Jelentősen átalakítja a lakástámogatások rendszerét a kormány 2027-től: megszűnik az Otthon Start, a helyébe lépő Wekerle Plusz szigorúbb feltételekkel és az új lakások vásárlását előnyben részesítve támogatja az otthonteremtést. Visszatér az államilag támogatott lakástakarék, kibővül az energetikai felújítási program, és uniós forrásokból megkezdődik a megfizethető bérlakások és kollégiumok építésének támogatása. Az új lakások kedvezményes áfáját és a rezsicsökkentést megtartják.
Magyar Péter miniszterelnök a 2027-es költségvetés mai parlamenti bemutatásakor ismertette az új lakáspolitikai intézkedések fő irányait. A bejelentések alapján a kormány a lakásvásárláshoz nyújtott támogatások átalakítása mellett a lakáskínálat bővítését, a megfizethető bérlakások építését, az energetikai korszerűsítéseket és a lakáscélú megtakarításokat kívánja erősíteni.
A tervezett intézkedések jelentős változást jelentenek az eddigi, elsősorban a tulajdonszerzést kedvezményes hitelekkel ösztönző lakáspolitikához képest. A lakásvásárlási támogatás továbbra is fontos eszköz marad, de a kedvezmények célzottabbá válnak: a fiatalabb korosztályt, az új lakások vásárlását és a tényleges lakhatási célú felhasználást részesítik előnyben.
A miniszterelnök azzal indokolta az Otthon Start átalakítását, hogy a program szerinte nem a leginkább rászoruló fiatalokat segítette. Állítása szerint az államilag támogatott lakáshitelek 59 százaléka a legmagasabb jövedelmű tizedhez került, a kedvezményes finanszírozást pedig sokan befektetési célú lakásvásárlásra használták. Ezt a kormányzati állítást ugyanakkor a bemutatott tudósítások nem támasztják alá önálló adatelemzéssel.
Megszűnik az Otthon Start, az új lakásoknak kedvez a Wekerle Plusz
Az Otthon Startot 2027-ben a Wekerle Plusz vásárlási és építési hitel váltja fel. Míg az eddigi program életkori korlátozás nélkül kínált legfeljebb 50 millió forintos, fix 3 százalékos kamatozású hitelt új és használt ingatlanokra egyaránt, az új konstrukcióban különbséget tesznek a két ingatlantípus között.
A kedvezményes hitelt a 18–41 éves korosztály veheti majd igénybe. Új lakás vásárlásához vagy építéséhez továbbra is fix 3 százalékos kamat jár, használt lakások esetében viszont 5 százalékos lesz a hitelkamat.
További szigorítás, hogy sem az igénylő, sem a házastársa nem rendelkezhet másik ingatlanban legalább 50 százalékos tulajdonrésszel. A támogatással vásárolt lakásba kötelező lesz beköltözni, és legalább öt évig életvitelszerűen ott kell lakni. Ezzel a kormány a befektetési célú vásárlások visszaszorítását célozza. A már megkötött Otthon Start-szerződések feltételei nem változnak.
A bejelentés egyelőre több fontos részletet nyitva hagyott. Nem ismert az új hitel indulásának pontos időpontja, az Otthon Start igénylésének végső határideje, valamint az sem, hogy megmarad-e az 50 millió forintos hitelösszeg-plafon és az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát.
Megmarad az új lakások 5 százalékos áfája
A költségvetés bemutatásakor Magyar Péter azt is bejelentette, hogy 2027-ben továbbra is alkalmazható lesz az 5 százalékos kedvezményes áfakulcs az új lakások építésénél és vásárlásánál.
A korábbi szabályozás szerint a kedvezményes áfa általános alkalmazása 2026 végén megszűnt volna, és az új lakásokat főszabály szerint ismét 27 százalékos áfa terhelte volna, bizonyos átmeneti rendelkezésekkel.
