Az építési költségek 2024-ben már több mint kétszeresét tették ki a 2015-ös szintnek, miközben a használt és új lakások ára tovább emelkedett. Bár a keresetek növekedése és a kamatkörnyezet változása némileg javított a helyzeten, az átlagos magyar háztartások számára a lakásvásárlás még mindig jelentős anyagi terhet jelent.
Az építési költségek 2024-ben a 2015. évi bázis 235%-ára nőttek. Az építőanyagok áremelkedése 2022-ben érte el a csúcsát, majd lassulni kezdett, viszont a munkabérek folyamatosan drágultak. Ez a hatás 2023-ban már enyhült, 2024-ben pedig lényegében megszűnt. Ekkor a lakásépítés anyagköltségei mindössze 0,9%-kal haladták meg az egy évvel korábbit. Ugyanakkor a munkaerőköltségek emelkedése ezekben az években tartósan magas volt, így 2024-ben a lakásépítési költségek emelkedését már elsősorban a munkabérek 15%-os növekedése idézte elő.
Egy négyzetméter lakás felépítése átlagosan 617 ezer forintba került 2024-ben, a legkedvezőbben a 80–99 m²-es lakásokat lehetett kivitelezni. A kisebb lakások fajlagos költsége viszont átlag felett alakult, míg az átlagnál nagyobb lakásoknál a felhasznált magasabb minőségű anyagok és műszaki megoldások miatt ismét átlag fölé emelkedett a lakásépítés becsült fajlagos költsége.
Az építési idők az elmúlt években változóan alakultak: míg 2012-ben 2,8 évig tartott egy átlagos építkezés, addig 2018–2020 között már kevesebb mint két év (650 nap) alatt befejeződtek. 2024-ben ismét hosszabbodott az idő, egy lakóház felépítése átlagosan 2,1 évet (778 nap) vett igénybe. 2024-ben a családi házak több mint két évig, átlagosan 748 napig épültek. A többszintes, többlakásos épületek felépüléséhez átlagosan 937, a lakóparki épületekéhez 645 napra volt szükség.
Európa-bajnok magyar lakásár-emelkedés
Az EU-ban 2023-ban rövid ideig megtorpant a lakásár-növekedés, de 2024-ben újra emelkedett az árindex. Magyarországon a nominális árak kiugróan magasak, a reálárak tekintetében pedig Portugália és több közép-kelet-európai ország közelítette a magyar szintet.
Sokéves folyamatos emelkedés után 2023-ban átmenetileg megtorpant az EU-tagállamok lakáspiaciár-növekedése, majd 2024-ben már újra emelkedett a 27 tagállam együttes árindexe. A 2015. évi bázis 153%-át tette ki, ami 3,4%-kal meghaladta az egy évvel korábbit. A reállakásárak a 2023. évi 6,4%-os visszaesés után enyhén növekedtek (0,5%). Míg nominális értelemben hazánk lakásárindexe kiugróan magas, addig a reálárindex tekintetében Portugália mutatója (181%) megközelítette a magyarországit (182%). Kilencéves távlatban szintén gyors, több mint másfélszeres reálár-emelkedést mutatott Litvánia, Szlovénia és Horvátország piaca, és ezt közelítette Csehország és Hollandia adata is. Nem érték el a 2015. évi bázist a reállakásárak Finnországban, Olaszországban, Romániában és Cipruson.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2025 májusában kiadott Lakáspiaci jelentése megállapította, hogy éves szinten újra minden településtípuson emelkedtek a lakásárak, és az első negyedévben a nominális áremelkedés üteme tovább gyorsulhatott 7,2 százalékra.
A hazai új lakások csaknem fele Budapesten épült 2024-ben. A fővárosban a négyzetméterárak jellemzően 1,6–2,4 millió forint között mozogtak, a belső kerületekben kiemelkedően magas szintekkel. A vidéki nagyvárosokban a lakásárak jóval alacsonyabbak voltak: Debrecenben 1,08 millió forint/m² körül, míg Nyíregyházán és Szolnokon 660 ezer forint/m²-ért lehetett új lakást vásárolni. A legnagyobb drágulás Miskolcon zajlott, 32%-kal.
A XI. kerület négyzetméterárai meghaladták az 1,6 millió forintot, ennél is magasabbak voltak a kevesebb lakást értékesítő belső vagy hegyvidéki kerületek újlakásárai, ezekben átlagosan 2,2–2,4 millió forintos fajlagos áron keltek el az új lakások 2024-ben. Már a külső kerületekben sem lehetett 1 millió forintos négyzetméterár alatt lakást vásárolni. A számottevő újlakáspiaccal rendelkező kerületek többségében emelkedtek a négyzetméterárak. Kiugró mértékben, 36%-kal drágultak az új építésű lakások a IX. kerületben, míg a nagyszámú új lakást értékesítő VIII. kerületben, továbbá a III. kerületben a megelőző évinél alacsonyabb árú új lakások kerültek a piacra.
