Ígylakunk-interjú – A lakások megfizethetőségének problémája, a tömegeket érintő lakhatási szegénység, a lakóingatlanok energiapazarló állapota megkerülhetetlen és sürgősen kezelendő helyzet hazánkban és Európa-szerte is. Egy, a Habitat for Humanity által megrendelt kutatásban a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont azt vizsgálta, miként lehetne enyhíteni a lakhatási válságot Magyarországon üres lakások és más alulhasznosított ingatlanok megfizethető lakásokká alakításával.
Sümeghy Györgyöt, a Habitat for Humanity közép-európai irodájának szakpolitikai igazgatóhelyettesét a Social housing and empty spaces landscapes in Hungary (Szociális lakhatási és üres terek Magyarországon) című kutatás céljáról és hátteréről, Jelinek Csaba szociológust, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont alapítóját, a tanulmány egyik szerzőjét a felmérés körülményeiről, eredményeiről és a levont következtetésekről, javaslatokról kérdeztük.
A tanulmány megállapítja, hogy a magyarországi lakásválságot nem a mennyiség, hanem a minőség és a megfizethetőség problémái okozzák.
Az ország lakossága az elmúlt négy évtizedben folyamatosan csökkent, miközben a lakásállomány bővült, ugyanakkor a társadalomnak még mindig ugyanazt a nagy szegmensét – 2-3 millió embert – érinti a lakhatási szegénység, mint 1990-ben. Az elemzés szerint ez az elmúlt három évtized nem megfelelő lakáspolitikájának eredménye. Sőt, valójában a lakáspolitika hiánya, hiszen 1990 óta egyetlen kormánynak sem volt átfogó lakásstratégiai dokumentuma.
Ígylakunk: Reálisan körülbelül mennyi lakással lehetne növelni a megfizethető hazai lakásállományt az ismert üres, alulhasznosított lakások, terek átalakításával?
Jelinek Csaba: Erre nem mertünk egy számot mondani, legfeljebb nagyságrendet, mert nagyon hiányosak az információk.
A statisztikai adatok szerint üres lakásokból nagyjából fél millió van az országban, de hangsúlyoztuk, hogy ennek jó része valószínűleg nem alkalmas befektetésre, hasznosításra, mert vagy a lokációja rossz, vagy a műszaki paraméterei nagyon rosszak. Tehát, az, hogy fél millió holnap hasznosítható üres lakás van, az biztosan nem igaz. De az kimondható, hogy biztosan van jó pár százezer olyan, ami alkalmas lenne.
Sajnos nem létezik egyelőre üres lakások klaszter, és nekünk ez most nem fért bele a kutatásba.
A 2022-es népszámlálás adatai szerint a hazai lakásállomány 4,5 millió lakás, ennek 12,5 százaléka (570 ezer db) minősül a statisztikai hivatal definíciója szerint nem lakott lakásnak.
Az elemzők ezúttal az „üres tereket” olyan ingatlanoknak tekinttették, amelyeket már hosszabb ideje nem használnak semmilyen funkcióra. Hangsúlyozzák, hogy az „üresség” nem jelenti automatikusan azt, hogy ezek az ingatlanok könnyen hasznosíthatók lennének bármilyen értelmes funkcióra, például megfizethető lakhatás biztosítására.
A kutatásban műszaki/építészeti állapot, illetve az elhelyezkedés alkalmassága szerint tipizálták az üres épületeket, de ezek mellett még számos paramétert – pl. alaprajz, közművesítettség, épületgépészeti minőség, közlekedési lehetőségek, szolgáltatásokhoz való hozzáférés, szennyezettség – kell megvizsgálni annak eldöntésekor, alkalmas, vagy alkalmassá tehető-e az épület lakhatási célokra.
Az egészen biztos, hogy a több mint félmillió hazai nem lakott lakásnak csak egy része sorolható be ebbe a kategóriába.
Elég szemléletes az az ábra, amelyik a népszámlálási adatok alapján a lakás építési éve és az üresedési ráta a kapcsolatát mutatja. Ezen az látszik, hogy a nagyon régi lakásoknál kiugróan magas az üres lakások aránya, nyilván azért, mert rosszabb a minőségük. Aztán ez a 2010 után épült lakásoknál megint elkezd emelkedni. Valószínűleg azért, mert sok új fejlesztésű, befektetési célú ingatlan üresen áll. Ez két különböző ok, amiért üres egy lakás, és különbözőképpen lehet rá reagálni.
Ígylakunk: A másik irány – amire külföldön és már itthon is van példa – a nem lakófunkciójú épületek átalakítása lakásokká. Ebben milyen lehetőséget sikerült feltárni?
