Ígylakunk-interjú – Az ipari beruházások beindulása, sőt akár már a tervezésük is befolyásolhatja az adott település és környezete lakáspiacát. Most Debrecenben és Szegeden zajlanak olyan fejlesztések, amelyek minden bizonnyal hatással vannak/lesznek a lakások iránti keresletre, a lakásépítésekre, a lakásárakra és a bérleti díjakra. Ingatlanpiaci szakértőket kérdeztünk arról, hogyan változott két éllovas nagyvárosunk lakáspiaca az ott zajló, illetve tervezett fejlesztéseknek köszönhetően.
Kérdéseinkre Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője és Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese válaszolt.
Hogyan befolyásolják a vidéki nagyvárosokban elinduló ipari beruházások az adott település lakáspiacát?
Általánosságban vidéken akkor tudunk komolyabb ingatlanpiaci mozgásokról beszélni, hogyha abban az adott mikrorégióban van munkahely. Egy megyeszékhely esetében fontos, hogy a városon belül legyen a munkahely, kisebb településeknél, ha 2-3 kisebb településhez közel esik a gyár, akkor fellendül az ingatlanpiac is. Ahol nincsen jelentős volumenű gyárépítés, ott nem nagyon történnek lakáspiaci változások, gyenge a mozgás, nem nagyon tudunk bérlakásépítésről beszélni. A gyárindítás, -üzemeltetés sok munkaerőt igényel, ami általában nincsen meg helyben, tehát sokan oda kell, hogy költözzenek. Ez indítja be a bérlakáspiacot – magyarázza Balla Ákos.
Az viszont nem közvetlen hatás szerinte, hogy ahol épül egy gyár, ott lakásokat vesznek az emberek. Ugyanis többségében gyári dolgozók érkeznek, akik nem valószínű, hogy rögtön vásárolnak egy 40-50 milliós lakást a közelben, hogy könnyebb legyen bejárni. Ők többnyire a bérleti piacon jelennek meg, esetleg munkásszállóba költöznének. Ez fellendíti a bérleti piacot, majd erre reagálnak a befektetők, akik bérbeadási céllal vásárolnak lakásokat. A harmadik szereplő az ingatlanfejlesztő, aki észreveszi a tömegesen jelentkező igényt, és elkezd lakásokat építeni, hogy azokat valaki megvegye, majd bérbe adja a gyárban foglalkoztatottaknak. Korábban ezt láthattuk Győrben és Kecskeméten: megjelentek a munkahelyek, beindult a lakáspiac.
Ahol mostanában indultak el nagy ipari fejlesztések, konkrétan Debrecenben és Szegeden, ott már látszik, hogy megmozdultak a fejlesztések, a piaci folyamatok?
A Duna House értékesítési adatai szerint a 2024-es évben Debrecenben zárult adásvételek száma 2023-hoz képest közel kétszeresére emelkedett, míg Szeged esetében harmadával több ingatlaneladás történt a Duna House közreműködésével tavaly – kezdte az adatok ismertetését Máté Ferenc.
A kereslet növekedése természetesen az árakra is hatással volt, a 2023-as KSH-adathoz képest 18%-os drágulást mért Szegeden a saját adatai alapján a Duna House, így az átlag 688 ezer Ft/m2 volt 2024-ben, míg Debrecenben enyhébb mértékű, 5%-os áremelkedés tapasztalható, az összes ingatlantípus figyelembevételével az átlag 719 ezer Ft/m2 volt.
Az ingatlanpiac folyamatosan változik, hatással van a vásárlási kedvre a gazdasági helyzet, a hitelezési lehetőségek és az állami támogatások elérhetősége is. Az lakásárak mozgását pedig zömmel a feléjük irányuló kereslet mértéke befolyásolja. Debrecen esetében kiemelt jelentőségű a térségben egyedülálló munkalehetőségeket biztosító nagyvállalatok, gyárak, beruházások elérhetősége, valamint a kiépült infrastruktúra, a minőségi oktatás hozzáférhetősége.
A Duna House adataiból az is látszik, hogy a 2024-es év erős érdeklődés- és tranzakciószám-növekedést hozott a szegedi lakáspiacon, azonban azt, hogy az alacsonyabb kamatoknak, a megújuló állami otthonteremtési támogatásoknak, vagy a BYD gyár hírének köszönhető-e inkább ez a számottevő változás, azt nehéz megmondani. A három tényező együttes hatásaként Csongrád-Csanád vármegye székhelyének ingatlanpiaca virágzásnak indult az elmúlt időszakban.
A Szegeden dolgozó szakértők tapasztalatai alapján jelentősen megnövekedett a kereslet a település ingatlanjai iránt, de nem feltétlenül csak a BYD hatására. A tavalyi év során az első negyedévben elvittek a vevők minden olyan ingatlant, ami 30-40 millió forint alatti értéket képviselt. Jelenleg pedig zömében a kiadásra alkalmas 40-60 négyzetméter közötti ingatlanokat keresik, 50 millió forintos értékhatár alatt. A szakértők szerint azonban még mindig inkább egyetemvárosnak számít a település, nem pedig ipari fellegvárnak.
Ami a bérlakáspiacot illeti, Debrecen és Szeged is rangos egyetemvárosnak számít, így az albérletpiac ezekben a városokban kifejezetten szezonálisnak mondható, és csak részben befolyásolja az árakat a BYD vagy egyéb más beruházás híre. Év közben kevésbé, sokkal inkább a nyári időszakban, a bérleti főszezonban lehet majd számottevő bérletidíj-emelkedésre számítani – fejtette ki a Duna House vezérigazgató-helyettese.
