Az Otthon Start program néhány hete indult, és máris óriási érdeklődést váltott ki a lakáspiaci szereplők körében. A kormány hosszú távú, kiszámítható támogatási rendszert ígér, de a budapesti árak és a beruházók dilemmái komoly kérdéseket vetnek fel a program az újlakás-fejlesztésekkel kapcsolatban – derült ki Portfolio Property Ingatlan Forum 2025 konferenciáján tartott panelbeszélgetésen.
Az új lakástámogatási konstrukció, az Otthon Start program néhány hete indult el, és máris hatalmas érdeklődést váltott ki. A kormány a kezdeményezést nemcsak társadalompolitikai eszközként, hanem gazdaságélénkítő programként is kezeli, amely az építőipart, a bankrendszert és a fiatal családokat egyszerre mozgósíthatja. A beszélgetésben megszólaló szakértők, bankárok és fejlesztők azonban nemcsak a lehetőségeket, hanem a komoly kihívásokat is hangsúlyozták.
Panyi Miklós, a Miniszterelnökség államtitkára szerint a program legalább 4–5 éves kifutású konstrukció, amelynek paraméterei stabilak maradnak. A csok és a Babaváró példáját említette, ahol hosszú éveken át alapvetően változatlan feltételekkel futott a támogatás. Ez most is kulcs, hiszen csak így lehet biztosítani, hogy a fejlesztők és a bankok is komolyan vegyék a lehetőséget.
A Magyar Nemzeti Bank becslése szerint 2026 végéig sok tízezres akár 100 ezer fölötti hitelszerződés várható az Otthon Start programban.
Az első hetek adatai azt mutatják, hogy az érdeklődés kétszer-háromszorosa a szokásos lakáshitel-keresletnek. Az OTP tapasztalatai szerint a vevők több mint 90 százaléka használt lakás iránt érdeklődik, hiszen Budapesten az új építésű lakások ára sokszor jóval meghaladja a programban meghúzott 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafont – mondta Nagy Gergely, az OTP Bank vállalati régióvezetője. Azt is hozzátette, hogy a bankok nyitottak a programra, de olyan új konstrukciókra lesz szükség, amelyben a vevő már a kivitelezés alatt lekötheti a lakást, és erre a bank is előfinanszírozást tud adni. Ez jelentősen csökkentené a fejlesztők kockázatát, és lehetővé tenné nagyobb projektek indítását.
Ez azonban felveti a program egyik nagy dilemmáját: vajon sikerül-e érdemi újlakás-építési hullámot elindítani, vagy a támogatás inkább a használt lakások piacát élénkíti majd? A kormány célja egyértelmű: öt év alatt 50 ezer új otthont szeretnének látni, ami a jelenlegi kínálatnál jóval nagyobb növekedést jelentene.
A fejlesztők részéről egyértelmű üzenet érkezett: kiszámítható, több éves program nélkül nem tudnak tömegesen reagálni. Egy lakóingatlan-fejlesztés ciklusa négy év körül mozog, vagyis ha a támogatás bármikor megszűnhet, az ellehetetleníti a tervezést. Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési igazgatója kiemelte, hogy a budapesti árviszonyok mellett a legtöbb új projekt nem kompatibilis a feltételekkel: a 100 millió forintos felső határ és az 1,5 milliós négyzetméterár a fővárosi új építések csupán 10 százalékát fedi le. Vidéken ezzel szemben a keretek sokkal inkább teljesíthetőek, ezért differenciált szabályozásra lenne szükség a programban.
Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező ügyvezetője, a beszélgetés moderátora azt feszegette, mi kell ahhoz, hogy Budapesten 1,5 millió forintos négyzetméteráron épülhesenek lakások. Az Otthon Start programban lévő paraméterekkel – 1,5 millió forintos négyzetméterár-maximum és 100 millió forintos vételárkorlát a lakásokra – az ország 98%-ában lehet építeni.
A fejlesztők több konkrét akadályt is azonosítottak. Tatár Tibor, a WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágvezetője szerint a telekárak Budapesten nagyonmagasak: 200–300 ezer forint/nm alatt gyakorlatilag nem lehet építési telket találni. Ha az önkormányzatok nem vonnak be új területeket, vagy a szabályozásban nem változtatnak a beépíthetőségi paramétereken, nehéz lesz 1,5 milliós nm-ár alatt kínálni lakást.
Ehhez társul a parkolóhelyek kötelező építése, amely lakásonként több millió forinttal emeli az árakat. Miközben Bécsben a parkolóhelyek arányát korlátozzák, nálunk még mindig minden lakáshoz egy helyet kell építeni – ez pedig nemcsak drága, de sokszor fölösleges is.
Ugyanakkor az elmúlt néhány hétben 30 ezer olyan új lakás fejlesztésére nyújtottak be kérelmet fejlesztők, amelyek beleférnek a program kereteibe. „Természetesen vannak olyan prémium lokációk, ahol az árak magasabbak lesznek. Ez azt jelenti, hogy ez a program nem feltétlenül ezeket a típusú ingatlanfejlesztéseket próbálja meg támogatni” – mondta az államtitkár.
Költségvetési mérleg: teher vagy befektetés?
Banai Ádám, az MNB monetáris politikáért, pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős ügyvezető igazgatója úgy vélte, hogy a program első évében az illeték- és adóbevételek ellensúlyozzák a kiadásokat. Később, 2026 körül már több tíz, akár százmilliárd forintos költséget jelenthet az államnak a támogatás az igéynlések számától függően, de a remények szerint ezt ellensúlyozni fogja a gazdasági multiplikátorhatás.
„Most a bankok még 90% fölötti részben használt lakásokat látnak a programban, de attól kezdve, hogy az újlakás-fejlesztést is beindítja a program, és sok plusz lakás elkészül, akkor tízezer addicionális lakás már 0,8-1% GDP-növekedést és kb 20 000 munkahelyet teremt. És akkor a költségvetési egyenleget már a gazdaságélénkítő hatása érdemben befolyásolja” – mondta Banai Ádám.
A programnak azonban nemcsak gazdasági, hanem komoly társadalmi vetülete is van – hangzott el. Sok fiatal számára az albérleti díjak és a magas lakásárak miatt elérhetetlen volt az önálló otthon. Az Otthon Starttal sokan úgy vághatnak bele a hitelbe, hogy a törlesztőrészletük alacsonyabb, mint a korábbi bérleti díjuk – mondta Panyi Miklós. Ez nemcsak életkezdési lehetőséget jelent, hanem azt is, hogy kevesebben mennek külföldre, sőt többen akár vissza is térhetnek Magyarországra a programnak köszönhetően.
