Hollandiában évek óta évi 100 ezer új lakás megépítése a cél, de a tényleges lakásépítés jóval elmarad ettől. A lakáshiány enyhítésére az üres épületek átalakítását, a meglévő lakások felosztását és az épületek emeletráépítését is ösztönzik, ám ezek a megoldások a vártnál jóval kevesebb lakást eredményeznek – mutat rá az Euroconstruct holland elemzése.
A kormány szerint a meglévő lakások jelentős műszaki potenciállal rendelkeznek, és ez elég a nagyjából 30.000 éves lakáshiány nagy részének pótlására. A statisztika viszont azt mutatja, hogy a meglévő lakásállomány nettó bővülése tavaly 11.000 lakás alá csökkent – mondja Mark Melles és Wouter Noordam, az Euroconstruct holland elemzői.
A meglévő lakásállomány jobb kihasználásaára összpontosítanak
Miután a támogatási rendszert kibővítették és a támogatást megemelték, a kormány magas elvárásokat támasztott: a cél évi 15.000 lakás kialakítása lett irodákból és ráépítéssel – egy 2023-as felmérés alapján – további 100.000 lakás 2030-ig. Felosztással is több százezer lakás létesítése lenne lehetséges, és a főépítész szerint a rövid távú lakhatási célok elérése szempontjából a felosztás fontosabb lesz, mint az új lakásépítés.
Szakadék a becsült lehetőségek és a valóság között
A statisztika viszont drasztikusan mást mutat. Míg a meglévő lakásállomány nettó bővülése 2021-ben 18.000 volt, 2025-ben 10.800-ra esett vissza. A csökkenés nagyrészt az átalakítások miatt van – ezek száma meredeken zuhant a több mint 10.000 lakásról 2020-ban valamivel több mint 6000 lakásra 2025-re. A felosztással, amellyel évente kb. 2000 lakást lehetett kialakítani, 2025-ben alig több mint 1600 lakás jött létre. Ezenkívül az EIB (Economisch Instituut voor de Bouw), az Euroconstruct holland tagintézetének becslései szerint a ráépítés évente körülbelül 900 lakást eredményez. Évente körülbelül 70.000 az új építésű lakás, így a meglévő állomány hozzájárulása ehhez képest szerény.
A ráépítés és a felosztás korlátai
A ráépítés mutatja legjobban a műszaki potenciál és a tényleges eredmények közötti szakadékot. Technikailag 100.000 új otthont lehetne építeni lakóházak ráépítésével, általában 4-10 emeletesekkel. A műszaki potenciál megvan, de a korlátot az épületekben élő lakosok jelentik hiszen ők semmit sem nyernek egy plusz emelettel, de egy-másfél évre a lakóhelyük építési területté változik. Ezért a lakóközösségek, magánbérbeadók és lakásszövetkezetek ritkán egyeznek bele az ilyen projektekbe. A kormány ráépítési javaslata csak akkor tűnik megvalósíthatónak ha az épületeket teljesen kiürítik a felújítás alatt. Ez viszont viszonylag ritka, mely magyarázza az évente így létrejött lakásszámot (900).
A felosztással legtöbbször két gond van: a helyszín és költségek. Egyrészt, a tipikus holland külvárosi sorházak alkalmatlanok a felosztásra. Másrészt, jelentős beruházás kell ahhoz, hogy egyből két lakást alakítsanak ki: plusz bejárati ajtó, emeleti konyha, földszinti fürdőszoba stb. Ráadásul ezek a kisebb lakások gyakran külvárosi területeken vannak, míg a célcsoport, a fiatal egyszemélyes háztartások, inkább a belvárosi helyszíneket kedveli. Emiatt a felosztás főként a belvárosi nagyobb lakásokban történik. Így valószínűtlen, hogy a lakásállomány bővülése ezen a csatornán keresztül jelentősen meghaladja a jelenlegi évi 1500-2500-at.
Átalakítás: korlátozott potenciál
Az átalakítások miatti bővítések évek óta csökkenő tendenciát mutatnak, ami várható volt: a legkönnyebben átalakítható irodákat és egyéb épületeket már átalakították lakásokká. Ráadásul az előző évek magas átalakítási szintje miatt az irodaszektorban a túlkínálat csökkent, ami tovább korlátozza a lehetőségeket. A ma üresen álló irodaterületek vagy részben üres épületekben találhatóak, vagy lakóépületek fejlesztésére nem alkalmas helyszínen vannak. Ezért valószínűtlen, hogy az átalakítások által létrejövő új lakások száma ismét növekedjen.
Üresen álló lakások: túlbecsült potenciál
Körülbelül 190.000 lakás áll hivatalosan üresen. Gyakran ezt a számot emlegetik a lakáskínálat potenciális kiegészítő forrásaként. Azonban ha kizárjuk a súrlódásos lakásüresedést és megnézzük, hogy a fennmaradó lakásokban van-e tényleges energiafogyasztás, csak kb. 30.000 lakás üres. Ezen belül is valamennyi felújítás alatt áll, a többi pedig népességében csökkenő régiókban van. Az üresen álló lakások tehát korlátozott mértékben segíthetnek a lakáshiány enyhítésében.
A becsléstől az építési tervekig
Fontos, hogy az európai előrejelzők és politikai döntéshozók megkülönböztessék a becslést a megvalósíthatóságtól. Ráadásul, a becslés nem fordítható le közvetlenül a jövőbeli lakáskínálatra vagy építési teljesítményre. A piaci körülmények, a költségek, a helyszín, a jogi korlátok és a felhasználói preferenciák mind meghatározzák, hogy a becsült potenciál mekkora része valósulhat meg, ezért az építési előrejelzésnek tartalmaznia kell ezeket.
