A magyar építőipar előtt még nehéz időszak áll, miközben több korábbi piaci szegmens beszűkült vagy részben eltűnt. A következő egy-két évben több párhuzamos megoldásra kellene építeni: a már előkészített beruházások elindítására, energetikai és felújítási programokra, saját fejlesztések generálására, új piacok keresésére, valamint a lakásépítés és a bérlakásépítés élénkítésére. Abban is egyetértettek a Cégmenedzser Szoftver Kft. által szervezett Építőipar Summit megszólalói, hogy hosszabb távon olyan lakáspolitikai és szabályozási környezetre lenne szükség, amely több éves időtávban is tervezhetővé teszi a beruházásokat.
A visszaesés már a korábbi piacok szerkezetét is átírta
A vállalati tapasztalatok szerint a mostani helyzet jóval több egyszerű keresletcsökkenésnél. Egyes korábbi piacok gyakorlatilag eltűntek, miközben az új projektek száma és az új szerződések volumene is jelentősen visszaesett.
Kovács Tamás, a Szabadics Építőipari Zrt. elnöke arról beszélt, hogy a közmű-, szennyvíz- és ivóvízépítési piacon jelentősen szűkült a korábbi megrendelésállomány, ezért a vállalat új szegmensek felé fordult: saját ingatlanfejlesztésekbe kezdett, külföldi piacokon jelent meg, valamint az agrár- és öntözésfejlesztések felé nyitott.
Pintyőke Marcell, az EB Hungary Invest operatív igazgatója ugyanezt a folyamatot más mutatóval érzékeltette: elmondása szerint az újonnan megkötött építőipari szerződések volumene több mint 40 százalékkal maradt el az előző évitől, és a nagyobb volumenű jövőbeli projektek egy része még az előkészítés korai fázisában sincs.
Ez egyben azt is jelenti, hogy a cégeknek nem elég a korábbi piacok visszatérésére várniuk. Jagodics Tamás, a konferenciát szervező Cégmenedzser Szoftver Kft. ügyvezetője már a megnyitóban arra hívta fel a figyelmet, hogy a politikai és gazdasági változások mellett a digitalizáció és a mesterséges intelligencia is alkalmazkodást követel a cégektől. Mint mondta, akkor tekinti sikeresnek a napot, ha a résztvevők mindegyike hazavisz legalább egy döntést arról, hogy mit csinál holnaptól másként.
Saját projekteket kell generálni
A két beszélgetés egyik közös tanulsága az volt, hogy a gyengébb időszakban felértékelődik a vállalatok saját projektfejlesztési képessége.
Pintyőke Marcell szerint a korábbi válságokban két visszatérő irány segítette az építőipari cégeket: a külpiaci terjeszkedés és a saját beruházások generálása. Cégük is a lakófejlesztések felé fordult: több mint 300 lakás építésén dolgoznak, és további projektek előkészítése is zajlik. A mostani piacon azonban egy jó beruházás megszületéséhez lényegesen több tervezési, engedélyezési, szervezési és hatékonysági munkára van szükség, mint korábban.
Hasonló irányt követ a WING is. Bukta Péter koncepciófejlesztési igazgató elmondta, hogy a társaság a visszaeső piacon is készít elő új irodafejlesztést, miközben több mint ezer lakás engedélyezése és előkészítése zajlik a cégnél.
A hangsúly tehát egyre inkább azon van, hogy a piaci szereplők ne csak várják a megrendeléseket, hanem maguk is teremtsenek olyan projekteket, amelyek megfelelő kereslet mellett finanszírozhatók és megvalósíthatók.
2027-et rövid ciklusú beruházásokkal lehetne áthidalni
A közeljövő egyik legkritikusabb időszaka 2027 lehet. Az új építéseknél már korlátozott a gyors beavatkozás lehetősége, mert egy nagyobb beruházás előkészítése hosszú időt igényel. Ezért a résztvevők elsősorban a már előkészített vagy gyorsan elindítható projektekben láttak rövid távú lehetőséget.
Tibor Dávid, a Masterplast elnöke szerint az épületenergetikai és felújítási programok viszonylag gyorsan képesek lehetnek munkát adni az ágazatnak. A középületek szigetelése és energetikai korszerűsítése például rendelkezésre álló uniós források mellett akár néhány hónapos előkészítéssel is elindulhat.
Kovács Tamás ehhez az agrár-, öntözési, vízgazdálkodási és árvízvédelmi fejlesztéseket tette hozzá. Ezek közül több olyan projekt létezik, amely megfelelő döntések esetén rövid időn belül kivitelezési munkává válhatna.
