Ígylakunk-interjú – Sorban állnak a kérelmezők Nyírbátorban, hogy lakáshoz jussanak a négy éve átadott önkormányzati bérházban. Máté Antalt, a város polgármesterét arról kérdeztük, építenek-e további bérlakásokat, illetve hogyan sikerül lakhatást teremteniük a fiataloknak, az ipari park munkavállalóinak, a rászorulóknak.
Ígylakunk: Öt évvel ezelőtt mi is beszámoltunk róla, hogy – ritka példaként az országban – Önök Nyírbátorban önkormányzati bérlakásokat építenek. Mik a tapasztalatai ennek a projektnek, mennyire sikeres ez a konstrukció?
Máté Antal: A 2020 decemberében átadott bérlakásokba 2021 januárjában költöztek be az első lakók. Amit mi reméltünk ettől a projekttől, az teljesült: nagy az igény a lakásokra, folyamatos a telt ház, sőt több mint harmicfős várólista van. Nincsen nagy cserélődés, de ahogy a fiatalok saját otthonhoz tudnak jutni, és kiköltöznek, új bérlőket költöztetünk be. Valójában, ha háromszor ennyi lakást építettünk volna, azt is ki tudnánk adni.
Továbbra is nagy szükség van arra, hogy a fiataloknak első körben legyen lehetőségük olcsón önkormányzati bérlakásban lakniuk. Itt Nyírbátorban viszonylag erős a gazdaság, viszonylag magasak a piaci bérlakások bérleti díjai – természetesen nem annyira, mint Budapesten, vagy Debrecenben, de egy vidéki kisvároshoz képest igen.
Böszörményi Ágnes, a Nyírbátori Vagyonkezelő és Szolgáltató Intézmény vezetőjének tájékoztatása szerint a városban piaci áron 80.000 Ft/hó alatt már nem nagyon található bérelhető lakás, a teljesen felújított lakások, garzonok 120-150 ezer Forint között kiadóak. Ha vannak, ugyanis nagyon ritka, hogy nyilvános oldalakon kiadó lakást hirdetnek (a Jófogáson és az ingatlan.com-on most sincs fent kiadó lakás), és ha feltesznek is egyet, nagyon sok az érdeklődő, jellemzően pár napon belül le is veszik a posztot – ennyire hamar ki lehet adni egy lakást ma Nyírbátorban. Mint mondja, van bőven kiadott lakás, de sokan ismerősöknek adják ki. Nem is szükséges meghirdetni, biztosan van mindenkinek a környezetében olyan, aki éppen albérletet keres.
Ettől az önkormányzati bérlakásokkal mi nyilván olcsóbbak tudunk lenni – és ahhoz, hogy egy fiatal el tudja kezdeni az életét, ez sokat jelent.
Ezért kellene még hasonló lakásokat építenünk – az másik kérdés, hogy van-e az önkormányzatnak arra forrása, hogy bérlakásokat építsen olyan számban, amennyit kellene.
Ígylakunk: A kezdetekben 1000 forint/nm bérleti díjat terveztek az új bérházukban. Ez mennyi most?
Máté Antal: Azóta kétszer emeltünk, most 1400 forint körül van a bérleti díj négyzetméterenként. Alapvetően a terv az, hogy legalább inflációkövető legyen a bérleti díj, de ez éppen abban az évben maradt el, amikor a legmagasabb volt az infláció. Nem akartunk mi is emelni akkor, amikor minden jelentősen megdrágult. De ez egy nehéz kettős szerep az önkormányzat számára.
Egyszerre kell tulajdonosi szemléletet képviselni, miszerint van az önkormányzatnak egy ingatlana, amelyet hasznosít, és a lehetőségekhez képest bevételt kell előállítania, felelősségteljesen gazdálkodva. Másrészt érzékenyebbnek kell lenni, mint a piaci szereplőknek, akkor is, ha – mint itt is – nem szociális jellegű bérlakásokról beszélünk.
Éppen ezért született az a döntés, hogy amikor a legmagasabb az infláció, azt mi nem érvényesítettük a bérleti díjak emelésében. Annyi plusz költség merült fel az itt élők számára, hogy ezt a 20 százalék körüli emelést már nem akartuk rájuk terhelni. De idén emeltünk 10 százalékot, az előző évi elmaradása miatt az inflációnál valamivel nagyobb mértékben.
Muszáj folyamatosan korrigálni, hogy ne járjuk úgy, mint ahogy korábban itt is és nagyon sok önkormányzatnál előfordul –, hogy elmaradnak ezek a nem népszerű döntések, és fenntarthatatlanná válik a rendszer. Sok településen a bérleti díjak nagyon el vannak szakadva a valós fenntartási költségektől, és ennek az a következménye, hogy nem képződik megfelelő bevétel ezeknek az ingatlanoknak a felújítására, és így viszonylag gyorsan amortizálódik ez a vagyon. Ez nem jó, ezért mi igyekszünk korrigálni ezeket. Az egyéb ingatlanjainkban is folyamatosan emeljük a bérleti díjakat, hogy ne kerüljünk ilyen helyzetbe.
