A lakáspiaci kereslet nyáron alacsony szinten maradt, a vásárlók pedig egyre inkább alkalmazkodnak a magasabb árakhoz. Budapesten már többen érdeklődnek 100 millió forint feletti, mint 50 millió alatti ingatlanok iránt, miközben őszre legfeljebb mérsékelt élénkülés várható. Eközben egyre több olyan lakás ragad be a piacon, amit a kereslet már nem tud felszívni.
Az ingatlan.com augusztusi kereslet-kínálati összesítője szerint országosan 41 százalékkal kevesebb, összesen 232 ezer érdeklődés érkezett az eladó lakóingatlanokra, mint 2025 augusztusában. Budapesten 44, a megyeszékhelyeken 43, a községekben 31 százalékkal csökkent éves alapon a kereslet. Az összehasonlítást azonban jelentősen befolyásolja a tavalyi rendkívül magas bázis: 2025 augusztusában az Otthon Start Program bejelentése és közelgő indulása többéves rekordokat eredményezett az érdeklődésekben.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ezért arra figyelmeztet, hogy az éves visszaesésből önmagában nem érdemes drámai piacgyengülésre következtetni: „Az éves összevetésben látható jelentős keresletcsökkenés nem elsősorban a lakáspiac hirtelen gyengülését jelzi, hanem a tavaly augusztusi rendkívül magas bázis következménye.”
A szakértő szerint az Otthon Start tavaly olyan vásárlókat is előrehozott a piacra, akik eredetileg csak később terveztek ingatlant venni, az idei augusztus ezért már „egy jóval konszolidáltabb és visszafogottabb piacot” mutat.
A zenga.hu elemzése szintén gyenge nyári keresletet jelez. A portál adatai szerint augusztusban országosan és Budapesten is lényegében stagnált az érdeklődések száma júliushoz képest, így a nyár utolsó hónapja sem hozott érdemi fordulatot. A teljes nyári időszakban országosan 28, Budapesten pedig 47 százalékkal volt gyengébb a kereslet, mint egy évvel korábban. A zenga.hu is elsősorban az Otthon Start tavalyi bejelentésével magyarázza a nagy éves különbséget.
Kevesebb a vevő, de egyre magasabb ársávokban keresnek
A zenga.hu adatai ugyanakkor egy másik fontos változásra is rávilágítanak: miközben az érdeklődők száma visszaesett, a piacon maradó potenciális vásárlók egyre inkább elfogadják a magasabb árszinteket. Tavaly országosan még a kereslet 66 százaléka irányult 50 millió forint alatti ingatlanokra, idén nyáron már csak 58 százaléka. Az 50 millió forint feletti ingatlanok részesedése ezzel párhuzamosan 34-ről 42 százalékra emelkedett.
Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője így foglalta össze az átrendeződést: „Míg tavaly országosan a kereslet 66 százaléka irányult 50 millió forint alatti ingatlanokra, idén nyáron már csak 58 százaléka, az 50 millió forint feletti ingatlanok részesedése pedig 34-ről 42 százalékra emelkedett.”
Különösen látványos a változás Budapesten: tavaly a fővárosi érdeklődők 42 százaléka keresett 50 millió forint alatti ingatlant, idén nyáron már mindössze 19 százalékuk. Eközben a 100 millió forint feletti lakások iránti érdeklődések aránya 14-ről 24 százalékra emelkedett. Így Budapesten már többen keresnek 100 millió forint feletti otthont, mint 50 millió alattit. A legnépszerűbb fővárosi ársáv az 50–75 millió forintos kategória, míg országosan továbbra is a 25–50 millió forintos ingatlanok a legkeresettebbek.
A magasabb ársávok felé történő elmozdulás területileg is erősen különbözik. A 100 millió forint feletti lakások iránt Budapesten kívül Pest vármegyében a legnagyobb az érdeklődés, 18 százalékos részesedéssel, ezt Veszprém 14, Somogy 9 százalékkal követi. Békésben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Nógrádban ezzel szemben csak az érdeklődők töredéke keres ebben az ársávban. Az olcsóbb térségekben is látszik azonban az elmozdulás: fokozatosan nő a 25–50 millió forintos kategória súlya a 25 millió alatti ingatlanok rovására.
