Ígylakunk-interjú – Már látszik, hogy repülőrajtot vett év elején a lakáspiac, tovább nőtt a kereslet. A kínálat ugyanakkor nem követi ezt, egyre kevesebb az elérhető lakás. Mit várhatunk 2025-től, az állami ösztönzőktől, a lakáspiaci folyamatoktól, a lakásáraktól? – kérdeztem Balla Ákost, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetőjét.
igylakunk.hu: A kormány ősszel meghirdetett akciótervének 10 pontja érinti a lakhatást. Némelyik valódi állami támogatás, mások mozgósítani próbálják a lakossági megtakarításokat; némelyik a keresletet, mások a kínálatot ösztönzik. Van, aki jelentős lakáspiaci robbanást vár ettől, mások szerint nem lesz erős és tartós hatása. Te mit gondolsz erről?
Balla Ákos: Ami egész biztos, hogy az állampapírokból és a magánnyugdíjpénztári megtakarításokból felszabaduló források jelentős ingatlanvásárlást fognak generálni. Az, aki befektetésnek vesz ingatlant, több vásárlást eredményez, hiszen akitől ő megveszi a lakást, az valószínűleg másikat vesz helyette. Ezek a pénzek most kezdtek kicsorogni, de az eladók már bekalkulálták az árakba. Tehát ez inkább a vevői oldalnak kedvező intézkedésnek tűnik. Biztosan lesz hatása, de hogy összességében mekkora, azt egyelőre csak megtippelni lehet.
Igazából a magánnyugdíjpénztári megtakarítások hatását kisebbnek gondolom, mert ez nem egy spekulatív jellegű tőke, amit innen kivesznek, oda betesznek. Mivel ezt hiteltörlesztésre is lehet használni, én inkább ebben látom az ingatlanpiachoz kapcsolódó hatását.
Ami az olcsóbb hitelt illeti, a bankok meghatározták, milyen paraméterű lakásra, kinek, milyen feltételekkel adják oda. Nagyon leszűkítették a kört. A cél érthető és indokolt volt, de ezt nem sikerült elérni. Azóta ráadásul éppen felfelé mozdultak az irányadó lakáshitel-kamatok, és szerintem a következőkben még fogunk látni ebben fejleményeket, a kormány talán nem elégszik meg ennyivel. Egyébként nem tartom egészségesnek, hogy az állam diktálja a kereskedelmi banki hitelek feltételeit.
igylakunk.hu: Mely támogatásoknak lehet még érezhető hatása a lakáspiacra?
Balla Ákos: A célzott támogatásokban hiszek, amelyek kifejezetten lakáscélra használhatók. Kevésbé tartom jónak a babaváró, szabadfelhasználású támogatást.
Ilyen például a havi 150 ezer forintig adható munkáltatói támogatást, amit csak lakbérre és lakáshitel-törlesztésre lehet adni mint kedvező adózású cafetériát. Ez érezhető támogatás lehet akár a lakásbérlőknek, akár a lakáshitellel vásárlóknak. Lakbértámogatásként abból a szempontból is nagyon jó, hogy fehéríti a bérleti piacot, hiszen a támogatáshoz muszáj szerződni és számlát becsatolni. Így csökkenti a bérleti szerződés hiányában esetlegesen felmerülő jogi konfliktusokat is.
A vidéki lakhatási támogatásoknak – amelyek az utóbbi időben kiemelt szerepet kapnak – akkor van értelmük, akkor kellene ottmaradásra bírni az embereket, ha ott munkahely, megélhetés, infrastruktúra is van. Az elmúlt időszakban viszont elnéptelenedő kistelepülésekre fókuszáltak a támogatások, ahonnan eljöttek az emberek, mert nem tudnak ott boldogulni, dolgozni, a gyerekeket iskolába járatni stb. Sajnos mindenki négyéves ciklusokban gondolkodik, de egy település életét nem lehet negyvenként másfelé rángatni, Egy beköltöző gyár is hosszabb távú beruházás.
igylakunk.hu: Az ingatlanfejlesztők nagy reményeket fűznek ahhoz a programhoz, amelyben az állam 200 milliárd forintos részesedést fog vásárolni ingatlanalapokban, és ebből lakásokat és kollégiumokat építenek majd. Ez egy kínálati oldali támogatás, amiről a szakemberek azt várják, hogy – a vevőoldali támogatásokkal ellentétben – a kínálat bővülésével moderálni tudják a lakásárakat. Valóban számíthatunk erre?
