A lakásárak egy év alatt közel 10 százalékkal emelkedtek – ezt mutatja a KSH előzetes, 2024. II. negyedévére érvényes lakásárindexe. A Bankmonitor elemzése megmutatja kik járhattatk jól, ha az év első felében lakást vásároltak.
A KSH második negyedévre érvényes lakáspiaci adatai alapján az ingatlanárak inkább stagnáltak az év első három hónapjához képest.
Egy egész évre visszatekintve azonban érdemi áremelkedést láthatunk: 2023. II. negyedévéhez képest 9,8 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak. Ezen belül a használt ingatlanok tiszta árváltozása 9,6%, míg az újépítésű házaké 10,1% volt.
Az önerőből vásárlók
A legjobb helyzetben azok a vevők vannak, akik önerőből tudnak ingatlant vásárolni. Mivel érdemben többen vásárolnak használt lakást, ezért a használt ingatlanpiac árváltozását vették a Bankmonitor szakértői alapul.
Ezek alapján, ha egy átlagos lakás 2023. II. negyedévében 50 millió forintba került, akkor annak a vételára idén a második negyedévben már 54 800 000 forintra emelkedett. Ha azt vizsgáljuk meg, hogy egy átlagos jövedelemmel rendelkező magyarnak mennyit kellene dolgoznia egy ilyen ingatlanért, akkor a helyzet a növekvő árak ellenére is valamelyest javult. Ez azt jelenti, hogy az áremelkedés ellenére mintegy 5 hónappal kevesebbet kellene dolgozni az áhított ingatlan megvásárlásához.
Az átlagbéremelkedés meghaladta az ingatlanárak változását, ez alapján jó eséllyel gyorsabban össze lehet gyűjteni egy lakásnak a vételárát (bár ez az idő még mindig igen hosszú). Ráadásul az alacsony kockázatú befektetések hozama is meghaladta az ingatlanok drágulásának mértékét: akinek rendelkezésre állt 2023. második negyedévében a vásárláshoz szükséges összeg, de azt inkább befektette, az idén tavasszal meg tudta venni a kiszemelt lakást és még meg is maradt számára a hozam egy része.
Vásárlás lakáshitellel
Akiknek nincs a zsebükben egy lakás megvásárlásához szükséges összeg, azok számára az ingatlanárak és a jövedelem nagysága mellett már a hitelkamat alakulása is lényeges tényezővé vált.
Az előző 50 millió Ft értékű használt lakást nézve: egy éve a vevőnek 30 millió Ft önereje volt, a maradék 20 millió Ft-ot hitelből venné fel. 2023. júniusában a legolcsóbb 10 évig fix kamatozású lakáshitel 8,60% kamat mellett volt elérhető (az akkori átlagbér mellett). Egy ilyen kölcsön havi törlesztőrészlete 20 éves futamidő mellett 174 833 Ft lenne. Ez a részlet a korábban meghatározott 377 467 Ft átlagos fizetésnek a 46,32%-a.
A lakás vételára tehát 54,8 millió Ft-ra emelkedett egy év alatt. Induljunk ki abból, hogy a vevő a meglévő önerőt a korábban említett 2030/I PMÁP-ba fektette, ennek az értéke idén júniusban 34 197 000 Ft volt. Vagyis a vásárláshoz 20 603 000 Ft-ra lenne szükség. Ezt az összeget idén júniusban (az akkori átlagbér mellett) 6,29%-os kamaton kaphatta volna meg. A törlesztőrészlete egy ilyen kölcsönnek 151 074 Ft, ami a korábban meghatározott 429 900 Ft átlagbérnek csupán a 35,14%-a.