Jelinek Csaba: Az egyik konklúzió, hogy szinte semmit nem tudunk az üres épületekről, terekről. Biztosan sok ilyen, különböző funkciójú ingatlan van, de országosan nagyon keveset tudunk ezekről. Az egyik létező információforrás a Fővárosi Önkormányzat, illetve a Budapest Főváros Városépítési Tervező Kft. által készített és évente frissített barnamezős kataszter, melyben 2016 óta próbálják a főváros területén lévő fejlesztésre potenciálisan alkalmas üres és alulhasznosított területet listázni és profilozni rövid leírássokkal (tulajdonviszonyok, elhelyezkedés, közműviszonyok stb.). Valójában nulladik lépésnek kellene lennie annak, hogy ez országos szinten is elkészüljön. Ezért a fejlesztők is lobbiznak.
A fejlesztőkkel készült interjúból kiderült, hogy a legígéretesebb potenciális épülettípus a 80-as 90-es években épült irodaépületek, amelyek most üresen állnak. Az irodapiaci üresedés a legfrissebb adat szerin 14 százalék, a Budapest agglomerációban 30%. Azt is ki lehet kalkulálni, hogy ez hány négyzetméter. Ez ígéretes iránynak tűnik.
Nem tudunk konkrét számot mondani, hogy összesen mennyi megfizethető lakást lehetne létrehozni üres lakások, épületek hasznosításával, de biztosan 100 ezres nagyságrendről lehet szó reálisan.
Ígylakunk: Mekkora a kereslet a megfizethető lakásokra Magyarországon?
Jelinek Csaba: A megbízó elvárása volt, hogy röviden írjuk le, hogy néz ki az úgynevezett szociális lakhatási térkép, vagyis a szociálisan célzott megfizethető lakásszektor Magyarországon. Adtunk egy rövid jogi és közpolitikai áttekintést, azon belül külön elemeztük az önkormányzati bérlakásszektort, ami az itthoni szociális lakásszektor gerince, illetve legfontosabb eleme. Ezen kívül csináltunk egy kis elemzést arról, hogy mekkora kereslet megfizethető lakásokra. Ehhez felhasználtuk a korábbi kutatásainkat is, például a megfizethető bérlakások iránti igényekről Budapesten.
Magyarországon a népesség elsősorban a gazdaságilag fejlettebb térségekbe – például a Budapest környéki agglomerációba, Győr környékére és a Balaton régióba – irányuló belső migráció, illetve szuburbanizáció miatt nőtt, miközben az ország nagy részén, különösen az elöregedő térségekben, csökkent a lakosság száma.
Két keresletbecslés készült a megfizethető lakások iránti keresletre vonatkozóan:
- A munkahelyek és a lakhatás közötti eltérés kiszámítása azt mutatja, hogy 108.000 lakásra van szükség azon a településeken, ahol többen dolgoznak, mint ahányan élnek.
- A felmérés eredményei azt bizonyították, hogy Budapesten a megfizethető lakások iránti ún. szűk keresleti csoport a város felnőtt lakosságának 21%-a, 290.000 fő. Ezek az emberek a negyedik vagy magasabb jövedelmi tizedbe tartoznak (azaz magasabb jövedelemmel rendelkeznek, mint a szociális bérlakások célcsoportjai), és nyitottak lennének megfizethető bérlakásba való beköltözésre, ha létezne ilyen.
A lakhatási szegénység Magyarországon mintegy 2-3 millió embert érint. A lakosság 8,7%-a túlterhelt a lakhatási költségekkel, ami kisebb arány, mint az ugyanezen év uniós átlaga (8,8%). A piaci áron bérlők azonban erősen érintettek: 42,5%-uk túlterhelt. A jelzáloghitellel rendelkező tulajdonosok szintén az átlagot meghaladó mértékben, 14,7%-ban túlterheltek.
Ígylakunk: A stakeholder-elemzés kapcsán milyen érintettekkel sikerült beszélni arról, hogy mit gondolnak erről a témáról?
Jelinek Csaba: Igyekeztünk a lehető legszélesebb érintetti kört azonosítani, de nem tudtunk mindenkivel beszélni, így az kutatás egy része saját adatok, illetve pl. népszámlálási adatok elemzéséből állt. Tíz interjút készítettünk különböző szereplőkkel. Leginkább ingatlan fejlesztőket értünk el, illetve ilyen témákkal foglalkozó civil szervezeteket, de a szereplők köre ennél sokkal tágabb, hiszen van számos kormányzati, önkormányzati, pénzügyi, uniós stb. szereplő, akik egy jövőbeli programban fontosak lehetnek.
