TLE-interjú – A budapesti lakhatási kérdések reflektorfénybe kerültek a sajtóban az elmúlt hetekben, a kormányzat is külön foglalkozott a témával a nemrégiben bejelentett akciótervében. A Fővárosi Közgyűlés pedig éppen a kormánynak célzott javaslatokat fogadott el, miközben számos lakhatási programon dolgozik jelenleg is – az uniós forrásokra várva. A futó és tervezett fővárosi lakhatási programokról, kezdeményezéséről kérdeztük Misetics Bálintot, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadóját.
ígylakunk.hu: Melyek azok az EU strukturális alapjaiból finanszírozott fővárosi lakhatási programok, amelyekhez a kapcsolódó felhívások közzétételét várja a Főváros a kormánytól, és ezek hogyan tudnának hozzájárulni a budapesti lakhatási problémák csökkentéséhez?
Misetics Bálint: Az összesen mintegy 20 milliárd forint keretösszegű programok közül a legnagyobb összesen 8.4 milliárd forint forrást biztosítana az Európai Regionális Fejlesztési Alapból az önkormányzati bérlakásszektor bővítésére és fejlesztésére. Egy kisebb, de ugyancsak fontos program a lakásügynökségi modell kiterjesztését, vagyis azt tenné lehetővé az Európai Szociális Alap forrásaiból, hogy a Fővárosi Önkormányzat korábban üresen álló vagy másként hasznosított, magántulajdonú lakásokat vonjon be a megfizethető bérlakásszektorba úgy, hogy a lakástulajdonosok biztos, méltányos bevételhez, a lakásvagyon nélküli budapestiek pedig új, biztonságos bérleményekhez és lakbértámogatáshoz jussanak hozzá.
A harmadik program kifejezetten a hajléktalanság csökkentését célozza. Ez a Fővárosi Önkormányzat új hajléktalanügyi stratégiájához kapcsolódik, aminek alapvető célja, hogy az elmúlt évtizedekre jellemző felszíni vagy tüneti kezelés helyett a probléma gyökerét, vagyis a megfizethető lakhatáshoz való hozzáférést vegyük célba. A program a megelőzés megerősítése mellett egy kiterjedt lakbértámogatási programot foglal magában a családok átmeneti otthonaiban élő, lakástalan gyermekes családok, a rendszeres jövedelemmel rendelkező hajléktalan budapestiek, valamint azon a háztartásoknak a számára, amelyek az előbbiekhez nagyon hasonló körülmények között, tartósan valamilyen alacsony komfortfokozatú „munkásszállókon” élnek.
Végül, egy kisebb, kísérleti program a rászoruló, szilárd tüzelőanyaggal fűtő háztartások számára biztosít majd támogatást épületenergetikai korszerűsítések megvalósításához – egyaránt hozzájárulva az energiaszegénység és a levegőszennyezés csökkentéséhez.
A kapcsolódó felhívások hosszú ideje készen vannak – azokat az utolsó vesszőig egyeztettük a kormányzat (az Irányító Hatóság) és az Európai Bizottság munkatársaival. Ezek az EU 2021-2027-es költségvetési ciklusára tervezett kiemelt projektek, vagyis a kormányzat már most is több éves késésben van a – programok elindításához szükséges – felhívások megjelentetésével.
ígylakunk.hu: Szükségesnek látják-e megfizethető árú („közhasznú”) bérlakások építését Budapesten?
Misetics Bálint: Abszolút. A lakásáraknak és lakbéreknek a budapesti keresetektől való elszakadása, valamint a magánbérleti szektorra jellemző biztonsághiány és diszkrimináció miatt egyre növekvő társadalmi igény jelentkezik a megfizethető bérlakásszektorra, ami a fővárosban alapvetően az önkormányzati tulajdonú bérlakásokat jelenti.
Az egyik legfontosabb lakáspolitikai probléma, hogy Budapesten a rendszerváltást követően 400 ezerről mintegy 40 ezerre csökkent az önkormányzati tulajdonú bérlakások száma, ami a fővárosi lakásállomány alig 4 százalékát jelenti.
A nagyvárosi lakhatás megfizethetőségét hosszú távon leginkább az biztosíthatja, ha a kormányzat és az önkormányzatok befektetnek a megfizethető bérlakásszektorba.
Ha a kínálat nem nő, akkor a lakbértámogatások nagyobb léptékű alkalmazása ugyanis árfelhajtó hatással lehet a lakbérekre.
A Fővárosi Közgyűlés éppen ezért javasolta a kormánynak, hogy biztosítson az önkormányzatok számára tőketámogatást és kedvezményes hitelforrást az önkormányzati bérlakásszektor bővítésére, az 1998-2002 közötti kormányzati ciklus idején bevezetett Állami Támogatású Bérlakás Program mintájára – ami a rendszerváltás utáni időszak egyetlen ilyen kezdeményezése volt.
