TLE-interjú – A jelenlegi otthonteremtési program vissza nem térítendő támogatásokkal, áfakedvezményekkel, olcsó hitelekkel és egyéb anyagi eszközökkel segíti a lakásépítőket, lakásvásárlókat, felújítókat. Fontosnak tartjuk időről időre áttekinteni a támogatási intézkedések hatásait, hatékonyságát, hogy mennyiben jelentenek valós segítséget a családoknak. Interjúnkban Balogh Lászlót, az ingatlan.com vezető szakértőjét kérdeztük arról, hogyan értékeli az otthonteremtési támogatásokat, illetve azoknak milyen hatásuk volt/van az ingatlanpiacra?
Ígylakunk: Sikeresnek mondhatók-e a jelenlegi támogatások, elérték-e azt a hatást, amit megcéloztak?
Balogh László: Nehéz egy szóval felelni arra, hogy jó vagy rossz egy támogatás. Ezeket a támogatásokat az emberek az ingatlanpiacon hasznosítják, ahol nagyon sok tényező hat az árakra, ami pedig a leginkább meghatározza, hogy az emberek tudnak-e költözni.
Ez párosul azzal az adottsággal, hogy az emberek 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban lakik. Ezért a legtöbb ember, aki segítséget vesz igénybe a lakáscéljai megvalósításához, az azt a forgatókönyvet követi, hogy ha van már ingatlanja, akkor azt eladja, az abból befolyó pénzt kiegészítve a támogatásokkal egy megfelelőbbre költi. És ez végiggyűrűzik az egész piacon.
Az elmúlt 5 évben az állam egyre nagyobb támogatási összegeket tett elérhetővé az igénylők számára, cserében elvárásokat is megfogalmazott, demográfiai célokat rendelt a támogatások többségéhez (pl. gyerek megléte, vagy vállalása a csoknál).
Az biztosan jó, hogy valamilyen célok mentén tudjuk támogatni a lakáscélokat, ennek a nagysága nyilván tükrözi az ország teherbíró képességét és a célok fontosságát. Egyébként nem biztos, hogy a támogatási összeg jó mutató, hiszen a vissza nem térítendő csok támogatásoknak is vannak járulékos, nem fix összegű kedvezményei (pl. az áfa- vagy az illetékkedvezmény), amik sokszor nagyobb összeget jelentenek, mint maga a támogatás.
Ígylakunk: Ellenérvként szokott elhangozni az állami támogatásokkal kapcsolatban, hogy ha nagyon sokan részesülnek nagy összegű támogatásban, az meglódítja a lakáspiaci árakat.
B.L.: Ez bonyolultabb kérdés, mert egyáltalán nem biztos, hogy ha kisebb összegű lenne a támogatás, a lakások ára is annyival kisebb lenne, mert a lakáspiaci árakra nagyon sok tényező hat egyszerre, pl. a gazdaság általános helyzete, a jövedelmi szintek, a munkanélküliség nagysága, a hitelekhez való hozzáférhetőség, a kamatszintek, a befektetői aktivitás.
2015-2016-ban, amikor egy általános válságból lábalt ki a lakáspiac, akkor nemcsak a csok volt, hanem ott volt a gazdaság fejlődése, vagy pl. a brókerbotrányok híre, ami miatt egyre többen választották a biztonságos befektetésül az ingatlanokat. Ez is pótlólagos keresletet generált a lakáspiacon, ezek egymást erősítő folyamatok voltak.
Igaz, hogy ha több a támogatás, az árak is feljebb mennek, de nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy az embereknek sokszor kell az a löket, ami a támogatás, hogy egyáltalán elinduljanak.
Az ingatlanváltás mögött 90 százalékban valamilyen élethelyzet-változás van, valamire megoldást akarnak találni. Ahhoz, hogy valaki lakás vegyen el kell adnia a lakását, ami más valaki otthona lesz stb., tehát egyszerre eladóként és vevőként is megjelennek a piacon. És az állami támogatások egyik funkciója épp az, hogy ehhez a megoldáshoz adjon egy kezdő lökést, hogy elinduljon ez a láncolat.
A lakásfelújítási támogatásoknál is hasonló a helyzet. A lakások állapotából eredően sokkal több felújításnak kellett volna megtörténnie. Most egy bőkezű támogatást kaptak a felújítást tervezők, de azért, aki komoly felújításban gondolkodik, látja, hogy adott esetben ezt az összeget az anyagárak és a munkaerő árának emelkedése elviszi. Mégis sokan belevágnak, tehát összességében mégiscsak megtörténnek a lakásfelújítások, javul a lakásállomány minősége, az a család, aki belevág, mégiscsak jobb életkörülmények közé kerül, annak az ingatlannak nagyobb lesz az értéke, ami aztán egy esetleges eladásnál beépülhet az ingatlanárba is, mert jobb, korszerűbb ingatlan lesz.
