A legfrissebb Építési Piaci Prognózis szerint a 2020-ban várható jelentősebb visszaesést lassabb, de tartós növekedés követheti a lakásépítési szektorban.
Fele olyan hosszú és fele olyan intenzív konjunktúra – röviden ezt az előrejelzést tette a Prognózis az elmúlt két évben a lakásépítések mostani felfutását összehasonlítva a 2000 évek elején látott konjunktúrával.
Az előrejelzés megvalósulni látszik: az élénkítésnek köszönhetően, majd annak nem kívánt utóhatásaként, a néhány nagyon erős évet (2017-2019.) követően a gazdaság egészében a növekedési ütem lefékeződése várható, az építési piacon pedig igen erőteljes, de csak átmeneti visszaesés következik be 2020-ban. Ezt követően nem tér vissza a gyors növekedés korszaka, de mind a gazdaság, és ezzel összefüggésben az építési tevékenység tartós növekedési pályán marad.
Hatékony volt-e az 5%-os áfa mint élénkítő eszköz?
A lakásépítésben az 5%-os áfa egy rövid, erőteljes felfutást generált, amely Budapestre, Győr-Moson-Sopron megyére, Pest megyére, illetve néhány további nagyobb településre koncentrálódott. Az 5%-os áfa a keresleti és a kínálati oldalon is döntően a befektetőket támogatta. „Volt olyan lakás, ahol az áfakedvezmény az 50.000.000 forintot is meghaladta. Hatékonyabb eszközökkel ebből a pénzből akár tíz új lakás is megvalósulhatott volna. Nagyrészt ennek az élénkítésnek a következménye a most érezhető kapacitáshiány, amit minden bizonnyal kapacitás túlkínálat követ majd.” – mondta Varga Dénes, közgazdász, az Építési Piaci Prognózis kutatásvezetője. – „Mi azokkal értünk egyet, akik szerint az építőipar és ezen belül a lakásépítés, olyan stratégiai területek, ahol az állami beavatkozásra szükség van. Sajnos az elmúlt években bevezetett intézkedések – nem meglepő módon – nem váltották be a hozzájuk fűzött reményeket, vagy nem a vár hatást hozták, amit a számok is alátámasztanak.”
Magyar lakások az interneten
Forrás: ingatalan.com, otthonterkep.hu
Jóllehet a 2018. november 1-jén jogerős építési engedéllyel rendelkező, és 2023-ig befejezett lakásokra továbbra is érvényes az 5%-os áfa a szabály, a 2020 első felére várt visszaesést ez nem befolyásolja és a növekedést továbbra is kisebb üteműnek várják a szerzők.
Az építőipari továbbra sem tölti be gazdaságélénkítő szerepét
A nemzetközi előrejelzések szerint a magyar gazdaság növekedési lehetőségei szempontjából legfontosabb fejlett országok továbbra is stabil, de csökkenő ütemű növekedési pályán maradnak. A magyar gazdaság az Építési Piaci Prognózis vezető elemzője szerint hasonló pályán fog mozogni. Nem látható annak a lehetősége, hogy a GDP növekedési üteme a négy százalékos szint körül maradjon, de a csökkenő növekedési ütem is azt jelenti, hogy az ország gazdasági lehetőségei bővülnek. A legpesszimistább, az Építési Piaci Prognózis előrejelzése szerint is több mint 6000 milliárd forinttal nagyobb GDP várható 2023-ban, mint 2017-ben volt. – Ez nagyon sok plusz lehetőséget jelent Magyarország számára, és bőven fedezne egy, a mostaninál sokkal nagylelkűbb lakáspolitikai támogatást – mondta Varga Dénes.
A magyar GDP változásának prognózisai (százalékpontos változás, előző év: 0,0)
Forrás: Építési Piaci Prognózis 2019-2022 (Build-Communication)
Az EU támogatások megelőlegezésével és koncentrált elköltésével, illetve a lakásépítési piac élénkítésével a kormány lendületesen növelni tudta az építési tevékenység értékét, és az évente felépített lakások számát.
