Energiatakarékos bérlakás-negyedeket kellene építeni

schrelnerkastler

A bérlakásépítés mintát adhat egy település, egy városrész fenntartható kialakítására, üzemeltetésére. Az energiahatékony és elérhető bérlakások sokaknak jelentenék a minőségi élet lehetőségét – összegezhetnénk a Habitat for Humanity, a WIENERBERGER zRt. és a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület bérlakás-konferenciájának építészeti panelbeszélgetésében elhangzottakat.

A meghívott építészek egyetértettek abban, hogy bérlakás egy városi problémára adható kézenfekvő és mind gazdaságilag, mind társadalmilag indokolható válasz. Fontos igény, hogy csökkentsük vagy akár szüntessük meg a munkahely és a lakóhely közötti távolságot – mutatott rá Ertsey Attila építész.

Az emberek azért áramlanak a városba, sok esetbe vissza az agglomerációból vagy vidékről, mert közel akarnak lenni a munkahelyükhöz. Ehhez a lakások és a szolgáltatások megfelelő mennyiségére és koncentrációjára van szükség. Ám fontos, hogy ne vesszen el a minőség. Ebben a tekintetben sokkal többet tud a város, mint a kisebb települések, ezért ebben a környezetben kell a bérházakat létrehozni – fejtette ki Gunther Zsolt építész, a 3h Építésziroda vezetője.

Multifunkcionális városközpontok

A korábbi alvóváros-szerű, monofunkciós lakótelepek nagy ingázást, nagy közlekedési volument generáltak, ami a zónás várostervezés következménye volt – emlékeztetett Ertsey Attila. Hasonló volt a probléma a lakóparkokkal, rátelepedtek a települések infrastruktúrájára. Amikor bérlakásokról beszélünk, akkor kis városként kell kezelni, és ott kell lennie mindennek, ami ehhez a funkcióhoz szükséges – mondta.

A szakértők szerint legalább 1000-1200 lakásos központokat kellene építeni. Ennél a nagyságrendnél azonban már egy falunyi ember elhelyezéséről van szó, tehát különösen fontos, hogy a megfelelő infrastruktúra és szolgáltatások is ott legyenek – hangsúlyozta Gunther Zsolt. A barnamezős rozsdaövezetek kihasználása ilyen építésekre azért is megfelelő, mert ezek infrastrukturálisan be vannak ágyazva a város szövetébe, könnyen megközelíthetőek, szabadabban kezelhetők. Jó esetben negyedközponttá is kinőheti magát, ahová plusz szolgáltatások rendelhetők.

Anspern Bécs SkyscraperCity

Ezekre a telepszerű beépítésekre minden nagy iparvárosban van elég hely, pl. Győrben Városrét (volt vagongyári terület) alkalmas egy új belváros építésére, Budapesten akár Körvasútsor vonalán – hozott példákat Gunther.

Ezek a városközpontok húzó hatással lehetnek akár az egész település számára, pl. önkormányzati sportlétesítmények odahelyezésével. Ezzel együtt már a magántőke számára is vonzóak lehetnek ezek a területek, és fejlesztésekkel megjelenhet. Azok a szolgáltatások pedig, amelyek a bérházak aljában megtelepedtek nagyobb területen élőket is kiszolgálhatnak.

Az infrastruktúrát megfelelő sűrűségű beépítéssel lehet gazdaságosan működtetni, de a környezet minősége megkerülhetetlen: meg kell teremteni az egyensúlyt a zöldövezeti álom és a hatékony beépítés között – mondta Gunther Zsolt. Érdemes nagy léptékben gondolkodni, mert 80-100 lakás még nem tudja ezt a szerepet.

IMG 7123

Mintaprojekt kellene

Ezért egy mintaprojekthez 1000-1200 lakásos tömbök kellenének, ezen már jól lehetne vizsgálni a megfelelő lakásmixet (generációs lakások, garzonok stb.), a fenntarthatósági szempontok megvalósulását, az üzemeltetés kérdéseit. Ez az a lépték, ahol a fenntartható technológiákat be lehetne vezetni (pl. Mo-on kézenfekvő lenne termálenergiát hasznosítani a hűtéshez-fűtéshez, szürkevizet hasznosítani stb.), ez kisebb léptékben nem megtérülő – részletezte Váncza László építész. Nagyon hatékony lehet a tipizálás is, ami takarékossági szempontból is fontos.

