Kibővített lakástámogatások, járvány utáni lakáspiaci élénkülés, növekvő építési költségek és hitelkamatok, éledező bérleti piac – ezek voltak 2021-ben a lakásszektor kulcsszavai Magyarországon.
A kibővített otthonteremtési program intézkedései élénkítették a lakásépítési, lakásfelújítási szektort. Elsősorban a családi házak építése ugrott meg a támogatások hatására, a társasházépítések lassabban indultak be. 2021 elején az 5%-os áfa visszavezetése, a csok bővítése, és további kedvezmények megjelenése új lendületet adott a lakáspiacnak mind az építők, építtetők, mind a lakásvásárlók szempontjából.
Mivel az ismét bevezetett általános kedvezményes (5%) áfakulcs a 2022. december 31-ig építési engedélyt szerző projektekre alkalmazható, ha az otthonokat 2026 végéig értékesítik, több évre tervezhetnek a fejlesztők, és remélhetőleg a lassú indulás után idén már minden tervezett projekt el tud indulni.
Ezt ösztönzi, illetve nyújtja el hosszabb távra a Magyar Nemzeti Bank ősszel indult Zöld Otthon Programja, amely nem kötött gyerekszámhoz, azonban csak legalább BB energetikai besorolású újépítésű lakást vásárlására vagy építésére használható fel. Ez a feltétel fontos szempontot emelt be a támogatáspolitikába, hiszen kifejezetten az energiahatékony otthonok teremtését támogatja. A Takarék Index elemzőinek összesítése szerint a Zöld Otthon Program előírásának egyelőre kevés már elkészült ingatlan felel meg. A 2016 és 2020 között kiadott energiatanúsítványok mindössze 2,6 százaléka volt BB vagy jobb minősítésű, miközben a gyenge, rossz és kiemelkedően rossz energetikai osztályba (HH-JJ) tartozott a megvizsgált ingatlanok majdnem 30 százaléka.
2021 első három negyedévében a fővárosban az építések száma jelentősen nőtt, vidéken kevesebb lakást adtak át, mint egy évvel korábban, azonban a tervezett építések tekintetében éppen ellenkezőleg alakultak a számok. Míg összességében csaknem 30 százalékkal több engedélyt adtak ki, mint 2020 azonos időszakában, éppen Budapesten csökkent az építési kedv.
Különösen sok családot mozgatott meg az otthonfelújítási támogatás, ami nem csoda hiszen miközben a hazai lakásállomány mintegy 70 százaléka korszerűsítésre szorul, annak felújítása mostohagyerek volt a lakástámogatások között. A vissza nem térítendő támogatás és az azt kiegészítő felújítási kölcsön szeptember végéig már több mint 45 ezer család számára teremtett lehetőséget otthonuk felújítására. Az MNB elemzése szerint a 78 milliárd forintot meghaladó kérelmezett támogatási össze felét igényelték energiahatékonysági korszerűsítésre.
Kevés szakember, drága építőanyagok
Az építések és a felújítások lendületét minden bizonnyal jelentősen hátráltatta az építőipari kapacitások szűkössége. Tavaly két évtizedes csúcsra emelkedett az építőipari infláció, különösen az épületek kivitelezése drágult. Bár a következő hónapokban elkezdhet normalizálódni a helyzet, de ez legfeljebb a további növekedés lassulását jelenti majd.
Míg korábban az építőipar legnagyobb gondja a munkaerőhiány volt, a járvány gazdasági következményeinek hatására mára az építőipari anyaghiány és drágulás lett az elsődleges probléma. Zavarok keletkeztek a nemzetközi és hazai ellátásban, mind az alapanyagokat, mind az építési termékeket tekintve. Ez óriási áremelkedést hozott, amit tetézett az energiaárak elszabadulása. Őszre valamelyest csillapodott a hiány, és az árak is mintegy 10-15 százalékkal mérséklődtek, azonban a korábbi árak nemhogy nem fognak visszatérni, de várható még áremelkedés, bár a remények szerint a korábbinál kevésbé drasztikus mértékben.
A munkaerőhiány számszerűleg enyhült, azonban a jól képzett szakemberek, valamint a mérnökök továbbra is kevesen vannak az építőipari megrendelésállományhoz képest. Tavaly emelkedett a minimálbér és a rezsióradíj is, ami a minőségi munkaerő hiányából fakadó versenyhelyzettel együtt a munkaerőköltségeket is jelentősen feljebb srófolta.
A Portfolio a KSH adataira épülő elemzése szerint a lakásépítési költségeken belül 2021-ben az anyagköltség 21,8%-kal lett magasabb, az előző év közepéhez képest. 2020-ban egy új ház megépítésének a költsége (munkadíj és anyagköltség) a fővárosban 345 ezer forint, míg országos átlagban 301 ezer forint volt négyzetméterenként. Tavaly már mintegy 400 ezer forintos négyzetméterenkénti átlagáron épülhetett fel egy új családi ház Budapesten, országosan 350 ezer forintért. Egy 100 négyzetméteres családi háznál – a terveztetést, a telekárat, illetve a belső berendezéseket és a gépészetet nem számolva – az építési költség 35-40 millió forint volt.