A Prognózis készítőinek álláspontja szerint azonban a magas növekedési ütemet nem sikerül megőrizni. 2020-ban jelentős visszaeséssel, azt követően pedig jóval szerényebb növekedési ütemmel kell számolni. Ez azt jelenti, hogy folytatódik az a negatív tendencia, hogy az építőipar nem képes betölteni gazdaságstabilizáló, konjunktúra-kiegyenlítő szerepét. – Pedig egy erős építőipar és egy fejlődő lakásszektor jelentősen csökkentheti az ország külföldi konjunktúrától való függését – emelte ki Varga Dénes.
A GDP és az építőipari termelés alakulása
Forrás: Építési Piaci Prognózis 2019-2022 (Build-Communication)
Ám éppen ellenkezőleg, itt más ágazatokhoz képest lényegesen nagyobb konjunkturális kilengéseket láthatunk. Az építőiparban jelentkező súlyos munkaerőhiány egy átgondoltabb élénkítési politikával elkerülhető lett volna, ugyanúgy, ahogyan a 2020 ban, és az utána következő néhány évben az átmeneti kapacitás-felesleg.
– Úgy tűnik, hogy egy viszonylag nagy visszaesést követ majd egy olyan növekedés, ahol valószínűleg a kormány már nem akar majd rövidtávon magas számokat. Talán ez a legnagyobb tanulsága a mostani időszak gazdaságpolitikájának, hogy nem jó, ha rövid idő alatt nagy növekedés jelentkezik. Ezt sokkal meggondoltabban kell tervezni és véghezvinni – mutatott rá Varga Dénes.
Mindenesetre az áfakedvezmény pontszerű kivezetése által gerjesztett negatív hatások mérséklésére hozott intézkedés, miszerint a már engedélyezett építések esetében 2023-ig megmarad az 5%-os áfa, nagyon jó kármentő intézkedés a kutató szerint. – Ezt az áldozatot akkor is vállalni kellett, ha ez plusz lakásokat a piacon nem jelent, de nem lesz káosz, nem veszítenek milliókat, milliárdokat a befektetők azon, hogy esetleg adminisztratíve nem sikerül befejezni lakásokat a határidőre – mondta.
Lakáspiaci szempontból fontos látni azt is, hogy a jelenleg vannak olyan előrehozott vásárlások, amelyek 4-5 év múlva jelentek volna meg, de az áfakedvezmény kivezetése miatt most történnek meg. Ezek majd 4-5 év múlva hiányozni fognak a keresleti oldalról.
Mi az Építési Piaci Prognózis?
Az Építési Piaci Prognózis, független, középtávú előrejelzés, amely ezúttal a 2019-2022-es évekre nézve nyújt részletes elemzést. Ennek része az a felmérés, amelynek segítségével a kiadó, a Build-Communication építőpari szakemberek véleményét gyűjti össze az építőipar helyzetét és kilátásait illetően. A Prognózis, amely csak idén tavasszal 320, ősszel 339 szakember meglátásait összegzi, a szokásos elemzések mellett összehasonlítja a korábbi, és a legfrissebb, az 5%-os áfa kapcsán történ változások hatásait is.
Az idén harmadik alkalommal megjelenő „Építési Piaci Prognózis 2019-2022” hét régióra szolgál előrejelzéssel, emellett a megyéket három csoportra osztva is közöl számokat. A három csoportot a fajlagos lakásszámok alapján képezi, az ország lakosságát három, közel egyenlő részre osztva. A három csoportra jellemző korábbi, valamint előre jelzett lakásszámok mutatják, hogy lakáspolitikai, és általánosságban gazdaságpolitikai irányváltás nélkül a normálisnak tekinthető évi negyvenezres lakásszám sem közép, sem hosszabb távon nem érhető el.
