Az építőipari növekedés minden bizonnyal 2018-ban is folytatódni fog, bár az épületek építésére kötött szerződések volumene csökkent tavaly novemberben. A lakáspiaci szakértők kifejezetten jó évre számítanak, és várhatóan a lakások drágulása is lassulni fog. A nagy kérdés, hogy mi lesz a kedvezményes áfával…
„Tavaly novemberben is folytatódott az építőipar, azon belül is az épületek építésének gyors növekedése az egy évvel korábbi alacsony bázishoz képest, ám az új lakásépítési engedélyek száma akár hamarosan csökkenésbe válthat, mégpedig a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs jövőjével kapcsolatos bizonytalanság miatt – kommentálta a KSH múlt heti építőipari gyorstájékoztatójának adatait Földi Tibor, a Futureal-csoporthoz tartozó Cordia Zrt. vezérigazgatója a Portofionak.
Ez a bizonytalanság arra ösztönözheti az iparág szereplőit, hogy megfeszített tempóban végezzék a kivitelezési munkálatokat, hogy a lakásokat még 2019. december 31. előtt át tudják adni, hogy elkerüljék a 2020-tól újra életbe lépő 27 százalékos áfakulcs áremelő hatását. Ez a felfokozott tempó paradox módon szintén a költségek és az árak emelkedésének irányába hat, hiszen tovább csökkenti az amúgy is szűkös építőipari termelői kapacitásokat.
Hozzátette azt is, hogy „amennyiben tehát 2020-ban valóban visszaáll a normál áfaszint, az egyértelműen a lakásépítési szektor kemény földet érését eredményezi majd”. Félreértés, hogy a lakásépítési boom lenne a felelős kivitelezési árak felfutásáért. A statisztikai adatok azt mutatják, hogy a döntően út-, vasút- és sportlétesítmény-fejlesztéseket is magába foglaló egyéb építmények építése sokkal gyorsabban nőtt tavaly, mint az épületek építése. A két ágazat eltérő pályáját az is jól mutatja, hogy a megkötött új szerződések volumene az előző évihez képest 11,7 százalékkal emelkedett novemberben, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 8,2 százalékkal csökkent, az egyéb építmények építésére vonatkozóké pedig 43,4 százalékkal emelkedett.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ezzel kapcsolatban elmondta, hogy a 2017-es jelentős építőipari növekedésben, szerepe volt egyrészt a 2016-os alacsony bázisnak, de lökést adott az ágazatnak a számos uniós forráson alapuló fejlesztés mellett a lakásépítések felfutása is.
“Elképzelhető, hogy a 2017-es év a 2015-ös csúcshoz hasonló eredménnyel zárul, vagy akár meg is haladhatja azt. Ugyanakkor fontos különbség, hogy 2015-ben lényegében az állami és európai uniós forrásból indult fejlesztések húzták az építőipart, míg 2017-ben a privát beruházások, ezen belül is a lakásépítések nagyban hozzájárultak a bővüléshez” – fogalmazott a szakember. Hozzátette azt is, hogy az idei év a lakásépítések terén még jobb lehet, mint a tavalyi. 2018-ban legalább 20-25 ezer lakás épülhet a jelenlegi kilátások alapján, beleszámolva a nagyobb projektek állományát, illetve a saját lakhatásra épített ingatlanokat.
“Az épületek építésiénél a novemberben megkötött új szerződések volumene 8 százalékkal mérséklődött, ami azt vetíti előre, hogy 2020 körüli átadással már kevesebben terveznek lakásépítési beruházásokat. Ez pedig összefüggésben lehet azzal, hogy a jelenlegi szabályok szerint csak 2019 végéig lesz érvényben a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfa” – magyarázta Balogh László.
A Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) fontosnak tartja a jelenlegi pozitív trend fenntartását, megerősítését.
Ehhez olyan stabil otthonteremtési és építéspolitikára, valamint intézkedésekre van szükség, amelyek biztosítják, hogy ne csak átmeneti fellendülésről legyen szó, hanem a lakásépítések száma egy egészséges szintet érjen el az elkövetkezendő években, és évtizedes távlatban e körül stabilizálódjon.
A lakásépítésekkel összefüggésben a kiszámíthatóság és a hosszú távú tervezhetőség kiemelten fontos az anyaggyártási és kivitelezési kapacitások kialakításának, fenntartásának; a többéves átfutású társasházi projektek megvalósításának; valamint a foglalkoztatás és a szakképzés biztosításának szempontjából is.
A jelenlegi 5%-os újlakás-áfa újbóli 27%-ra emelkedése 2020-tól a lakásprojektek befagyasztását hozná maga után. Az áfaemelésből következő árrobbanást biztosan nem bírja el a fizetőképes kereslet, a beruházások csökkenő jövedelmezősége pedig ismét visszavetné a lakásépítéseket. A további beruházások tervezéséhez elengedhetetlen az új lakások áfakedvezményének rögzítése.