Vidóczi Árpád a konferenciát támogató WIENERBERGER zRt. építészeti szaktanácsadó csoportjának vezetője még a sajtótájékoztatón beszélt arról, hogy a bérlakás az építőanyag-gyártó cég számára is támogatandó irány. Kiemelte, hogy a bérlakásoknál nagyon fontos építészeti kérdés a fenntarthatóság, s ezzel kapcsolatban szólt a cég által megvalósított ún. e4 projektről, amely ugyan családiház-építés volt, de nagyon jó példája a fenntartható építészeti elvek alkalmazására, korszerű építőanyagok használatára, kiváló minőségű kivitelezésre. Mindeddig ugyanis nem volt olyan transzparens, követhető projekt, amelyben két éves fogyasztásmérési adatok adnak majd
visszaigazolást, hogy teljesülnek-e az elvárt értékek. Ezeket a visszacsatolásokat egy hasonló bérházas építésben is érdemes lenne megvizsgálni.

Mobilitást szolgáló lakásmix

Fontos, hogy olyan lakásválaszték jöjjön létre, amely akár a házon belüli mobilitást is lehetővé teszi, illetve számol azzal, hogy a családok változnak (gyarapodnak, osztódnak) bizonyos időtávban, Ezt kell kiszolgálni: garzontól akár a 100 négyzetméternél nagyobb lakásokkal – fejtette ki Ertsey Attila. A bérházakon belül jó elosztás lehet, ha az alsó szintekre szolgáltató egységek és esetleg irodák kerülnek, felülre pedig a lakások.

Vannak nagyon egyszerűen működtethető dolgok, pl. a hűtéssel-fűtéssel kapcsolatosan, ezeket kell alapból betervezni a bérlakásokba. Gunther Zsolt szerint a high-end a szociális bérlakásépítésben nem releváns és nem praktikus. A tipizálás is racionalizálja a tömbszerű építést. Ugyanígy a lakásmixet is egyszerűsíteni kell, ne minél több szobanégyzetmétert tervezzenek egy lakásba, inkább minél racionálisabban kellene elosztani a területet, és úgy, hogy építészetileg is kezelhető legyen. Ez egy olyan pont, ahol másképpen kell gondolkodni, mint az eladásra szánt, piaci beruházásoknál – mondta.

Felmerült, hogy szociális szempontból veszélyes lehet-e egy 1200 lakásos bérház-telep, ahol adott esetben szegregátumok alakulhatnak ki, ezért nem lenne-e jobb egy olyan vegyes rendszer, ahol bérlakások és magántulajdonú lakások is vannak az épületekben. Léteznek erre alkalmas üzemeltetői modellek, például Ausztriában is, de a jelenlegi hazai rendszerben a tapasztalatok alapján ez gyakorlatilag lehetetlenné teszi a gazdaságos és hatékony üzemeltetést. Elvieg a bérlakásban megvalósuló lakásmix természetesen nem zárja ki, hogy többféle társadalmi rétegből lakjanak ott, de hogy ez működjön, nagyon sok mindent kéne átugornunk, de nagyon üdvözölném, ha egy ilyen mix létrejönne – mondta Gunther Zsolt.

Mennyibe kerül?

Egy mintaprojekt arra is jó lehet, hogy milyen minőséget lehetne elérni különböző nagyságú és kivitelezésű épületekben, és mennyiért. Ócsán elszalasztották ezt a lehetőséget, de például az újpesti passzív bérház ad némi támpontot a számoláshoz. Utóbbi példában kompakt beépítéssel, alacsony rezsit lehetett elérni, hiszen a havi fűtési költség 2000 forint, s ez mehetne lejjebb is – mondta Ertsey Attila. Ez akkori árakon nettó 230.000 Ft/nm költséggel épült meg. Ma egy zéró energiás egylakásos családi házat nettó 325.000 Ft/nm áron lehet felépíteni – hozott példát saját praxisából Ertsey Attila. A kettő közötti sávban lehet gazdaságosan megvalósítani egy soklakásos energiatakarékos épületet – mondta.

ujlakopark hu

Az energiahatékony építés a megoldások függvényében természetesen nagyobb beruházási költséget jelent, mint a kötelező minimum megvalósítása. A többletráfordításnál a kulcskérdés, hogy az épület életciklusán belül, illetve a garantált bérlők általi használati időben megtérül-e a beruházási költség.

