Az eladók szinte minden település- és ingatlantípus esetén nyeregben érezhették magukat év elején, hiszen éves szinten 1,5 százalékponttal csökkent országosan az átlagosan elérhető árengedmény mértéke az OTP Ingatlanpont legfrissebb értékesítési adatai alapján. Ugyanakkor időnként gyanúsan olcsó lakásokkal is találkozhatunk. A Balla Ingatlaniroda elemzéséből megtudhatjuk, mire gyanakodjunk, ha ilyen hirdetésbe futunk bele.
Hivatalos statisztikák ugyan még nem érhetőek el, azonban minden jel arra mutat, hogy a lakáspiac tovább tartja lendületét. Az emelkedő árak és az élénk forgalom mellett erről tanúskodik az is, hogy az őszi hónapokkal összehasonlítva a 2021. december – 2022. februári időszakban 5,2 százalékról 4,1 százalékra csökkent országos szinten a használt lakóingatlanok esetén az alku átlagos mértéke, azaz a szerződéses vételár és az utoljára meghirdetett ár közötti különbség. Az OTP Ingatlanpont statisztikái alapján 2021 őszéhez képest szinte mindenhol csökkent az elérhető árengedmény mértéke, a legnehezebb helyzetben azok voltak, akik megyei jogú városokban kerestek eladó lakóingatlant és még a vételárból is szerettek volna valamelyest faragni. Itt 4,8 százalékról 2,2 százalékra csökkent az alku átlagos mértéke, a fővárosban 3,2 százalékról 2,8 százalékra, míg a községekben 6,7-ről 5,6 százalékra. A kisebb városok esetében minimálisan, 5 százalékról 4,9 százalékra, de szintén csökkent a vevők lehetősége az árcsökkentésre.
„Az elérhető árengedmény mértéke vagy éppen annak hiánya a lakáspiac aktuális állapotnak egyik mérősszáma és a mostani adatok azt mutatják, hogy tavaly decemberben és az idei év elején is igen aktív volt a lakóingatlanok iránti kereslet, és ennek hatására a vevők alkupozíciója szinte mindenhol romlott az elmúlt három hónapban. Az egyetlen kivétel a nem megyei jogú (azaz az egyéb, kisebb) városokban található panel és egyéb lakások; az alku mértékének itt tapasztalható, 0,4, illetve 0,7 százalékpontos növekedését talán az magyarázhatja, hogy az elmúlt évben ezeken a településeken az átlagosnál nagyobb ütemű volt az áremelkedés és feltételezhető, hogy az árszint néhol már közelíthet a csúcshoz” – mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Ingatlantípusonként vizsgálva a december-februári időszakban elérhető kedvezmény mértékét, a házak esetében a legjobb helyzetben változatlanul a községekben voltak a vevők, ahol 5,7 százalék volt az alku átlagos mértéke. A kisebb városokban 5,3, míg Budapesten 2,5 százalékkal tudták lejjebb tornázni a vevők egy-egy ház árát, míg a megyeszékhelyeken szinte alig maradt lehetőség az alkura, hiszen az őszi, 6,3 százalékos arány 1,4 százalékra csökkent.
A panellakások esetében változatlanul Budapesten volt a legalacsonyabb, 1,9 százalék az elérhető árengedmény mértéke, ami az őszi időszakhoz képest 1,3 százalékpontos csökkenés. A megyeszékhelyeken szintén csökkent, 4,1-ről 2,9 százalékra, míg az egyéb városokban enyhén növekedett (4,2-ről 4,6 százalékra) a vásárlók mozgástere.
Az őszi időszakkal összehasonlítva a legnagyobb mértékben az egyéb városok nem panel lakásainak esetében nőtt az alku lehetősége, 3,1-ről 3,8 százalékra, Budapesten ez az érték változatlan (3%), míg a megyeszékhelyeken 4,1-ről 2,3 százalékra csökkent.
Kivételek azért még most is akadnak
Igaz, hogy a keresleti piac általában az eladóknak kedvez, de az egyéni körülményeknek, élethelyzeteknek köszönhetően még most is olykor jelentős engedményt tudnak a vevők kiharcolni. Az OTP Ingatlanpont értékesítési adatai alapján az elmúlt három hónap legnagyobb nyertese az a vevő volt, aki egy észak-magyarországi községben egy felújítandó ház hirdetési árának több mint a felét, 59 százalékát le tudta alkudni. A második és harmadik helyezett szintén egy-egy – észak-, illetve nyugat-magyarországi – községben járt szerencsével és a sikeres alku következtében a kiszemelt, felújítandó családi házak árának 41 százalékát tudták megspórolni. A nagyarányú vevői alku azonban nem csak az alacsonyabb értékű, felújításra szoruló ingatlanokra szorítkozott, egy budapesti agglomerációban található, átlagos állapotú családi ház esetében, noha csak 12 százalékkal csökkent a vételár, azonban ez 24 millió forint megtakarítást – gyakorlatilag egy kisebb lakás árát – jelentette a vevőnek.
