Budapesten februárban 0,5 százalékkal mérséklődtek a lakásárak, miközben az albérletdíjak is csökkenésnek indultak. A trendek hátterében az Otthon Start Program keresletelszívó hatása és a kínálat jelentős bővülése áll, ami a vásárlók és a bérlők alkupozícióját egyaránt javítja.
Budapesten a tavaly decemberi csökkenés után februárban ismét lefelé mozogtak az árak. A fővárosban ugyanis 0,5 százalékkal mérséklődtek az árak januárhoz képest, míg az év első hónapjában még 2,9 százalékos volt a drágulási ütem. Éves összevetésben pedig már csak 14,6 százalékos áremelkedéssel zárta a februárt a budapesti piac, ezzel szemben januárban még 20 százalék felett volt ez a mutató – derül ki az ingatlan.com lakásárindexének friss adataiból. Az elemzés arra is rámutat, hogy a fővároson kívül is jelentősen fékeződött az áremelkedés tempója.
Ezzel egyidőben a az albérletpiac díjainak alakulása is a b érlőknek kedvez. A KSH-ingatlan.com lakbérindex szerint februárban ugyanis országosan 0,6 százalékkal nőttek a bérleti díjak januárhoz képest, Budapesten viszont 0,1 százalékos volt a visszaesés, így mindkét adat stagnálásközeli értéknek tekinthető. Az egy évvel korábbihoz képest a fővárosi és az országos piac is 5,4 százalékos emelkedést könyvelhetett el. A februári változások a bérleti díjemelkedés további fékeződésére utalnak, hiszen januárban még országosan és Budapesten is 1,6, illetve 1,3 százalékos havi drágulást tapasztalhattak a bérlők és bérbeadók.
A vevők nemet mondanak a magas árakra
„A jelentős változás hátterében a budapesti kereslet eltolódásával magyarázható. A használt lakások helyett egyre többen érdeklődnek az új lakások iránt, mivel a fővárosban már 10 kerületben is találhatók olyan lakásfejlesztések, amely potenciális célpontja lehet az Otthon Start Programban érdekel elsőlakás-vásárlóknak. Vagyis 1,5 millió forintnál alacsonyabb négyzetméteráron lehet ezeket az új lakásokat megvásárolni, miközben a budapesti használt társasházi lakások négyzetméterárszintje már 1,5 millió forintnál jár” – emelte ki Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Ez a váltás azért is fontos, mert a havi szintű budapesti árcsökkenés nem a kereslet visszaesésével magyarázható. A naptárhatással korrigálva ugyanis januárhoz képest 7,8 százalékkal nőtt az eladó lakások és házak iránti telefonos érdeklődések száma. Az új építésűek iránti februári kereslet pedig több mint 18 százalékkal élénkült januárhoz képest.
A friss adatokból úgy tűnik, hogy a vevők fizetőképessége Budapesten kívül is kezdi elérni a felső határát, erre utal, hogy országosan felére csökkent a havi drágulás üteme. Februárban 0,7 százalékkal nőttek az árak az első hónaphoz képest, míg januárban még 1,5 százalékos volt a havi árnövekedés tempója. Éves szinten is lassult a lakásdrágulás tempója, ami januárban még 17,5 százalékos, februárban viszont már csak 15,6 százalékos áremelkedést mutatott. Az országos átlag feletti teljesített Pest vármegye, ahol 17 százalékkal nőttek az árak éves összevetésben, valamint Közép-Dunántúl 18,6 százalékos és Dél-Alföld 18,5 százalékos drágulással.
Robbanásszerűen bővül a kínálat – és javul a vevők alkupozíciója a használt lakások piacán
A jelenlegi piaci helyzet egyértelműen a vásárlóknak kedvez: Budapesten már 27 ezer, a vármegyeszékhelyek hirdetései között pedig 14,4 ezer használt társasházi lakásból válogathatnak a vevők. Ez a kínálati szint a fővárosban 53 százalékos, a vármegyeszékhelyeken pedig 46 százalékos bővülést jelent egy év alatt, ami jelentősen javítja a vásárlók alkupozícióit is.