Az eredményeket, ahogyan korábban is, a Prognózis regionális szinten is elemzi, hogy képet adjon arról, láthatók-e a piacon a regionális felzárkóztatási politika eredményei, vagy éppen ellenkezőleg, tovább nőnek-e a fejlettebb és a kevésbé fejlett régiók közötti különbségek.
A megkérdezett szakemberek már kevésbé optimisták
Az Építési Piaci Prognózis 2019-2022 anyagát a szakemberek véleményeinek összesítése teszi ezúttal is teljessé arról, hogyan látják az építési piacon működő vállalkozások a tendenciákat, mik a várakozásaik.
Idén ősszel a felmérés harmadik alkalommal készült el, ezúttal 339 építési vállalkozásnál dolgozó szakember – építész tervezők, kivitelezésben dolgozók és az építési piacra rálátással bíró önkormányzati szakértők töltötte ki a kérdőíveket. A felmérés időhorizontjába a 2020. év, amikor jelentős visszaesést vár a Prognózis, majd csak 2019 tavaszán kerül be. A növekedési ütem 2019-re várható csökkenését azonban felmérés eredményei már most is igazolják.
Az Építési Piaci Prognózis jelenlegi kiadásához készült felmérésben a válaszadók továbbra is a multinacionális vállalatokkal kapcsolatban voltak a legoptimistábbak, de minden más megrendelő csoportban kisebb-nagyobb visszaesést várnak akar a tavaszi eredményekhez képest is. A részpiacokkal kapcsolatos várakozások szinte minden területen kevesebb optimizmust mutatnak, még a korábban jól teljesítő lakásépítés- és lakásfelújítás területén is, kivéve a sportlétesítmények és az ipari létesítmények piacát.
Várakozások az egyes megrendelői csoportok tekintetében – 2017. ősz, 2018 tavasz és ősz*
*A válaszadóknak az egyes megrendelői csoportok, vagyis az egyes részpiacok várható keresletének változását egy ötfokú skálán kellett osztályozniuk. A „-2” erős visszaesést, a „-1” visszaesést, a „0” stagnálást, az „1” növekedést, a „2” erős növekedést jelent. A grafikonok mindenhol a válaszok számtani átlagát mutatják. A „0,5”-ös érték például azt jelentheti, hogy a válaszadók fele stagnálást, másik fele pedig növekedést vár az adott megrendelői csoport építési keresletében, vagy az adott részpiacon.
Forrás: Build-Communication felmérései
Válaszadók: 2017. ősz: 365 fő; 2018. tavasz: 320 fő ; 2018. ősz: 339 fő
Várakozások az egyes részpiacok tekintetében – 2017. ősz, 2018 tavasz és ősz*
Forrás: Build-Communication felmérései
Válaszadók: 2017. ősz: 365 fő; 2018. tavasz: 320 fő; 2018. ősz: 339 fő
Továbbra sincs meg a jó megoldás
Ahogy a korábbiakból, a jelenleg publikált elemzésből is jól látható, hogy régiós szinten a lakásépítés két végpontja Közép- és Észak-Magyarország. A kevésbé fejlett régiókban gyakorlatilag nem volt semmilyen hatása az élénkítésnek, a fejlettebb régiókban viszont olyan mértékű volumen-ingadozást generált, amit sokkal jobb lett volna elkerülni.
A lakásépítés alakulása és prognózisa – a megyék három csoportjában
(évente épített új lakás/1000 fő.)
Forrás: Építési Piaci Prognózis 2019-2022 (Build-Communication)
(Mivel a regionális jellemzők nem tükrözik teljes mértékben a lakáspiaci jellemzőket, ezért az elemzők más felbontást alkalmazak. A magyék „A” csoportjába Budapest, Pest megye és Győr-Moson-Sopron megye tartozik. A C” csoportba azok a megyék, ahol alig épül lakás, a „B” csoportba a kettő között elhelyezkedők tartoznak.)