Tehát a támogatásokkal megtörténik az az első lépés, ami után sok további lépés következik.
Ígylakunk: A fiataloknak jelentett érdemi segítséget a lakáshoz jutásban a támogatás?
B.L.: Nehéz általánosítani. Azt nem várhatjuk el semmilyen programtól, hogy mindenkinek és ugyanolyan mértékeben javítsa a helyzetét. Az erőforrások szűkösek, és azt kell kiválasztani, hogy hogyan kapjuk a lehető legjobb eredményt. Ha így nézzük, akkor leegyszerűsítve azt tudom mondani, hogy igen.
Többszázezer család élt a csok lehetőségével, mintegy 600 milliárd forintnyi támogatást osztottak ki, ezek a költözések egy láncolatot indítottak be, részben ennek a hatására beindultak a lakásépítések is, ami munkahelyeket generált, növelte az építőanyag-kereskedelmet, élénkítette a gazdaságot stb.
Ugyanakkor nyilván nem minden fiatalnak segítette a helyzetét, biztosan vannak olyanok, akik ezt nem tudták kihasználni. A legtöbb támogatás gyermekvállaláshoz kötött, de nem mindenki van abban az élethelyzetben, hogy ez aktuális legyen, pl. még nem tart ott, hogy gyereket vállaljon, nincs olyan komoly párkapcsolata stb.
Szerintem összességében inkább segítette, és van, akinek nagyon sokat segített
A lendületadást az is jól szemlélteti, hogy abból a tespedt, inaktív állapotból, amiben a lakáspiac volt még 2012-2014 között, nyilván más tényezők (gazdaságélénkülés, visszapattanás a 2008-as válság után) hatására is, meglódult az ingatlanpiac, amiben a támogatásoknak is nagy szerepük van
Az azóta megjelent újabb kedvezmények nagy része már nem is vissza nem térítendő támogatás, hanem olyanok, amiket maximum csak a megnövekedett keresleten keresztül lehet beárazni (pl. babaváró). Azért, hogy a tiszta támogatási összegeket ne nyelje be a piac, a beruházó, az eladó.
Olyat például már nem látunk, mint ami 2016 januárjában megfigyelhető volt az ingatlan.comon is, hogy egy új lakás hirdetésfigyelésére feliratkozottaknak a támogatás megjelenése után ment az email, hogy a hirdető eladó növelte az árat, és nem 1-2 millió, hanem épp 10 millió forinttal egyik napról a másikra. Mára már ilyen nincs, egyrészt mert sok helyen nagyon komoly megfizethetőségi problémák mutatkoznak az ingatlanoknál, másrészt egy csokhoz kapcsolódó illetékkedvezményt, vagy zöld hitelt nehéz beárazni, mert ugyan megjelenik a kedvezményezett vevő a piacon, de egy összegben nem lesz több elkölthető pénze, ráadásul egy nagy része visszafizetendő.
Ezek a támogatások a fenntarthatóbb irányba mutatnak. Úgy látom, van egyfajta evolúciója a támogatásoknak, és ez egészen odáig jutott, hogy pl. a MNB által nyújtott zöld hitelnél nem is szerepel demográfiai feltétel, csak az ingatlan energiahatékonyságára vonatkozó követelmény. Ez igazából kedvezményes finanszírozási forma, nem vissza nem térítendő támogatás.
Ígylakunk: Sokszor halljuk, nekünk is sok kommentelő írja a Facebook-oldalunkon, hogy csak a tehetőseket segítik a támogatások, mert csak ők tudják felvenni a hiteleket, csak ők tudnak akár támogatással is lakást venni.
B.L.: Ez is relatív, hogy ki számít tehetősnek, sokszor már az is annak számít, aki egyáltalán hitelképes. Az MNB eléggé behúzta a kéziféket, szerintem nagyon helyesen, hogy tényleg csak azok vegyenek fel hitelt, akik valószínűleg vissza tudják fizetni, az eladósodottság féken tartása érdekében. Ez egyszerre tudja biztonságos keretek között tartani az adósok egy részét, másrészt persze ezzel ki is zárnak csoportokat a hitelfelvételből. Emellett, ha például egy fiatal az első lakását szeretné megvásárolni, akkor az azzal is jár, hogy le kell tenni 20 százalék önerőt. Korábban ezek nem így voltak, de aztán egyre komolyabb feltételeket kellett, kell teljesíteni egy hitelhez.
Ettől függetlenül látjuk, hogy mintegy 1000 milliárd forint nagyságban vesznek fel hitelt az emberek, történelmi csúcsokat döntögetve. Persze mást ért 20millió forint 2020-ban, mint most.
Nyilván ebből többen kimaradnak, de az is kérdés, hogy többen maradnak-e ki, mint akiknek segített, sok-e vagy kevés az a 200 ezercsalád, amelyik igénybe vette a pl. csokot.