Az eladott új lakások 18%-a a vármegyeszékhelyeken épült 2024-ben. Nagy számban értékesítettek új lakást Nyíregyházán (194), Debrecenben (131), Kecskeméten (190), Székesfehérváron (127) és Győrben (109). Ugyanakkor Salgótarjánban, Békéscsabán és Kaposváron alig, vagy egyáltalán nem került új lakás a piacra. A vármegyeszékhelyek közül Debrecenben volt a legmagasabb az átlagos négyzetméterár (1 millió 81 ezer forint/m2), és közel járt az 1 milliós határhoz a győri, a székesfehérvári, a szegedi és a veszprémi új lakások ára is. A legalacsonyabb áron Nyíregyházán és Szolnokon adtak el új lakásokat, ezekben a városokban az árak 660 ezer forint körül alakultak. A legnagyobb mértékű lakásár-emelkedés Miskolcon zajlott le (32%). Ugyanakkor Egerben mindössze 2,4, míg Veszprémben 5,5%-kal drágultak az új építésű lakások, ám ebben feltehetően a piacra kerülő lakások minőségi összetételének változása is szerepet játszott.
A használt lakások ára 2024-ben országosan átlagosan 19%-kal emelkedett. Budapesten ez a növekedés jóval szerényebb, 8,8% volt, míg az Észak-Alföldön és a Dél-Dunántúlon kiugró, főleg a községekben. A családi házak vidéken sokkal nagyobb mértékben drágultak, mint a fővárosban.
Az országos különbségek mérséklődni kezdtek: míg 2019-ben Budapest árszintje hétszerese volt a legolcsóbb vármegye (Nógrád) szintjének, 2024-re ez az arány 5,2-re csökkent. A Balaton környékén ugyanakkor továbbra is erőteljes árelválások figyelhetők meg. Egy átlagos használt lakás ára 2024-ben 35 millió, egy új lakásé 70 millió forint volt.
2024-ben valamennyi régióban gyorsult a használt lakások áremelkedésének üteme. Az átlagosan 19%-os emelkedéstől jelentősen elmaradó változás zajlott le a fővárosban (8,8%). A legnagyobb drágulás Észak-Alföld régióban mutatható ki, ezen belül főleg a községek árszintemelkedése volt kiugró (32%). Átlag fölötti mértékben emelkedtek a dél-dunántúli használt lakások árai is (24%), ami szintén kiemelkedő, 33%-os drágulással járt a régió községeiben. Míg Budapesten a családi házak ára átlag alatti ütemben növekedett, addig a többi régióra ez nem volt jellemző. A Dél-Dunántúl családi házai 29%-kal drágultak, szemben a 24%-os régiós átlaggal, és hasonló tendencia rajzolódott ki az Észak-Alföldön is. A budapesti panellakások ára a fővárosi átlag fölött nőtt, másutt a panelek áremelkedése elmaradt a régióra általában jellemző lakásár-növekedéstől.
A területi lakásárkülönbségek 2015 és 2019 között szinte minden összehasonlításban nőttek. Különösen hangsúlyos volt a budapesti árak távolodása a többi vármegye áraitól, de ez visszafogottabban Pest és a többi vármegye viszonylatában is lejátszódott. A különbség 2020-ban viszont csökkenésnek indult: míg 2011-ben Budapest árszintje 3,5-szerese volt a legalacsonyabb árat realizáló Nógrád vármegyéének, addig 2019-ben a különbség már 7-szeres volt, 2024-re viszont 5,2-szeresre mérséklődött (az utóbbi évben a legolcsóbb vármegyének már Békés számított). Budapesten belül a legdrágább és a legolcsóbb kerület közötti árkülönbség 2018-ra 2,9-szeresre nőtt, ezután évről évre csökkent, és 2024-ben már csupán 2,2-szeres volt. Az utóbbi évben Pest vármegyén belül az átlagosnál mérsékeltebb árnövekedés mellett a területi különbségek 2020 óta tartó mérséklődése folytatódott. A vármegyékben ugyanakkor számos területen kimutatható a központi település gyorsabb ütemű áremelkedése. Sajátos e tekintetben a Balaton környéke, ahol pl. Siófok árai 2023-ig egyre inkább elszakadtak Somogy vármegye többi járásáétól, 2024-ben viszont ez az árkülönbség csökkent.
