítésre.

igylakunk.hu: A kormány meghirdette évi 25 ezer lakás építését a következő 5 évre. Ez az építési mennyiség reális a mostani piaci körülmények ismeretében?

Kiss Gábor: Régóta hiányzott, hogy legyen egy volumencél meghatározva, amihez a gazdasági környezeti szabályokat igazítják. Ez nagy áttörés. Ha sikerült elérni ezt a célt, és a piac már önállóan is hozza a célszámot, akkor nem szükséges további ösztönzőket alkalmazni. Ha nem tudja ezt elérni, akkor viszont fenn kell tartani az ösztönzőket.

Tehát, fontos megegyezés a kormány és a piac között, hogy ez a 25 ezres célszám azt jelenti: egy hosszú távú gondolkodás mentén mind a gazdasági kormányzat, mind a lakáspiaci fejlesztők, mind a lakásvásárlók számíthatnak erre a volumenre, amelynek elérésében minden fél érdekelt. Így az is látható, hogy a kormányzat meddig fogja a támogatásokat fenntartani.

Ami az építési számokat illeti, azt tudjuk, hogy az épülő új lakások kb. fele családi ház, a többi társasházi. A családiházas építések viszonylag hamar felpöröghetnek, ha gazdasági környezet ezt lehetővé teszi és az emberek bele mernek vágni az építésbe. Ez egy éven belül emelheti az építési számokat.

A társasházi lakásoknál jellemzően a telekvásárlással, tervezéssel, kivitelezéssel együtt legalább 3-4 év, mire elkészülnek. Eszerint,

leghamarabb is 2027-ben számíthatunk arra, hogy ez a volumen az átadott lakások számában megjelenjen. Persze, már 2025-26-ban láthatjuk, mennyire növekszik az építési engedélyek és a megkezdett kivitelezések száma.

A Metrodomnál például az a cél, hogy a következő években négyhavonta elindítsunk egy-egy többszázlakásos projektet. Mi csak Budapesten építünk, de látjuk, hogy más fejlesztők vizsgálják a lehetőségeket további nagyvárosokban is.

igylakunk.hu: Elsősorban a befektetők mozgolódnak vagy megjelentek a saját célra vásárlók is?

Kiss Gábor: 2023-24-ben nagyon erős volt az óvatossági motívum, így a végfelhasználók alig vásároltak. Most is még inkább a befektetői vásárlás domináns, de hétről hétre erősödik a végfelhasználói vásárlások száma. Arra számítunk, hogy belátható időn belül visszaáll a normál piaci környezet, egy olyan egészséges egyensúly, ahol több a végfelhasználói, mint a befektetői vásárlás. Ebből a szempontból is jó irányba fordult a piac.

igylakunk.hu: Milyen árakra számítasz 2025-ben, hogyan alakulnak az építési költségek? Mekkora áremelkedést bír el a piac?

Kiss Gábor: A mostani kínálati árak alapvetően az előállítási költségeken alapulnak. A munkadíjak növekedése 10 százalék vagy afölötti, az anyagáraknál az infláció 5-10 százalékos, ami a lakásárakban is megjelenik.

Így 2025-ben 10 százalék körüli áremelkedésre számítunk.

A lakáspiac 15 százalékát teszik ki az újépítésű lakások, 85 százalék a használtlakás-szegmens, ezért az árak alakulását döntően a használtlakás-piaci folyamatok határozzák meg. Ha lenne a piacon jó minőségű, 5-10 éves használt lakásból nagyobb volumen, ami a magasabb igényeknek megfelel, az moderálná az árakat.  Ehhez hosszú távon kell több lakást építenünk, hogy legyen a használtlakás-piacon megfelelő mennyiségű és minőségű utánpótlás.

igylakunk.hu: A január elején hatályba lépett TÉKA új szabályokat hozott a lakásépítésben. Ez hogyan érinti a fejlesztéseket, a lakásminőséget, a lakásárakat?