Balla Ákos: Véleményem szerint, igen. Különösen, mivel az állam megfizethető árú lakások építésére szánja ezt a támogatást, és nem luxuslakásokra. A cél egy akár konkrét vagy maximum forint/négyzetméter lakásárban is meghatározható lakástípus, kategória lehet. Ez azt jelenti, hogy ha egy fejlesztő szeretne különféle lakásokat építeni, akkor ezzel a támogatással az olcsóbbakat tudja megvalósítani, saját forrásból pedig a drágább, magasabb színvonalú, minőségű ingatlanokat. Tehát ez így, hatványozódva be tudja pörgetni a lakáspiacot.
De ne felejtsük el, hogy a kínálati oldal élénkítése mellett a keresletre is szükség van. Egyelőre azt látjuk, hogy kevés új lakás épült, épül. Ez az elmúlt évek fejlesztői óvatosságára vezethető vissza. Ráadásul a társasházfejlesztés átfutása több év. Ez azt is jelenti, hogy ha ezeket a kedvezményes finanszírozások beindulnak, abból a fejlesztő telket vásárol, majd elindítja a beruházást az év második fele körül, akkor abból 2027 vége felé lesz beköltözhető lakás.
Ez is azt erősíti, hogy hosszabb távon kell gondolkozni, nem néhány éves ciklusokban. Utóbbi ugyanis hullámokat eredményez, most kereslet van, kínálat nincs, aztán kínálat lesz és kereslet nem, amitől megint lefékez a piac, és megint nem lesz mit eladni. Ez nagyon káros és egészségtelen lakáspiacot eredményez.
igylakunk.hu: A kormány hosszú idő után most végre meghatározott lakásépítési célszámokat: a következő öt évben évi 25 ezer lakás építését. Ez reális célkitűzés lehet, illetve lesz-e rá fizetőképes kereslet?
Balla Ákos: Az elmúlt években a kereslet minden lakást felszívott, ami csak a piacon megjelent. De ez nem sok tízezernyi lakás iránti keresletet jelent. A fővárosban évente 6-8 ezer társasházi lakás vevőiről beszélhetünk. Persze ha olcsóbb lehet a lakások építése, mondjuk a támogatásokkal, vagy kedvezményes hitelből lehet vásárolni, akkor több embert tud elérni. Ebből hirtelenjében lehet akár 10-15 ezernyi érdeklődő. De ezt nem lehet a bármeddig fokozni.
Az újépítésű lakások piacán most is 1-1,5 millió körül vannak az átlagos négyzetméterárak, ami azt jelenti, hogy egy 60-65 nm-es családi lakásméretet nézve – plusz parkolóhely – simán a 100 millió forintos lakásárnál tartunk. Ez kedvezményes hitellel is nagyon magas.
Nehéz megállapítani a valós építési számot, mert a publikált adatokban sokszor benne vannak azok az is, amely kivitelezések el sem indultak, csak engedélyt kaptak. Nehéz tisztán látni, hogy valójában mennyi lakás épül, mennyit adnak át.
igylakunk.hu: Mit vársz a 2025-ös évtől a hazai lakáspiacon?
Balla Ákos: Az állampapírokból érkező források mozgatni fogják a piacot pozitív irányba, de ennek a befektetésre alkalmas lakásokra lesz elsősorban hatása.
Bérbe adni ott lehet, ahol ennek van kereslete, ahol a bérlőnek van munkája. Ez továbbra is elsősorban Budapest és agglomerációja, valamint a nagyvárosok, különösen, ahol nagy ipari beruházások vannak folyamatban. Az ettől távoli települések, de akár egy budapesti családi ház is már kiesik ebből a körből. Tehát, egy szűk szegmens fog ebből a legjobban kijönni.
Attól is tartok, hogy ez a fellendülés az év második felében kifullad. Nincs, ami tovább táplálja: az állampapíros történet lezajlik, aztán a nyugdíjmegtakarításokat is csak korlátozott ideig lehet lakáscélra felhasználni, a hitelkamatokat tekintve egyelőre nem állunk jól, és nem tudni lesz-e még ebben fejlemény.
Ezért azt gondolom, hogy az év első fele erős lesz, a második szenvedősebb. Már csak azért is, mert ha az eladók túlértékelik ezt a helyzetet, túlságosan felviszik a lakások árát, és nem sikerül eladniuk, az negatív hangulatot hoz a piacra. Összességében valamennyivel több tranzakciót várhatunk a tavalyinál, áremelkedés is lesz, legalábbis bizonyos ingatlanokat kifejezetten nagyobb áron adhatunk el, mint az elmúlt évben. Az ösztönzők tavaly évvégi bejelentésekor előre vetített áremelkedés már egyértelműen látszik, ráadásul ezt erősíti a kínálat hiánya is.