A bérlők költsége a bérleti díjon felül a rezsi, amelynek a nagysága ugyancsak az épület energiahatékonyságának, és persze részben a lakáshasználat függvénye is. Magyarországon jelentős kockázat, hogy a bérlő nem fizeti, nem tudja kigazdálkodni a lakbért vagy a rezsit. Ausztriában ennek elkerülésére a szociális bérlakásoknál minimum követelmény a passzívház: az alacsony a rezsi miatt a családok nem tudnak felhalmozni hatalmas rezsihátralékot – mutatott ár Ertsey Attila.

Mégis kinek az érdeke?

Gunther Zsolt szerint a Bérlakásépítési kódexben öt évvel ezelőtt lefektetett irányelvek egyre inkább átmennek a gyakorlatba, nagyon fejlesztő alkalmazza a racionálisan zöld irányba gondolkodást. A piaci szereplők érdeke ugyanakkor, hogy minél gyorsabban, akár tervezőasztalról elkeljenek a lakások, rövidtávú megtérülésben gondolkodnak.

Ez befolyásolja a hozzáállást a tervezéshez is, mert olyan lakásválasztékot alakítanak ki, amelyben a profit maximalizálható, és ez hosszú távon fékezi a mobilitást is. Egy vállalat azonban a saját dolgozóiról hosszú távon gondolkodik, s így kellene gondolkodnia az államnak, az önkormányzatoknak is. Az ő céljuk ugyanis nem a profit, a pillanatnyi piaci igényeket kiszolgálása, hanem hogy az emberek ott maradjanak. Ehhez előre kellene tervezni legalább 1 vagy 2 generációra, s nem kormányzási ciklusokban, hanem településekben gondolkodni. Ezért olyan országos és helyi lakáspolitikákat kell alkotni, amelyek megadják a jogi kereteket ahhoz, hogy a piaci gondolkodás ne vigye el egy irányba az ingatlanfejlesztést – mondta Ertsey Attila.

A szakértők egyetértettek abban, hogy a nem piaci bérlakásépítési programban hosszú távú gondolkodásnak kell érvényesülnie. Nem elhanyagolható szempont az sem, hogy az közösségi bérlakások létrehozásában, fenntartásában egyfajta állami támogatás lehetősége is benne van, hiszen a célközönség a bérből és fizetésből élők, akik közül sokan ma nem engedhetik meg saját erőből egy minőségi lakás megszerzését, fenntartását.

Esély a minőségibb életre

Gunther Zsolt nem tartja helyesnek, hogy kormány a családiház-építést támogatja, hiszen szerinte a családi ház nem élteti a várost, hanem a városok extenzív fejlődését fokozza. Ehelyett a barnamezős területeket kellene lefedni bérházakkal, hogy a város gazdaságosabban és magasabb színvonalon tudjon működni.

Ha az állam részéről határozott szándék lenne, hogy bérlakásépítésbe kezd, az megregulázhatná a piaci szereplőket is – mondta Váncza László. Ezzel egészen megváltozna Magyarországon a lakáshoz jutás esélye – hangsúlyozta.

Ha valaki elfogadható bérleti díjért egy sokkal jobb minőségű lakáshoz juthat, akkor nem fog belemenni bizonytalan banki kölcsönökbe, nem fog egy rosszabb minőségű lakásért 30-40 évre eladósodni. Márpedig egyértelműen jobb minőségű életet tenne lehetővé az emberek számára, ha a jó minőségű, elérhető költségű bérlakás mint alternatíva megjelenne.

További konferenciaanyagok