Az azonosított legfontosabb szűk keresztmetszetek, amelyek az „üres tér” projekteket hátráltatják:
– az üres terek elhelyezkedése
– az üres terek műszaki/építészeti tulajdonságai
– az adórendszerből adódó ösztönzők hiánya
– a nemzeti lakásépítési és felújítási stratégiák hiánya
– az építési szabályzathoz kapcsolódó akadályozó előírások, beleértve a szükséges új parkolóhelyek számának szigorú szabályozását
– a megfelelő pénzügyi eszközök hiánya (főként: hosszú távú és megfizethető hitelalapú finanszírozás).
Ígylakunk: Mi a helyzet a fejlesztőkkel? Tudomásom szerint egyes hazai fejlesztőknek vannak olyan projektjeik, amelyekben nem lakófunkciójú ingatlanokat alakítanak át lakásokká. Igaz, ezek nem a megfizethető lakás kategóriában vannak. Megvan a készség részükről a piacinál olcsóbb lakások, bérlakások létrehozására?
Jelinek Csaba: Minden interjúban kidomborodott, hogy a fejlesztők fő szempontja az, hogy úgymond kijöjjön a matek, tehát részükre meglegyen a megfelelő profit. Az is kiderült, hogy az a tudás, ami szükséges lenne megfizethető és egyben környezetileg fenntartható otthonok kialakítására üres terekből, megvan a különböző típusú fejlesztőknél. Műszaki, jogi és projektmenedzsment értelemben is több olyan példát láttunk, ahol régi, eltérő funkció épületekből pl. iskolaépületből, munkásszállóból, egyéb épületekből piacon értékesíthető lakásokat hoznak létre a fejlesztők.
Azonban ezek tipikusan nem megfizethető kategóriájú lakások, de nekem az volt a benyomásom, hogy ha lenne jó szabályozás és pénzügyi konstrukció, akkor ez ösztönözné őket megfizethető árú lakások, bérlakások építésére. Tehát mindenképpen a partnerségek kialakítása piaci fejlesztőkkel lehetne az egyik jövőbeli irány. Már csak azért is mert a tulajdonunkban vannak olyan ingatlanok, amelyek erre alkalmasak lehetnek.
A jelenlegi szabályozási környezetben három lehetséges belépési pontot azonosítottak a jövőbeli üres helyekkel kapcsolatos projektek számára:
– A jelenlegi barnamezős területrendezés és szabályozás néhány módosítással könnyebbé tehető.
– A „területrendezési és fejlesztési szerződések” eszközeivel a helyi önkormányzatok megkönnyíthetik a helyi üres területeket érintő projekteket.
– A jelenlegi, a kiemelt beruházások gyorsított ütemezésére vonatkozó protokollt a jövőben az üres területekre vonatkozó projektekhez is lehetne használni.
A tanulmány készítése közben történt két olyan szabályozási változás is, amiről írtunk, de nem fejtettük részletesen. Az egyik a rozsdaövezeti szabályozás, amelyben kedvezményeket kaphatnak az ilyen területeken beruházók. A fejlesztők megélése szerint ez most egy kevéssé átlátható döntési folyamat. Több, fejlesztőkkel készített interjúban felmerült, hogy, ha ebben a rendszerben kedvezményeket kapna a fejlesztő megfizethető lakások vagy bérlakások kialakítása esetén, akkor nyitottak lennének.
A másik a nemrégiben elindított lakhatási tőkeprogram, ahol ingatlanalapok pályázhattak forrásra. A kormányzati kommunikációban megjelent, hogy megfizethető lakások, bérlakások és kollégiumi férőhelyek épülhetnek ebből, de a szabályozásban egyelőre nem látszik nyoma annak, hogy mitől lesznek ezek megfizethetőek. A várható lakástöbblet hatása egyéb szabályozók, ösztönzők nélkül nagy valószínűséggel nem lenne akkora, hogy az árcsökkenés elérje a megfizethetőség határát.
Ilyen típusú szabályozói eszközökre a fejlesztők is nyitottak lennének. Ennek hiányában nem várható el tőlük, hogy maguktól úgynevezett megfizethető lakásokat bérlakásokat állítsanak elő.
Ígylakunk: Az állam vajon miért nem áll bele ebbe, hiszen itt nemcsak pénzzel, hanem már megfelelő szabályozási keretekkel is segíthetné ezt a folyamatot?
