Az Otthon Start Program az albérletpiacon is fordulatot hozhat: csökkenhet a bérlői kereslet, miközben nőhet a kiadó lakások kínálata. Vajon a csökkenő hozamok ellenére még mindig megéri a lakáskiadás?
A Duna House szerint a támogatási lehetőség kettős hatást gyakorolhat: csökkenhet a bérlői kereslet, miközben nőhet a kiadó lakások kínálata. Ezek együttesen árkorrekciós folyamatokat indíthatnak el főként Budapesten és az egyetemi városokban.
Min írják, a program célcsoportjába tartozó fiatalok közül jelenleg sokan albérletben élnek. Ha ők a támogatást felhasználva ingatlantulajdonhoz jutnak, azzal a keresleti oldal szűkül. Egy kereslet-kínálat alapú modellszámítás szerint, ha a budapesti bérlői háztartások 10%-a, mintegy 20 ezer fő vásárol saját lakást a támogatás révén, a bérleti díjak középtávon akár 16-17%-kal is csökkenhetnek. Ez a jelenlegi, átlagosan havi 250 ezer forintos fővárosi albérlet esetében akár 40-43 ezer forint megtakarítást jelenthet a bérlőknek.
Ugyanakkor a program a kínálati oldalt is élénkítheti: a támogatott hitelekkel vásárló befektetők egyre nagyobb arányban jelennek meg kiadási céllal a piacon, ami tovább növelheti a bérlakások számát. A bérleti díjak alakulását természetesen más tényezők, egyebek mellett az infláció, a fenntartási költségek vagy a bérbeadók árérzékenysége is befolyásolják, de az irány egyértelmű.
„Az albérleti piac szerkezeti átrendeződése is megkezdődött. Az Otthon Start kedvező finanszírozási lehetőséget teremt, de annak, aki kiadásra vásárol, alaposan fel kell mérnie a bérleti piaci keresletet és a várható hozamokat” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
A cég friss adatai szerint a befektetési célú vásárlók Budapesten jelenleg átlagosan 88,4 millió, vidéken pedig 36,4 millió forintot fordítanak egy-egy ingatlanra. Aki pedig kiadásra vásárol, nemcsak a hitel feltételeivel, hanem a célpiac bérlői igényeivel is jól kell, hogy kalkuláljon. Egy túl nagy, elhelyezkedése vagy állapota miatt nehezebben kiadható lakás hosszabb üresjáratot, alacsonyabb megtérülést és így magasabb kockázatot jelenthet. Még támogatott hitel mellett is.
„A szeptemberi tanévkezdés rövid távon várhatóan ismét bérlői hullámot hoz, de a közép távú kilátások szerint az Otthon Start a bérleti szegmens újraárazását is elindíthatja. Ehhez pedig a befektetőknek is alkalmazkodniuk kell majd” – tette hozzá Szegő Péter.
Megéri a bérlakás mint befektetés?
A bérlakások hozama egyre csökken a gyorsan emelkedő ingatlanárak és a lassabban növekvő albérleti díjak miatt. Ráadásul az Otthon Start hitel új lehetőséget nyit a lakásvásárlók előtt szeptembertől.
Az elmúlt hónapokban látott folyamatok és adatok egyre inkább arra utalnak, hogy a lakások kiadása talán már nem annyira jövedelmező üzlet, mint pár éve volt. Igaz, a budapesti bérleti díjak kínálati átlaga mostanra már közelíti a 300 ezres szintet, de a növekedési ütem lassul, egyre inkább stagnálásba vált át, miközben a lakásárak továbbra is gyors ütemben emelkednek. Ez pedig azt jelenti, hogy az eddigi, egyébként sem túl magas hozamok is tovább olvadnak – írja a Balla Ingatlan szakértője.
Az elmúlt egy év alig több mint 7 százalékos bérletidíj-növekedése mindössze fele volt az eladó ingatlanok piacán tapasztalható 14 százalékos áremelkedésnek, ráadásul Budapesten még jobban kinyílt az olló. Igaz, az elmúlt 15 évben is ez volt jellemző: a 124 százalékos bérletidíj-növekedés mellett a lakásárak 260 százalékkal tudtak emelkedni.