ígylakunk.hu: Mi a véleményük a kormányzat azon tervéről, hogy valamilyen módon szabályoznák a bérleti díjakat? Ésszerű ötlet ez, és hogyan lehetne megvalósítani?
Misetics Bálint: A bérleti díjakat szokás szabályozni – mostanra nem elsősorban a legegyszerűbb „lakbérkontrollal” (ami lényegében a lakbérek hatósági maximumának a meghatározását jelenti), hanem például azzal, hogy a lakbérek emelésére a jogszabályok meghatározott gyakorisággal és mértékben adnak csak lehetőséget. Ilyen jellegű szabályozás a világ jelentős részében most is van: Csehországtól Lengyelországig, Ausztráliától Chiléig. A bérleti díjak bármilyen szabályozását ugyanakkor nehéz volna betartani a magánbérleti szektorra jellemző informalitás visszaszorítása, vagyis annak biztosítása nélkül, hogy a lakásbérlés a jelenleginél biztonságosabb (a bérlők és a bérbeadók számára egyaránt biztonságosabb), jogállami keretek között működhessen. Szerintem jelenleg ez az elsődleges kormányzati feladat.
ígylakunk.hu: Milyen szabályozási módosításokra lenne szükség ahhoz, hogy hogy az alacsonyabb jövedelműek számára megfizethetőbb legyen a bérlakás, és ezzel egyidejűleg a lakáskiadók is biztonságban érezhessék magukat?
Misetics Bálint: A bérlakások kínálatát, az informalitás visszaszorítását és a lakbéremelkedés enyhítését egyaránt előmozdíthatná a kormány a lakásbérlésre vonatkozó adózási szabályok felülvizsgálatával – amint arra a Fővárosi Közgyűlés által megszavazott javaslatokban is felhívtuk a figyelmet. A helyi adók rendszere is segíthetne ebben azzal, hogy magasabb építményadót állapít meg a hosszabb távon üresen tartott vagy nem lakáscéllal hasznosított lakóingatlanokra. A helyi adókról szóló törvény azonban jelenleg olyan alacsony mértékben határozza meg az adó maximális mértékét, hogy az lényegében ellehetetleníti a helyi adók olyan differenciált szabályozását, amely alkalmas volna a lakások hosszútávú bérleményként való hasznosításának az ösztönzésére.
A legfontosabb szabályozási feladat ugyanakkor a lakástámogatások rendszerének az átfogó felülvizsgálata.
A sajtóban megjelent részletek alapján még a Magyar Nemzeti Lakásstratégia 2035 is elismeri, hogy a lakástámogatások jelenlegi szabályozása rendszerszerűen több támogatást biztosít a magasabban iskolázott, magasabb jövedelmű háztartások számára; hogy a jobb módú családok esetében részben nem is az otthonteremtést, hanem a befektetési célú lakásvásárlásokat támogatja; hogy az egyoldalú keresletoldali beavatkozások hozzájárultak a lakásárak emelkedéséhez; és hogy általában a támogatási rendszer kevésbé alkalmas a nagyvárosi lakhatás megfizethetőségének a javítására.
A lakhatás megfizethetősége azonban valójában egy viszonyt fejez ki: azt, hogy miként viszonyul egymáshoz a lakhatás ára és a városlakók jövedelme. A megfizethetőség javításához ezért nem csupán lakáspolitikai, hanem jövedelempolitikai beavatkozásokra is szükség van. Például az alacsony keresetűek kirívóan magas adóterhének az enyhítésére, vagy a nemzetközi összehasonlításban ugyancsak kirívóan szűkmarkú munkanélküli ellátások fejlesztésére. Ez utóbbi egyúttal jó példa arra, amikor a bérlők és a bérbeadók érdeke egybe esik. A bérbeadók kockázatai is csökkennek akkor, ha egy munkahely elvesztése nem vezet ahhoz, hogy a háztartás a lakásfenntartási kiadásokkal is hátralékba esik – a magyarországi munkanélküli ellátások ezzel szemben sajnos nem nyújtanak érdemi védelmet. Másik oldalról elengedhetetlen volna egy olyan lakbértámogatási rendszer bevezetése is, ami különböző formákban, de a jóléti államok nagyobbik részében működik – Magyarország ebből a szempontból is kilóg a nemzetközi gyakorlatból.
ígylakunk.hu: Hogyan indult be a Főváros által elindított lakásügynökség működése, hol tartanak a szerződéskötések a tulajdonosokkal, illetve a bérlőkkel, milyen lépésekre lenne még szükség a kiterjesztéséhez?
