Magyarországon ma még alig létezik intézményi bérlakáspiac, miközben a kereslet láthatóan megvan, és a kormányzat is foglalkozik a szektor kialakításával. A Portfolio Property Investment Forum 2026 konferenciáján a bérlakásokról rendezett kerekasztal-beszélgetés résztvevői szerint ehhez új szabályozásra, kiszámítható adózási és finanszírozási feltételekre, professzionális üzemeltetésre és olyan állami ösztönzőkre van szükség, amelyek a fejlesztők és az intézményi befektetők számára is működőképessé teszik a modellt.
A beszélgetést vezető Dános Pál MAISZ MRICS (Associate Partner, KPMG) indításképpen kiemelte, hogy a megfizethető lakhatás nem azonos a szociális lakhatással. mint mondta, a megfizethetőség egyik elterjedt mércéje szerint a háztartások jövedelmük nagyjából 30–40 százalékát fordítják lakhatásra, és ebbe nemcsak a lakbért, hanem az üzemeltetés és a rezsi költségeit is bele kell számítani. Magyarországon eközben az önkormányzati bérlakásállomány az elmúlt évtizedekben jelentősen csökkent, Budapesten a teljes lakásállományon belül már csak néhány százalékos nagyságrendet képvisel.
A kereslet már most is látható
A piaci kereslet meglétét Jacoby Márta, a FlatCo ügyvezetője saját tapasztalataikkal támasztotta alá. A társaság több mint hatszáz saját bérlakással rendelkezik, amelyek üzemeltetése üzleti alapon történik.
„Abszolút van kereslet. Nálunk a házaink átadása óta folyamatosan kilencvenhét százalék fölött van a bérbeadottság, tehát gyakorlatilag nincsen üres lakásunk” – mondta Jacoby Márta.
Arra is felhívta a figyelmet, hogy a hazai bérlakásállomány legnagyobb része magántulajdonban van, miközben erről a szegmensről kevés megbízható információ áll rendelkezésre. Éppen ezért az intézményi bérlakáspiac kialakítása nem egyszerűen új lakások megépítését jelentené, hanem egy átláthatóbb és professzionálisabb piaci modell megjelenését is.
Botos Bálint, a Forestay Alapkezelő vezérigazgatója szerint Magyarországon lényegében egy új ingatlanpiaci szegmenst kell felépíteni. Külföldön a build-to-rent modellben már kifejezetten hosszú távú bérbeadásra tervezett épületek jönnek létre intézményi tulajdonosokkal, finanszírozókkal és professzionális üzemeltetéssel. A konstrukcióban már az alaprajzokat, a finanszírozást és az üzemeltetést is a bérbeadás szempontjaihoz igazítják.
„A nemzetközi példák azt mutatják, hogy a bérlakás önálló, intézményi befektetési kategóriává válhat” – emelte ki Botos Bálint.
Nem elég lakásokat építeni, biztonságosabb bérleti viszony is kell
Dr. Ódor Dániel, MRICS (Taylor Wessing) szerint az egyik alapvető probléma, hogy Magyarországon a saját lakás vásárlását ösztönző rendszer mellett a bérleti piac hosszú időn keresztül nem kapott hasonló figyelmet. A szabályozás pedig a hosszú távú bérlést sem segíti: az egyéves szerződések elterjedtsége miatt a bérlők számára nehéz évekre előre tervezni.
A szakember azt is vitatta, hogy a bérlakásszektor fejlődésének legfőbb kulturális akadálya a magyarok erős tulajdonszerzési vágya lenne.
„Ha azt meg tudjuk haladni, azt a gondolatot, hogy a magyar ember tulajdonolni szeret, akkor már egy lépéssel előrébb vagyunk” – mondta.
Szerinte olyan szabályozási alapokat kell kialakítani, amelyek lehetővé teszik a bérlakásszektor hosszú távú fejlődését.
Ennek része lehetne a hosszabb távú bérleti jogviszonyok ösztönzése, a bérleti szerződések regisztrációja, valamint a piac kifehérítése. A jogbiztonság mindkét oldal érdeke: a bérlőnek kiszámítható lakhatásra, a tulajdonosnak pedig arra van szüksége, hogy szerződésszegés esetén hatékonyan érvényesíthesse jogait.