Az 5 százalékos áfa fenntartása a Wekerle Plusz 3 százalékos, új lakásokra vonatkozó hitelével együtt erősítheti az új lakásépítések iránti keresletet. A fejlesztők számára kiszámíthatóbb feltételeket teremthet, ami kedvezhet a beruházások elindításának. A kedvezmény meghosszabbításának pontos jogszabályi és időbeli feltételei azonban még tisztázásra várnak.
Bérlakások és kollégiumok: megindulhat a kínálat érdemi bővítése
A lakáspolitikai fordulat egyik legfontosabb eleme a Wekerle Sándor lakásfejlesztési program, amely már nem kizárólag a lakásvásárlók támogatására, hanem új lakhatási lehetőségek megteremtésére is koncentrál.
A kormány 2027-ben 30 milliárd forint uniós fejlesztési forrást fordítana megfizethető bérlakások és kollégiumi férőhelyek létrehozására. A következő három évben további 550 millió euró uniós forrás állna rendelkezésre, amelyhez banki és piaci finanszírozás is társulna.
A program elsősorban a pályakezdők és a felsőoktatásban tanulók lakhatási lehetőségeinek javítását célozza. A kormány számításai szerint az állami, uniós és magánforrások együttesen már olyan nagyságrendű beruházásokat tehetnek lehetővé, amelyek érdemben növelhetik a megfizethető lakások kínálatát.
Ez fontos szemléletváltás: a lakásárakhoz igazodó vásárlási támogatások mellett megjelenik a lakáskínálat közvetlen bővítésének szándéka is. A bérlakásprogram konkrét megvalósítási feltételeiről, az építendő lakások számáról, a beruházások lebonyolításáról és az üzemeltetési modellről ugyanakkor a költségvetési bejelentés még nem adott részletes tájékoztatást.
Visszatér az államilag támogatott lakástakarék
A kormány újra bevezeti a 2018-ban megszüntetett lakástakarékok állami támogatását, a Wekerle Plusz egyik elemeként. A konstrukció a rendszeres megtakarítást kívánja ösztönözni, elsősorban a lakásvásárláshoz szükséges önerő összegyűjtése érdekében.
Az öt vagy tíz évig takarékoskodók befizetéseihez az állam az első öt évben 10 százalékos, a hatodik évtől pedig 20 százalékos vissza nem térítendő támogatást nyújtana, a meghirdetett 3 százalékos banki kamaton felül.
A korábbi lakástakarék-rendszerben az állami támogatás a befizetések 30 százaléka, évente legfeljebb 72 ezer forint volt. Az új konstrukció tehát eltérő támogatási arányokkal működne, és hatása elsősorban hosszabb távon jelentkezhet a lakáspiacon.
Akár 15 milliós hitel és 7,5 milliós támogatás energetikai felújításra
Jelentősen kibővül az energetikai korszerűsítéseket támogató program. A fix 3 százalékos kamatozású felújítási hitel maximális összege 6 millióról 15 millió forintra emelkedik.
Ehhez az ingatlan energetikai állapotától függően 30–50 százalékos, legfeljebb 7,5 millió forintos vissza nem térítendő állami támogatás is kapcsolódhat. A legnagyobb arányú támogatást a legrosszabb energetikai besorolású ingatlanokra lehet majd igénybe venni.
A program feltétele legalább 30 százalékos energiamegtakarítás elérése. A támogatás minden településen elérhető lesz, gyermekvállalási feltétel nélkül. A kormány évente mintegy 20 ezer ingatlan korszerűsítésével számol.
A felújítási támogatások kiterjesztése egyszerre javíthatja a lakásállomány műszaki és energetikai állapotát, mérsékelheti a háztartások energiafelhasználását, és új megrendeléseket teremthet az építőipar számára.
Marad a rezsicsökkentés, energiatárolókat is támogatnak
A kormány nem változtat a rezsicsökkentés szabályain, így a háztartási energiaárak jelenlegi támogatási rendszere fennmarad. Változatlanul megmarad a babaváró hitel, a CSOK és a falusi CSOK szabályozása is.