Misetics Bálint: A lakásügynökségi modell alkalmazását a Fővárosi Önkormányzat saját forrásból, kisebb léptékben már az év elején megkezdte. A lakások bevonása egyelőre lassan halad, de már eddig is több száz lakástulajdonos és potenciális bérlő jelezte az érdeklődését, és az Európai Szociális Alapból finanszírozott program lehetővé teszi majd a modell kiterjesztését és azt is, hogy az abból finanszírozott lakbértámogatás jóvoltából a lakásügynökségi lakások az alacsonyabb jövedelmű budapestiek számára is megfizethetőek legyenek.
ígylakunk.hu: Milyen hatásokat várnak a rövidtávú lakáskiadás szabályainak kormányzati szigorításától, amelyekkel Önök is egyetértettek? Mi a véleményük a VI. kerület tiltó határozatáról? Mennyit fog ez segíteni a fővárosi lakhatási krízisen?
Misetics Bálint: A budapesti lakhatási válsághoz számos egyéb probléma mellett a lakásállomány kárára terjeszkedő szállodaipar, vagyis az is hozzájárul, hogy egyre több lakóingatlan alakul át lényegében szállodává a belső városrészekben. Az összefüggés egyértelmű, és amiatt, hogy Budapesten népeségarányosan minden közép-európai fővárosnál több lakást vont ki a piacról a lakások turisztikai célú hasznosítása, miközben a magánbérleti szektor nemzetközi összehasonlításban kicsi, a lakbérekre gyakorolt árfelhajtó hatás akár jelentősebb is lehet annál, mint amit más városokban kimutattak.
A jelenlegi szabályozás teljesen ellentétes a nemzetközi gyakorlattal. Budapesten bárki, akárhány lakást egész évben hasznosíthat turisztikai céllal – Bécstől Berlinig és New Yorktól San Franciscoig erre a világ nagyobbik részében sokkal szigorúbb szabályok vonatkoznak. Külön abszurd, hogy ma sokkal kedvezőbb feltételekkel adózhat valaki, ha turistákat szállásol el a lakásában, mintha budapestieknek adná azt bérbe.
Ami biztos, hogy gátat kell szabni a lakásturizmus végeláthatatlan terjeszkedésének, ami ebben a formában nem érdeke a városnak és a városlakóknak. A felmerült kormányzati tervek, így az új szálláshelyek regisztrációjára vonatkozó kétéves moratórium és a magánszálláshelyek indokolatlanul kedvező adózásának a felülvizsgálata jó irányba mutatnak, mint ahogyan a terézvárosi népszavazás eredménye is.
ígylakunk.hu: Külföldön, illetve piaci lakásoknál látunk már olyan példákat, amelyeknél használaton kívüli épületeket alakítanak át akár megfizethető bérlakásokká – vannak-e Budapesten erre alkalmas önkormányzati épületek, és vannak-e ilyen tervek?
Misetics Bálint: A legnagyobb költségvetésű fővárosi lakásprogram elsősorban éppen ezt célozza: a kihasználatlan köztulajdonú ingatlanállomány funkcióváltó átalakítását és ezáltal új, korszerű bérlakások kialakítását. Ennek a megoldásnak elvben számos előnye lehet, ugyanakkor nem minden ingatlan esetében költséghatékony megoldás. A fővárosi tulajdonú ingatlanállomány ilyen felmérése már folyamatban van, annak eredményeiről a főpolgármester a Közgyűlés számára is beszámol majd a jövő év elején. Ezzel párhuzamosan vizsgálja a főváros az önkormányzati tulajdonú telkeknek a magántőke bevonásával történő, bérlakásfejlesztésre való felhasználásának a lehetőségeit is.
ígylakunk.hu: Milyen módon járulhat hozzá a főváros a kollégiumi férőhelyek növeléséhez, elérhetőségéhez? Szóba jöhet-e esetleg használaton kívüli épületek átalakítása?
Misetics Bálint: A kollégiumi férőhelyek bővítése alapvetően állami feladat, a Fővárosi Önkormányzat és Ferencváros ugyanakkor – egyebek mellett – éppen azzal a feltétellel járult hozzá az Atlétikai Világbajnokság megrendezéséhez, hogy a kormányzat ferencvárosi barnamezős területek fejlesztésével megvalósítja a Diákváros programot. Ez a korábbi kormányhatározat szerint mintegy 8500 új kollégiumi férőhelyet jelentene, a kormánypárti politikusok a közelmúltban még több, 12 ezer új férőhelyről írnak. A szóban forgó rozsdaövezetben azonban továbbra sem történt egy kapavágás sem – pedig már 5 év telt el a kormány és a Főváros közötti megállapodás megkötése óta.
A fővárosi tulajdonában lévő ingatlanok ilyen célú hasznosítása ehhez képest másodlagos jelentőségű, de persze ez is felmerülhet, ha volna erre szándék akár a kormányzat, akár az egyetemek részéről.