A lakásépítési piaccal kapcsolatban az Építési Piaci Prognózis készítőinek véleménye továbbra is az, hogy az élénkítésre szükség van, az élénkítés módja azonban nem szolgálja a lakáspolitikai célokat. Súlyos hiba, hogy nincs lakáspolitikai célrendszer, leszámítva a mennyiségi célokat, és az alkalmazkodást az energiatakarékossági uniós követelményekhez. Ennek megfelelően az eszközök esetlegesek. – Az a jó lakáspolitika, amelynek a lakáspiac minden részére van válasza – hangsúlyozta Varga Dénes.
Súlyos hiba volt az un. „szociális lakásépítésben” az 5% áfa négy évre történő bevezetése, ami kínálati és keresleti oldalon egyaránt a lakáshasználattal szemben elsősorban a befektetőket támogatta. Csak az áfakedvezménnyel egy un. „szociális” lakáson akár 50 millió forintot is kereshetett az ingatlan befektető, miközben mindez nem könnyítette, hanem éppen ellenkezőleg, nehezítette a lakáshoz jutást.
Súlyos hiba a méltányolható lakásigény eltörlése, az, hogy a meglévő lakástulajdon nem akadálya a támogatások igénybevételének, a három gyermekek után járó irreálisan magas a vissza nem térítendő támogatás. Nem indokolható a „Nemzeti Lakáslottó” állami támogatása, és elhibázott ötlet a kisebb települések tervezett magasabb összegű „CSOK”-ja.
A lakásépítés alakulása és prognózisa, illetve az ideális növekedési pálya
Forrás: Építési Piaci Prognózis 2019-2022 (Build-Communication)
A lakástakarék-pénztárak támogatásának a megszüntetése talán a legsúlyosabb hiba. Ez nyújtott lehetőséget állami támogatások igénybevételére annak, akinek nem volt pénze új lakás építésére, vagy vásárlására. Ez oldotta a rendszer „gazdagpártiságát”. Gyakran emlegetett érv, hogy a lakástakarékpénztári megtakarítás segítségével új lakás nem, csak felújítás finanszírozható. A lakás felújítása azonban fontos első lépés a lakóminőség javításához, akár az új építésű lakáshoz vezető úton. Az a változtatás elfogadható lett volna, ha a megtakarítások, és a hozzá adott állami támogatások nem lakáscélú felhasználását megnehezítették volna.
Sokszor szembe állítják a lakáspolitika szociálpolitikai és gazdaságpolitikai jellegét. A mai gyakorlatban ez sajnos azt jelenti, hogy a kormány inkább vállalja, hogy a lakáspolitika gazdasági értelemben nagy veszteséget produkáljon, csak hogy ne lehessen ráfogni, hogy nincs ellentétben a szociálpolitikai célokkal. Valójában az a lakáspolitika, amelyik számára kiemelt cél a sok új lakás felépítése, ezzel a gazdasági növekedés ösztönzése, nem a legfelső két jövedelmi tizedre koncentrál, mint a mostani, hanem a hat középsőre.
Az már most kijelenthető, hogy a gazdaságpolitika célrendszerében továbbra is háttérbe szorul a lemaradó rétegek és régiók felzárkóztatása, amit a volumen hosszabb távú alakulásának előrejelzésénél fontos figyelembe venni. Sajnálatos, de joggal feltételezhető, hogy a döntéselőkészítők részéről ezúttal sem fog sor kerülni a múlt tapasztalatainak az elemzésére, sem a 2000-2009 közötti, sem a mostani élénkítési kísérlet tekintetében sem.
További információ: http://buildmarketing.hu/epitesi_piaci_prognozis.html
Szakmai kérdésekben Varga Dénes, közgazdász, kutatásvezető (20) 429-8296
Build-Communication – Rajki Diana (30) 919-5505
Az Építési Piaci Prognózis 2019-2022 megvásárlásával kapcsolatos kérédések esetén:
Build-Communication – Kovács Adrienn (70) 608-2653, iroda@buildmarketing.hu
