Ígylakunk-interjú – Az építőiparban van kapacitás egy 15–20 százalékkal nagyobb volumen megvalósítására, de ehhez gyors kormányzati döntésekre, stabil szabályozásra, működő finanszírozásra és hosszú távú lakásgazdálkodási stratégiára lenne szükség – mondta Koji László, az ÉVOSZ elnöke az igylakunk.hu kérdésére. Úgy véli, a lakásépítés és a lakásfelújítás valóban kitörési pont lehet, de csak akkor, ha a programok a tényleges társadalmi célcsoportokból, a lakásállomány állapotából és a megfizethetőség reális feltételeiből indulnak ki.
Ígylakunk : Az ÉVOSZ márciusi súlyponti elemzése a választási év bizonytalanságából indult ki. A kormányváltás és az új kormány eddigi bejelentései alapján inkább fordulatot, korrekciót vagy folytonosságot lát az építésgazdaság kezelésében?
Koji László: Most, május közepén ezt még nem lehet tisztán látni. Inkább a várakozásainkból tudunk kiindulni, amelyeket mindig aktualizálunk a kormányzati megnyilatkozások mentén. Számunkra a legfontosabb a kiszámíthatóság, mert az építőiparban hosszú időtávok vannak. Ez különösen igaz az építőanyag-gyártásban, az építőanyag-kereskedelemben, de ugyanígy egy tervező-kivitelező cégnél is. A beruházások, fejlesztések tervezésénél borzasztóan fontos az előrelátás.
Legalább három terület van, ahol kiszámíthatóságot várunk a kormánytól: a szabályozásban, a piac ellenőrzésében, valamint a kormány megrendelői pozíciójában. Én bízom abban, hogy ez a kiszámíthatóság megvalósul.
Abban is bízom, hogy mivel az új miniszterelnök elsődlegesen nem politikai, hanem szakmai kormányzást hirdetett, építeni fog a szakmai szereplőknél meglévő tudásra. Így olyan változások történhetnek, amelyeket mi, piaci résztvevők is magunkénak érzünk.
Ígylakunk : Az ÉVOSZ által azonosított problémák közül melyik lenne az a három konkrét döntés, amelyet az új kormánynak most meg kellene hoznia ahhoz, hogy a lakáshelyzetben és az építőipar stabilitásában valódi javulás induljon el?
Koji László: Az előző kormány 5000 milliárd forintnyi állami építési beruházást halasztott későbbre. Ez még nem érintette igazán a 2023-as és 2024-es mérlegévet, és valójában a 2025-öst sem. Ezek a beruházások alapvetően finanszírozási okokból tolódtak ki, nem azért, mert ne lenne rájuk szükség. Ezért nagyon fontos, hogy a Magyarországnak járó uniós pénzek ténylegesen hazaérkezzenek, és a szakma minél előbb lássa, hogy ebből milyen feladata lesz. Uniós döntési szintig ezek a projektek elő vannak készítve, ami a mi számításaink szerint nagyjából 2000 milliárd forint értékű építést jelenthet. Ugyanakkor engedélyezési dokumentáció vagy kivitelezési terv mélységében ezeket még elő kell készíteni, ez pedig időigényes.
Azt szoktuk mondani: aki gyorsan ad, az duplán ad. Ez most azt jelenti, hogy ha ezek a beruházások gyorsan versenyeztetésre kerülnek, annak szinte dupla értéke van ahhoz képest, mintha normál piaci működésben történne mindez. Magyarországon ugyanis az elmúlt időszakban nem normál mederben zajlottak a dolgok: a beruházások mennyisége 2022-höz képest egyharmadára esett vissza. Itt most minden összecseng: a Brüsszelből diktált határidők, a közösségi igények és az építésgazdasági piac érdekei is.
A másik nagyon fontos feladat, hogy minél előbb értékeljék ki az utóbbi három-négy év jogszabályi tapasztalatait: mi működik, és mi nem működik. Gondolok itt az Építészeti törvényre, az állami építési beruházásokról szóló törvényre és ezek végrehajtási rendeleteire is. A szakmát az nyugtatná meg, ha ezek a jelenleg érvényben lévő jogszabályok a gyakorlati tapasztalatok alapján finomodnának.