Természetesen az is előfordult, ahogyan korábban is, hogy egy ingatlan a meghirdetett árnál magasabb összegért talál vevőre. Így járt az a dél-dunántúli szerencsés eladó is, aki a meghirdetett árnál 35 százalékkal magasabb összegért tudta értékesíteni nagyvárosi családi házát.
Az is gyanús, ha túl olcsón kínálják
Egyértelmű, hogy ha egy átlagosnál olcsóbb ingatlan kerül ki a piacra, akkor jóval nagyobb érdeklődés mutatkozik iránta, mint a többi ingatlan iránt – mondta Garaba Gergely, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője. Az is igaz ugyanakkor, hogy ezeknél sokkal körültekintőbbek az érdeklődők. Ez azt jelenti, hogy már az első hívásnál lényegesen több kérdés merül fel, jóval több részletet próbálnak tisztázni az érdeklődők, nem csak a szokásos időpontegyeztetés igénye merül fel.
Ezekre az olcsóbb ingatlanokra a befektetők is jobban “ugranak”, de persze ők szakmaibb érdeklődésűek – tette hozzá a szakértő, aki szerint a vevők alapvetően az “olcsó húsnak híg a leve” megközelítéssel indulnak neki a vizsgálódásnak, szinte keresik a hibákat, mert meg akarják találni az okot, amiért az ingatlant olcsóbban hirdetik.
Pedig gyakran az élethelyzet indokolja azt, hogy egy tulajdonos gyorsan meg akar szabadulni az ingatlanától, így olcsóbban is kínálja, mint a többiek. Például más városban kapott munkát, esetleg elúszott a hitel és fizetésképtelenné vált, hirtelen változás állt be a családi helyzetben – sorolja az ingatlanközvetítő. Ezek teljesen valós indokok lehetnek arra, hogy egy ingatlant alacsonyabb áron kínáljanak, hiszen gyorsan kell lépnie az eladónak.
Ugyanakkor az esetek jelentős részében sajnos valóban előfordulnak problémák az olcsón kínált ingatlanokkal – melyet a tulajdonos nem akar az érdeklődők előtt feltárni -, esetleg kifejezetten “csalás” áll a háttérben – figyelmeztetett Garaba Gergely.
Ezért feltétlenül körül kell járni mindig a lehetséges jogi problémákat, például, hogy osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetében van-e hitelesített megosztás, esetleg az ingatlan nem áll végrehajtás alatt, vagy hogy valóban tulajdonjogot, nem pedig bérleti jogot akarnak eladni. Ugyancsak fontos, hogy az állapotot is ellenőrizzük, többek között, hogy nincsenek-e rejtett hibák, felvizesedés, süllyedés, problémák a közművekkel, akár jogi értelemben, akár fizikálisan.
Például ezekre érdemes figyelni
Az átverés jellemzően abban áll, hogy a tulajdonosok ezeket a jellemzőket egyszerűen elhallgatják, vagy megpróbálják valamivel elfedni. Az ingatlanközvetítő az elmúlt évekből saját tapasztalatokat is említett. Így találkozott olyan esettel, amikor a felvizesedett lakásnál friss gletteléssel és festéssel akarták fedni a hibát, és igyekeztek olcsón, minél gyorsabban értékesíteni a lakást, mielőtt fény derülne a problémára.
Szintén előfordult tető gyors aláfóliázása, mellyel megpróbálták elrejteni az egyébként indokolt tetőcsere szükségességét, mely hatalmas költséget jelentett volna az új tulajdonosnak. Vagy megsüllyedt ingatlannál a repedéseket próbálták eltüntetni, mely egyébként sikerült is az eladónak, így csak az értékesítés után két hónappal derült ki, hogy több millió forintos plusz költsége keletkezett az új tulajdonosnak a probléma rendbetétele miatt.
Olyannal is találkozott Garaba Gergely, amikor régi polgári lakásban a szinte teljesen “elrohadt” régi parkettát egy olcsó laminált padló lerakásával fedtek el, valamint felhasználtak egy jó adag csavart is a probléma orvoslására annak érdekében, hogy ne nyikorogjanak a lécek.
De előfordult az ingatlanközvetítői gyakorlatában kerítés önkényes áthelyezése is, mely azt a célt szolgálta, hogy nagyobbnak mutassa az ingatlant a tulajdonos, kihasználva azt, hogy a szomszéd már évek óta nem járt a területen. Természetesen itt a tulajdoni lap lehívásakor egyből kiderült a valós helyzet, így a tulajdonos hosszú perrel, az eredeti állapot visszaállításával volt kénytelen szembesülni.
A fentebb felsorolt fizikai hibáknál természetesen adott a rejtett hibára való hivatkozás, és emiatt a visszafizetés igénylése, illetve az ügy jogi útra terelése. Ugyanakkor azt is látni kell, hogy ez egy igen hosszú és kellemetlen folyamat lehet a vevő számára is, így nem szívesen vállalja fel. Ezért kell résen lenni minden ingatlannál, de legfőképpen azoknál, melyeket túl olcsón kínálnak, és ezeknél minden lehetséges problémaforrást alaposan meg kell vizsgálni még a vásárlás előtt – tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.
Forrás: Balla Ingatlan, OTP ingatlanpont
