2025-ben húsz vizsgált európai országból tizenhétben nőtt a lakáseladások száma, Magyarország pedig 17,3 százalékos bővüléssel a gyorsabban élénkülő piacok közé került. A növekvő forgalom azonban nem jelenti automatikusan a lakhatás megfizethetőbbé válását: egy, az Európai Parlament lakhatási szakbizottsága számára készült tanulmány szerint a kínálati hiány mellett a lakások pénzügyi eszközzé válása és az intézményi befektetők működése is hozzájárul az árak és a bérleti díjak emelkedéséhez.
Az európai lakáspiac 2025-ben ismét lendületet vett, miközben a lakóingatlanok ára a kontinens jelentős részén tovább emelkedett. Az Euronews Eurostat-adatokra épülő összeállítása szerint a vizsgált húsz európai országból tizenhétben több lakást adtak el, mint egy évvel korábban. A növekedés üteme ugyanakkor jelentősen eltért az egyes piacokon: Horvátországban 4,1 százalékkal csökkent, Szlovéniában viszont 29,9 százalékkal nőtt a tranzakciók száma.
Litvániában 22,8, Ausztriában 21,4, Belgiumban pedig 20,2 százalékos bővülést mértek. Luxemburgban 18,6, Magyarországon 17,3, Hollandiában 13,9, Dániában 12,7, Franciaországban 11,2, Portugáliában pedig 10,5 százalékkal emelkedett a lakáseladások száma. Bulgáriában 2,5, Lengyelországban 1,1 százalékos visszaesés következett be. Míg 2024-ben még hat vizsgált országban csökkent a forgalom, 2025-ben már csak háromban. A százalékos változások értelmezésénél figyelembe kell venni a piacok méretét: egy kisebb országban viszonylag kevés többlettranzakció is látványos növekedési arányt eredményezhet.
A tranzakciók abszolút számában Franciaország állt az első helyen, ahol 2025-ben több mint egymillió lakóingatlan cserélt gazdát. Hollandiában mintegy 265 ezer adásvételt regisztráltak, míg Magyarországon, Belgiumban, Portugáliában és Norvégiában egyenként 130–160 ezer közötti tranzakció történt. Szlovénia úgy érte el a legnagyobb százalékos növekedést, hogy összesen körülbelül 11 ezer lakást értékesítettek.
Az Euronews által megszólaltatott Mikk Kalmet, a Global Property Guide ingatlanpiaci tanácsadója szerint az élénkülés mögött elsősorban a hitelfelvételi feltételek javulása, a kamatok stabilizálódása és a korábban elhalasztott kereslet megjelenése állhatott. A lakáspiaci tranzakciókat emellett a háztartások jövedelme, a foglalkoztatás, a fogyasztói bizalom és a rendelkezésre álló lakáskínálat is alakítja. A magas építési költségek és a visszafogott új lakásépítés ugyanakkor továbbra is korlátozzák a kínálatot.
A forgalom növekedése tehát részben ciklikus visszarendeződésnek tekinthető. A kamatok emelkedése idején kiváró vásárlók egy része visszatért a piacra, az élénkülő kereslettel azonban sok országban nem tartott lépést az új lakások kínálata. Ez magyarázhatja, hogy a tranzakciószámok és az árak egyszerre emelkedhettek.
Nem csak a lakáshiány okozza a válságot
A lakáspiaci fellendülés másik oldalára világít rá a Portfolio által ismertetett, „Housing speculation in the EU” – Lakásspekuláció az EU-ban – című tanulmány. A kutatást Manuel B. Aalbers, Felix Böhmer és Rodrigo Fernandez készítette az Európai Parlament lakhatási válsággal foglalkozó különbizottsága, a HOUS számára. Fontos ugyanakkor, hogy a dokumentumban megfogalmazott vélemények a szerzők álláspontját tükrözik, és nem tekinthetők az Európai Parlament hivatalos álláspontjának.
A kutatás szerint az intézményi befektetők tulajdoni aránya az uniós lakásállomány egészéhez viszonyítva ugyan továbbra is viszonylag alacsony, jelenlétük azonban 2008 óta gyorsan nőtt, és egyes nagyvárosokban, városrészekben, illetve lakáspiaci szegmensekben erősen koncentrálódik, ezért helyben számottevő hatást gyakorolhatnak az árakra, a lakbérekre és a bérlők helyzetére.
A tanulmány alapvető állítása, hogy az európai lakhatási válságot nem lehet kizárólag az új lakások elégtelen számával magyarázni. Figyelembe kell venni a lakhatás pénzügyiesedését, vagyis azt a folyamatot is, amelyben a lakás társadalmi funkciója mellett egyre inkább befektetési eszközként, hozamtermelő vagyonként működik. A 2008-as pénzügyi válság előtt elsősorban a jelzálog-hitelezés bővülése hajtotta az árakat. A válság után azonban több országban úgy folytatódott a drágulás, hogy a háztartások jelzáloghitel-állománya stagnált vagy csökkent. A kutatók ezt a hitelvezérelt modellről a vagyonvezérelt pénzügyiesedésre történő átmenetként értelmezik.