2024-ben egy használt lakás átlagos ára 35 millió, egy új lakásé 70 millió forint volt, 19, illetve 12%-kal több, mint egy évvel korábban. Az összetételhatástól megtisztított árváltozás 13% volt a használt és 15% az új lakások esetében. Az áremelkedés üteme minden vizsgált piaci területen élénkült az előző évihez képest. Budapest családi házas részpiacán az átlagos árak 5,9%-kal növekedtek, ami a vizsgált piaci szegmensek tekintetében a legalacsonyabb. Ugyanakkor vidéken a családi házak nagyobb mértékben drágultak: Pest vármegyében 19, az Észak-Alföldön 32%-kal. A nem panel társasházi lakások ára is gyorsabban nőtt vidéken, mint a fővárosban. Csak a panellakások körében figyelhető meg az átlagost meghaladó fővárosi áremelkedés. Az újlakás-piacon kiemelkedett a Dél-Dunántúl és Észak-Alföld 20%-ot meghaladó áremelkedése, amihez feltehetően az ott elérhető szűkös kínálat is hozzájárult. A két régió együttes újlakás-kínálata sem érte el az ezret.
Kinek megfizethető?
A lakások megfizethetősége a 2019. évi 6,3 évről átmenetileg 5,9 évre mérséklődött 2020-ban. A lakások további drágulása következtében 2022-ben már 6,7 év alatt lehetett megkeresni egy használt lakás árát. 2023-ban a használt lakások éves szinten mért drágulása lassult, miközben a teljes munkaidőben alkalmazásban állók nettó átlagkeresete 14%-kal emelkedett. Ezáltal egy átlagos piacra kerülő lakás már 6,3 évi keresetből megvásárolhatóvá vált. A megfizethetőség javulása az ország valamennyi régiójában kimutatható, de a leginkább Pest régióban volt szembetűnő, ahol a korábbi évek gyors áremelkedésének hatása eltűnt, és a megfizethetőség a 12,0 évről visszatért 10,2 évre. 2024-ben Budapesten a keresetek 12%-os emelkedésével szemben 8,9%-os használtlakásár-emelkedés állt, így itt 8,7-re mérséklődött a mutató értéke. Ennek ellenére elsősorban Pest régióra és Budapestre jellemző, hogy a lakásárak eltávolodtak a helyben elérhető keresetektől. A leginkább megfizethető régió a vizsgált időszak teljes egészében Észak-Magyarország volt, itt 2024-ben 3,9 év átlagkeresetéből lehetett megszerezni egy használt lakást. Bár ez megfizethetőségi szempontból kedvező, mobilitási szempontból inkább hátrány, hiszen a mutatót a régió kirívóan alacsony lakásárai alakítják.
Az MNB májusi Lakáspiaci jelentése azt állapította meg, hogy elsősorban a budapesti és más nagy értékű használt lakások elérhetőségét javítja a csok plusz, miközben a támogatási rendszer átalakításával lényegesen romlott a lakásvásárlás elérhetősége az új gyermeket nem vállaló gyermekes családok számára.
A jelentés szerinz az elérhetőséget érdemben javító támogatásokra a nagyobb településeken már csak az új gyermeket vállalók jogosultak, hiszen 2024. januártól a korábban minden gyermekes család számára elérhető csokot felváltotta a CSOK Plusz. Ez utóbbit azonban már csak az új gyermeket vállaló családok igényelhetik, mellyel a jogosultak köre a korábbi igénybevételek alapján mintegy harmadára szűkülhetett.
KSH, MNB
Egy átlagos újlakás hitel segítségével történő megvásárlása a kétgyermekes, átlagkeresetű háztartások számára 2023 folyamán csak túlzott kockázatvállalás mellett volt lehetséges, majd a lakáshitel-kamatok
év végi csökkenésével valamelyest javult számukra a megfizethetőség. A CSOK Plusz bevezetése ugyanakkor nem javított az újlakások elérhetőségén, mivel a nagyobb kedvezményes hitelösszegek hatását ezen ingatlanok esetében kioltja a vissza nem térítendő támogatások és az áfa-visszatérítés megszűnése. A budapesti (és más nagy értékű) használt lakások esetében azonban érdemben javítja az elérhetőséget, hogy a háztartások számára az eddiginél nagyobb összegben érhetőek el kedvezményes kamatozású hitelek.
Az új gyermeket nem vállaló kétgyermekes családok számára ugyanakkor lényegesen romlott a lakásvásárlás elérhetősége a CSOK átalakítása után, ezért számukra mind egy új lakás, mind pedig egy átlagos budapesti használt lakás hitel segítségével történő megvásárlása túlzott pénzügyi kifeszítettséggel járna.
