2023-ban országosan közel 30%-os forgalomcsökkenés mellett 8% körüli nominális drágulást (azaz a magas infláció miatt közel kétszámjegyű reálár-csökkenést) mértünk a lakóingatlanok piacán. Az idei év eddigi tapasztalatai összességében élénkülést mutatnak, de a korábbi szárnyalás visszatérésére nem számítunk – olvasható az OTP legújabb Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.
A családi házak olcsóbbak lettek
2023-ban, egy év alatt, az országos elméleti, tiszta lakóingatlan árszínvonal nominál értéken hozzávetőleg 8,3%-kal nőtt. Bár a statisztika 2023-ra még nem adatteljes, van rá esély, hogy a tavalyi évben – a 2022-es, húszéves drágulási rekordot követően – a 2014 utáni legkisebb mértékű áremelkedést láthattuk – írják. A magas inflációs környezetben 2022. közepe óta nagyjából állandósult a reálár-csökkenés, mind negyedéves, mind éves alapon mérve. 2023-ban, az év egészében közel 10%-kal esett az országos reálár-szint.
A NAV-hoz beérkezett adásvételi adatok azt mutatják, hogy az országosan csökkenő forgalom ellenére, a községek kivételével folytatódott az eladott ingatlanok árának emelkedése tavaly, noha annak üteme a megelőző évihez képest negyedére-felére mérséklődött. 2023-ban Budapest összesített értéknövekedése 5%-os, a megyei jogú városokban 7%-os, míg a kisebb városokban 9%-os volt. A községi jogállásban ugyanakkor 12%-kal csökkent az átlagár. A tavalyi inflációval is kalkulálva, reálértéken minden jogállás átlagos árszínvonala csökkent.
Tavaly a lakótelepi és egyéb – jellemzően tégla – lakások nagyjából azonos mértékű, 7% körüli drágulást produkáltak, míg az önálló házak esetében 4%-os árcsökkenést mértünk (ld. 3. diagram). Az országos lakótelepi átlagár 2023-ban 539 ezer Ft/m2 (Budapestre szűkítve 744 ezer Ft/m2 ), az egyéb lakásoké 785 ezer Ft/m2 (a fővárosban 962 ezer Ft/m2 ) volt.
Minden vármegyeszékhelyen csökkent a forgalom
Az OTP Jelzálogbank rendelkezésére álló, jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt, így nem teljes körű adatbázisból, a 2022-es hasonló feldolgozottsági szinttel összevetve nagyjából 29%-os forgalomcsökkenés olvasható ki országosan. A majd a végleges számokban megmutatkozó valós visszaesés mértéke ettől eltérhet, mindenesetre ez alapján a teljes tavalyi tranzakciószámot 100 ezer körülire becsülik (csak a teljes tulajdonhányadot érintő adásvételekkel, ugyanakkor az értékesítési céllal épített új lakások nélkül kalkulálva). Az adásvételek számának csökkenése az év első háromnegyedére jellemző volt, ugyanakkor ennek éves aránya folyamatosan mérséklődött, a negyedik negyedévben pedig már forgalomélénkülést mutatnak a statisztikák 2022 utolsó három hónapjához képest. Ennek okaiként nagyrészt a fokozatosan javuló gazdasági kilátások, a csökkenő kamatszintet, illetve a 2024-től változó, s az azt megelőző hónapokban így előre hozott keresletet generáló lakástámogatási rendszert jelölték meg..
Budapesten 26%-os, a megyei jogú városokban 29%-os, a kisebb városokban 27%-os, a községekben pedig 36%-os csökkenést mutatnak a számok. Bár a teljes éves adatokban végül ettől eltérő arányokat
láthatunk majd, nagy átrendeződés nem valószínűsíthető.
Tavaly a pesti, közel egyharmados gyarapodáson kívül minden vármegyében csökkent az adásvételek száma. A Pest vármegyei látványos bővülés azonban minden bizonnyal technikai okokkal, konkrétan a korábbi években elmaradó tranzakciók későbbi, mostani feldolgozásával magyarázható. Zalában felével, BácsKiskun és Győr-Moson-Sopron vármegyében 40% körül zuhant a forgalom. A másik véglet – a gyaníthatóan,
de nem bizonyosan a pestihez hasonló technikai jellegű adattorzítással érintett – Baranya 6%-os csökkenéssel. A vármegyeszékhelyek közül mindegyikben visszaesett a forgalom 2023-ban. Messze a legnagyobb mértékben, 51%-kal Zalaegerszegen, s még Szekszárdon és Szolnokon haladja meg a csökkenés a 40%-ot. Pécsett ugyanakkor 5% alatt marad a forgalomcsökkenés mértéke.
