Az Európai Megfizethető Lakhatási Terv előkészítéséhez készült szakértői üzenetek szerint gyökeres szemléletváltásra van szükség ahhoz, hogy a lakhatást ne spekulatív befektetésként, hanem alapvető társadalmi és gazdasági infrastruktúraként kezeljük. A javaslatok átfogó megközelítést sürgetnek az energiahatékonyságtól a várostervezésen át a vidéki térségek újjáélesztéséig, hogy Európa-szerte újra elérhetővé váljon a megfizethető és méltó otthon.
A nyáron létrehozott Lakhatási Tanácsadó Testület konkrét szakpolitikai javaslatokat készített az Európai Bizottság számára előkészítendő az Európai Megfizethető Lakhatási Tervet, és átadta azt Dan Jørgensen energia- és lakhatási biztosnak.
A lakások megfizethetőségének jelenlegi helyzete Európában
Az európai lakhatási válság egyik fő oka, hogy a lakásárak és bérleti díjak jóval gyorsabban emelkednek, mint a bérek. Az EU-ban 2010 és 2024 között az ingatlanárak átlagosan 55,4%-kal, a bérleti díjak 26,7%-kal nőttek, egyes tagállamokban pedig a drágulás meghaladta a 200%-ot is. Sok alacsony jövedelmű háztartás ma már jövedelmének közel 40%-át költi lakhatásra, ami jóval meghaladja a megfizethetőség nemzetközi mércéjét. A lakhatás azonban nem csupán a bérleti díjakról szól: az energiahatékonyság, a közlekedés költsége, a közszolgáltatások elérhetősége, a túlzsúfoltság elkerülése és a környezeti feltételek ugyanúgy részei annak, hogy valaki valóban megengedheti-e magának az otthonát.
A lakhatás pénzügyi befektetéssé válása súlyosbítja a helyzetet, és csökkenti a megfizethető kínálatot. A nagy ingatlanbefektetők, ingatlanalapok és spekulatív vásárlások következtében a lakás egyre inkább árupiaci eszközzé válik, nem pedig közjó. Sok lakóingatlan üresen áll, mert a tulajdonosok nem a bérbeadásból, hanem az értéknövekedésből várnak hozamot, ez pedig tovább szűkíti a kínálatot és emeli az árakat. A gentrifikáció is egyre több városban problémát okoz: bár javulhat a környék infrastruktúrája, gyakran kiszorítja a helyi lakosokat – köztük kulcsfontosságú dolgozókat és fiatalokat –, akik már nem engedhetik meg maguknak az ottani lakbéreket. A generációk közötti különbség is nő: a fiatalok egyre nehezebben jutnak saját otthonhoz, és sokan kényszerből élnek tovább a szülőknél.
A megfizethetőségi válság területileg is egyre egyenlőtlenebb: a városok túlhevülnek, a vidék pedig leépül. A nagyvárosokban sürgető az olcsó lakások hiánya, miközben egyes vidéki térségek elnéptelenednek és üres ingatlanok állnak kihasználatlanul. Bár új lakások építése szükséges, ez önmagában nem oldja meg a problémát. Az üresen álló lakások hasznosítása, a városrészek megújítása, valamint a helyi szolgáltatások és közösségi terek fejlesztése elengedhetetlen ahhoz, hogy ne csak a lakások száma, hanem a lakónegyedek élhetősége is javuljon. Ha ezek a területi különbségek tovább nőnek, az a társadalmi egyenlőtlenségek mélyüléséhez és a közösségek széteséséhez vezethet egész Európában.
2025. únius 30-án nevezte ki a Bizottság a Lakhatási Tanácsadó Testület 15 tagját egyéves mandátummal, Eamon Ryan elnökletével. A független szakértői csoport feladata az volt, hogy konkrét szakpolitikai javaslatokat készítsen, amelyeket a Bizottság figyelembe vehet az Európai Megfizethető Lakhatási Terv előkészítése során. A testület 2026 júniusáig folytatja a Bizottság támogatását, az Európai Megfizethető Lakhatási Terv elfogadását követően és annak megvalósításának kezdeti szakaszában is. A tizenöt, személyes minőségében kinevezett, kiváló szakember különböző profilokat, szakterületeket, valamint földrajzi és nemi egyensúlyt képvisel.
Az ajánlások széles területet fednek le, a többi között az alábbiakat:
- Szociális lakhatás és a legsebezhetőbbek védelme
- Területhasználat, várostervezés és engedélyezés
- Fenntarthatóság és megfizethetőség
- Korszerű építési módszerek
- Finanszírozás és befektetések
- Az európai, nemzeti és helyi erőfeszítések összehangolása
A Lakhatási Tanácsadó Testület munkájából származó legfontosabb üzeneteket az alábbi tíz pont foglalja össze:
- Paradigmaváltásra van szükség: a lakhatást társadalmi és gazdasági infrastruktúraként kell kezelni, és vissza kell szorítani a lakhatás „pénzügyiesítését”, amikor az otthonokat spekulatív eszközként, nem pedig hosszú távú lakhelyként értékelik.