Jelinek Csaba: Sajnos kormányzati szereplőkkel most nem készült interjú, de korábbi tapasztalatok szerint az látszik, hogy erre nincsen politikai akarat. Látszik, hogy bármi, ami a megfizethető bérlakások irányába mutat, azt nem támogatják, az egy kommunista hagyaték, és politikailag nem megtérülő ügy. Ehhez jön még az, hogy „az én házam az én váram” mondásnak megfelelően a magyarok, egyfajta közép-európai kulturális sajátosságként is, a saját tulajdonunkban akarnak lakni.
Ugyanakkor az eddigi kutatások azt támasztják alá, hogy az emberek nem kifejezetten magántulajdont akarnak, pláne, mindenki minden élethelyzetben. Sokkal inkább biztonságos, megfizethető otthon szeretnének. A mostani szabályozói környezetben ez úgy érhető el, ha saját lakást vesznek.
Tipikus példa, hogy sokan zárt kertekbe mentek, mennek lakni a saját otthon biztonságát keresve, de tulajdonképpen egy szabályozási szürke zónában élnek egy olyan helyen, ami nem lakófunkciójú a helyi építési szabályzat szerint, és ezt könnyen okozhat csapdahelyzeteket.
Korábbi,1000 fős mintán végzett, reprezentatív kutatásunk is azt mutatta, hogy Budapesten az embereknek 20-30 százalékának teljesen elfogadható lenne bérlakásban élni hosszú távon is, ha az garantáltan biztonságos és megfizethető lenne.
Ígylakunk: Az kiderült, hogy az érintettek mennyire ismerik egy ilyen projektnek a lehetőségeit, módszereit?
Jelinek Csaba: A fejlesztők követik a nemzetközi folyamatokat. Beszéltük olyan beruházóval, aki teljesen képben volt, hogy pl. Ausztriában hogyan csinálnak kollégiumokat elhagyott épületekből, csak ők nem a megfizethetőségi szempontokat figyelik.
Budapesten több EU-s forrásból történő kezdeményezés van, pl. az AHA Budapest projekt, ahol egy iskolaépületet alakítanak át. Az azon dolgozó csapat is nagyon erősen figyeli a külföldi jó példákat. Ha a TOP Pluszos forrásokat nem tartanák vissza a fővárostól, akkor azon belül lehetnének hasonló, például a lakásügynökségeket megerősítő projektek. Több olyan háttértanulmány született, ami felmérte a fővárosi tulajdonú üres épületeket, és mond arról is valamit, hogy ezeket miként lehetne lakásként hasznosítani, de a forrás oldal egyelőre erősen kétséges.
A tanulmány három már létező példát emel ki, amelyek hasonlóak az üres terek megközelítéshez. Tanulságaik fontosak lehetnek a jövőbeli projektek megtervezéséhez és méretnöveléséhez:
– önkormányzatok partnersége nem kormányzati szervezetekkel lakásállományuk felújítása érdekében,
– önkormányzatok, amelyek uniós forrásokból újítják fel ingatlanjaikat,
– szociális lakásügynökségek.
Ígylakunk: Vidéki nagyvárosokban mennyire vannak ilyen lehetőségek, esetleg kezdeményezések?
Jelinek Csaba: Nem csináltunk ilyen interjúkat, de találtunk jó példát pl. Pécsről, ami nagyon hasonló volt az ULE (Utcáról Lakásba Egyesület) és a magyar Habitat programjaihoz, amelyekben egy civil csapat és az önkormányzat partnerségben újítanak fel romos önkormányzati bérlakásokat. A civilek hoznak munkaerőt és adományokat, pénzt, építőanyagot, az önkormányzat adja a lakást és némi szakértelmet, esetleg munkaerő-kapacitást, a végtermék pedig néhány felújított szociális bérlakás.
Ígylakunk: Mik a kutatás, illetve tanulmány végkövetkeztetései, javaslatai?
Jelinek Csaba: Miutánfelmértük a megfizethető lakások iránti keresletet és az üres terek helyzetét, megnéztük, hogy finanszírozói oldalon melyek azok a lehetőségek, illetve termékek, amelyek használhatóak lennének. A stakeholder-elemzésben feltérképeztük, hogy a létező intézmények közül melyek azok, amelyek már valami hasonlót csináltak, vagy alkalmasak lennének arra, hogy valami hasonlót csináljanak.
Végül ezekből az elemekből próbáltunk összerakni néhány olyan jövőbeli szcenáriót, ami szerintünk kivitelezhető lenne, ha lenne politikai, döntéshozói akarat a megfizethetőség valódi megoldására és arra, hogy ilyen megközelítésű beruházások történjenek.