A harmadik terület a piacfelügyelet és a piacellenőrzés. Nehéz piaci helyzetben, amikor kínálati piac van, még inkább megjelennek a kóklerek. Ezért nagyon nagy jelentősége van az ellenőrzésnek, a szankcionálásnak és annak, hogy létrejöjjön a tényleges intézményi rendszer. Ehhez természetesen politikai akarat is kell.
Ígylakunk : Megállapításuk szerint a lakásépítés és a lakásfelújítás lehet az építőipar egyik kitörési pontja. Az új kormány programígéretei alapján lát esélyt arra, hogy ez valóban megtörténjen? Mennyire cseng össze a Wekerle Program az ÉVOSZ javaslataival?
Koji László: Nagyon összecseng. Az is fontos, hogy az új kormány a felújítást és az új építést egyenrangú kérdésként kezeli. A lakásügyben és a lakásgazdálkodásban továbbra is súlyponti probléma lesz a finanszírozás, illetve az, hogy a finanszírozást hogyan lehet egy szélesebb lakásépítési és lakásfelújítási konstrukcióban megoldani.
Mindenképpen szükség van egy komplex lakásgazdálkodási stratégiára, amelynek különböző elemei vannak. Egy ilyen stratégia és a hozzá kapcsolódó végrehajtási program elkészítése komoly időigényű munka, de ahol a legnagyobb problémák vannak, ott természetesen lehet és kell is azonnal lépni.
A 2027 utáni uniós pénzügyi ciklusnak várhatóan egyik kiemelt témája lesz a megfizethető lakhatás. Ezért különös figyelmet kell kapnia annak, hogy mit jelent Magyarországon a megfizethetőség és a megfizethető lakhatás. Nyilvánvalóan a magyarországi átlagjövedelmekből, a társadalom különböző pénzügyi rétegeiből és ezek következő három-négy évben várható alakulásából kell kiindulni.
Az egész lakásépítési folyamatot a nulladik fázisnál kell kezdeni: meg kell határozni, ki a célközönség. A célközönséghez kell igazítani a lakásgazdálkodási stratégiát. Mi, az építőipar, ehhez képest már az eszközrendszer vagyunk: építőanyagokkal, eszközökkel, kivitelezőkkel. Jelen pillanatban szerintem nincs kellően elemezve, hogy ki a célközönség a szociális bérlakásnál, a piaci bérlakásnál, az új építésű lakásnál vagy a használtlakás-forgalomban. Pedig ezek nagyon különböző helyzetek.
Ígylakunk : A felújításoknál nagyon eltérő lakóépületekről beszélünk: panelházakról, belvárosi téglaépítésű társasházakról, családi házakról. Ezekhez hogyan kellene hozzányúlni?
Koji László: Igen. Komoly elemzések vannak a lakásvagyon összetételéről és a lakóközösségek rétegződéséről is. Ezekből kellene kiindulni, például a legutóbbi népszámlálási adatokból.
A lakásfelújítások egyik súlyponti problémája a finanszírozás. Véleményem szerint, ha a hitelkamatok szintje bárhol 5 százalék fölé megy, akkor semmilyen program nem tud érdemben működni. Ezek mind olyan programok, amelyekhez a magyar lakosságnak, az átlagembernek nincs elegendő megtakarítása, tehát mindenképpen hitellel kell kiegészítenie a saját forrásait. Ha viszont a hitelkamat 5 százalék fölé megy, akkor a program nem működik. Erre nagyon oda kell figyelni.
Ígylakunk : Érdemes vissza nem térítendő támogatásokban is gondolkodni?
Koji László: Vannak a társadalomnak olyan rétegei, ahol erre mindenképpen szükség van. De alapvetően azoknak a programoknak, amelyekről most beszélünk, piaci alapon is működniük kell.
Ígylakunk : A mostani támogatási rendszerből melyek azok az elemek, amelyeknek tovább kellene működniük?
Koji László: Mindenképpen meg kellene maradnia annak, hogy három-, illetve ötszázalékos kamattal lehessen lakáscélra hitelt felvenni. Véleményem szerint azt sem lehet figyelmen kívül hagyni, hogy Magyarországon tíz emberből nyolc és fél saját tulajdonú otthonban szeretne lakni.