Ezzel párhuzamosan az is igaz, hogy ha megüresedik egy lakás, és új lakót költöztetünk be, akkor teljes egészében felújítjuk ezeket az ingatlanokat. A következő bérlő már úgy költözik be, hogy ha kell, felújítjuk a fürdőszobát, kicseréljük a burkolatokat, az ablakokat, a falakat újrafestjük. Adott esetben egy önkormányzati bérlakásra ráköltünk 5-6 millió forintot.
Ez azért is fontos, mert ez egy önkormányzati vagyonelem, amit meg kell óvnunk, fenn kell tartanunk. Ez azt jelenti, hogy ha visszaosztjuk, az öt-tíz év alatt befolyt bérleti díj felét ráköltjük a fejújításra. Persze így többet is fog érni az az ingatlan.
Az önkormányzat bérlakások bérleti díja még így is jóval alacsonyabb a piacinál, ami Nyírbátorban 1600-2000 Ft/nm körül van a bérelhető társasházi lakásoknál. De mondjuk ahhoz képest, hogy hat évvel ezelőtt egy átlagos önkormányzati lakás bérleti díja 400-500 forint volt, drasztikus emelkedés történt.
Tehát, össze kell egyeztetni az önkormányzatnak a szociális érzékenységet és a vagyonával való felelős gazdálkodást. Mi megléptük ezt, és egyébként működik, mert így is nagy a sorban állás az önkormányzati bérlakásokért.
Ígylakunk: Milyen projekteket terveznek, mit sikerült elindítaniuk mostanában?
Máté Antal: Számos önkormányzati bérlakásunk van a városban, de újépítésű egyelőre ez az egy van. Az igényeket látva továbbiakat kellene építenünk, amit akkor tudunk majd megtenni, ha jobban előre tervezhető lesz az önkormányzatok mozgástere, ez jelenleg nagyon bizonytalan.
Most a foglalkoztatási alapból pályáztunk, és egy magasabb kategóriájú, felszereltségű munkásszállót építettünk. Itt férőhelyre kaptunk forrást, 500 millió forintot, mellé tettünk ugyanennyit. Átterveztük, megnöveltük a komfortfokozatot, és 49 kétszemélyes garzonlakást hoztunk létre. Az a célunk, hogy fiatal munkavállalókat, párokat költöztessünk ide.
Az probléma, hogy jelenleg nincsen semmilyen támogatási konstrukció önkormányzatok számára a bérlakásállomány növelésére. Láthatóan a jelenlegi kormányzat szakmapolitikai teveiben ez nincs is benne. Ezért próbálunk ilyen öszvér megoldásokat kitalálni.
Nagyon sok olyan élethelyzet van, amikor úgy költöznek a városba fiatalok (hiszen a munkásszállás máshonnan érkező fiatalok számára áll nyitva), hogy pl. a férj a gyárban dolgozik a párja mondjuk óvónő vagy védőnő, és ő is munkát talál itt. Ilyenkor egy átmeneti időszakban a munkáltató fizeti a szállást. Nálunk sok multinacionális vállalat van, úgyhogy nagy az igény, és megfelelő lakhatás biztosításával ide tudjuk csalogatni a fiatalokat a városba. Korábban ennek komoly hagyománya volt, a szolgálati lakás biztosítása az orvos, rendőr, pedagógusok számára, hogy odaköltözzön egy olyan településre, ami alapból nem biztos, hogy felmerült egy fiatal pályakezdő számára.
Ebben nagy lehetőség van, és mi ebben együtt szeretnénk működni a munkáltatókkal. Nekik is érdekük, hogy a képzett mérnököket, technikusokat idecsalogassák.
Ígylakunk: Tehát ezt a munkásszállót az önkormányzat építette és a munkaadók fizetik a bérleti díjat a dolgozóik után.
Máté Antal: Így van. És ez a mai munkaadói gondolkodásba abszolút beleillik. Miután munkaerőhiány van, különösen a képzett munkavállalók tekintetében, ez teljes mértékben összeegyeztethető a piaci gondolkodással, hiszen a cégek is keresik a lehetőséget, hogy a béren kívül milyen juttatást tudnak nyújtani egy frissen diplomázott pályakezdőnek, hogy ezt a munkahelyet és ezt a települést válassza.
Ez egybecseng az önkormányzatnak azzal a szándékával, hogy megtartsa, illetve idevonzza a fiatal pályakezdőket.