Mindenképpen szükség lenne egy hosszú távú lakásstratégiára és hozzá egy kormányzati felelősre, valamint az önkormányzatok helyzetbe hozására. Jelenleg az önkormányzatoknak nincsen elegendő forrásuk, illetve szabályozási lehetőségük a lakhatási problémák megfelelő kezelésére.
Az alábbi négy lehetséges kísérleti forgatókönyvet vázolták fel a tanulmány szerzői:
– Az új pénzügyi termékeken keresztül finanszírozott önkormányzati üres terek projektek katalizálása és támogatása.
– Civil és önkormányzati együttműködések támogatása az üresen álló lakások megfizethető lakásokká történő átalakítása érdekében.
– A szociális lakásügynökségek méretnövelése és bővítése.
– A civil-magán együttműködések támogatása magántulajdonban lévő nem lakóépületek vegyes használatú ingatlanokká, köztük megfizethető lakásokká történő átalakítása érdekében.
Sümeghy György, a Habitat for Humanity közép-európai irodájának szakpolitikai igazgatóhelyettes a kutatás nemzetközi hátteréről, a vonatkozó uniós politikákról és a projekt lehetséges folytatásáról:
Az energiaszegénység és a szociális lakhatás téma ér össze a nemzetközi Habitat for Humanity azon projektjében, amelyben pár évvel ezelőtt a lengyel és az angol tagszervezet elkezdett üres épületek felújításának és megfizethető lakásokká alakításának lehetőségeivel foglalkozni. Akkor kiderült, hogy Angliában már legalább egy évtizede komolyan foglalkoztak azzal, hogyan lehet az üresen álló, lakó- és nem lakófunkciójú (üzlethelyiség, kórház, iskola, laktanya, egyházi épület stb.) épületeket így hasznosítani. Elkezdtünk kis mintaprojekteket csinálni, amivel aztán el lehet menni a döntéshozókhoz, megmutatni, hogy hogyan lehet ezt jól csinálni.
Ezt követte másfél évvel ezelőtt az Esther (Empty Spaces for Homes – Üres terek lakásnak) projekt. Ebben a korábban Angliában és Lengyelországban végzett felújítási projektet egészítjük ki szisztematikusan kutatással, nemzeti koalíció építésével, szakpolitikai elemzésekkel, és próbáljuk összekapcsolni a szociális szempontot a klímaszemponttal. Ennek érdekében külső konzulens cég segítségével kidolgozunk egy módszertant arra, hogyan lehet mérni az energiafelhasználását mérni az épület életciklusában. Azaz megmérni, hogy mennyi az épület energiafelhasználása felújítás előtt és után, és összehasonlítani azzal, hogy mi lett volna, ha lebontjuk az épületet és újat építünk helyette. Úgy tűnik, hogy mind szociális, mint klímaszempontból inkább felújítani érdemes, mint újakat építeni. természetesen van Európában néhány olyan nagyváros, ahol erre szükség van, de Európa nagyobbik részében szinte mindenütt lakásfelesleg van.
Ezt próbáljuk becsatornázni uniós szintre. A Bizottság által meghirdetett Megfizethető lakhatási tervben (Affordable Housing Plan) két témával veszünk részt. Az egyik a kelet-európai társasházak felújítása: erre továbbra is kell figyelni kell, és pénzre is szükség van. Ez azért fontos, mert az uniós diskurzusok nagyon sokszor csak szociális lakhatásról beszélnek, azonban Kelet-Európában nagyon sok szegény ember lakástulajdonos. Ezért, ha csak a szociális lakhatásra és a bérlőkre van támogatás, az nem segít a saját lakásukban élőkön, ugyanakkor ezeknek az épületeknek klímaszempontból is nagyon fontos lenne a felújítása. A másik téma, amit elkezdtünk öt-hat szervezettel komolyan promotálni, az üres épületek átalakítása megfizethető lakhatássá. Ennek a Policy Paper dokumentumát most fogjuk beadni, amiben főleg az tud szerepelni, amit Angliában és Lengyelországban tanultunk erről a dologról.
Most Magyarországon és Horvátországban csináltunk hasonló kutatást, hogy felmérjük a lakásrendszert és feltérképezzük a potenciált, hogy hogyan és mennyi üres lakást és épületet lehetne megfizethető lakhatás kialakítására felhasználni. Arra van felhatalmazásunk és forrásunk, hogy egy harmadik országban is elkezdjünk a két említett országhoz hasonló teljes munkacsomagot megvalósítani. Tehát, Horvátország és Magyarország van versenyben erre a projektre.
A tanulmány angol nyelven érhető el a Habitat for Humanity oldalán: Social housing and empty spaces landscapes in Hungary