Az energetikai korszerűsítési támogatások mellett a kormány nagyszabású energetikai beruházási programot is bejelentett. A villamosenergia-hálózat fejlesztésére 868 milliárd forintot terveznek, és 2030-ig 3 gigawattnyi energiatároló kapacitást hoznának létre.
A háztartások közvetlen támogatása is része a terveknek: 57 ezer háztartás kaphat vissza nem térítendő támogatást saját energiatároló létesítésére.
A lakásenergetikai programok és a háztartási energiatárolók támogatása hosszabb távon mérsékelheti a lakossági energiaigényt, illetve segítheti a megújuló energiatermelés jobb hasznosítását. A rezsicsökkentés változatlan fenntartása ugyanakkor azt jelenti, hogy az energiaár-támogatások jelenlegi rendszeréhez egyelőre nem nyúl a kormány.
A használt lakások piaca veszíthet, az újlakás-építés és a felújítás nyerhet
A Duna House és a Credipass elemzése szerint a lakástámogatások átalakítása rövid távon felgyorsíthatja a lakásvásárlási döntéseket, később azonban mérsékelheti a használt lakások iránti keresletet. A legnagyobb változást a használt lakást vásárlók érzékelhetik. Egy 40 millió forintos, 25 évre felvett lakáshitel esetében a kamat 3-ról 5 százalékra emelkedése a havi törlesztőrészletet mintegy 190 ezerről 234 ezer forintra növeli. A teljes visszafizetendő összeg 57 millióról 70 millió forintra emelkedik, vagyis több mint 13 millió forinttal nő.
Fülöp Krisztián, a Credipass magyarországi üzleti vezetője arra számít, hogy sokan előrehozhatják vásárlási döntésüket, különösen azok, akik használt ingatlant keresnek, vagy életkoruk miatt már nem lesznek jogosultak a Wekerle Pluszra. A Duna House szerint a drágább finanszírozás főként azokban a szegmensekben csökkentheti a keresletet, amelyekben eddig sokan vásároltak Otthon Starttal. Ilyenek például a kisebb budapesti lakások és a panellakások. Ezzel szemben az új építésű lakások kedvezőbb finanszírozása és az energetikai támogatások bővítése az új lakások, illetve a korszerűsítésre szoruló családi házak piacát élénkítheti.
Az új lakások kínálata azonban továbbra is szűkös. A 2025-ben átadott, országosan mintegy 12 ezer lakás mellett a kereslet átterelődése önmagában nem feltétlenül eredményez árcsökkenést. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a lakásárakban nem várható azonnali fordulat. Ha az Otthon Start még egy ideig elérhető marad, az átmenetileg élénkítheti is a piacot. Hosszabb távon viszont a használt lakások eladóinak a vásárlók szűkülő finanszírozási lehetőségeihez kell alkalmazkodniuk.
A piaci hatás nagyságát alapvetően az határozza meg, mikor és milyen részletszabályokkal vezetik be az új konstrukciót.
Új hangsúlyok a lakáspolitikában, de a részletek még hiányoznak
A 2027-es költségvetési bejelentések alapján a kormány lakáspolitikájában három lényeges hangsúlyeltolódás körvonalazódik:
- a lakásvásárlók támogatásának célzottabbá tétele,
- megfizethető bérlakások és kollégiumok építése,
- a meglévő lakásállomány energetikai korszerűsítése.
A Wekerle Sándor lakásfejlesztési program a lakáskínálat bővítésével, a Wekerle Plusz hitel pedig az új építésű lakások előnyben részesítésével kívánja befolyásolni a lakáspiac működését. A felújítások és a lakáscélú megtakarítások támogatása a tulajdonszerzésen túlmutató, hosszabb távú célokat is szolgálhat.
A bejelentett programok eredményessége azonban a megvalósítás feltételein múlik. Különösen fontos lesz, hogy a bérlakásprogramból hány lakás épülhet, kik és milyen lakbér mellett juthatnak hozzájuk, illetve a felújítási és lakásvásárlási támogatások milyen széles kör számára válnak ténylegesen elérhetővé.