Ebben az új modellben a lakáspiacot egyre nagyobb mértékben mozgatja a már felhalmozott ingatlanvagyon, az intézményi tőke és az eszközök jövőbeli felértékelődésére irányuló hozamvadászat. A helyi lakásárak így részben elszakadhatnak a helyi jövedelmektől, és erősebben függhetnek a nemzetközi tőkepiacoktól, a monetáris politikától és a határokon átívelő befektetési folyamatoktól.
A befektetők sokszor nem új lakásokat építenek
A kutatás különbséget tesz az új lakások építését finanszírozó beruházások és a meglévő lakásállomány felvásárlása között. Az előbbi növeli a kínálatot, az utóbbi viszont sok esetben csupán tulajdonosváltást és újraárazást eredményez. A tanulmány szerint az intézményi befektetők túlnyomórészt meglévő lakásokat vásárolnak, nem pedig új, megfizethető otthonokat építenek. Emiatt a lakáspiacra áramló többlettőke szűkös kínálat mellett inkább az árakat emelheti, mintsem a megfizethetőséget javítaná.
A tanulmány négy alapvető spekulációs formát különít el. Ide tartozik a meglévő lakások felvásárlása érdemi kínálatbővítés nélkül; a rövid távú, áremelkedésre építő továbbértékesítés, például a „flipping”; az a vállalati modell, amelyben az ingatlanok felértékelődése fontosabbá válik a bérleti bevételnél; valamint azok a bérbeadói gyakorlatok, amelyek bérlőcserével, gyors lakbéremeléssel, elhanyagolással vagy felújításra hivatkozó kiköltöztetéssel növelik az ingatlan hozamát és becsült értékét.
A folyamat méretét jelzi, hogy a tanulmány adatai szerint az EU-ban jegyzett lakóingatlan-társaságok tárgyi eszközeinek értéke 2004 és 2024 között 4,8 milliárd euróról 198,7 milliárd euróra nőtt. Ugyanebben az időszakban az eszközállomány a negyvenkétszeresére, a bérleti és egyéb díjbevételek viszont csak a tizenkilencszeresére emelkedtek. Az eszközök és a bérleti bevételek arányát kifejező mutató így 5,1-ről 11,1-re nőtt, ami arra utal, hogy a vállalatok működésében egyre fontosabb az ingatlanportfólió felértékelődése.
Az intézményi befektetők elsősorban ott tudtak gyorsan terjeszkedni, ahol nagy, koncentrált lakásállományokat lehetett egyben vagy nagyobb csomagokban felvásárolni. Erre három fő lehetőséget teremtett a korábbi közösségi lakásállomány privatizációja, a pénzügyi és jelzáloghitel-válságok után piacra került portfóliók értékesítése, valamint az olyan speciális területek fejlődése, mint a diáklakhatás, az idősek lakhatása, a közösségi lakhatás vagy a turisztikai célú szálláshelyek.
Nem elegendő több pénzt irányítani a lakáspiacra
Az EP számára készült kutatás üdvözli, hogy az Európai Bizottság megfizethető lakhatási terve felismeri a pénzügyiesedés és a spekuláció problémáját, de nem tartja elégségesnek az eddig felvázolt válaszokat. Úgy vélik, hogy az átláthatóság javítása és további befektetések mozgósítása önmagában kevés: amennyiben a lakáskínálat lassan reagál, a könnyebben hozzáférhető finanszírozás főként a már meglévő ingatlanok árát növelheti.
A dokumentum ezért azt javasolja, hogy a szabályozás világosan különböztesse meg az otthonhoz jutást, illetve az új, megfizethető lakások létrehozását szolgáló finanszírozást attól a tőkétől, amely a lakást elsősorban befektetési eszközként kezeli. A banki hitelezést és a közpénzből nyújtott támogatásokat az új, megfizethető lakások építése felé kellene terelni, miközben kerülni kellene a meglévő lakások árát felhajtó keresletösztönző intézkedéseket.
A további ajánlások között szerepel az ingatlantulajdonosi és értékbecslési viszonyok átláthatóbbá tétele, a határokon átnyúló adóelkerülési konstrukciók korlátozása, a túlzott lakbéremelések elleni fellépés, a felújításra hivatkozó kilakoltatások megakadályozása és a bérlők jogbiztonságának erősítése. A tanulmány emellett a szociális lakásállomány bővítését, a nonprofit és tartósan megfizethető lakhatási formák kialakítását, valamint az állami és önkormányzati területek társadalmi célú, stratégiai használatát szorgalmazza.