Budapest egészében 26%-kal, a végleges, valós számokban várhatóan 25 ezer közelébe csökkent tavaly a tranzakciók száma. A visszaesés a legnagyobb arányt (40%) a VIII. kerületben érte el, s még az V., VII. és II. kerületben haladta meg a 30%-ot. Mivel ezekben a városrészekben egy évvel korábban nagyobb arányú forgalomnövekedést mértünk, a mostani visszaesés oka részben lehet ez a magas bázishatás. Míg a lista utolsó három helyén belvárosi kerületek szerepelnek, a legkisebb mértékű forgalomvesztés külvárosi területeken (XVIII., XXII., XIX., XVI. kerületekben 15–21% között) ment végbe. A hagyományosan legkisebb forgalmú budapesti városrész, Soroksár pedig úgy érhetett el 40%-os tranzakciószám-növekményt, hogy az elmúlt években több nagy projekt indult itt, s tavaly rég nem látott nagyságrendben adtak át új lakásokat, melyekhez kapcsolódó végszerződések a 2023-as forgalmi adatokat szaporítják.
A drágaságban Somogy vármegye, illetve Debrecen viszi a prímet
A lakáspiaci árváltozás és aktuális árszint mutatóit ugyancsak különböző területi szinteken vették sorra. Tavaly az összes vármegyében ismét drágulást mutattak a számok. (Ez természetesen csak nominálisan jelent pozitív irányú elmozdulást, reálértéken mindenhol csökkent az árszint.) Az élen Csongrád-Csanád áll közel 14%-os árnövekedéssel, és még Bács-Kiskun, Vas és Nógrád értéke haladta meg a 11%-ot. A másik véglet Fejér, mindössze 1,4%-os áremelkedéssel, s az 5%-os szinttől még – Budapesten kívül – Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves és Somogy maradtak el tavaly.
A forgalom jelentős részét adó vármegyeszékhelyek ármozgásai jellemzően – de nem minden esetben – nagy hatással vannak az egész vármegyére. Tavaly nagyvárosaink közül Szekszárd drágult legjobban (15,5%), s még Békéscsaba és Szombathely fértek fel a dobogóra 14–15% közötti arányszámokkal. Szombathely és Szekszárd egy évvel korábban sereghajtók voltak ebben a mutatóban, így esetükben az alacsony bázis is hatással lehet 2023-as jó eredményükre. A lista másik végén Veszprém, Tatabánya, Miskolc és Salgótarján vannak, 4% alatti árnövekedéssel. Az általánosan lassuló áremelkedési ütemnek megfelelően a tavalyelőtti 96 után 2023-ban már csak 33 járásban nőtt 20%-ot meghaladó mértékben az átlagár.
A fővárosi kerületek árváltozási rangsorában a – 2022-ben még utolsó helyen szereplő – XXIII. kerület áll az élen, melyet jócskán lemaradva, 10–15% közötti drágulással az I., XVII., XXII. és XVIII. kerületek követnek. Kisebb újlakás-projektek ezek közül mindegyikben zajlanak, ugyanakkor csupán a fővárosi szinten legkisebb forgalmú, ám lakásfejlesztők által az elmúlt két-három évben látványos felfedezett XXIII. kerület esetében egyértelmű a korábbinál drágábban eladott új lakások áremelő hatása. Mindez Soroksár esetében szabályosan korrelál a forgalom látványos növekedésével is (ld. 5. diagram). Utolsó helyen az – egyik fő befektetési célpontot jelentő, ugyanakkor tavaly a második legjelentősebb forgalomcsökkenéssel sújtott – V. kerületet találjuk, mindössze 0,4%-os drágulással, s még a IV. és II. kerületekben marad 1% alatt a mutató. A hagyományosan nagy újlakás-forgalmat elkönyvelő kerületek (VIII., IX., XI., XIII. és XIV.) az árváltozási rangsor középső részén kaptak helyet, ami jelzi, hogy ezres nagyságrendű forgalom mellett az új projektek lakásai kevésbé befolyásolják az összesített árszintet.
Noha áremelkedésben a második legkisebb arányt produkálta tavaly, a Balaton-parti településeknek köszönhetően vármegyéink közül továbbra is messze Somogy a legdrágább, 743 ezer Ft/m2 átlagárral. Pest,
Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron hármasa szűk árintervallummal, 606–635 ezer Ft/m2 -rel következnek ez után (ld. 10. diagram). A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, 2023-ban 187 ezer Ft/m2
átlagértékkel, egyedüliként a 200 ezres limit alatt, jócskán lemaradva a bő százezer forinttal drágább fajlagos átlagárú Békéstől és Borsod-Abaúj-Zempléntől.