A jelenlegi ingatlanárak mellett támogatásokból kiszorulók nem tudnának lakást venni támogatással sem. De ez már abban a rétegben a lakhatás inkább szociális probléma, és nem lehet pusztán lakáspolitikai eszközökkel megoldani. Az általános lakástámogatási elveket el kell választani azoktól a problémáktól, amiket más eszközökkel célszerű kezelni.
Ígylakunk: Számukra megoldás lehetnek egy jól, például osztrák mintára működő bérlakásrendszer?
B.L.: A bérlakáskérdés az elmúlt 30 évben mindig felmerült, de sosem valósult meg. Valószínűleg azért, mert iszonyú nagy tőkére lenne hozzá szükség. Ha a több 10 vagy 100 milliárd forintért felépített bérlakásokat a bérlő később megveheti kedvezményes áron, akkor a befektetett tőkét újra és újra bele kell tenni a rendszerbe.
Ugyanakkor 10 ezer bérlakásnak nem lenne olyan sorsfordító hatása az ingatlanpiacon, mint a felépítésükhöz szükséges összegből kifizetett támogatásoknak.
A mostani támogatási politika más elveket követ: azt a pénzt, amiből épülhet pl. 30 ezer bérlakás, 3 év alatt odaadják 200 ezer családnak, így nagyságrenddel nagyobb a támogatott réteg, amelyiknek ez segített.
A bérlakás persze sokszor gazdasági kényszerűség. A fiatalok célja legtöbbször az első saját lakás megszerzése, de a jelenlegi ingatlanárak mellett egyre nehezebb az önrészt előteremteni lakbérfizetés mellett is, valószínűleg ezért is tette az MNB az a javaslatot, hogy az első lakásnál csökkentsék az elvárt önerő mértékét.
Ígylakunk: Milyen hatásuk van a támogatásoknak az ingatlanpiacra?
B.L.: Szerintem nem lehet általánosságban beszélni a lakáspiacról, ami teljesen más vidéken, mint a fővárosban, de akár Budapesten belül is nagy különbségek vannak. Most a vidék szárnyal, Budapesten pedig 2018. óta csökken a tranzakciók száma, ami már a megfizethetőségi problémára is utal. A covid után pedig nem tért vissza olyan állapotba az ingatlanpiac, mint amilyen előtte volt.
Biztos vagyok benne, hogy az állami támogatások nélkül nem épülne annyi lakás, és nem is lenne ennyi vevő a piacon, mert már túl vagyunk annak a piacélénkülésnek a csúcsán, amit a külső tényezők biztosítottak az ingatlanpiac számára. Sokkal óvatosabbak a vevő és az eladók is, emiatt a zöld hitel vérfrissítés a keresleti oldalon, az áfakedvezmények a kínálati oldalt élénkítik.
Kérdés, hogy meddig tarthat ez ki. Hosszú távon egyértelműek a trendek: mindennek megy fel az ára, 250 helyett 150 ezer körül alakul az adásvételek éves száma, holott nem csökkent az ország lakossága kétharmadára, és az anyagi helyzetünk sem lett annyival rosszabb, mint a 2000-es évek közepén.
Ígylakunk: A felújítási támogatásoknak lehet olyan hatása, hogy valaki inkább nem költözik, hanem felújít és marad a lakásában?
B.L.: Biztosan. Annak ellenére, hogy talán ez az első komolyabb támogatás, ahol nem előírás, hogy benne kell maradni a felújított lakásban meghatározott ideig. Persze a hatást még nem lehet látni pontosan. Mindenesetre azok, akik azt mondják, hogy egy következő otthon megvásárlása esélytelen, legalább megcsinálnak valami felújítást a meglévő lakásukban, és jobban érzik ott magukat.
Ígylakunk: A támogatások beindították a rakétákat, mindenki építkezik, felújít, nincs szakember, drága az építőanyag, nem megy ez a minőség rovására?
B.L.: Az új lakásokat nem látjuk, mert az új lakások jelentős részét tervezőasztalról értékesítik, és amikor elkészül, már réges-rég túl van az értékesítésen. A használt adásvétel – a meghirdetéstől a szerződéskötésig – viszonylag gyorsan átfut, de az új lakás értékesítése akár 3 évig is eltarthat.
Korábban is voltak minőségi problémák, slendriánságok, hozzá nem értés, pl. a 2000-es években épült lakóparki lakásoknál, de ezek sokszor csak évekkel később jöttek elő.
Valós a veszély, mert nehéz megoldani, hogy sok lakás épüljön, de nincs elég szakember. A hatékonyság is gond, de hiába jönnek új, hatékony technológiák, ha nincs hozzá technológiai beruházás, illetve szakember.