Kulcskérdés az is, hogy hol újítsunk fel, és hol építsünk új lakásokat. Az emberek ma már annyira mobilak, hogy jellemzően a munkahelyük 50 kilométeres körzetében szeretnének lakni. A lakásigény elsődlegesen ott fog megjelenni, ahol munkahelyek jönnek létre.
Ami a panelprogramot illeti, ott egészen biztosan módosítani kell a társasházi törvényt. Emellett nagyon komoly szemléletformáló marketingre is szükség van, hogy a társasházi tulajdonosok ne legyenek egymás foglyai. Ha valakinek nincs meg a szükséges forrása ahhoz, hogy beszálljon a társasházi felújításba, akkor hitelt kell kapnia. El kell fogadni, hogy ha jelzálog kerül is a lakására, a felújított ingatlan akkor is többet fog érni.
Azt is el kellene felejteni, hogy az 5 százalékos lakásáfát mindig határidőhöz kössük. Ki kellene mondani, hogy az 5 százalékos lakásáfa így marad, mert a határidők folyamatos változtatása megrángatja az egész piacot.
Ígylakunk: A Wekerle Sándor Program több tízezer új bérlakás építését ígéri. Az ÉVOSZ korábbi javaslatai között is szerepel az önkormányzati és/vagy magánerős bérlakásépítési program. Milyen formában tudna megvalósulni a bérlakásépítés az állam, az önkormányzatok és a piac együttműködésében?
Koji László: Először szerintem keresleti igényfelmérésre van szükség. Az ÉVOSZ-nak két javaslata van erre.
Az egyik az úgynevezett osztott tulajdonú lakásépítés. Ez azt jelenti, hogy egy adott térségben, településen az új lakásban érdekeltsége lehet a magyar államnak, egy munkaadónak, egy önkormányzatnak és a jövőbeni lakónak is. Ezeket egy lakásépítési, közös tulajdonú alapba lehetne beszervezni, amely finanszírozza a lakás megépítését. Ebbe a finanszírozásba akár nyugdíjalapokat és más hasonló intézményeket is be lehetne vonni.
Ettől lesz osztott tulajdon: attól függően, hogy ki milyen erőforrásokkal vesz részt a lakás megvalósításában, tulajdonrészt szerezhet. Valószínűleg az esetek túlnyomó többségében a lakó bérlőként költözne be ebbe az új, osztott tulajdonú ingatlanba. Ha maradt még 10–20 százaléknyi önereje, akkor valamilyen arányban tulajdonrészt is vásárolhatna, és lehetőséget kaphatna arra, hogy mondjuk tíz év alatt az egész lakás árát megfizesse, vagyis bérlőből tulajdonossá váljon.
A másik változat az, ami Nagy-Britanniában és általában az angolszász területeken működik: a nonprofit érdekeltségű lakásfejlesztés. A számításaink szerint minimum 15–20 százalékkal kedvezőbbé lehet tenni a négyzetméterárakat, ha nem profitorientált ingatlanfejlesztés történik. Ennek a nonprofit építőnek mindenképpen állami vagy nagy önkormányzati alapítású társaságnak kell lennie.
Az biztos, hogy teljesen új konstrukciókat kell meghonosítani Budapesten is. Jelenleg a nagy ingatlanfejlesztők prémium helyszínen, prémium minőségben, prémium áron fejlesztenek új lakásokat. Budapesten ennek megvan a vevőközönsége évi 4-5 ezer lakásra, de ez nem oldja meg a megfizethető lakhatás problémáját.
Mindig döntő szempont a finanszírozás, és oda kell fordulni, ahol pénz van. Például a nagy nyugdíjbiztosítóknál úgynevezett türelmes pénzek vannak. A piaci szereplőket is be kell vonni, különösen azokon a területeken, ahol nincs megfelelő mennyiségű közpénz. A városüzemeltetésbe, városfejlesztésbe is be kell vonni a magántőkét.
Ígylakunk: Mi a véleménye a kiemelt fejlesztések felülvizsgálatáról? Szükség van erre?
Koji László: Olyan nagy elmaradások vannak a lakásépítésekben, hogy jó lenne gyorsítani. Fontosnak tartom, hogy meghatározott lakásszám alatt, akár rozsdaövezeti területeken, egyszerűbb és gyorsabb építésigazgatási eljárással lehessen lakásokat megvalósítani. Az alapkoncepciót akkor is meg kellene hagyni, ha a szabályozást felülvizsgálják.