Balogh László az árak alakulásával kapcsolatban kiemelte: „A budapesti használt lakások piacán az átlagos négyzetméterárak elérték az otthon startos ársapka szintjét, ami 1,5 millió forintot jelent egy négyzetméterre vetítve. A III. és a IX. kerületben szeptember elejéhez képest még csökkentek is a medián négyzetméterárak, ha kizárólag a használt társasházi lakásokat nézzük. Ugyanakkor már nincs olyan kerület, ahol 1 millió forint alatt lenne ezeknek a lakásoknak a medián négyzetméterára.” A legnagyobb kínálattal rendelkező XIII. kerületben 1,64 millió forint, míg a VII.-ben 1,47 millió, a VI.-ban 1,26 millió, a VIII-ban pedig 1,15 millió forintnál jár márciusban a használt társasházi lakások átlagos négyzetméterára.
Az ingatlan.com összeállításából az is kiderül, hogy a használt társasházi lakások nézve Debrecen után Szeged is belépett az egymillió forintos klubba, azaz utóbbi városban már e szint felett van a használt társasházi lakások medián négyzetméterára. Ez mindkét városban kereken 1 milliós összeget jelent. E szint közelében van Székesfehérvár és Győr is, előbbi városban 998 ezer, utóbbiban 977 ezer forint a medián négyzetméterár.
Az albérletpiac is visszacsábítaná a bérlőket
A hosszabb távú mutatókból kiderül, hogy 2021-es bázisidőszakához képest országosan 68, Budapesten pedig 69 százalékkal nőttek a bérleti díjak. Ugyanakkor az inflációval korrigált reállakbérindex már jóval szelídebb képet fest: a bérlőknek reálértéken 15 százalékkal kell többet fizetniük, mint öt évvel ezelőtt.
„Küzdelmes időszakban van az albérletpiac, mivel az Otthon Start Program folyamatosan kiszívja onnan a keresletet. Ez különösen Budapesten látványos, ahol az elmúlt hat hónapból négyben csökkentek a bérleti díjak havi összevetésben. A kialakult trendek viszont egyre nagyobb előnyöket kínálnak a bérlőknek is, mert országosan és Budapesten is szinte ugyanolyan albérletdíjakat kínál a piac mint tavaly augusztusban, a program rajtja előtt” – értékelte az adatokat Balogh László. Hozzátette: „Az albérletárakkal szemben tavaly nyár óta a jövedelemszintek növekedtek, aminek következtében a bérleti díjak a fizetésekhez viszonyítva kisebb arányt képviselnek. Ez pedig középtávon élénkülést hozhat az albérletpiaci keresletben.”
Az ingatlan.com adatai szerint a budapesti piacon március elején a bérleti díjak középértéke 260 ezer forintot tett ki.
A legnépszerűbb városrészek közül a XI. kerületben 265 ezer, a XIII. kerületben pedig 260 ezer forint az átlagos albérleti díj. A belvárosi kerületek közül a VI. kerületben 290 ezer forint ez az érték, a VII. és VIII. kerületre egyaránt 250 ezer forintos átlag a jellemző. A külső városrészek közül a X., a XIX. és a XXIII. kerület 200 ezer forintos bérleti díjjal várja az albérletet keresőket.
Az egyetemvárosok piacát nézve továbbra is Debrecen a legdrágább, ahol 220 ezernél tart a bérleti díjak mediánja. Utána következik Győr 200 ezer forinttal, majd Székesfehérvár 190 ezerrel. Szegeden, Veszprémben és Szombathelyen egyaránt 180 ezer átlagos értéket mutatnak az albérleti díjak. Pécs viszont 165 ezer, Miskolc pedig 130 ezer forintos összeggel várja a bérlőket.