A felújítás tehát elsősorban rövid távú stabilizáló eszköz lehet, míg az új lakásépítés élénküléséhez hosszabb előkészítés szükséges. A visszaeső kereskedelmi és építőipari szegmensekből ugyanakkor egyre több szereplő fordulhat a lakóingatlan-fejlesztés felé.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a lakáspiac egyik előnye, hogy továbbra is létezik mögötte stabil végfelhasználói kereslet. Bizonyos kisebb projektek esetében ráadásul olyan árviszonyok alakultak ki, amelyek mellett már versenyképes lehet új lakást vagy házat építeni a használt ingatlan megvásárlásával szemben. Ez főként a kisebb léptékű fejlesztések számára nyithat új teret.
A lakásfejlesztés földrajzi szerkezete is változhat. A beruházások nagy része ugyan továbbra is Budapestre koncentrálódik, de Debrecenben, Győrben, Szegeden és más nagyvárosokban is egyre több fejlesztési lehetőség jelenhet meg.
A nagy ipari beruházások ugyanis további lakó-, szolgáltatási és kereskedelmi igényt teremthetnek, miközben egyes vidéki nagyvárosok árszintje már közelít Budapest külső kerületeihez.
A bérlakásprogram új típusú keresletet hozhat
A lakásépítésen belül külön lehetőséget jelenthet a készülő bérlakásprogram. Balogh László szerint a program részletes szerkezete még nem ismert, de a várakozások alapján több forrásból összeálló, jelentős volumenű konstrukcióról lehet szó. Ennek egyik fontos sajátossága az lehet, hogy nem pusztán a hagyományos lakásvásárlói keresletre épülne, hanem intézményi megrendelők és befektetők is megjelenhetnének a piacon.
Kedvező finanszírozási feltételek mellett ez új megrendelői kört teremthet a fejlesztők és kivitelezők számára, és érezhető plusz volument hozhat a lakásépítési piacra.
A bérlakásépítés azért is fontos lehet, mert hosszabb időtávban tervezhető fejlesztési formát jelenthet, amely kevésbé függ az aktuális lakáseladási ciklustól.
Az 5 százalékos áfa jövője erőteljesen befolyásolja a beruházási döntéseket
A lakásépítés szempontjából az egyik legfontosabb nyitott kérdés az 5 százalékos lakásáfa sorsa.
Gódi Attila, a Terrán Tetőcserép Gyártó Kft. ügyvezetője szerint a kedvezményes áfa fennmaradása különösen fontos lenne, mert a lakásvásárlás a háztartások egyik legnagyobb beruházása. Magasabb adóteher nemcsak a vevőket érintené, hanem a fejlesztések gazdaságosságát is rontaná.
Bukta Péter ennél is hosszabb távú megoldást sürgetett: szerinte a lakáspiac számára az jelentene valódi biztonságot, ha az 5 százalékos áfa nem időszakos kedvezményként, hanem időkorlát nélküli adópolitikai döntésként maradna fenn.
A résztvevők szerint önmagában a gyors és egyértelmű szabályozási döntés is javíthatná a beruházási hajlandóságot.
Kevesebb marzs mellett is működőképes projektekre lehet szükség
A gyengébb piaci környezet a korábbi üzleti modelleket is felülírhatja.
Bukta Péter szerint egy tisztább versenyhelyzet óhatatlanul csökkenő marzsokkal járhat, ugyanakkor kiszámíthatóbb környezetet is teremthet. Ehhez a fejlesztőknek, telektulajdonosoknak, kivitelezőknek és beszállítóknak egyaránt alkalmazkodniuk kell.
A kérdés egyre inkább az, hogyan lehet olyan projektstruktúrát kialakítani, amelyben minden szereplő számára marad elfogadható hozam, de a beruházás alacsonyabb profitszint mellett is elindítható. Ez különösen fontos lehet a hosszú távú lakás- és bérlakásfejlesztéseknél, ahol a stabil, több éves működés önmagában is értéket képviselhet.
Nem egy-egy programra, hanem hosszú távú pályára lenne szükség
A rövid távú beavatkozások mellett a résztvevők többször visszatértek ahhoz, hogy a lakásépítési piac stabilizálása csak hosszabb időtávban lehetséges.
Gódi Attila szerint ehhez legalább 10–15, akár 20 évre szóló állami lakásfejlesztési és lakásépítési koncepcióra lenne szükség. A piaci szereplőknek előre kellene látniuk a célokat, a fontosabb mérföldköveket és a várható programokat.
Egy ilyen rendszer nem pusztán több lakás építéséről szólna. Kiszámíthatóbb megrendelési környezetet teremtene a fejlesztőknek, kivitelezőknek és építőanyag-gyártóknak is, és csökkentené annak kockázatát, hogy a cégek minden visszaesés idején leépítsék szakember- és kapacitásállományukat.