ígylakunk.hu: A harmadik országbeli külföldiek lakásvásárlásának tiltása is megjelent a fővárosi javaslatok között: teljes tiltásra gondolnak vagy csak a befektetési célú lakásvásárlásokat tiltanák meg?
Misetics Bálint: A lakásárak emelkedéséhez a befektetési célú lakásvásárlások magas aránya is hozzájárul. Az illetékszabályok módosításával általában is szükség volna ezek visszaszorítására, ahogyan azt a Magyar Nemzeti Bank is javasolta. A Fővárosi Közgyűlés által elfogadott javaslatok között egy azonnal bevezethető, átmeneti intézkedés szerepelt: egy legalább kétéves moratórium bevezetése az Európai Gazdasági Térségen kívüli állampolgárok második lakásvásárlására.
ígylakunk.hu: Milyen egyeztetési folyik a Főváros és a kormányzat között lakhatási témákban? Mire reakcióra számítanak a múlt héten elfogadott javaslatokat illetően?
Misetics Bálint: A Főváros és a kormányzat között sajnos ritkán adódik lehetőség érdemi közpolitikai egyeztetésekre – legalábbis ami a központi kormányzat döntéshozói szintjét illeti. Erre lakáspolitikai kérdésekben sem volt lehetőségünk az elmúlt években. Most azonban, hogy a miniszterelnök néhány hete kifejezetten bíztatta „a fővárost”, hogy lakáspolitikai javaslatokat fogalmazzon meg a kormány felé, a Fővárosi Közgyűlés azonnal el is fogadott egy 10 pontból álló javaslatcsomagot. Arra a legelső és legsürgetőbb fővárosi javaslatra, hogy a kormányzat ne akadályozza tovább a főváros hozzáférését a lakásprogramokhoz kapcsolódó európai uniós forrásokhoz, a Miniszterelnökség részéről Gulyás Gergely miniszter úr már válaszolt is, mégpedig azt, hogy a kormány biztosítani fogja a tervezett 19,9 milliárd forint elérhetőségét. A kapcsolódó felhívások megjelentetése tényleg nem tűr további halasztást – nagyon reméljük, hogy végre tényleg megtörténik.
ígylakunk.hu: Milyen lakhatási programot, intézkedéseket valósít meg a Főváros saját forrásból, saját hatáskörében (amihez nem kell a kormányzat közreműködése)?
Misetics Bálint: A Fővárosi Önkormányzat sajátos pozícióban van, mivel általában felelősséget visel a budapestiek lakhatásáért, miközben még a mostanra nagyon szűk önkormányzati bérlakásállománynak is mintegy 97 százaléka a kerületi önkormányzatok tulajdonában van, mint ahogyan a legtöbb releváns szabályozási jogkör is a kerületeké. Ráadásul a koronavírus-járvány, az energiaválság és – elsősorban – a kormányzati elvonások miatt a költségvetési mozgástér is jelentősen szűkült az elmúlt években. Ezzel együtt, a Főváros a korábbiaknál (a 2010-2019 közötti időszaknál) határozottabb és aktívabb szerepet vállalt fel a lakhatás területén. Ennek része volt természetesen a kapcsolódó fővárosi stratégiák felülvizsgálata is – amiből az említett nagyobb léptékű uniós finanszírozású programok is következnek.
A lakhatás területén az elmúlt években újraindult a fővárosi lakásrezsi-támogatási rendszer és a – részben a lakhatási válsághelyzetek kezelésére szolgáló programokat finanszírozó – Fővárosi Szolidaritási Alap. A Főváros 2020 óta már több mint 350 budapesti számára biztosította a hajléktalanságból való kilépés lehetőségét a fővárosi tulajdonú bérlakásállományon keresztül – a kifejezetten a nyugdíjas lakástalan budapestiek számára kialakított lakhatási programunk nemzetközi elismerésben is részesült. Folyamatban van egy olyan bérlakásfejlesztés, amelynek során „közvetlen” (a kormánytól független) brüsszeli pályázati forrásból egy üres iskolaépület funkcióváltó átalakítását valósítjuk meg, egy új, közel nulla energiaigényű lakóház kialakításával, benne 26 új korszerű önkormányzati bérlakással. A Fővárosi Lakásügynökség mellett megalakult a Budapesti Klímaügynökség is, amely egyebek mellett a panel vagy más házgyári technológiával épült társasházak számára biztosít majd (vissza nem terítendő) támogatást a lakóházak energiahatékonyságának a javítására legalább 2,5 milliárd Ft önkormányzati forrásból, amit a tervek szerint a Klímaügynökség közreműködésével bekapcsolt banki hiteltermékek egészítenek majd ki.
Fontos kezdeményezések indultak el tehát, de a továbblépéshez elengedhetetlen, hogy a kormányzat ne akadályozza tovább, hogy a főváros hozzáférjen a lakáspolitikai programokra szánt uniós forrásokhoz.
