A korábbi két év kiugró forgalma után 2026 első felében jelentősen lassult a kereslet a budapesti új lakások iránt, miközben a fejlesztők rekordmennyiségű új kínálattal jelentek meg. Emiatt gyorsan nő az eladatlan lakások állománya, ami már mérsékelheti az áremelkedést, és egyre több beruházót ösztönözhet kedvezményekre.
Az OTP Jelzálogbank Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint kezd felborulni a kereslet és a kínálat korábbi egyensúlya a fővárosi újlakáspiacon. Míg 2024-ben és 2025-ben egyaránt csaknem kilencezer új társasházi lakás kelt el, 2026 első hat hónapjában már csupán 3300 ingatlan talált gazdára. Ez az előző fél évhez képest mintegy 25 százalékos visszaesést jelent.
A fejlesztői aktivitás ugyanakkor továbbra is erős: június végéig 129 projektben közel 5950 lakás értékesítését kezdték meg, ami kilencéves rekord. A jelenlegi tervek szerint idén mintegy 9500 új társasházi lakást adhatnak át Budapesten, csaknem két és félszer annyit, mint tavaly, bár az átadások egy része várhatóan 2027-re csúszik. További közel 30 ezer olyan lakást tartanak nyilván, amely még nem jelent meg a nyilvános kínálatban, de a következő években piacra kerülhet.
A kereslet lassulásában szerepet játszhat, hogy 2025-ben az állampapírokból felszabaduló megtakarítások és az Otthon Start program indulása számos vásárlást előre hozott. A magasra emelkedett árszint szintén óvatosabbá teszi a vevőket. A programhoz kapcsolódó kiemelt lakásberuházások közül ráadásul csak kevésnél indult el ténylegesen az értékesítés, helyzetüket pedig bizonytalanabbá teszi a projektek bejelentett kormányzati felülvizsgálata.
A kínálat és a kereslet eltérő üteme már az eladatlan készletekben is jól látható. Június végén mintegy 900 már elkészült, azonnal költözhető, de még eladatlan új lakás volt a fővárosban, 40 százalékkal több, mint fél évvel korábban. Emellett körülbelül 9300 építés alatt álló lakás vár még vevőre. A piac központja továbbra is a XIII. kerület, ahol az új kínálat, az értékesítések, az átadások és az eladatlan lakások száma egyaránt kiemelkedő.
A kereslet megtorpanása egyelőre nem fordította meg az árakat, de az áremelkedés lassul. A 2027-ben átadható lakások átlagos kínálati négyzetméterára mintegy 1,85 millió, a 2028-asoké 1,9 millió forint Budapesten. Az értékesítést ugyanakkor már egyre több, akár többmilliós kedvezménnyel igyekeznek ösztönözni a beruházók, ami arra utal, hogy a bővülő kínálat fokozatosan javíthatja a vevők alkupozícióját.