Egyre több lakás ragad bent a kínálatban
Az ingatlan.com elemzése a kínálati oldalról egészíti ki a képet. Augusztusban országosan mintegy 10 százalékkal kevesebb új eladó lakóingatlant hirdettek meg, mint júliusban, éves összehasonlításban pedig körülbelül 15 százalékkal esett vissza a frissen piacra kerülő lakások és házak száma. Budapesten havi alapon 14, éves alapon 16 százalékkal csökkent az új hirdetések száma.
A teljes kínálat azonban éppen ellenkező irányba mozdult: éves összevetésben 12 százalékkal bővült, és már 148 ezer eladó lakásból és házból választhatnak a vásárlók. Vagyis miközben kevesebb új ingatlan kerül piacra, a meglévő kínálat egyre lassabban fogy. A portál értelmezése szerint ez azt mutatja, hogy egyre több olyan ingatlan „ragad be” a piacon, amelyet a jelenlegi kereslet nem tud felszívni.
Az ingatlan.com havi adatai ugyanakkor jelentős területi különbségeket mutatnak. Országosan júliushoz képest 4,8 százalékkal mérséklődött a telefonos érdeklődések száma, de Békésben 8, Zalában és Tolnában 7, Jász-Nagykun-Szolnokban 5, Veszprémben pedig 3 százalékos növekedést mértek. Budapesten ezzel szemben havi szinten is 5 százalékos csökkenést regisztráltak.
Ősszel javulhat a kereslet, de nagy fordulat egyelőre nem látszik
Az őszi kilátásokat illetően a zenga.hu óvatos javulással számol. A portál szerint az elmúlt években a nyári hónapok rendre gyengébbek voltak a tavaszi és az őszi időszaknál, ezért változatlan piaci fundamentumok mellett is lehet némi keresletélénkülés. Ezt tovább erősíthetné, ha az Otthon Start feltételeinek esetleges szigorításáról érkezne bejelentés, ami előrehozhatná egyes kiváró vásárlók döntését.
Futó Péter úgy fogalmazott, hogy „az utóbbi évek trendje, hogy a nyári hónapok gyengébbek, mint a tavasz vagy az ősz, és ez egyelőre idén is így van, emiatt akár változatlan fundamentumok mellett is várható némi javulás a következő hónapokban.”
A zenga.hu szerint a növekvő kínálat és az ebből fakadó erősebb vevői alkupozíció szintén megmozgathatja a kereslet egy részét. Ugyanakkor a befektetők továbbra sem húzzák a piacot, ezért a portál őszre is csak mérsékeltebb élénkülést vár.
Az ingatlan.com értékelése szintén azt hangsúlyozza, hogy az augusztusi számokat részben a szezonalitás és a tavalyi kivételes bázis magyarázza. Balogh László szerint ezért az őszi hónapok adhatnak pontosabb képet arról, milyen keresleti szint maradhat fenn tartósan az Otthon Start első évének lezárulta után: „A drámainak tűnő augusztusi keresletcsökkenés mögött nem csak az áll, hogy az Otthon Start tavalyi bejelentése magasra tette a lécet, hanem a nyári időszak hagyományos visszafogottsága is visszaköszön benne.” Majd hozzátette: „Az idei ősz már sokkal tisztább képet adhat arról, hogy az Otthon Start első évének lezárulta után milyen keresleti szint tekinthető tartósnak a hazai lakáspiacon.”
Összességében tehát mindkét portál elemzése egy visszafogottabb, a tavalyi Otthon Start-hatás után normalizálódó lakáspiacot rajzol ki, de más oldalról világítja meg a változásokat. A zenga.hu adatai szerint a kisebb számú aktív vásárló fokozatosan alkalmazkodik a magasabb árakhoz, az ingatlan.com számai pedig arra utalnak, hogy a gyengébb kereslet mellett egyre több ingatlan marad hosszabb ideig a kínálatban. Az ősz várhatóan valamelyest élénkebb lehet a nyárnál, de a rendelkezésre álló adatok alapján egyelőre egyik elemzés sem jelez a tavalyihoz hasonló keresleti hullámot.
Forrás: zenga.hu, ingatlan.com