Balla Ákos ehhez hozzáfűzte, hogy Debrecen és Szeged nagyon sok mindenben hasonlít, pl. a lakosságszámot tekintve, van ipara és egyeteme, úgyhogy a két város ingatlanpiaca is lehetne hasonló. Mégis azt látjuk, hogy Debrecenben sokkal nagyobb ma a befektetői kereslet, megindultak már komolyabb lakásberuházások is, és ott most 10-15 százalékkal magasabbak a lakáseladási árak, mint Szegeden. Szeged lakásállománya régebbi, gyengébb minőségű, több a panel és a rosszabb állapotú ingatlan.
Aztán a mélyebb okok között akár olyan is felfedezhetünk, hogy a debreceni egyetemen a piacon az üzleti életben felkapottabb szakokat, képzéseket kínál, mint a szegedi egyetem, így az ott végzettek magasabb fizetésre számíthatnak. Általában is a fizetések kicsivel magasabbak Debrecenben, mint Szegeden. Ez is indokolja az említett különbséget a lakásárakban.
Összességében többen hisznek abban, hogy Debrecenben magasabb árakat, bérleti díjakat lehet realizálni. Ha az ingatlanfejlesztő azt látja, hogy ott drágábban tud eladni egy lakást, amit ugyanannyiba kerül megépíteni, mint Szegeden, akkor érthető, hogy úgy döntenek, inkább Debrecenben építenek. Szeged egy picit lemaradásban van ebben – összegezte Balla Ákos.
Hogy hat mindez ezeknek a nagyvárosoknak az agglomerációjára, a környező kisebb településekre?
A nagyberuházások, gyárépítések az általuk létesített munkalehetőségeknek köszönhetően számottevő hatást gyakorolnak az adott település mellett a közvetlen környékre is. A széles kör számára elérhető munkalehetőségek létesítése vonzza a településre és az agglomerációjába betelepülő családokat, megemelkedik a befektetői ingatlanvásárlások aránya, ami által a helyi albérletkínálat is bővülni fog, tehát egy-egy ilyen fejlesztés kapcsán általánosságban elmondható, hogy a növekvő kereslet befolyásolja majd az ingatlanárakat, albérletárakat is az adott területen, a betelepülők megjelenése pedig kihatással lesz az infrastruktúra fejlettségére is – válaszolta Máté Ferenc.
Balla Ákos szerint a nagyvárosokban különböző minőségű ingatlanokra van igény: a gyári dolgozók elsősorban a lakásokban fogják megtalálni az otthonukat, albérletben, esetleg munkásszállón. Többségük család nélkül érkezik a munkahely miatt, és nem költözik valójában oda. A magasabb keresetű, családdal együtt költözők már inkább keresik a családi házakat, ikerházakat a külső kertvárosokban, vagy a közeli kistelepüléseken. Ezek sokszor szinte összenőttek. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy például az agglomerációban társasházfejlesztések is lesznek, ennyire nem húzzák fel ezek a környék lakáspiacát. A társasházi fejlesztések továbbra is a megyeszékhelyek jó közlekedésű részein, az ipari létesítmények közelében, vagy a városközponthoz közel valósulnak meg.
A fenti változások megkönnyítik vagy inkább nehezítik a családok lakáshoz jutását?
Máté Ferenc szerint míg 2023-ban zömében azok a vevők döntöttek az ingatlanvásárlás mellett, akiknek élethelyzetükből adódóan gyorsan kellett költözniük, addig 2024-ben a megújult otthonteremtési támogatásoknak, az alacsonyabb kamatszintnek és a javuló gazdasági helyzetnek köszönhetően egyre szélesebb réteg juthatott saját ingatlanhoz. Nem volt ez másként a két vármegyeszékhely, Debrecen és Szeged ingatlanpiacán sem. Annak ellenére, hogy a nagyberuházások általában az ingatlanárak emelkedését is magukkal hozzák, az új munkalehetőségek elérhetősége, valamint az infrastruktúra fejlődése összességében mind a fiatalok, mind a családosok számára pozitív hatással vannak.
Az emberek többsége saját tulajdonú lakásban él, és ez adott esetben gátolhatja a munkaerőmobilitást, hiszen a megdráguló településekre nehezebb átköltözni máshonnan. Ez mekkora problémát jelenthet valójában?
Balla Ákos egyetért ezzel, és hozzáteszi, hogy nem is csak az a gond, hogy valaki egy másik településen eladott ingatlanából nem tud másikat venni ezeken a drágább városokban, hanem hogy viszonylag magasak a tranzakciós költségek: illetéket, ügyvédet, ingatlanközvetítőt fizet, rákölt az új ingatlanra, költözik, berendezi. Mindez többmillió forintos költség, amit egy munkahelyváltásért nem biztos, hogy kifizet valaki – hacsak nem biztos abban, hogy ez egy hosszú távú munkahely lesz.
Gyakran inkább megtartja a korábbi otthonát, bérbe adja, és az új munkahely közelében bérel másik lakást. Ez abbéli megnyugvást is jelent számára, hogy van egy saját lakása, háza valahol. Ilyenkor a bérleti díjak különbözete az, ami hasznot vagy költséget jelent a számára.
Ebben sokat segíthet az új kormányzati intézkedések közül például a havi 150 ezer forintig adható lakáscafeteria. Ezt a munkáltatói támogatást csak lakáscélra lehet felhasználni, a többi között lakbérre is – a lakáshitel törlesztése mellett. Ez egy nagyon jó irányú támogatás szerintem. Abból a szempontból is, hogy ezáltal fehéredik a bérleti piac, hiszen a támogatáshoz muszáj számlát vinni. Emellett csökkenti a bérleti szerződés hiányában esetlegesen felmerülő jogi konfliktusokat is – mondta a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.