Ígylakunk: Mennyire sikerül a városban tartaniuk a fiatalokat?
Máté Antal: Három irányban próbáljuk a munkaerőpiacot és a lakáspiacot befolyásolni. Továbbra is tervezzük, hogy anyagi lehetőségeinkhez mérten az önkormányzati bérlakásokat építsünk fiataloknak. Akár saját forrásból, azon a területen, ahol az elsőt is építettük.
Emellett szerencsére vannak magánerős beruházások is, amit igyekszünk segíteni. Most is épül egy társasház, és több befektetővel is tárgyalunk. Nyilván a lakáspiacot nem az önkormányzatnak kell kezelnie, de egy ilyen kisvárosban ez sokkal nehezebb, mint egy nagyvárosban. Azonban tudjuk ösztönözni, pl. a rendezési terv módosításával, együttműködéssel, partneri kapcsolatok keresésével, hogy minél több lakás épüljön.
Ezen kívül van egy projektünk idősek számára építendő apartmanokkal. Ebben az önkormányzat saját forrásból idős egyedülállóknak vagy pároknak szeretne lakásokat építeni, szolgáltatásokkal kiegészítve. Ehhez az engedélyes kiviteli terveink elkészültek, a terület megvan, a koncepció véglegesítése most folyik. A koncepció szerint nem magát az ingatlant, hanem a használati jogát szeretnék értékesíteni, amit egy speciális konstrukcióban vagy le lehet majd lakni, vagy adott esetben visszavásárolja az önkormányzat a kiköltözőtől, illetve öröklés esetén a hozzátartozótól.
Ez az önkormányzat által működtetett idősotthon melletti területen épülne, mert így tudjuk az apartmanok mellé érékesített szolgáltatásokat a leghatékonyabban működtetni. Ez nagyon fontos, mert az idős emberekről való gondoskodásban is van egy nagy hiány a piacon.
Az energiaválság idején csúcsosodott ki, hogy vidéken nagyon sok idős lakik családi házban, ami 120-130 négyzetméter. Ketten laknak benne, sem kifűteni sem felújítani nincsen elég pénzük. Ugyanakkor a piacon nincsen elég használt lakás, ahová fiatal, családot alapítók beköltözhetnének.
Azt gondoljuk, hogy nagy segítség lehet az az önkormányzat részéről, ha az ezekben a családi házakban lakó idősek számára kínál alternatívát. Az idős lakó el tudja adni az ingatlanát jó áron, mert a lakáspiac most egészen erős, és annak a töredékéből tud magának lakhatást teremteni élete hátralévő idejére. Nemcsak a havi rezsije lesz kevesebb, hanem biztonságosabba is élhet, hiszen bizonyos szolgáltatások könnyebben elérhetőek. Nekünk is egyszerűbb és hatékonyabb ezeket a szolgáltatásokat egy helyen biztosítani, amit így magasabb színvonalon is tudunk megtenni. Ezzel együtt nem áll nagyobb összeg egy-egy olyan ingatlanban, amelynek a fenntartási költsége is nagyon nagy lenne.
Ígylakunk: Nyilván a felújítással, korszerűsítéssel is vannak problémák ezeknél a családi házaknál.
Máté Antal: A felújításokra nincs forrásuk a tulajdonosoknak, és azzal, hogy nem fűtik ki teljesen, szintén romlik a házak állaga. Sem a belső, sem a külső karbantartás nincs megoldva, gyakran vannak gondok a csatornával, tetővel stb.
Azonban, ha ezek a lakók elkezdenek beköltözni az idős-lakóparkba, akkor ezek az ingatlanok felszabadulnak, ami kínálatként jelenik meg a lakáspiacon. Ez segíti például azt, hogy az átmenetileg önkormányzati bérlakásokban lakó fiatalok ezeket megvásárolva saját otthonban költözhessenek.
Azért mondom, hogy átmenetileg, mert szerintem nem jó konstrukció az, ha valaki beköltözik egy önkormányzati bérlakásba, és élete végéig ott akar lakni. A bérlakás-pályázatok nálunk eleve 5+5 évre szólnak. Azt szorgalmazzuk, hogy ez alatt az idő alatt találják meg a fiatalok a továbblépés lehetőségét: vagy kimenni piaci bérlakásba, vagy saját tulajdonú ingatlant építeni, vásárolni. Utóbbihoz az kell, hogy legyen a piacon megfelelő használt ingatlan. Ezek lehetnek például az idősek által eladott családi házak, amelyek nekik már nagyok és drágák, de egy fiatal párnak ideális lehet akár 1-2 gyerekkel.
Szerintem országosan kellene lennie egy olyan lakáspolitikának, amely megoldást kínál arra, hogy ezek a generációs lakhatási problémák megoldhatóak legyenek.