- A „megfizethetőséget” nem csupán a kezdeti költségek vagy bérleti díjak alapján kell meghatározni, hanem figyelembe kell venni az épület életciklus-költségeit, minőségét, energiahatékonyságát, valamint a környék és a helyi közösség élhetőségét és egészségességét.
- A hajléktalanság felszámolásának leghatékonyabb módja a „housing first” megközelítés alkalmazása, amely garantálja, hogy elegendő lakás álljon rendelkezésre mindenki számára, különösen a fiatalok, az idősek és a fogyatékossággal élők számára. A rövid távú bérleti szerződések megadóztatása segítheti ennek finanszírozását.
- Nem szabad kizárólag új építésre támaszkodni a lakáskínálat növelése érdekében, különösen, ha ez városszétterülést eredményez. Először a meglévő épületállomány hatékony felhasználására és a városi regenerációra kell összpontosítani, ügyelve a társadalmi keveredésre és az egyes területek lakóinak kiszorításának elkerülésére.
- Gyorsítani kell a tervezési és engedélyezési folyamatokat a költségek csökkentése érdekében, ugyanakkor nem szabad feladni a jó tervezési elveket és gyakorlatot, mert ez hosszú távon nagyobb károkat okozna.
- A „költségalapú bérlakás” jellegű, megfizethető lakhatási megoldások bővítése a leghatékonyabb módja az új kínálat biztosításának, különösen akkor, ha nagy mennyiségű „türelmes tőkét” von be, amely alacsony, de kiszámítható, hosszú távú megtérülést fogad el.
- A lakhatási válság kezelése közben nem szabad lemondani a zöld átmenetről, mert az épületek, a közlekedési rendszerek és a helyi környezet fejlesztése mind javítja a lakhatási rendszer minőségét és hosszú távú megfizethetőségét.
- Az új, korszerű építési módszerek (MMC) iránti kereslet növelése – moduláris, előregyártott és helyszínen kívül készülő elemekkel – a leghatékonyabb módja az építési költségek csökkentésének, és hatalmas innovációs és termelékenységi lehetőséget jelent az európai gyártóipar számára.
- Míg egyes városokban a lakhatás megfizethetetlenné válik, addig más – gyakran vidéki – területek elhagyatottá és alulértékeltté válnak. Ezt az egyensúlytalanságot infrastruktúra-fejlesztéssel lehet kezelni, amely segíti az embereket abban, hogy visszaköltözzenek vidéki térségekbe, kisvárosokba és falvakba.
- A lakhatási rendszer minden aspektusára vonatkozó közös, átlátható és naprakész adatok hiánya komoly gyengeség a szakpolitikai megközelítésben. Ezen a területen egy új Európai Lakhatási Platform kulcsfontosságú koordináló szerepet tölthet be.
A Lakhatási Tanácsadó Testület részletes ajánlásai ITT érhetők el.
A testület által készített jelentés nemcsak a Bizottság munkáját támogatja az év végére készülő Megfizethető Lakhatási Terv létrehozásában, hanem kiegészíti az Európai Parlament különbizottságának és az Európai Tanácsnak a lakhatási válsággal kapcsolatos tevékenységét is. A dokumentum 75 ajánlást fogalmaz meg, amelyek átfogó szemléletváltást sürgetnek: a lakhatást alapvető társadalmi és gazdasági infrastruktúraként kell kezelni, miközben a minőségi, energiahatékony, jól megtervezett lakónegyedek, a meglévő épületállomány jobb kihasználása és a szociális–megfizethető lakhatási formák megerősítése kerül előtérbe.
A javaslatcsomag további sorsa most kritikus szakaszba lép: a Bizottság beépíti ezeket az ajánlásokat az év végén bemutatandó Európai Megfizethető Lakhatási Tervbe, amelyet ezt követően az Európai Parlament és a Tanács is megtárgyal. A politikai és társadalmi konszenzus megteremtése kulcsfontosságú lesz, hiszen minél gyorsabban indul el a javaslatok végrehajtása, annál könnyebb lesz biztosítani a szükséges finanszírozást és javítani a lakhatási szabályozást. A testület tagjai a mandátumuk hátralévő részében aktívan részt vesznek a nemzeti és európai szintű szakmai vitákban, hogy előmozdítsák a megoldásokat és támogassák a lakhatási reformok gyakorlati megvalósítását.