Az is nagyon jó gondolat, hogy ha valaki ilyen rozsdaövezeti területen vásárol, akkor az 5 százalékos áfát visszakaphatja. Mind a keresleti, mind a kínálati oldalt ösztönözném arra, hogy ilyen területeken legyenek új építések.
A kiemelt beruházások szabályozása ugyanakkor mindenképpen felülvizsgálatra szorul. Budapesten a 250 lakásszám fölötti beruházás minősül erre érdemesnek, de egy kisebb településen akár már 10 lakás is olyan jelentős beruházás lehet, mint Budapesten 250.
Ígylakunk: Ha megkapjuk az EU-s pénzeket, felfut a lakásépítés és megjelennek a nagy beruházások, lesz elég építőipari kapacitás ezek megvalósítására?
Koji László: Az építésgazdaságban van elég kivitelezői, építőanyagipari és tervezői kapacitás ahhoz, hogy az építőipar akár 15–20 százalékkal nagyobb építési volument is meg tudjon valósítani. Ezek a kapacitások rendelkezésre állnak.
Ezzel együtt sokkal hatékonyabbnak kell lenni. Ezért különös hangsúlyt és támogatást kell kapnia a képzésnek, ezen belül a felnőttképzésnek is. Az ÉVOSZ-nak van javaslata arra, hogy megfelelő keretek között az építőipari képzések megvalósításáért is lehessen társaságiadó-kedvezményt kapni.
Az építőiparban rengeteg a tíz főnél kisebb vállalkozás, és nagyon sokan átalányadózók, katások vagy más olyan formában működnek, hogy nem vesznek részt ilyen célú közteherviselésben. A szakképzés és az ahhoz való teljes körű vállalkozói hozzájárulás kérdését ezért fontosnak tartanám megvizsgálni.
Ez összefügg a hatékonyság növelésével is. Talán akkor a vállalkozás is elgondolkodik azon, hogy ha ez akkor is pénzbe kerül neki, ha nem vesz részt a képzésben, akkor inkább továbbképzi magát és a kollégáit, és így termelékenyebben, hatékonyabban tud dolgozni.
Ígylakunk: A szakemberhiány továbbra is strukturális gond, miközben a foglalkoztatottak száma csökkenhet. Ha valóban felfutna a lakásépítés és a felújítás, lenne hozzá elég munkaerő?
Koji László: A szakképzésben a szakmának teljes mértékben részt kell vennie. Nekünk van ebben a legnagyobb felelősségünk, mind az iskolarendszerű duális képzésben, mind a felnőttképzésben.
Mindenképpen felülvizsgálatot igényel, hogy az állam hogyan ismeri el ezt a részvételt. Nagyon fontos az elején kezdeni: honnan lesz tanuló az építőipari képzésben? Úgy kell kialakítani a rendszert, hogy az általános iskolák megítélését ne az döntse el, hány gyerek megy onnan gimnáziumba. A mostani rendszerben ugyanis akár kettes-hármas tanulókat is inkább gimnáziumba küldenek, miközben sokaknak a szakmai képzés jelentene valódi perspektívát.
Ígylakunk: Ha jól értem, alapvetően optimista?
Koji László: Igen. Én azt tanultam, hogy optimistának kell lenni. Aki házat épít, az bízik a jövőben. Az építőiparnak alapjában véve optimista látásmódja van közép- és hosszú távon. De fontos, hogy a környezetünk kiszámítható legyen.
Szükség volna ciklusokon átívelő gondolkodásra és tervezésre. A magyar állam négyéves ciklusokban gondolkodik akkor is, amikor szabályoz, és akkor is, amikor megrendelőként lép fel. Ez annál is inkább problémás, mert a megrendelések jelentős részét, sokszor akár 70 százalékát is az állam adja. Kevésbé lenne gond, ha fordított lenne az arány, és alapvetően piaci megrendelésekre támaszkodhatnánk.
Az ilyen nagy hullámzások mindenképpen rosszat tesznek. Bár azt szoktam mondani, hogy az építőipar mindent kibír – csak az a kérdés, milyen áron. Nekünk hosszú távú programokra és kiszámítható feltételrendszerre volna szükségünk.
