Módosult a magyar építészetről szóló törvény: a változások elsősorban a kiemelt beruházások engedélyezését, a környezet- és természetvédelmi szabályok megsértésének következményeit, valamint az Otthon Start Programhoz kapcsolódó lakásfejlesztéseket érintik. A már kiemelt beruházássá nyilvánított egyes lakásprojektekre 2026 végéig építési engedély sem adható ki.
Az Országgyűlés 2026. szeptember 22-én fogadta el a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény újabb módosítását, amely 2026. szeptember 30-án jelent meg a Magyar Közlönyben. A rendelkezések többsége a kihirdetést követő napon, vagyis október 1-jén hatályba lépett.
Fél évre is megállhat egy kiemelt beruházás engedélyezése
A módosítás egyik legfontosabb eleme a környezetvédelmi és természetvédelmi szabályok megsértéséhez kapcsolódik.
Ha egy kiemelt jelentőségű beruházásnál a környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság eljárást indít, erről haladéktalanul értesítenie kell az építésügyi hatóságot. Az építésügyi hatóságnak ebben az esetben fel kell függesztenie az engedélyezési eljárást addig, amíg a környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság döntése véglegessé nem válik.
A kiemelt beruházást szabályozó jogszabály emellett előírhatja azt is, hogy megállapított jogsértés esetén új építési vagy létesítési engedélyt ne lehessen kiadni mindaddig, amíg a jogsértő állapotot meg nem szüntetik. A tilalomnak azonban legalább hat hónapig fenn kell állnia a hatósági döntés véglegessé válásától számítva.
A szabályokat nemcsak az új, hanem a módosítás hatálybalépésekor már folyamatban lévő hatósági ügyekben is alkalmazni kell. Bizonyos esetekben a korábban megállapított jogsértésekre is kiterjednek: ha a környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság döntése az új szabály hatálybalépése előtti hat hónapon belül vált véglegessé, és a jogsértő állapot továbbra is fennáll.
A kormány meghatározhatja, meddig nem adható ki építési engedély
A törvény külön felhatalmazást ad a kormánynak arra, hogy rendeletben meghatározza azt az időtartamot, amely alatt egy kiemelt jelentőségű ügyhöz kapcsolódó beruházásra nem adható ki építési vagy létesítési engedély.
Ez lényegében egy újabb eszközt jelent a kiemelt beruházások engedélyezési folyamatának felfüggesztésére vagy időleges korlátozására.
Otthon Start: 2026 végéig várni kell egyes építési engedélyekkel
A lakáspiac szempontjából különösen lényeges átmeneti szabály vonatkozik azokra a magáncélú kiemelt beruházásokra, amelyek között az Otthon Start Program, illetve a FIX 3 százalékos hitel feltételeihez kapcsolódó lakásfejlesztések is szerepelnek.
Ezeknél – a használatbavételhez szükséges engedélyek kivételével – épületre csak 2026. december 31. után adható ki építési engedély.
A törvény indokolása szerint a változtatás célja annak az időszaknak a pontos meghatározása, amely alatt a már kiemelt beruházássá nyilvánított, Otthon Start Program keretében tervezett lakásberuházások számára nem adható ki építési engedély.
A módosítás ehhez igazítja az ilyen lakásépítési beruházásokkal kapcsolatos szankciós határidőket is: amennyiben jogszabály alapján egy ideig nem adható ki engedély, az erre az időszakra eső határidők szünetelnek.
A jogszabály azt is egyértelművé teszi, hogy az építési engedélyek kiadásának 2026 végéig tartó korlátozása miatt az állammal szemben kártalanítási igény nem érvényesíthető.
Változnak az építési termékekre vonatkozó fogalmak is
A törvény pontosítja az építési termékek dokumentációjára vonatkozó szabályokat. Módosul a „teljesítménynyilatkozat” fogalma, és megjelenik a „teljesítmény- és megfelelőségi nyilatkozat” meghatározása is.
Ez utóbbi olyan gyártói dokumentum, amely egyszerre igazolja az építési termék teljesítményét és azt, hogy a termék megfelel az előírt követelményeknek. A gyártó a nyilatkozat kiállításával felelősséget vállal azért, hogy a termék megfelel a dokumentumban rögzített teljesítménynek.
Megszűnnek egyes építőanyagokra vonatkozó korábbi szabályok
A törvény számos, stratégiai jelentőségű építési anyagokra, illetve építési-bontási hulladékokra vonatkozó rendelkezést is hatályon kívül helyez.
Ezzel összefüggésben megszűnik a stratégiai jelentőségű építési anyagok megállapításáról szóló 33/2025. (XI. 4.) ÉKM rendelet is.
A változás hátterében részben uniós jogi kötelezettség áll: a törvény indokolása szerint Magyarország ezzel hajtja végre az Európai Unió Bíróságának C–499/23. számú ítéletét, amely a stratégiai jelentőségű nyersanyagok és termékek kivitelére korábban alkalmazott magyar regisztrációs eljárás uniós joggal való összeegyeztethetőségéről szólt.
A kiemelt beruházások gyorsítása mellett új fékek jelennek meg
A módosítás összességében két irányú változást hoz. Miközben a kiemelt beruházások rendszere továbbra is lehetőséget ad az általánostól eltérő, gyorsított eljárások alkalmazására, a törvény egyértelműbb eszközöket ad az engedélyezés megállítására is.
Különösen jelentős változás, hogy környezet- vagy természetvédelmi jogsértés esetén egy beruházás további engedélyezése akár legalább fél évre is blokkolható. A lakásfejlesztők számára ugyanakkor rövid távon az Otthon Starttal összefüggő átmeneti rendelkezés lehet a legfontosabb: az érintett, már kiemelt státuszú projektek egy részénél az új építési engedélyek kiadása csak 2027-től indulhat újra.
Forrás: 2026. évi LVII. törvény a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény módosításáról, Magyar Közlöny 2026. évi 142. szám
