Az elmúlt másfél évtizedben a magyar ingatlanpiacot egyszerre formálta az állami beavatkozás, a kiszámíthatatlan szabályozás és a támogatások által felhajtott lakásár-emelkedés. Egy politikai fordulat most új pályára állíthatja a befektetői hangulatot – de a lakáspiaci gondok nem oldódnak meg egyik napról a másikra írja a magyar választásokat követő elemzésében a Property Forum. A Bankmonitor végigvette a TISZA lakáspiaci ígéreteit is, amellyel a lakhatási válságot kezelné.
A közép-kelet-európai ingatlanipari portál cikkének bevezetőjében azt írja, hogy „az ingatlanipari szakemberek és a külföldi befektetők számára ez az eredmény a posztkommunista Magyarország történelmének talán legjelentősebb új lehetőségeket kínáló fordulópontját jelentheti”. Annak megértéséhez, , hogy mi következhet most, röviden áttekintik, hogyan alakították az Orbán-kormányok Magyarország ingatlan- és befektetési környezetét az elmúlt 16 évben.
Kockázatosabbá vált befektetési terep
A jelenlegi ingatlan- és befektetési környezet egyik legfontosabb jellemzője, hogy Magyarország hosszú ideje politikai kockázattal terhelt piacnak számít. A külföldi tőke számára az a kép rajzolódott ki, hogy bizonyos ágazatokban a magyar tulajdon elsőbbséget élvez, a külföldi szereplők jelenléte pedig nem feltétlenül kívánatos, csak megtűrt. Ez nemcsak a bankrendszerben és az energiaszektorban volt érezhető, hanem általános befektetői bizalomromláshoz is vezetett. A különadók, az egyes szereplőkre szabott szabályozás és az időnként visszamenőleges intézkedések miatt Magyarország sok befektető szemében kevésbé lett kiszámítható, mint a régió más országai, például Lengyelország, Csehország vagy Románia.
A befektetési környezetet tovább rontotta a forint tartós gyengesége is. Bár a hazai ingatlanárak nominálisan jelentősen emelkedtek, az euróban vagy dollárban számoló külföldi befektetők számára a deviza leértékelődése gyakran lefaragta a hozamokat. Ez különösen fontos szempont minden olyan piaci szereplőnek, aki nem forintban gondolkodik, és emiatt a magyar piac sok esetben kevésbé volt vonzó, mint amilyennek pusztán az árnövekedés alapján tűnhetett.
A kereskedelmi ingatlanpiacon ezt tovább erősítette a plázastop, amely gyakorlatilag befagyasztotta a nagyobb kiskereskedelmi fejlesztések jelentős részét. Közben az uniós források befagyasztása is visszavetette az infrastruktúra- és városfejlesztéseket, ami szintén rontotta a piac kilátásait.
A lakáspiacon az állami támogatások hajtották fel az árakat
A lakáspiacon egészen más folyamat dominált: itt a kereslet mesterséges élénkítése vált meghatározóvá. A CSOK, a babaváró hitel, a CSOK Plusz és az Otthon Start program jelentős pluszkeresletet vitt egy eleve szűk kínálatú piacra.
Ennek következménye a meredek áremelkedés lett. A lakhatást segítő programok a gyakorlatban sokszor inkább árnövelő hatást fejtettek ki, mintsem valódi megfizethetőséget teremtettek volna. A nyertesek elsősorban a már ingatlannal rendelkezők és a befektetők voltak, miközben sok első lakásvásárló számára egyre távolabb került a piacra lépés lehetősége.
Az elemzés utal rá, hogy Magyarországon 2010 és 2025 eleje között mintegy 260 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami európai összevetésben is kiugró. 2025 utolsó negyedévében ráadásul Magyarország produkálta az egész EU legmagasabb éves lakásár-növekedését. Ez azért különösen fontos, mert az elemző értelmezése szerint ez a növekedés nem organikus, nem elsősorban a gazdasági alapfolyamatokból következett, hanem politikailag generált árhajtás volt. Vagyis az állami támogatások nem annyira megfizethetőbbé tették a lakhatást, mint inkább tovább emelték az árakat. Az eredmény: a már tulajdonnal rendelkezők és a befektetők jól jártak, miközben sok fiatal és első lakásvásárló egyre távolabb került a piactól.
Budapest erős maradt, de látványosan alulfejlesztett
Budapest helyzete külön fejezetet érdemel. A fővárosban a piaci fundamentumok továbbra is erősek: regionális központ, jelentős történelmi épületállománnyal, vonzóbb árszinttel, mint sok nyugat-európai város. Ugyanakkor a város az elmúlt években látványosan alulfinanszírozottá vált. A kormány és a városvezetés közötti konfliktusok miatt több közlekedési és városfejlesztési projekt elakadt. Ez azt eredményezte, hogy miközben az ingatlanárak emelkedtek, a városi infrastruktúra és a közterületek minősége nem fejlődött ezzel párhuzamosan.
