Magyarországon a legalacsonyabb és a legmagasabb keresetűek is nagy arányban élnek saját tulajdonú lakásban vagy annak családtagjaként, lakáskörülményeik azonban jelentősen eltérnek. A magas keresetűek nagyobb, újabb építésű és jobban felszerelt otthonokban laknak, míg az alacsony keresetűek körében gyakoribb a zsúfoltság, az elavult lakásállomány és a korszerűtlen fűtés. A KSH új, kísérleti statisztikája a kereseti különbségek és a lakásviszonyok összefüggéseit vizsgálta.
A Központi Statisztikai Hivatal friss, kísérleti elemzése szerint a legalsó kereseti tizedbe tartozók 88 százaléka, a legfelső tizedbe tartozók 93 százaléka élt saját tulajdonú lakásban vagy a tulajdonos családtagjaként, hozzátartozójaként. A két csoport közötti különbség tehát viszonylag kicsi, ez azonban nem jelenti azt, hogy lakhatási lehetőségeik is hasonlóak lennének.
A saját tulajdonú lakásban élés ugyanis nem feltétlenül jelent önálló lakástulajdont. A KSH szerint különösen az alacsony keresetű fiatalok körében lehet jellemző, hogy a szülők vagy más családtagok ingatlanában laknak, mert keresetük nem teszi lehetővé az önálló lakásvásárlást vagy lakásbérlést.
Területi különbségek is megfigyelhetők. Budapesten és a megyeszékhelyeken az alacsony keresetűek 83 százaléka élt tulajdonosi jogcímen használt lakásban, míg az ország többi részén 90 százalékuk. A legfelső kereseti tizedben ugyanez az arány 92, illetve 94 százalék volt.
A drágább városi lakáspiac tehát különösen az alacsony keresetűek lakhatási lehetőségeit korlátozhatja.
Az alacsony keresetűek közel kétharmada régebbi lakásokban él
A kereseti különbségek a lakásállomány életkorában is megmutatkoznak.
- A legalsó kereseti tizedbe tartozók 65 százaléka élt 1981 előtt épült lakásban.
- A legfelső kereseti tizedben ez az arány 42 százalék volt.
A magasabb keresetűek tehát lényegesen nagyobb arányban laknak az elmúlt évtizedekben épült ingatlanokban.
Különösen jelentős a különbség a 2000 után épült, 100 négyzetméternél nagyobb lakások esetében: ilyen otthonban a legfelső kereseti tizedbe tartozók 16,9 százaléka élt, míg a legalsó tizedben mindössze 5 százalékuk. Ez több mint háromszoros eltérést jelent.
Bár a lakások építési éve önmagában nem árulkodik műszaki állapotukról és energiahatékonyságukról, a régebbi épületállomány nagyobb aránya arra utalhat, hogy az alacsonyabb keresetűek körében jelentős korszerűsítési igények lehetnek. Ezek kielégítését ugyanakkor éppen a korlátozottabb anyagi lehetőségek nehezíthetik.
Háromszor gyakoribb a kis egy főre jutó lakóterület az alacsony keresetűeknél
A kutatás egyik legfontosabb megállapítása az egy lakóra jutó lakásterület jelentős eltérése. A legalsó kereseti tizedbe tartozók 16,2 százaléka élt olyan lakásban, ahol egy főre 15 négyzetméternél kisebb alapterület jutott. A legfelső tizedben ez az arány mindössze 5,2 százalék volt.
Az alacsony keresetűek körében tehát több mint háromszor gyakoribb volt az ilyen, kis egy főre jutó lakóterülettel jellemezhető lakhatás.
Ezzel szemben legalább 30 négyzetméter egy főre jutó lakásterülettel:
- az alacsony keresetűek 40 százaléka,
- a magas keresetűek 56 százaléka rendelkezett.
A kisebb lakótér nemcsak kényelmi kérdés: a zsúfoltabb lakáskörülmények a családok mindennapi életére, a gyermekek tanulási körülményeire és az otthoni munkavégzés lehetőségeire is hatással lehetnek.
A légkondicionálásban és a közműellátottságban is nagyok a különbségek
A lakások felszereltsége szintén erős összefüggést mutat a kereseti helyzettel. A 2022-es népszámlálás adatai alapján a legfelső kereseti tizedbe tartozók 54 százaléka élt légkondicionálóval felszerelt lakásban, míg a legalsó tizedben csak 20 százalékuk. A szennyvízelvezetés hiánya még nagyobb relatív különbséget mutatott:
- A legalsó kereseti tizedben élők 4,5 százalékának lakásában hiányzott a szennyvízelvezetés.
- A legfelső tizedben mindössze 0,2 százalékuknál.
A fűtéshez használt energiahordozókban is eltérés mutatkozott. A magasabb keresetűek körében gyakoribb volt a vezetékes gáz és az elektromos áram használata, míg az alacsonyabb keresetűek nagyobb arányban fűtöttek fával.
A fűtési lehetőségeket természetesen a helyi infrastruktúra, például a gázhálózat kiépítettsége is befolyásolja. A különbségek ugyanakkor felhívják a figyelmet arra, hogy a lakásállomány energetikai korszerűsítése és a korszerű fűtési rendszerek elterjesztése szociális szempontból is fontos feladat.
