Egyszerre élénkült a lakáspiaci forgalom és romlott a lakások megfizethetősége 2025-ben a KSH „Helyzetkép, 2025 – Lakáspiac” elemzése szerint. A lakásárak országos átlagban nominálisan 20, reálértéken 15 százalékkal emelkedtek, miközben a keresetek lassabban nőttek. Egy átlagos használt lakás megvásárlásához már 7,1 évnyi nettó átlagkeresetre volt szükség. Az áremelkedés ráadásul területileg és lakástípusonként is erősen eltért.
A lakáspiaci forgalom a korábbi visszaesés után 2025-ben tovább élénkült. A KSH adatai szerint a növekedés elsősorban a Budapesten kívüli régiókban volt erőteljesebb. Ez arra utal, hogy a kereslet erősödése már nem kizárólag a fővárosi piacot jellemezte, hanem szélesebb körben megjelent a vidéki lakáspiacokon is.
A forgalom élénkülése ugyanakkor egy olyan időszakban következett be, amikor az új lakások kínálata továbbra is szűk maradt. A növekvő kereslet így erős áremelkedéssel párosult.
Húsz százalékkal emelkedtek a lakásárak
2025-ben a lakásárak országos átlagban nominálisan 20 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbi szintet. Az infláció hatását kiszűrve is jelentős, 15 százalékos reálár-emelkedés történt.
A KSH hosszabb idősora azt mutatja, hogy a magyar lakásárak az elmúlt évtizedben jelentősen eltávolodtak a 2015-ös szinttől. Az áremelkedés ugyanakkor nem volt egyenletes: voltak lassabb időszakok, majd 2024–2025-ben ismét gyorsuló drágulás következett.
2025 tehát nem egyszerűen az árak további emelkedését, hanem a drágulás ismételt felgyorsulását hozta.
A használt lakások piacán jelentősek a területi különbségek
A KSH ábrái alapján továbbra is jelentős különbség van Budapest és az ország más térségeinek lakásárai között.
A fővárosi használt lakások fajlagos ára lényegesen magasabb az országos átlagnál, de a vidéki térségek között is nagy különbségek vannak.
A gazdaságilag erősebb nagyvárosokban és azok térségében magasabb árak alakultak ki, miközben az ország egyes észak-magyarországi és dél-dunántúli területein jóval alacsonyabb árszint maradt jellemző.
Ez azt is jelenti, hogy Magyarországon valójában nem egyetlen egységes lakáspiac működik: az árszintek és a lakások megfizethetősége erősen függ attól, hogy az ország mely részéről van szó.
Nem minden lakástípus drágult egyformán
A KSH adatai alapján az áremelkedés lakástípusonként is eltért.
A panellakások több térségben különösen gyorsan drágultak, miközben a családi házak, a panel- és a nem panel társasházi lakások árváltozása között jelentős különbségek alakultak ki.
Ennek egyik lehetséges piaci magyarázata, hogy a gyors általános drágulás mellett a vásárlók egy része a korábban olcsóbb lakástípusok felé fordult. A panelek iránti kereslet erősödése így részben éppen abból fakadhatott, hogy a magasabb árszintű lakások egyre több háztartás számára váltak nehezebben elérhetővé.
Az új lakások piaca területileg erősen koncentrált
Az új lakások piaca még a használt lakásokénál is koncentráltabb.
Az új lakások értékesítésének jelentős része Budapesten, illetve néhány nagyobb vidéki városban történik. Az ország sok térségében az új lakások piaca csak kis volumenű, ami szorosan összefügg azzal, hogy maga a lakásépítés is erősen néhány városi és agglomerációs térségre koncentrálódik.
Az új lakások árszintje egyúttal jelentősen meghaladja a használtakét, ami tovább szűkíti azok körét, akik saját jövedelemből vagy mérsékelt hitelfelvétellel képesek új építésű lakást vásárolni.
Egyre több évi kereset kell egy átlagos lakás megvásárlásához
A lakásárak gyors emelkedése 2025-ben ismét rontotta a megfizethetőséget. A KSH ezt azzal a mutatóval szemlélteti, hogy hány évnyi nettó átlagkeresetre lenne szükség egy átlagos használt lakás megvásárlásához, feltételezve, hogy a teljes keresetet erre lehetne fordítani.
2015-ben ehhez mintegy 6 évnyi nettó átlagkeresetre volt szükség. A mutató 2022-re 6,7 évre nőtt, majd 2023-ban – a keresetek gyorsabb emelkedésének és a lakásárak lassuló növekedésének köszönhetően – átmenetileg javult.
2025-re azonban ismét romlott a helyzet: egy átlagos használt lakás ára már 7,1 évnyi nettó átlagkeresetnek felelt meg.
Ez az egyik legfontosabb mutatója annak, hogy a lakásár-emelkedés üteme ismét meghaladta a jövedelmek növekedését.
Budapesten és Pest régióban különösen nehéz a lakáshoz jutás
A megfizethetőség is erősen eltér területileg erősen.
A KSH összehasonlítása szerint Budapesten és Pest régióban a legkedvezőtlenebb a lakásárak és a keresetek viszonya. A magasabb helyi jövedelmek tehát nem ellensúlyozzák az ezekben a térségekben kialakult magas lakásárakat.
Ezzel szemben Észak-Magyarországon 2025-ben mintegy 4,4 évnyi nettó átlagkereset felelt meg egy átlagos használt lakás árának.
A kedvezőbb mutató azonban nem feltétlenül jelent kedvezőbb lakhatási helyzetet. Az alacsonyabb lakásárak mögött általában alacsonyabb jövedelmek, gyengébb helyi gazdasági lehetőségek és kisebb ingatlanvagyon áll. Egy olcsóbb térségben a háztartások keresete is alacsonyabb lehet, míg a magasabb jövedelmű városokban a lakásárak még gyorsabban emelkedhetnek. Ezért az árakat mindig a helyi jövedelmekhez viszonyítva érdemes értékelni.
A jelentős regionális árkülönbségek ráadásul a lakástulajdonosok vagyoni helyzetében is eltéréseket okoznak. Egy alacsonyabb árszintű térségben lévő lakás eladási értéke jóval kisebb lehet annál az összegnél, amely egy magasabb árszintű régióba történő költözéshez szükséges.
Az élénkülő piac nem jelentett jobb megfizethetőséget
A KSH 2025-ös lakáspiaci adataiból így egy kettős folyamat rajzolódik ki:
- egyrészt élénkült a lakáspiaci forgalom, vagyis több vásárló jelent meg a piacon,
- másrészt azonban az árak gyorsabban nőttek, mint a keresetek, így a lakáshoz jutás összességében nehezebbé vált.
A 2025-ös folyamatok egyik legfontosabb tanulsága ezért az, hogy a lakáspiaci élénkülés önmagában nem javítja a lakhatás elérhetőségét. Ehhez arra is szükség lenne, hogy a lakáskínálat és a háztartások jövedelmei tartósan közelebb kerüljenek a lakásárak növekedési üteméhez.