Mi itt Nyírbátorban keresgetjük a megoldást erre a magunk eszközeivel. A probléma akkor mutatkozott meg igazán, amikor a gáz- és áramárak megugrottak. Sok önkormányzat erre rezsitámogatással reagált, ami jó dolog, de ennél még fontosabb olyan körülményeket teremteni, ami fenntartható megoldást nyújt.
Ez nekünk egy 1,5-2 milliárdos projekt, és most nem a legjobb a finanszírozási környezet sem a piacon, sem az önkormányzatoknál. Örülnek az önkormányzatok, ha a fenntartásra kijönnek valahogy, nemhogy beruházásokra különíthetnének el forrásokat.
De reméljük, hogy majd jobb lesz a helyzet, ezen az úton kell továbbmenni. A lakáspiac nem egyéves probléma, hosszú távú megoldásokat kell találni.
Ígylakunk: Tudnak segíteni azoknak a fiataloknak, akik ki szeretnének költözni az önkormányzati bérlakásból például egy saját ingatlanba?
Máté Antal: Létezik nálunk az első lakáshoz jutás támogatása, ami jelenleg 600 ezer forint. Minden fiatal pár egyszer igényelhet ilyet, akkor hogyha legalább két éve a településen él. Ez egy visszanem térítendő támogatás. Tervezzük az összeg emelését. Nem egy óriási összeg, de egy elinduláshoz, önrészhez segítség lehet.
Azért Nyírbátorban még 15-20 millió forint körül lehet nem túl jó állapotú használt lakást vásárolni. Ehhez, egy hitel vagy állami támogatás mellé, nem olyan rossz kiegészítést, amit adunk.
Az biztos, hogy nagyon fontos szempont a számunkra a fiatalok helyben tartása. ehhez nem elég a szóbeli támogatás, a szlogenek, hanem teherviselésben is meg kell, hogy nyilvánuljon.
Erre éves szinten 20-30 millió forintot költünk el most.
Ígylakunk: Ha ismét bérlakásépítésbe fognak, a sikeres korábbi projekt szerint tennék vagy változtatnának a konstrukción?
Máté Antal: Szándékunk mindenképpen van, de a jövőben más konstrukcióban gondolkodunk. Tehát nem abban, hogy az önkormányzat maga felépít egy tömböt, amiben van 70 önkormányzati bérlakás. Ennek ugyanis az a hátránya, hogy nem jelenik meg a tulajdonosi szemlélet a lakóközösségben. Mindenki bérlő, és mindenki csak átmeneti állomásként tekint az ingatlanra. A felelősségteljes lakói hozzáállás csorbul, mindenki az önkormányzattól várja, hogy mindent megoldjon. Sokszor előfordul, hogy nem is szólnak, hogy javítani kell valamit, és ebből később még komolyabb károk keletkeznek. Most szigorúbban is vesszük ezt, rendszeresen ellenőrizzük a lakáshasználatot, a lakások és épületek állagát.
Szerencsésebb konstrukció lehet az, ha egy befektetővel tudunk megállapodni, és úgy tudjuk katalizálni a lakásépítést a településen, hogy pl. az általunk preferált helyszíneken a befektető tömblakást/lakótömböt épít, abból mint fix piaci szereplő, az önkormányzat bizonyos százalékot önkormányzati bérlakásnak megvásárol. Ezzel generáljuk is a lakásépítést, mert az már egy jó piaci alap, hogy az önkormányzat a lakások mondjuk negyedét megveszi. Nekünk is jó, mert egy olyan ingatlanmix jön létre, amelyben pl. a lakások egy része a tulajdonos által lakott. negyede piaci, másik negyede önkormányzati bérlakás, akkor a lakók összetétele heterogénebb. Azok, akik a saját tulajdonukban laknak, nyilván erőteljesebb tulajdonosi szemlélettel jobban tudják képviselni a ház érdekeit, akár a karbantartásban, biztosításban, szolgáltatásoknál, akár a felújításoknál. Az is jó, ha a lakók szociális összetétele is változatosabb.
A döntéshozatal talán így nehezebb, de a szabályozás világos, és nem kell félni a vitáktól. Mi beleállunk ezekbe, ás általában sikerül is megoldani a problémákat, meghozni a kellő döntéseket. A tulajdonosoknak is tudomásul kell venniük, hogy az önkormányzat nem fog mindent – akár karbantartást, akár felújítást – elvégezni helyettük. Anyagilag nehezebb helyzetben lévő lakókat pedig szükség esetén tudjuk támogatni.
Ráadásul ebben a konstrukcióban ugyanakkora forrással több lakásépítést tudunk generálni. Tárgyalunk is már több befektetővel hasonló beruházások megvalósítása érdekében.
Fotó@Nyírbátor Város Önkormányzata
Korábbi cikkeink a témában:
