A lakáspiac két legfontosabb bizonytalansági faktora az áfakulcs jövőbeli esetleges emelkedése illetve a kivitelezői hiány – hangzott el a november 21-én megrendezett Portfolio Property Investment Forum lakáspiaci szekciójában.
Mi lesz az áfával jöhetnek a magánkollégiumok a hazai piacra?
A Portfolio Property Investment Forum lakáspiaci kérdésekkel foglalkozó panelbeszélgetésén a résztvevők elsőként az 5 százalékos áfa jövőbeli sorsáról fejtették ki véleményüket. A szakemberek várakozásai szerint az áfa 2020. január 1-e után sem emelkedik hirtelen 27 százalékra, ez ugyanis túl nagy sokkot okoznak a piacon, sokkal inkább arra számítanak, hogy marad a kedvezményes új lakásokat terhelő áfakulcs, vagy esetleg egy köztes szintet állít be majd a kormány.
A beszélgetés résztvevői megállapították, hogy a lakásfejlesztések szempontjából kulcskérdés, hogy az áfakérdés végére minél előbb pont kerüljön, vagyis akármi lesz is a döntés, azt a lehető leghamarabb bejelentse a kormány.
A konferencia után néhány nappal egy a 20 legnagyobb forgalmú hazai építőipari kivitelező nagyvállalat képviselőivel folytatott egyeztetés után tartott sajtótájékoztatón Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter egy kérdésre válaszolva azt mondta: „Egyelőre nem vizsgálja a kormány az újépítésű lakások vásárlását érintő kedvezményes áfa meghosszabbításának lehetőségét.” Az igylakunk.hu teljes tudósítását a sajtótájékoztatóról ld. ITT.
Mint Angel Gábor, a BIGGEORGE Property Zrt. igazgatósági tagja elmondta, ha csak 18 százalék lesz is azonban az áfakulcs, az is nagyon komolyan átrendezheti a piacot, éppen ezért minden projektjüket igyekeznek befejezni 2019 vége előtt.
Nagy Gergely, az OTP csoport budapesti régió – ügyvezető igazgató-helyettese szerint az áfa kérdését két részre lehet bontani. Makrogazdasági szempontból nem látszódik, hogy az emelésnek milyen előnye lenne, ezért véleménye szerint továbbra is 5 százalékos maradhat az áfa, az ugyanakkor más kérdés, hogy ez mikor kerül bejelentésre. Egy lakásfejlesztés jellemzően másfél évig tart, illetve némi csúszással kalkulálva 2 év. Vagyis ahhoz, hogy valaki 2019 vége előtt befejezze a projektjét, most kell elkezdenie a fejlesztést. Természetesen mindenki bizakodik a hosszabbításban, de ennek bejelentéséig az emelkedéssel számolni kell, ami még egy nagy boomot okozhat. Morvai Zsolt, a Takarék Csoport, Takarékbank Zrt vállalati üzletág igazgatója hozzátette, hogy úgy tudják kormányzati oldalon már vizsgálják az áfa visszaemelésének lehetséges hatásait.
Pintyőke Marcell, a KÉSZ Holding marketing és kommunikációs igazgatója hangsúlyozta, hogy bármilyen döntés is születik, azt minél előbb kommunikálni kell. Az előbbieket kiegészítve dr. Ódor Dániel, a Taylor Wessing senior associate-je megjegyezte, hogy a lakásprojekteknek jelenleg a legnagyobb kockázata az áfaemelés, amit a fejlesztők igyekeznek a vásárlókra terhelni. A szakember éppen ezért nem tartja valószínűnek, hogy az állam olyan lehetetlen helyzetben hagyja a vásárlókat, hogy adott esetben tömegével nem tudják majd kifizetni a lakásukat. Ebben az esetben ráadásul nem csak a vásárlás meghiúsulása fenyegeti őket, de az is kérdéses lehet, hogy a már befizetett pénzüket visszakapják-e, a hirtelen elpártoló vevők könnyen bedönthetik a projekteket is.
A munkaerőhiány az egyik legnagyobb probléma
A beszélgetés során a szakemberek foglalkoztak a szektor egyik legnagyobb kihívásával, a munkaerőhiánnyal is. Mint elhangzott, jelenleg a lakástámogatások mellett a kapacitáshiány az, ami az ingatlanárakat egyre feljebb és feljebb löki. A költségek ugyanis drámai módon emelkednek, 30-35 százalékos drágulás mutatható ki az elmúlt egy évet tekintve, ami a lakásárak hihetetlen sebességű változását idézi elő. A beruházóknak havonta kell vizsgálni, hogy milyen a piac állapota. Az emelkedő költségek miatt ugyanis csökkennek a hozamok. Az áfa sorsa azért is nagy kérdés, mert ez dönti el, hogy most kell-e a hátralévő 2 évbe belesűríteni a fejlesztéseket, tovább emelve a kivitelezési költségeket, vagy az áfát kitolják, és nem kell annyira kapkodni.
A beszélgetés utolsó részében az alternatív fejlesztésekről esett szó, mint a student housing (vagyis magánkollégium), vagy a munkásszálló beruházások. Botos Bálint CFA, a Forestay Group managing partnere elmondta, jelenleg sok magánszemély vásárol lakást befektetési céllal, 10-15 évvel ezelőtt azonban ez kevésbé volt jellemző. Ebben nagy szerepet játszik, hogy az ilyen típusú ingatlanvásárlásnak kellő hozama van más, alternatív befektetésekhez képest. A szakember véleménye szerint a nagy befektetőknek is érdemes mérlegelniük, hogy a portfóliójukban a hotelek és irodaházak mellett lakásokat is elhelyeznek, majd hozzátette, hogy egyre több olyan fejlesztés lehet, amelyet kimondottan bérbeadásra építenek.
Szintén szó volt a beszélgetésen az alternatív fejlesztések egyik esetéről, a munkásszálló-építésekről. A szakemberek megállapították, hogy bár jelenleg nagy a piaci igény a munkásszállókra, ennek komoly szabályozói kockázata is van, illetve nagy kérdés lehet egy ilyen fejlesztés hosszú távú fenntarthatósága. Finanszírozási oldalról sokkal rövidebb megtérülési idővel kell számolni, de még így is sokkal kevésbé benchmarkolható beruházásról van szó, ami fokozza a bizonytalanságot.
Szintén szóba került az Airbnb és annak korlátozásának kérdése, ugyanakkor mint dr. Ódor Dániel elmondta ennek végrehajtása erősen kérdéses. A társasház ugyanis bírságot nem szabhat ki, bírósághoz kell fordulnia a korlátozás érvényesítése érdekében, ami nehézkes, ezt követően pedig még végrehajtást kell kérni. A valóságban tehát nem tudják ezt a SZMSZ-ben rögzített korlátozást érvényre juttatni a házak.
Forrás: Portfolio