A vármegyeszékhelyek ársorrendjének hagyományos négyes élbolya 2023-ban így alakult: Debrecen (686 ezer Ft/m2), Veszprém (656 ezer Ft/m2), Győr (653 ezer Ft/m2) és Székesfehérvár (621 ezer Ft/m2). Ezek
mellé Szeged is felzárkózott tavaly, 618 ezer Ft/m2-rel. A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 198 ezer Ft/m2 átlagértékkel.
A fővárosi kerületek közötti árrangsorban kilenc év után trónfosztás történt tavaly. Azzal, hogy az V. kerületben sereghajtóként mindössze 0,4%-os árnövekedést láttunk, miközben a 2022-es ezüstérmes I. kerület 15%-kal drágult, ez utóbbi vezeti jelenleg a budapesti árrangsort 1,294 millió Ft/m2 -rel (ld. 11. diagram). Az egymilliós szintet e kettő mellett még a II., XII., XI., XIII. és VI. kerület lépik át. A másik végletet, két év után ismét, 628 ezer forinttal a XXI. kerület adja. A hétszázezres szint alatt ezen kívül a XX., XXIII. és a XV. kerületek vannak még.
Optimista várakozások 2024-e
2023 minden jel szerint egy rövid ideig tartó visszaeső lakáspiaci ciklus mélypontjaként vonul be a szakmai köztudatba – írja a jelentés. A tavalyi egyértelműen a kivárás éve volt, minden főbb piaci mutatóban visszaesést hozott. A forgalom látványosan fékezett, a reálárak pedig jelentős mértékben csökkentek, miközben a nominális árak év/év alapon még pozitív tartományban maradtak. A tartós áresés, ami komoly recessziók idején szokott bekövetkezni, elmaradt.A lakásépítések és még inkább a kiadott építési engedélyek zuhanásában ugyanakkor évtizedek óta nem látott negatív eredmények születtek, azaz a piac elsősorban az új kínálaton keresztül alkalmazkodott a megváltozott környezethez.
Az idei év eddigi tapasztalatai viszont pozitívak, egyértelműen látszanak a kilábalás jelei. 2024-ben a lakáspiac jó működéséhez szükséges tényezőkben, mint stabil gazdasági növekedés, reálbérek alakulása, alacsony hitelkamatok a tavalyi mélyponthoz képest már fellendülés prognosztizálható. És bár az állami támogatásoknál idén összességében szigorúbb feltételekkel, szűkebb kör számára elérhetők, a nagyobb támogatási összegek érezhetően élénkítik a keresletet. Újra nőhet a befektetési céllal vásárlók aránya is, azonban mindezek mellett sem számíthatunk a korábbi összpiaci szárnyalás visszatérésére.
A lakáspiac fő mutatóinak alakulása a ciklikus működés során logikailag egymásra épül. Elsőként a tranzakciószám növekedése indul el, amire tehát már több forrásból is megerősítést kaptunk az idei első hónapokban, s így idén ideális esetben 20–25%-os bővülést (120–125 ezer teljes tulajdont érintő, értékesítési céllal épített lakások nélkül számított tranzakciót) várhatunk. Nominális árakban, országos összesítésben enyhe növekedésre számítunk, míg ezzel párhuzamosan reálárszintben év végéig megszűnhet a csökkenés. Az ezeknél nagyobb tehetetlenséggel bíró lakásépítésekben ugyanakkor idén még 10–15%-os visszaesést prognosztizálunk, míg az építési engedélyek száma az 5%-os áfa érvényességének két évvel való meghosszabbítása ellenére – reagálva a növekvő keresletre – már emelkedésnek indulhat. Erőteljesebb és általános piaci élénkülést majd – a lakástámogatások volumene szempontjából nem mellesleg a választásokat megelőző – 2025-ös év hozhat – olvasható az elemzésben.
A legrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép teljes elemzése ITT olvasható.
Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép évente kétszer, a valós lakáspiaci adásvételek alapján térképen teszi közzé a lakásárakat, azok változását és a lakáspiac aktuális folyamatait. ÍA szokott tematikát követve, a 2023-as forgalmi adatok alapján vizsgáltákk meg, hogy egy év alatt különböző területi vetületekben, illetve jogállásonként és ingatlantípusonként hogyan változtak az árak és a forgalom, illetve melyek az aktuálisan kialakult árszintek. A 2023. évi lakáspiac minden fő mutatóban egyértelmű visszaesést hozott. Mivel ugyanakkor az idei év első hónapjainak tapasztalatai alapján 2024-ben már javulás jöhet, a tavalyi visszatekintés jó lehetőséget ad arra, hogy az újabb emelkedő ciklus kezdetekor rögzítsük a kiinduló piaci helyzetet, illetve a lokális minimum árszinteket.