|
Elindult az áremelkedés az EU-ban Az euróövezeti lakásárak több mint egy év után ismét növekedésnek indultak, ami a régió ingatlanpiacának fokozatos élénkülésére utal. Az Eurostat legfrissebb adatai szerint a második negyedévben 1,3 százalékos éves növekedést regisztráltak, ami négy egymást követő negyedéves csökkenés után következett be. A lakáspiaci kereslet korábban visszaesett a megemelkedett hitelköltségek miatt, azonban az Európai Központi Bank (EKB) várható kamatcsökkentései nyomán idén mérséklődtek a jelzáloghitel-kamatok. Az EKB irányadó betéti kamatlába jelenleg 3,5 százalékon áll. Negyedéves összevetésben az euróövezeti ingatlanárak 1,8 százalékkal emelkedtek, ami két éve a leggyorsabb ütem. Több országban átlagon felüli éves áremelkedést tapasztaltak, például Hollandiában, Spanyolországban és Portugáliában 8 százalék körüli, míg Horvátországban 10 százalékos növekedést regisztráltak. Olaszországban is megindult a növekedés, míg Franciaországban 4,6 százalékos éves csökkenést mértek. Németországban 1,3 százalékos negyedéves növekedést mértek, bár az árak még mindig 12 százalékkal elmaradnak a 2022-es csúcstól. |
A Portfolio szerint az, hogy ismét megközelítettük a kétszámjegyű áremelkedést, az erősebb kereslettel magyarázható. Míg 2023 első felében kevesebb mint 44 ezer lakás cserélt gazdát az országban, addig 2024 első felében közel 62 ezer adásvétel történt. Ebben szerepe lehet a hitelkamatok csökkenésének, aminek hatására a hitellel vásárlók is elkezdtek visszatérni a piacra.
A megelőző negyedévhez képest a használt lakásoknál 0,1 százalékos árcsökkenés, az újaknál 0,8 százalékos áremelkedés történt, az árindexen belül ugyanakkor sokkal nagyobb a használt lakások súlya, így fordulhatott elő a két érték súlyozott átlagaként a stagnálás.
A használt és az új lakások közti árolló ezzel minimálisan tovább nyílt: 2015 óta a használt lakások ára 191 százalékkal, az újaké 245 százalékkal emelkedett.
|
Dánia a legmegfizethetőbb 62 ország ingatlanárait vetették össze a helyi átlagjövedelemmel egy kutatásban a lakások megfizethetőségének megállapításához. A jelentés szerint Dániában a leginkább megfizethetően a lakások a fenti szempontok figyelembevételével. A dán lakásvásárlóknak átlagosan 114 havi fizetést kell félretenniük egy 100 négyzetméteres otthon megvásárlásához. Dániát Írország és Svédország követi a sorban, ahol rendre 123 és 129 havi fizetésre van szükség egy hasonló méretű ingatlan megvásárlásához. Spanyolország és Belgium a negyedik és ötödik helyen áll, mindkét országban körülbelül 123 havi fizetésbe kerül egy átlagos lakás. A top 10-es listán további országait tekintve Ciprus a hatodik (129 havi fizetés), Norvégia a hetedik (140), Hollandia a nyolcadik (154), Lettország a kilencedik (159), és Románia a tizedik helyen áll (173). Globális összehasonlításban Dél-Afrika bizonyult a legmegfizethetőbb országnak, ahol mindössze 71 havi átlagbér szükséges egy 100 négyzetméteres ingatlan megvásárlásához. Ezzel szemben Nepálban a legkevésbé megfizethető a lakásvásárlás, ott 684 havi bért kell félretenni egy hasonló méretű otthonért. A sereghajtók közé tartozik Szlovákia és Csehország, ahol 297, illetve 274 hónapnyi nettó fizetést kéne tudniuk félrerakni azoknak, akik egy ekkora ingatlant szeretnének megvásárolni. Magyarország nagyjából a középmezőnyben, a lista 20. helyén található: az elemzés szerint itthon átlagosan 226 havi nettó fizetésből tudunk egy tágas, 100 négyzetméteres ingatlanhoz jutni. Ez átszámolva közel 19 évre jön ki. A többi között az IMF, a Numbeo és a TradingEconomics adatai alapján készült a BestBrokers elemzése. Az összehasonlíthatóság miatt minden esetben egy 100 négyzetméteres ingatlan árát vették figyelembe, majd a számokat összevetették a helyi átlagos jövedelemmel. A ranglista megállapításához továbbá figyelembe vették az infláció mértékét, valamint a jelzáloghitelek reál (inflációval kiigazított) kamatlábait is. |
Forrás: Bankmonitor, Portfolio, Euronews