Új bérlakásszabályozás készül
Papp Roland, a Közlekedési és Beruházási Minisztérium lakáspolitikai főosztályának vezetője arról beszélt, hogy az elmúlt hónapokban már érdemi munka indult az intézményi bérlakáspiac kialakításán. A cél az, hogy a jelenleg rendkívül kis súlyú intézményi szegmens rövid, közép- és hosszabb távon is jelentősen növekedjen.
A szabályozás megújítása ennek egyik kulcseleme lehet. A főosztályvezető szerint az 1993-ban született lakástörvény mára olyan mértékben elavult, hogy nem feltétlenül annak újabb módosítása jelenti a megfelelő megoldást. A bérlők és bérbeadók viszonyát, az intézményi bérlakások működtetését, valamint a különböző ösztönzőket egy új szabályozási keretben lehetne rendezni. A lehetséges eszközök között az áfaszabályokat, az értékcsökkenést és más pénzügyi ösztönzőket is megemlítette.
Az állami szerep ugyanakkor nem feltétlenül azt jelenti majd, hogy maga az állam építi és üzemelteti a lakásokat. Papp úgy látja, inkább a piac ösztönzése kerülhet előtérbe, miközben szükség lesz arra is, hogy a megfizethető lakhatásból kiszorulók számára megfelelő szociális védőháló működjön. Az önkormányzati lakásállomány esetében külön problémát jelent a felújításra és karbantartásra fordítható források hiánya.
A befektetőknek kiszámítható „exit” is kell
A vita egyik központi kérdése az volt, hogyan lehet a bérlakásfejlesztést üzletileg is életképessé tenni. A fejlesztők számára ugyanis nemcsak az számít, hogy a projekt felépíthető és kiadható-e, hanem az is, hogy később milyen intézményi befektetőnek lehet eladni a kész, működő portfóliót.
A panelben elhangzott, hogy a fejlettebb bérlakáspiacokon biztosítók, nyugdíjalapok és más hosszú távú intézményi befektetők is vásárolnak ilyen ingatlanokat. Magyarországon azonban ennek a befektetői körnek még ki kell alakulnia. Átmenetileg ezért olyan állami vagy más intézményi konstrukció is szerepet kaphat, amely vevőként megjelenve segíti a piac elindulását és a fejlesztők számára szükséges exit lehetőségét.
A gazdaságosság szempontjából ugyanilyen fontos az üzemeltetés. Jacoby Márta szerint egy bérház kezelése önálló szakértelmet igényel. „Egy szakértő cégnek kell ezt üzemeltetni úgy, hogy gazdaságosan, költséghatékonyan és úgy, hogy a bérlő számára is kielégítő legyen” – mondta. Hozzátette: az épületek és lakások értékének hosszú távú megőrzése is professzionális üzemeltetést követel. „Ezt csakis professzionálisan lehet elvégezni.”
Az intézményi bérlakások egyik előnye éppen az lehet, hogy már eleve energiahatékony, gazdaságosan üzemeltethető épületekként készülnek el. Ez a lakhatás teljes költségét csökkentheti, ami különösen fontos akkor, ha a megfizethetőséget nem kizárólag a lakbér, hanem a lakhatással kapcsolatos valamennyi kiadás alapján vizsgáljuk.
Kiszámítható szabályok nélkül nem indul el nagyobb léptékben a piac
A beszélgetés végén a résztvevők abban látták a következő évek egyik fő kérdését, hogy sikerül-e olyan szabályozási és pénzügyi környezetet kialakítani, amely mellett az intézményi bérlakás valódi befektetési termékké válhat Magyarországon is. Ebben az uniós megfizethető lakhatási kezdeményezések és az erre rendelkezésre álló források is szerepet kaphatnak.
Papp Roland a kiszámíthatóságot és a finanszírozást nevezte a továbblépés két fontos feltételének.
A magyar bérlakáspiac előtt, tehát, nem elsősorban keresleti akadály áll. A nagyobb kérdés az, hogy létrejön-e az a szabályozási, finanszírozási és intézményi környezet, amelyben a professzionális bérlakásfejlesztés a tulajdonszerzés mellett valódi, hosszú távon is kiszámítható lakhatási alternatívává válhat.
