Az idei év elején megugrott a kereslet az újépítésű lakások iránt, ami talán a fejlesztők kedvét is meghozza a kínálat bővítésére. Hogy mire számíthatunk a közeljövőben, arról a Portfolio Signature klub online beszélgetésén is kitértek a szakértők.
Nagyon túlfűtött állapotból zuhant be a lakáspiac 2022 végén, itt volt már az ideje a korrekciónak – vélte Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont elemzője. Az élénkülést 2018-tól már az állami támogatásoknak volt köszönhető. 2023-ra ezek kiestek a hajtőerőből. Így a tavalyi év a kivárás éve volt – minden fő mutatóban visszaesést hozott: forgalomban, reálárakban, építkezésekben.
De idén már látszanak a kilábalás jelei: megjelentek a pozitív hírek a makrofolyamatokban: csökkenő infláció, ebből következően alacsonyabb kamatszintek, újból beindult a reálbérnövekedés nagyjából másfél éves reálbércsökkenés után, a forgalom 15%-kal nőhet, később ugyanígy az árak és a építkezések is. Később ennek még egy kisebb löketet adhatnak az átfazonírozott csok-támogatások. Utóbbiaknak már nincs újdonság erejük, idéntől szigorúbb feltételekkel élnek tovább: kevesebb embert érnek el, de jóval nagyobb hitelösszegeket jelentenek. Tehát összességében nőhet az érdeklődés, így aktivizálhatja az elhalasztott keresletet és kiegyenlítheti a tavaly év végén előrehozott vásárlásokat.
Nem volt ugyanolyan hosszúságú és mélységű válság, mint 2008. után, bőven elmaradunk attól, ugyanakkor nem várjuk most azt, hogy ahhoz hasonló nagyívű fellángolás indul most a lakáspiacon. Tartós, érezhető nominál áresés a lakáspiacon csak komoly recesszió idején szokott bekövetkezni, tehát ennek most nincs realitása. nem is következett be, csak kisebb korrekció. A korábbi válsághoz képest most ugyan rövidebb idő alatt nagyobb csökkenést értünk el, de ez a magas infláció miatt volt. Ugyanakkor a nominál árak nagyjából szinten maradtak. Reálárakban a lassuló, megszűnő csökkenést várjuk év végére, de jövére mindenképpen.
Ami a lakásépítéseket illeti, a lakásépítési engedélyekben, induló kivitelezésekben növekedést várunk az 5%-os áfa év végi kivezetési határideje miatt, de a megépülő lakások átadásában további csökkenés lehet – mondta Valkó Dávid.
Az OTP Ingatlanpont szakértője tavalyi évhez képest javulásra számít – bár ezt nem nehéz elérni –, de úgy véli, nem jönnek vissza a meredek áremelkedéssel és hatalmas boommal jellemezhető 2013. utáni évek.
Mi lesz az új lakások árával?
Az újépítésű lakásokkal kapcsolatban Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezetője elmondta, hogy a tavalyi év nagyon gyenge volt ezen a piacon, hatalmas, 50%-nál nagyobb visszaesés történt az új lakások tranzakciószámában. „Ehhez képest számunkra is nagy meglepetés, hogy milyen jól indult az idei év. Amíg tavaly a Metrodomnál havi 4-6 lakást tudtunk értékesíteni, ami nagyon alacsony szám, addig most februárban már 38 lakást adtunk el, miután a január is szépen alakult. A márciusi számok is azt mutatják, hogy ez a jelentős emelkedés kitart” – osztotta meg Kiss Gábor.
Előrejelzésük szerint moderált emelkedés várható, legalábbis ez év első felében, és talán 2024 végére-2025 elejére érkezhet meg egy érettebb piac, amikor igazán beindulnak a folyamatok. Ezek a biztató számok, amelyek nemcsak az új-, hanem, a használtlakás-piacra is jellemzőek, megpendítik annak a lehetőségét, hogy akár egy optimistább piaci szcenárió is bekövetkezzen az idén.
Az új lakások áráról szólva Kiss Gábor megerősítette azt a korábbi kijelentését, hogy három év távlatában akár 3 millió forint is lehet a négyzetméterár. (Most valamivel 1,5 millió forint alatt van ez ár.) Mindezt azzal magyarázza, hogy a reálértékben nagyon nagy volt a csökkenés, és ha 20%-os inflációnál nominálértéken marad a lakásár, az nem tartható fenn hosszú távon. Azzal együtt, hogy az infláció már 5-6%-os sávba ereszkedett, nem várható, hogy a jelenlegi nominálárak fennmaradnak, mindenképpen növekedés lesz.
Olyan kevés az elmúlt 14 évben megépült lakások száma, ami ebben az időszakban nagyon kevés jó állapotú használt lakást hozott a piacra. Így a jó minőségű, újszerű használt lakások nehezen elérhetőek. A válság miatt nagyon mérsékelt az újlakás-építés, a fejlesztők visszafogták ezt a tevékenységüket. „Most, amikor a jövőbe vetett hit visszatér a piacra, a kereslet növekedni fog, akkor az a veszély áll fenn, hogy nem lesz elég elérhető kínálat. Márpedig ezeket a lakásokat létrehozni 2-3 éves időtáv, és ez alatt az idő alatt jelentős áremelkedés következhet be” – magyarázta Kiss Gábor. Most még csak elindult a keresletnövekedés, ezért ezt inkább a 2025-26-os évekre prognosztizálja.
