Tíz év alatt csaknem másfélszeresére nőtt az új lakóépületek építési ára az Európai Unióban, Magyarországon azonban ennél jóval nagyobb, több mint két és félszeres drágulást mért az Eurostat. A 2021–2023-as áremelkedési hullám után ugyan látványosan lassult a drágulás, de a lakásépítés költségszintje így is tartósan magasabb pályára került.
Az új lakóépületek kivitelezési ára 2015 és 2025 között 48,2 százalékkal emelkedett az Európai Unióban – derül ki az Eurostat friss összesítéséből, amely a Key figures on European business – 2026 edition kiadvány adataira épül. Az adat nem a lakásárakat, hanem az új lakóépületek építéséhez kapcsolódó termelői árindexet mutatja: vagyis azt, hogy az építtetők, megrendelők milyen árakon jutnak hozzá a kivitelezési tevékenységekhez. Az index nem tartalmazza például a telekárakat, a fejlesztői profitot vagy a finanszírozási költségeket, de jól jelzi, hogyan változott maga az építés ára.
Az uniós átlag mögött erősen hullámzó évek állnak. A 2015 utáni időszakban az igazán nagy áremelkedés a 2021–2023 közötti három évre koncentrálódott: 2021-ben 5,8 százalékkal, 2022-ben már 12,2 százalékkal, 2023-ban pedig további 6,9 százalékkal nőttek az új lakóépületek építési árai az EU-ban. Ehhez képest 2024-ben már csak 2,3 százalékos, 2025-ben pedig 1,3 százalékos növekedést mért az Eurostat. Vagyis a drágulás üteme visszatért egy jóval mérsékeltebb sávba, de a korábbi sokk beépült az árszintbe.
Az Eurostat adatai alapján az új lakóépületek uniós építési árindexe 2021-ben érte el a 100-as bázisszintet, 2025-re pedig 124 körüli értékre emelkedett. A legnagyobb ugrás 2022-ben történt, amikor egyetlen év alatt több mint 12 százalékos volt a drágulás. Ez azt mutatja, hogy a 2020-as évek eleji inflációs és költségsokk nem fokozatos, hosszú lefolyású emelkedésként jelent meg, hanem rövid idő alatt tolta fel az építési árszintet.
A másik végletet azok az országok jelentik, ahol a tízéves növekedés jóval visszafogottabb volt. Olaszországban 17,0 százalékkal, Görögországban 17,3 százalékkal, Finnországban pedig 22,1 százalékkal emelkedtek az új lakóépületek kivitelezési árai 2015 és 2025 között. A különbség óriási: miközben Magyarországon az árindex több mint 155 százalékkal nőtt, Olaszországban és Görögországban a teljes évtizedes emelkedés még az uniós átlag felét sem érte el.
Magyarország tehát az uniós élmezőnybe tartozik, méghozzá nem kedvező értelemben. A lakóépületek kivitelezési ára 2015 és 2025 között Bulgáriában nőtt a legnagyobb mértékben, 166,1 százalékkal, Magyarországon 155,4 százalékkal, Romániában pedig 130,7 százalékkal. Ez azt jelenti, hogy Magyarországon tíz év alatt több mint két és félszeresére emelkedett az új lakóépületek építési árindexe, miközben az EU-átlag „csak” közel másfélszeresére nőtt.
A magyar adat különösen azért figyelemre méltó, mert a lakásépítés költsége közvetlenül hat a kínálati oldalra. Ha a kivitelezés drágább, akkor ugyanakkora eladási ár mellett romlik a fejlesztések megtérülése, vagyis kevesebb projekt indulhat el. Ha pedig a fejlesztők tovább tudják hárítani a magasabb költségeket, akkor az új lakások ára emelkedik, ami a használt lakások piacára is átszűrődhet. Az építési árak megugrása tehát nem önmagában fontos adat: hozzájárulhat ahhoz, hogy a lakáspiac kínálati oldala lassabban reagáljon a keresletre.
A legnagyobb drágulást mutató három ország – Bulgária, Magyarország és Románia – mind kelet-közép-európai piac. Ez arra utal, hogy az építési árak felzárkózása, a munkaerő- és anyagköltségek emelkedése, valamint a piaci kapacitások szűkössége ebben a térségben erősebben jelentkezhetett, mint Nyugat- vagy Dél-Európa egy részén. Az Eurostat adatai ugyan nem magyarázzák az okokat, de egyértelműen mutatják: a lakásépítés költségoldali nyomása Magyarországon az uniós átlagnál sokkal erősebb volt.
A friss adatok alapján a legfontosabb kérdés már nem az, hogy tovább gyorsul-e az építési árak emelkedése, hanem az, hogy a magas árszint mellett hogyan tud újra bővülni a lakáskínálat. A 2024-es és 2025-ös mérsékeltebb drágulás önmagában kedvező fejlemény, de nem jelenti azt, hogy az építés olcsóbb lett volna: csupán azt, hogy a korábbi gyors áremelkedés után lassabban nőnek tovább az árak. A fejlesztők, önkormányzatok és lakáspolitikai döntéshozók számára ezért továbbra is kulcskérdés, hogy a magas kivitelezési költségek mellett milyen finanszírozási, szabályozási vagy támogatási eszközökkel lehet új lakásokat, köztük megfizethető lakásokat létrehozni.