A lakáspiac felpörgött
A 2020-as bénultság után a lakáspiac magára talált: jelentősen nőtt az adásvételek száma, és ezzel együtt a lakásárak is.
Az ingatlan.com becslése szerint 2021-ben több mint 131 ezer használt lakóingatlan cserélt gazdát, ez 5 százalékos növekedésnek felel meg az előző évhez képest. Az élénkülés decemberben is kitartott.
Az új lakások iránti kereslet még jobban erősödött, ezekre 64 százalékkal volt nagyobb az érdeklődés. Ebben bizonyára komoly szerepe volt a 2021-ben kibővített állami támogatásoknak is. Az ősszel elindult zöld otthon program robbantotta be igazán ezt a szegmenst, amit az áfakedvezmények is támogatnak.
A Duna House tranzakciószám-becslése még ennél is nagyobb emelkedést mutat: az év első tizenegy hónapjában majdnem 140 ezer adásvételre kerülhetett sor Magyarországon, ami nagyjából megfelel a 2019-es azonos időszaki számoknak. 2020-hoz képest pedig jelentős, 15 százalékos növekedést jelent.
Az ingatlan.com szerint az áremelkedésben markáns különbségek láthatók az ország különböző területein. A fővárosban a használt lakások átlagos négyzetméterára a kínálati piacon 9 százalékkal 800 ezer forintra nőtt 2021 januárja és decembere között. A legdrágább városrész az V. kerület, ahol decemberben közel 1,2 millió forint volt az átlagár.
A megyeszékhelyeken a használt lakásoknál 15 százalékos drágulás történt, így decemberre 485 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár. A top 5-ben kapott helyet Debrecen, Győr, Székesfehérvár, Szeged és Veszprém 500-611 ezres átlagos négyzetméterárral. A megyeszékhelyeken eladó új lakóingatlanok négyzetméterára 2021 elejétől számolva 19 százalékkal 651 ezer forintra emelkedett. Veszprémben, Debrecenben, Szeged és Pécsen 718-766 ezer forint volt a decemberi kínálati ár, így ezek a városok a legdrágábbak.
A Duna House év végi ingatlanpiaci elemzése szerint az ingatlanpiaci aktivitásnak negyede köthető olyanokhoz, akik az első otthonukat vásárolták meg (a fővárosban 27, vidéken 23 százalék). Ők jellemzően harminc év alattiak, és harmincmillió forint alatti (átlagosan 26,8 millió forint értékű) ingatlanokat vásároltak.
Budapesten a vevők átlagosan 55-65 négyzetméteres lakást kerestek, és csaknem 696 ezer forintot fizettek érte négyzetméterenként, amelyek így 37 millió forintos ingatlanoknak feleltek meg. Vidéken az első vásárlók által fizetett átlagos négyzetméterár csak 339 ezer forint volt, amely 23 millió forintos ingatlanárat mutat, ezért viszont akár 65-80 négyzetméteres ingatlant is tudtak választani.
Bár az elmúlt tíz évben folyamatosan csökkent az első otthonukat vásárlók aránya, de 2018-ban a kormányzati támogatások valamelyest módosítottak ezen a tendencián. 2020-ban a vásárlók 29 százalékának körében a befektetési cél volt a legfőbb motiváció, míg az első lakás vásárlása a második helyen áll 25 százalékkal. Tavaly ismét emelkedett a befektetők érdeklődése, de számuk nem éri el a járvány előtti szinteket.
A lakásvásárlások 47 százaléka lakáshitel segítségével jött létre. Az MNB elemzése is mutatja, hogy az új lakáshitelek idén historikus szintekre emelkedtek a második negyedév végére, ráadásul a babaváró hitel is jelentős arányban lakáscélt szolgál.
A lakásbérleti piac lassan éledezik
A lakásbérleti piacot tavaly erőteljesen megviselte a koronavírus-járvány, különösen a fővárosban. Idén a járvány okozta nehézségek ellenére ismét kezdett magára találni a piac, a bérleti díjak az év elejétől emelkedni kezdtek a KSH-lakbérindexe alapján, amiben fontos szerepe volt a kínálat mérséklődésének.
Az albérletpiacon a januári mélyponthoz képest már bőven két számjegyű az emelkedés, de a koronavírus-járvány előtti csúcsot még nem érte el – olvasható ki a KSH-ingatlan.com lakbérindexből. Éves szinten országosan 11 százalékos, Budapesten 10,5 százalékos bérletidíj-emelkedés látható.
A Takarék Index elemzői megvizsgálták, hogy milyen hozamokkal lehet számolni a lakáspiacon az árváltozások következtében. Bár a bérleti díjak idén jelentős emelkedést mutattak, a szintén emelkedő lakásárak miatt a tavalyihoz képest enyhén csökkentek a kiadási célú lakásvásárlások hozamai.
Hivatkozott források: MNB, KSH, Portfolio, G7, ingatlan.com, Takarékindex, Duna House, 24.hu