Ez aztán egyfajta kétsebességű lakásépítési szektort alakított ki: a családi házakat, ikerházakat építők biztosan teljesen máshogy állnak ehhez hozzá, mint aki többszáz lakásos társasházakat épít. Utóbbinál már néhány százaléknyi hatékonyságnövekedés is több 100 milliós, vagy milliárdos eredménykülönbséget tud okozni. Ezért ők sokkal nagyobb valószínűséggel fognak technológiába fektetni. Igaz tőkeerősebbek, innovatívabbak is. Ez egymást erősítő folyamat.
Viszont a lakásépítéseken belül a családi házak mennyisége kb. annyi, mint ahány társasházi lakás épül.
Az is mérlegelés tárgya lehet egyébként lakásvásárlásnál, hogy egy nagyobb beruházó, amelyik több száz lakás épített már, talán nagyobb eséllyel lesz megtalálható, ha garanciális probléma adódik.
Ígylakunk: Mindenesetre az pozitív, hogy az MNB hitelnél van minőségi követelmény.
B.L.: A csillagok együtt állása most nagyon kedvez az újlakás-vásárlóknak. 2022 júniusában fog hatályba lépni a kötelező közel nulla energiaszint az újépítésű lakásoknál, ami BB besorolást jelent. Az MNB magasra tette a lécet, mert így a beruházók is ösztönözve lesznek arra, hogy még több minőséget rakjanak bele.
Nagyon furcsa helyzet, hogy az új és a használt lakások árai között kb. 30% különbséget látunk, de ha megnézzük, hogy milyen műszaki tartalmat kapunk egy új és egy használt lakásban, azt látjuk, hogy sokkal nagyobb lehet a különbség, akár 50%, pusztán az építőanyagok, a szigetelés, a technológia miatt. Akár lovaskocsi és Ferrari szintű különbségek is vannak minőségben a lakáspiacon, miközben árban mégsem ekkora az eltérés
Ígylakunk: Mi a véleményed a TLE azon javaslatáról, hogy az otthonfelújítási támogatást, illetve az új lakások áfakedvezményét hosszabbítsák meg a nagyobb kiszámíthatóság, a ciklikusság mérséklés érdekében?
B.L.: A lakáspiacon, ami biztosan aranyat ér, az a kiszámíthatóság. Valamilyen szinten van is: aki vevőként nézelődik, az biztosan tudja, hogy mennek fel az árak, ezt sokan bele is számítják. Sokan szerintem még nem érzik a 2022-es határidőt. A legkritikusabb az áfa, mert egy társasház felépítése sokkal több időt vesz igénybe, és ezt nagyon nehéz tervezni, ha nincs ebben egy hosszú távú előrelátási lehetőség. Ez elmúlt években a saját bőrén érezhette mindenki, milyen az, amikor van áfa, meg amikor nincs, aztán megint van. Láttuk, hogy mennyire visszaesett az engedélye, majd az építsek száma.
Ez látszólag egyszerű összefüggés, hogy akkor az 5 százalékos áfát kell alkalmazni, de nyilván össze kell hangolni a költségvetéssel és más tényezőkkel is. De ha látszik a jó irány, és az elmúlt pár év jó tapasztalat volt, akkor ezek a folyamatok stabilizálódhatnak.
Most a lakásépítések felívelőben vannak, és előbb utóbb a lakásállomány állapotán is meglátszik majd a minőségi javulás, mert van igény a jó minőségű és korszerű ingatlanokra.
Ígylakunk: Szükséges lenne-e meghatározni, hogy egy évben mennyi lakás épüljön vagy mennyinél ne épüljön kevesebb?
B.L.: Célkitűzésekre szükség van, hogy mérni tudjuk a teljesítményt. Hüvelykujj szabályként rögzül, hogy jó lenne, ha 40 ezer lakás épülne évente. Ez viszont pl. figyelmen kívül hagyja a felújításokat, igaz nem is történt nagyon sok felújítás. De a komoly felújítások korrigálhatnák ezt a számot.
Az világos, hogy a lakáspiac problémáinak jelentős részét kínálati oldalról lehet megoldani. Ha kellően sok lakás épül, akkor felerősödik a verseny a vevőkért, és nem lehet 3 millió forintért adni egy csepeli társasházi lakás négyzetméterét, mert a vevő inkább a Rózsadombra költözik, ha ott épül kellő számú lakás. Ha nő a kínálat, az fékezi az árak emelkedését is.
2015-17-ben az is okozta a használt lakások drágulását, hogy azok a vevők, akik meg tudtak volna fizetni egy új lakást, azok számára nem volt elég kínálat. Ezért ők a legjobb minőségű használtakat vették. Ez legyűrűzött akár a felújítandó használt lakások áráig.
A kínálati oldalról sokkal könnyebb szabályozni a lakáspiaci folyamatokat.