Ez az ingatlanpiacon is érezhető: miközben az árak emelkedtek, a közterek, a közlekedési infrastruktúra és az urbanisztikai fejlesztések nem tudtak ezzel lépést tartani.
Mi jöhet most?
A cikk szerint egy új politikai korszak legfontosabb hatása az lehet, hogy megpróbálja helyreállítani a bizalmat: Brüsszellel, a befektetőkkel és a piaci szereplőkkel egyaránt. Ha valóban sikerülne előrelépni a befagyasztott uniós források ügyében, az komoly lökést adhatna a magyar gazdaságnak, és ezen keresztül az ingatlanpiacnak is. Több infrastrukturális beruházás, városfejlesztési projekt és logisztikai fejlesztés indulhatna újra, ami különösen a kereskedelmi ingatlanok és a fejlesztési piac szempontjából lenne fontos.
Emellett javulhatna a befektetői hangulat is. Ha a piac azt érzékeli, hogy Magyarországon kiszámíthatóbbá válik a szabályozás, csökken a politikai beavatkozás, átláthatóbbak lesznek az intézmények és erősödik a jogállami működés, akkor az a magyar ingatlanokra rakódó kockázati felár csökkenését hozhatja. Ez különösen fontos a nemzetközi tőke számára, amely az elmúlt években sokszor éppen a bizonytalanság miatt kerülte el az országot.
A lakáspiacon nem várható gyors csoda
A lakáspiacon ugyanakkor nem valószínű, hogy gyors és látványos fordulat következik be. Még ha a politikai környezet javul is, a magas árszint, a keresletet korábban felfűtő támogatások hatása, a korlátozott kínálat és a forint sérülékenysége továbbra is velünk maradhat. Vagyis önmagában a politikai váltás nem teszi hirtelen megfizethetőbbé a lakhatást. Ahhoz mélyebb szerkezeti változásokra lenne szükség: kiszámítható lakáspolitikára, kínálatbővítésre, fejlesztési ösztönzőkre és olyan támogatási rendszerre, amely nem egyszerűen tovább hajtja az árakat.
Így kezelné a TISZA a lakhatási válságot
A Bankmonitor cikke szerint a TISZA kétharmados győzelme önmagában nem lakásár-esést, hanem inkább az árnövekedés lassulását vagy átmeneti stagnálását hozhatja. Abból indulnak ki, hogy Magyarországon lakhatási válság van, amit többek között az jelez, hogy 2024-ben a lakáshitelt felvevők 54%-a a legmagasabb jövedelmű 20%-ból került ki. A Bankmonitor úgy látja, hogy a TISZA rövid távon elsősorban a bérleti piac újraszabályozásán keresztül hathat: a hosszú és rövid távú kiadás új szabályai, a piac „kifehérítése”, az üres lakások hasznosításának ösztönzése és a kötelezőbb, rendezettebb bérleti feltételek növelhetik a kínálatot, de inkább fékezhetik az árnövekedést, mintsem lefordítanák azt csökkenésbe. Úgy vélik, a bizalmi faktor is számít: a politikai bizonytalanság enyhülése javíthatja a piaci hangulatot.
Hosszabb távon a Bankmonitor szerint a fordulat kulcsa nem a kereslet további fűtése, hanem a kínálat bővítése lehet, de ez lassú folyamat, mert egy nagyobb lakásfejlesztés átfutása jellemzően több év. A TISZA hivatalos programja ehhez a Wekerle Sándor Bérlakásépítési és Otthonfejlesztési Programban több nagy ígéretet kapcsol: megduplázná a lakásépítések számát, országos szociális és piaci alapú bérlakásépítési és lakásszövetkezeti programot indítana, több tízezer új bérlakást építene, legalább 50%-kal növelné a kollégiumi férőhelyeket, szolgálati lakásokat fejlesztene, 20 ezer új férőhelyet hozna létre nyugdíjasotthonokban, és állami felújítási, valamint panelprogramot indítana az energiahatékonyság javítására és a komfort nélküli lakhatás visszaszorítására.
Összességében a magyar ingatlanpiac most olyan ponthoz érkezhet, ahol a politikai kockázat csökkenése újraértelmezheti az ország megítélését. Az elmúlt években a piac alapvető vonzerejét részben elfedte a szabályozási bizonytalanság, a gyenge forint, az állami beavatkozás és a támogatások által gerjesztett lakásár-robbanás. Ha ezek közül legalább néhány tényező enyhül, Magyarország — és különösen Budapest — ismét érdekesebb célponttá válhat a befektetők számára. A következő időszak kulcskérdése az lesz, hogy egy új politikai irány képes-e valóban kiszámíthatóbb, átláthatóbb és fenntarthatóbb környezetet teremteni, vagy a piac csak rövid távú optimizmussal reagál majd, tartós fordulat nélkül.
Forrás: Property Forum, Bankmonitor
