Az Európai Bizottság új jogi keretet teremtene ahhoz, hogy a lakhatási válsággal küzdő városok és térségek korlátozhassák a rövid távú lakáskiadást, a második otthonok és a tartósan üresen álló ingatlanok hasznosítását. A szeptemberben bemutatott rendeletjavaslat nem vezetne be általános tilalmakat, hanem pontos feltételekhez kötné az önkormányzati beavatkozást. Magyarországon már több budapesti kerület szigorította az Airbnb-szabályozást, de továbbra is kérdés, hogy a korlátozások mennyi lakást terelhetnek vissza a hosszú távú bérleti piacra, és milyen hatásuk lehet a lakbérekre.
Új eszközök a lakhatási válság kezelésére
Az Európai Bizottság 2026. szeptember 9-én terjesztette elő az Affordable Housing Act elnevezésű rendeletjavaslatát, amely közös uniós jogi keretet biztosítana a lakhatási nyomás alatt álló térségek számára. A cél, hogy az önkormányzatok és más illetékes hatóságok jogilag megalapozottabban korlátozhassák a lakások turisztikai, befektetési vagy nem állandó lakhatási célú hasznosítását.
A javaslat abból indul ki, hogy a lakáshiányt elsősorban a kínálat elégtelensége okozza, de egyes területeken a rövid távú lakáskiadás, a második otthonok nagy száma és az üresen álló ingatlanok tovább szűkíthetik a helyben élők számára hozzáférhető lakásállományt.
A szabályozás nem kötelezné a tagállamokat korlátozások bevezetésére, hanem azt határozná meg, milyen feltételek mellett lehet az ilyen intézkedéseket összeegyeztetni az uniós belső piaci szabályokkal.
Lakásárakhoz és jövedelmekhez kötnék a beavatkozást
A rendeletjavaslat számszerű mutatókkal határozná meg, hol indokolt a beavatkozás. Lakhatási nyomás alatt állónak minősülhetne az a térség, ahol egy átlagos lakás ára legalább nyolcévnyi egy főre jutó rendelkezésre álló jövedelemnek felel meg, és ez az arány az elmúlt tíz évben emelkedett.
Ha az arány eléri a tízet, a korábbi emelkedést már nem kellene külön bizonyítani. Mindkét esetben vizsgálni kellene, hogy a lakáskínálat, a kereslet és a népességváltozás alapján várhatóan a következő három évben is fennmarad-e a lakhatási nyomás.
Az érintett hatóságok többféle intézkedést alkalmazhatnának: korlátozhatnák a rövid távú szálláshely-szolgáltatást, valamint a nem elsődleges lakhatási célú ingatlanok megszerzését és használatát. A tartósan üresen álló lakások hasznosításának ösztönzése is a lehetséges beavatkozások közé tartozhat.
Budapest és a Balaton is érintett lehet
Az új szabályozás a magyar lakáspiac szempontjából is jelentős lehet, különösen Budapesten és a Balaton térségében, ahol a turisztikai hasznosítás, illetve a második otthonok jelenléte befolyásolhatja a helyi lakáskínálatot.
A korlátozások alkalmazása azonban nem lenne automatikus. A magas lakásárak önmagukban nem elegendők: helyi adatokkal kellene bizonyítani, hogy a korlátozni kívánt tevékenység ténylegesen és jelentős mértékben rontja a lakhatás megfizethetőségét vagy a lakáskínálatot.
A javaslat ezért akár kerületi, városrészi vagy településrészi szintű vizsgálatokat is szükségessé tehet. A hatóságoknak az intézkedések arányosságát is igazolniuk kellene, és mérlegelniük kellene, hogy enyhébb korlátozásokkal elérhető-e ugyanaz a cél.
A rendelet elfogadása tehát önmagában nem jelentené az Airbnb vagy a második otthonok betiltását, de szélesebb és egyértelműbb jogi lehetőséget teremthetne a helyi beavatkozásokhoz.
Budapesten már több kerület korlátozza az Airbnb-t
Magyarországon a rövid távú lakáskiadás szigorítása már az új uniós javaslat előtt megkezdődött. Budapesten 2025 elejétől 2026 végéig moratórium van érvényben az új magán- és egyéb szálláshelyek nyilvántartásba vételére, miközben a fizetővendéglátás tételes átalányadója lakószobánként évi 150 ezer forintra emelkedett.
A kerületek eltérő eszközöket választottak. Terézvárosban 2026. január 1-jétől teljes tiltás lépett életbe, Erzsébetvárosban az új szálláshelyek kialakítását szigorították. Józsefvárosban a 2026 júniusában elfogadott szabályozási koncepció a szálláshelyek arányát kerületi szinten 3,5 százalékban, egyes városrészekben ennél magasabb értékben maximálná.
Legutóbb az I. kerületben került napirendre a teljes tiltás. A 2026 októberében lezárult online lakossági szavazás 4503 résztvevőjének 58,6 százaléka támogatta az Airbnb betiltását. Az önkormányzat a szavazás és egy hatástanulmány alapján készíti elő a helyi szabályozást, amely novemberben kerülhet a képviselő-testület elé.
Több bérlakást és alacsonyabb lakbéreket eredményezhetnek a korlátozások?
A szabályozás lakáspiaci eredményességét alapvetően az határozza meg, hogy a korlátozások nyomán hány ingatlan kerül vissza a hosszú távú bérleti piacra. A rövid távú lakáskiadás megszüntetése ugyanis nem feltétlenül jelenti, hogy az érintett lakást tartós bérbeadásra kínálják majd: az ingatlanok egy részét eladhatják, saját célra használhatják, vagy más módon hasznosíthatják.