További bizonytalanságot okozhat a szeptembertől induló Otthon Start hitel, melynek 3 százalékos kamata miatt (25 éves futamidő mellett a maximális, 50 milliós hitelösszeg esetén 237 ezer forint a havi teher) egy kisebb méretű lakás – például a tipikus célpontként felmerülő kis- és közepes méretű panelek – bérleti díja már némileg magasabban jár, mint ugyanazon lakásnál a törlesztőrészlet összege. Igaz, az önerőt is elő kell teremteniük az igénylőknek, de a kedvező havi teher azért megmozgathatja a fiatalokat vagy a szüleiket.
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet korábban, hogy a fiatalok jellemzően eddig sem igazán akartak elköteleződni 20–25 évre egy hitellel, így sokan inkább a lakásbérlést választották.
Ráadásul a hitel esetében a bankok jövedelemvizsgálatot végeznek, vagyis bejelentett, stabil munkahely szükséges hozzá, és persze ehhez kapcsolódóan megfelelő, igazolható, a legjobb esetben is 474 ezer forint, de inkább nagyobb nettó fizetésre, ami a tapasztalatok szerint azért nem minden esetben adott, legalábbis adózott jövedelemként.
Úgy látja, hogy habár nyilván többeket megfontolásra késztet a kedvező hitel, ennek ellenére azért sokan maradnak az albérletükben, hiszen eddig is ez számított a legnépszerűbb lakhatási formának a fiatalok körében.
Mindenesetre ők most meglehetősen széles kínálatból válogathatnak a kiadó lakások piacán, legalábbis a tavalyinál nagyobb kínálatból, ami ráadásul tovább bővülhet az elkövetkező hónapokban.
Mit lépnek a befektetők?
Balla Frigyes, a Balla Ingatlan operatív igazgatója szerint a bérleményeknél alapvetően azzal lehet számolni, hogy a havi bérleti díj az ingatlan vételárának a 0,5 százalékát teszi ki. Ez azt jelenti, hogy egy 50 millió forint értékű ingatlant kb. 250 ezer forintért lehet kiadni. Ez évi 6 százalékos hozamnak felel meg.
Arról sem szabad azonban elfeledkezni, hogy az ingatlan-bérbeadást – feltételezve, hogy a tulajdonos jogszerűen jár el – még terheli a 15 százalékos személyi jövedelemadó. Ezen túlmenően számolni kell kieső hónapokkal, illetve felújítási költségekkel, melyeket, ha mind figyelembe veszünk, az tovább faragja az elérhető hozamot – jelezte a szakértő.
Amennyiben tehát mindössze a tiszta hozamokat vizsgáljuk, jelenleg még mindig jobban járunk az állampapírokkal, hiszen azokat semmilyen egyéb költség nem terheli.
Balla Frigyes szerint azonban az ingatlanok értéknövekményét is figyelembe kell venni a számításnál. Az értéknövekmény miatt pedig az ingatlanok kerülhetnek előnyösebb helyzetbe, hiszen míg az állampapírok hozamát akár teljes egészében is megeheti az infláció, az ingatlanoknál ettől nem igazán kell tartanunk.
Nyilván nem véletlen, hogy az extrém magas állampapírpiaci hozamokat kínáló időszakot követően a befektetők figyelme ismét az ingatlanok felé fordult, ami látható volt a tranzakciószám- és négyzetméterár-növekedésben is – jegyezte meg a szakértő.
A befektetők továbbra is a jó lokációval rendelkező, 1,5-2 szobás ingatlanokat keresték, hiszen ezek szinte bármikor könnyen kiadhatók.
Végül azt is hozzátette, hogy a befektetők számára növelheti az elérhető hozamot a lakóingatlanokon túl egy-egy jó áron vásárolt üzlethelyiség, esetleg raktár vagy garázs, hiszen ezek fenntartási költsége jóval kisebb, mégis igen magas áron kiadhatók.