A TLE ezért – számos szakmai szervezettel együtt – javasolja, hogy az új lakások adásvételéhez kapcsolódó kedvezményes áfa fenntartása kapjon kormányzati szándéknyilatkozatot.
„A tartósnak ígérkező jó makrogazdasági környezet, a növekvő reálbérek, az alacsony hozamok és a kedvező hitelkamatok ösztönzően hatnak a vásárlókra, ami az idei lakáspiaci kilátásokat is kedvezően befolyásolja” – mondta el korábban a Magyar Időknek Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum (OC) elemzési vezetője. Hangsúlyozta, hogy továbbra is Budapest, a fővárosi agglomeráció, az autópályák menti megyei jogú városok és a Balaton-parti települések lesznek keresettek, valamint az ezek közvetlen szomszédságában található helységek.
Az elemző nem számít az átlagárak csökkenésére Budapesten, ám a növekedés az elmúlt évek nagy robbanásához képest jóval alacsonyabb, a tégla- és panellakások esetén is legfeljebb 5–15 százalékos lesz. Két számjegyű drágulás csak a jó adottságú, kedvelt helyeken, valamint a legolcsóbb, külső városrészekben, a XVII., a XX. és a XXI. kerületekben várható. Vidéken is mérséklődhet a drágulás, öt százaléknál nagyobb áremelkedésre csak az élénkebb piacú városokban, így Székesfehérvárott, Szegeden és Sopronban van kilátás.
„Fontos látni, hogy bár az árszint elérte a válság előtti évekét, de a forgalom még nem mutatja az akkori pezsgést. Ez jó hír, mert sokkal kevésbé hektikus a piac. A hitelezés is óvatosabban indult be, miközben ma megint van bizalom hosszabb távra, ami a lakásvásárlás egyik legfontosabb tényezője” – tette hozzá.
Soóki-Tóth Gábor szerint 2018 az új lakások éve lesz.
„Nagyon sok átadást várunk az idén, a felmérésünkben konkrét dátummal szereplő lakásprojektek harmada már elkészült, felét pedig az idén fogják átadni” – mutatott rá, hozzátéve, hogy a kedvezményes, ötszázalékos forgalmi adó körüli bizonytalanság miatt felpörögnek az építkezések, aki pedig nem tud úgy leszerződni, hogy tartsa a 2019 végi határidőt, az nem fog elindulni új projekttel.
A kedvező folyamatok folytatódására számít Balogh László is, ugyanakkor a hangsúlyok változhatnak, és némi átrendeződés is elképzelhető. Az áremelkedés mértéke szerinte is jóval szerényebb lehet, mint a korábbi években. Példaként kiemelte, hogy míg Budapesten 2015-ben és 2016-ban több mint 20-20 százalékkal drágultak a lakások, majd 2017-ben 15 százalék körülire csökkent az áremelkedés mértéke, az idei drágulás 10 százaléknál is kisebb lehet.
Mint a Magyar Időknek kifejtette, a fővárosban már tavaly sem nőtt az adásvételek száma, miközben az ország többi nagyvárosában erőteljesebben élénkült a lakáspiac, nőtt a forgalom, és a korábbinál nagyobb mértékben emelkedtek az árak is. Mindebből az körvonalazódik, hogy a piac hajtómotorját inkább a megyeszékhelyek adják majd.
Az élénkülés másik motorja a hitelezés lehet, mert az emelkedő ingatlanárak miatt egyre több vásárlónak kell pótlólagos forrást bevonnia és kölcsönt felvennie. Balogh László ugyanakkor felhívta a figyelmet, hogy az alacsony alapkamatnak köszönhetően a bankok még sosem kínáltak ilyen kedvező feltételekkel lakáshitelt. A szakértő kiemelte a rögzített hiteleket, hiszen jelenleg már akár tíz vagy húsz évre is fixálni lehet a kamatot és a törlesztőrészletet.
„Ha nem befolyásolja a folyamatokat valamilyen külső tényező, akkor várhatóan tetőznek az árak az idén” – vélekedett Gadanecz Zoltán. A GDN Ingatlanhálózat tulajdonosa szerint erősen befolyásoló tényező lesz ebben az évben, hogy sok új építésű társasház előértékesítése indul el, a fizetőképes kereslet jelentős része pedig az új lakásokra fog irányulni. „Éppen ezért nemcsak a használt lakások, hanem az újak ára is megállhat, hiszen erős verseny kezdődik majd a vevőkért” – mondta, hozzátéve, hogy a vidéki városokban is több társasházat húznak fel az idén, amivel csökkenhet a használt és az új építésű ingatlanok közötti árkülönbség.
Forrás: Portfolio, Magyar Idők, KSH