A lakbérekre gyakorolt hatás szintén nem egyértelmű. A hosszú távra kiadó lakások számának növekedése mérsékelheti az árakat, de ennek mértéke függ a helyi kereslettől, az új lakások kínálatától és az általános lakáspiaci folyamatoktól is.
A korlátozások tényleges eredményességéhez ezért mérni kellene a rövid távú szálláshelyek számának változását, a hosszú távú bérlakáskínálat alakulását és a lakbérek változását is. A terézvárosi tilalom tapasztalatai idővel fontos támpontot adhatnak ehhez, különösen más, hasonló adottságú kerületek adataival összehasonlítva. Az új uniós szabályozás ebben is szemléletváltást hozhat: a lakhatási célú beavatkozásokat nemcsak jogilag kellene alátámasztani, hanem helyi adatokkal igazolni a szükségességüket és vizsgálni az eredményességüket is.
Az uniós szabályozás önmagában nem oldja meg a magyar lakhatási problémákat
Az új uniós rendeletjavaslat elsősorban jogbiztonságot és egyértelműbb feltételeket teremthet a lakáspiaci beavatkozásokhoz, de a magyarországi eredmények a hazai döntéseken múlnak – hangsúlyozták a Portfoliónak nyilatkozó szakértők.
Misetics Bálint, Budapest főpolgármesterének lakhatási főtanácsadója szerint az uniós jog eddig sem jelentett leküzdhetetlen akadályt a lakáspiaci beavatkozások előtt. A készülő szabályozás ugyanakkor egyértelműbbé teheti, mikor indokolhatja a megfizethető lakhatás védelme a piaci korlátozásokat. Felhívta a figyelmet a rövid távú szálláshelyek ellenőrzésének hiányosságaira is, amelyeken a már elfogadott uniós adatmegosztási szabályozás segíthetne. Emellett szükségesnek tartja a hosszú távú magánbérleti piac átláthatóbb szabályozását és a bérlővédelem erősítését.
Horváth Áron, az ELTINGA vezetője szerint a beavatkozásokat részletes helyi adatokkal kell megalapozni, Budapesten legalább kerületi, esetenként városrészi bontásban. A rövid távú kiadás korlátozása mellett fontosnak tartja az üres lakások hosszú távú bérbeadásának ösztönzését, akár az építményadó szabályain keresztül is. Javasolja továbbá a bérleti szerződések standardizálását és nyilvántartását, valamint a már meglévő állami adatbázisok összekapcsolását.
A két szakértő álláspontja szerint az uniós jogi keretek tisztázása csak az első lépés. A lakhatási helyzet érdemi javításához a meglévő lakásállomány jobb hasznosítására, a magánbérleti piac rendezésére és tartósan működő megfizethető bérlakásprogramokra is szükség van.
Bécs is tovább szigorít a rövidtávú lakáskiadáson
2027-től Bécsben minden rövidtávra kiadott lakást regisztrálni kell, az engedély nélküli hirdetőkre pedig akár ötvenezer eurós bírság is várhat. A város azokat a kiskapukat is bezárná, amelyekkel egyes tulajdonosok eddig megkerülték a rövid távú lakáskiadásra vonatkozó eddigi 90 napos korlátozást – olvasható az oszrák főváros budapesti képviseletének oldalán megjelent közleményben.
Bécs Város lakáspolitikájának egyik központi eleme a megfizethető lakhatás biztosítása: a lakásállományt elsősorban lakhatási célra kell megőrizni. A városvezetés álláspontja szerint miközben az önkormányzati és támogatott lakásszektorban közvetlenül tudják biztosítani a megfizethető lakhatást, a magánpiacon a kereskedelmi célú rövid távú lakáskiadás lakásokat von el a helyiektől. 2027. január 1-jétől új regisztrációs rendszer lép életbe a rövid távú lakáskiadás területén, miközben szigorodnak a lakások szálláshellyé való átminősítésének szabályai is.
Az új rendszer értelmében minden olyan magánszemélynek és vállalkozásnak regisztrálnia kell, amely Airbnb-n, Booking.com-on vagy más hasonló felületen kínál bécsi lakást rövid távú kiadásra – függetlenül attól, hogy évente hány alkalommal vagy milyen hosszú időre adja ki az ingatlant. A regisztráció után a város ellenőrzi, hogy az adott lakás kiadható-e egyáltalán rövid távra. Pozitív elbírálás esetén az ingatlan egyedi regisztrációs számot kap, amelyet a hirdetésekben is fel kell tüntetni. Érvényes azonosító nélkül a lakás nem jelenhet meg a szállásközvetítő platformokon. A szabályok megsértése esetén akár ötvenezer eurós bírságot is kiszabhatnak.
Bécs még 2024 júliusában korlátozta évi 90 napra a lakások turisztikai célú rövid távú kiadását – ennél hosszabb időre csak külön engedéllyel lehet lakást kiadni. A város szerint azonban időközben megjelent egy új gyakorlat: egyes – elsősorban üzleti célból ingatlant hasznosító – tulajdonosok szálláshellyé próbálják átminősíteni lakásaikat, így kerülve meg a 90 napos korlátot. 2027-től az átminősítés feltételeit is jelentősen szigorítják. Az új szabályok szerint az épületek általános szintjein lévő hasznos alapterület legalább 80 százalékát továbbra is lakhatási célra kell fenntartani. A klasszikus szállodák és más hagyományos szálláshelyek mentesülhetnek a korlátozás alól.