A háztartások életszínvonala: nemcsak a kereset, a lakhatás is számít
A KSH november 5-én közzétett, A háztartások életszínvonala című új elemzése a 2025-ös jövedelmi és fogyasztási viszonyokat, a szegénység és a társadalmi kirekesztődés alakulását, valamint a háztartások anyagi helyzetének szubjektív megítélését vizsgálja. Az elemzés fontos kiegészítése a kereseti tizedek lakáskörülményeiről készült kutatásnak: míg utóbbi a munkavállalók keresetét veti össze lakásaik jellemzőivel, az életszínvonal-vizsgálat a háztartások tágabb jövedelmi és anyagi helyzetéről ad képet. A két kutatás együttesen segíthet megérteni, hogy a jövedelmi egyenlőtlenségek milyen lakhatási lehetőségekkel járnak együtt, és mely társadalmi csoportok számára jelenthet különösen nagy terhet a lakásfenntartás, a felújítás vagy az önálló otthon megteremtése.
Forrás: KSH – Helyzetkép, 2025 – A háztartások életszínvonala
A kereseti különbségek életkor és nem szerint is jelentősek
A KSH adatai szerint a 30–49 évesek körében többen tartoztak a legfelső, mint a legalsó kereseti tizedbe, míg a fiatalabb és idősebb korosztályokban fordított volt a helyzet.
Az alacsony keresetűek között a nők voltak többségben (52%), a legfelső kereseti tizedben viszont a férfiak aránya elérte a 67 százalékot. Ugyanakkor a 35–49 éves, legmagasabb keresetűek egyes korcsoportjaiban a nők és férfiak száma már közel azonos volt.
Területileg is koncentrálódnak a kereseti különbségek
A KSH vizsgálata jelentős földrajzi eltéréseket mutatott ki. A járások közel háromtizedében többen tartoztak az országos legfelső kereseti tizedbe, mint a legalsóba. Ezek a területek elsősorban Budapesten, a főváros környékén és a Dunántúl északi részén találhatók. Valamennyi budapesti kerület ebbe a körbe tartozott.
Ezzel szemben számos északkelet-magyarországi járásban a teljes munkaidőben foglalkoztatottak 30–40 százaléka az országos legalsó kereseti tizedbe került.
A legmagasabb keresetűek a budapesti kerületekben és a főváros környéki járásokban koncentrálódtak leginkább: egyes területeken arányuk elérte a 15–27 százalékot.
Ezek az eredmények arra is rámutatnak, hogy a lakáskörülmények javítását célzó támogatásoknál a területi és kereseti különbségeket egyaránt érdemes figyelembe venni.
Mit jelentenek az eredmények a lakáspolitika számára?
A KSH elemzése jól mutatja, hogy a magas magyarországi lakástulajdonosi arány önmagában nem alkalmas a lakhatási helyzet minőségének megítélésére.
A saját tulajdonú lakásban vagy annak tulajdonosával együtt élők hasonló aránya mögött jelentősen eltérő lakásméret, épületállomány és felszereltség húzódik meg.
A kutatás eredményei több lakáspolitikai kérdésre is felhívják a figyelmet:
- Lakásfelújítás és energiahatékonyság: az alacsony keresetűek nagyobb arányban élnek régebbi épületekben, miközben anyagi lehetőségeik is korlátozottabbak lehetnek a korszerűsítések finanszírozására.
- Megfizethető lakhatás: az alacsony keresetű fiatalok önálló lakhatását a magas ingatlanárak és bérleti díjak különösen megnehezíthetik.
- Területi különbségek: az ország elmaradottabb térségeiben a lakhatási problémák az alacsony kereseti lehetőségekkel együtt jelentkezhetnek.
- Célzott támogatások: a lakásállomány minőségi megújításához olyan finanszírozási megoldásokra is szükség lehet, amelyek a kisebb keresetű háztartások számára is hozzáférhetők.
A KSH vizsgálata arra is rávilágít, hogy a lakhatási egyenlőtlenségek mérsékléséhez önmagában a lakástulajdon ösztönzése nem elegendő. Legalább ilyen fontos a meglévő lakásállomány minőségi és energetikai megújítása, valamint a megfizethető lakhatási lehetőségek bővítése.
A támogatási rendszerek kialakításánál ezért indokolt figyelembe venni a háztartások eltérő anyagi lehetőségeit, a lakások műszaki állapotát és a területi különbségeket is.
A lakáspolitikai programok eredményességét pedig nem csupán a támogatott lakások számával vagy a felhasznált források nagyságával lenne célszerű mérni, hanem azzal is, hogy mennyiben javulnak a különböző társadalmi csoportok tényleges lakáskörülményei.
Mit vizsgált pontosan a KSH?
A KSH kísérleti statisztikája újszerű módszert alkalmazott: a NAV 2026. júniusi járulékbevallási adatait összekapcsolta a 2022-es népszámlálás lakáskörülményekre vonatkozó adataival. Az így létrehozott adatbázis több mint 600 ezer rekordot tartalmazott.
Fontos, hogy a vizsgálat nem a legszegényebb és leggazdagabb magyarok lakáskörülményeit, hanem a legalacsonyabb és legmagasabb keresetű, bejelentett teljes munkaidős alkalmazottakét hasonlította össze.
A kereseti adatok nem tartalmazzák például a vállalkozói jövedelmeket, a nyugdíjakat, a szociális juttatásokat és a befektetések hozamait.
További korlát, hogy a lakások jellemzői a 2022-es népszámlálásból származnak. A vizsgálat így nem tudja teljes körűen figyelembe venni az azóta történt költözéseket, felújításokat, lakásbővítéseket vagy a háztartások összetételének változását.
Az adatok ezért nem a teljes társadalom aktuális lakáskörülményeit írják le, hanem a kereseti helyzet és a korábban felmért lakásviszonyok közötti összefüggéseket mutatják meg.
Forrás: KSH – A legalsó és a legfelső kereseti tized lakáskörülményei, Kísérleti statisztika, 2026. november 3.