Kiss Gábor: A jogalkotó szándéka nemes cél, hogy a magasabb minőség elérése érdekében jogi eszközökkel kell behatárolni azt, hogy mit építsünk és milyen minőségben, az emberek milyen körülmények között lakjanak.

Ennek kézzel fogható paraméterei a komfortoság, a nagyobb belmagasság, nagyobb szobaméret, kötelező tárolófunkciók – ezek mind a lakások minőségének és élhetőségének javulása felé mutatnak. Ez mind nagyon jó és támogatandó.

Ugyanakkor jelen helyzetben a lakásárak növekednek, és egyre drágább az új lakáshoz jutás. Ezért igény van arra, hogy olyan megoldások szülessenek, amelyek fékezik a lakásárak növekedését. A jogszabály által most behozott komfortnövelő követelmények azonban drágítják a lakásokat, és ha ezeket összeadjuk, akkor ez 2026-tól az infláció felett további 10-15 százalékos költségtöbbletet jelent egy lakásra vonatkoztatva.

A nagyobb szobák, a kötelező tároló, a nagyobb belmagasság, illetve a szintterület számítás szigorítása azt jelentik, hogy egy lakás előállítási költsége az egyébként várható áremelkedésen túl 10-15 százalékkal fog növekedni.

Izgalmas kérdés, hogy a nagyvárosi körülmények között mennyire elfogadott az, hogy egy lakás kompaktabb legyen és a megosztáson alapuló szolgáltatások irányába történő fejlődéshez alkalmazkodjon. Itt arra gondolok például, hogy egyre több embernek nincsen saját autója, hanem autómegosztó szolgáltatást használ, így a téli gumit nem kell tárolnia. Más szolgáltatásokat is sokan már a sharing economy rendszerben vesznek igénybe, ezért a tárolóhely iránti igényük nem a növelés felé mutat, mint ahogy azt a jogszabály most keményen megköveteli.

igylakunk.hu: Mi a helyzet a parkolóhelyekkel, ami mindig neuralgikus pont volt?

Kiss Gábor: A parkolóhelyeket nem szabályozza konkrétan a jogalkotó, hanem az eddigi szabályokat nagyságrendileg fenntartotta, és az önkormányzatoknak a helyi építési szabályzatban adta meg a jogot, hogy ettől eltérjenek. Az önkormányzatok azonban nagyon ritkán adnak parkolási kedvezményt. Jellemzően még mindig úgy gondolkodnak, hogy minél több parkolóhelyet kell építeni.

Ez összességében inkább kontraproduktív, mert minél több parkolót építünk, annál több autót vonzunk, és annál nehezebben terjed az autómegosztás, ami pedig sokkal kedvezőbb gazdasági és környezeti hatással jár, mint a saját autó. Ezt a fejlődést nem ösztönzi a jogszabály.

igylakunk.hu: Az új rendelkezések egy részénél haladékot kaptak a fejlesztők. Mi ennek a jelentősége?

Kiss Gábor: Hatályba lépett a jogszabály, de 2025. június 30-ig beadott új építési engedély beadása esetén még a korábbi OTÉK szerint kell az engedélyeztetési eljárást lefolytatni. Ez ad haladékot arra, hogy ha valakinek folyamatban van tervezése, ahol a korábbi szabályokkal számolt, akkor most még a régi szabályok szerint megteheti. Ez azt is lehetővé teszi, hogy az említett 10-15 százalékos árnövekményt elhalasszuk ezekben a projektekben.

igylakunk.hu: Ez egyúttal azt is jelenti, hogy a június 30. után beadott engedélyek szerint épülő lakások már egészen biztosan drágábbak lesznek ennyivel, ugye?

Kiss Gábor: Így van, de azért júniusig még van idő, és az IFK-nak van javaslata arra, hogy addig történjen még egy finomhangolása a rendeletnek a piaci visszajelzések alapján.