Az MNB friss Pénzügyi stabilitási jelentése szerint a bankrendszer stabil, a háztartási hitelportfólió minősége egyelőre nem romlik, ugyanakkor a gyors hitelbővülés, a növekvő hitelösszegek, a magasabb hitelfedezeti mutatók és a jelentős lakáspiaci túlértékeltség miatt egyre fontosabb kérdés, hogy a keresleti élénkülést képes lesz-e követni a lakáskínálat bővülése.
Az MNB 2026. júniusi Pénzügyi stabilitási jelentése szerint a hazai bankrendszer stabilitása továbbra is erős: a szektort magas jövedelmezőség, bőséges likviditás és erős tőkehelyzet jellemzi, miközben a nemteljesítő hitelek aránya historikusan alacsony szinten maradt. A lakáspiac és a lakáshitelezés szempontjából ugyanakkor a jelentés fő üzenete az, hogy az Otthon Start Program látványosan megmozgatta a keresletet, érdemben növelte a hitellel vásárlók arányát, és ezzel együtt a kockázati mutatók fokozott figyelését is indokolttá tette, hívta fel a figyelmet a jelentés sajtóbemutatóján Banai Ádám, az MNB főközgazdásza, a monetáris politikáért, pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős ügyvezető igazgatója.
A hitellel lakást vásárlók száma, becsült aránya, és az egy új adósra jutó átlagos hitelösszeg
A program hatása elsősorban a lakáshitelpiacon látszik. A háztartási hitelállomány 2025-ben jelentősen, mintegy 15 százalékkal bővült, az új szerződéskötések pedig még ennél is gyorsabban emelkedtek. Az MNB becslése szerint az Otthon Start keretében folyósított hitelvolumen kétharmada addicionális volt, vagyis olyan hitelfelvételt jelentett, amely a program nélkül nem, vagy nem ebben a formában valósult volna meg. Ez arra utal, hogy a támogatott hitel nem pusztán átrendezte a meglévő keresletet, hanem új keresletet is teremtett a lakáspiacon.
A kereslet szerkezete is megváltozott. A program indulása előtt az MNB becslése szerint a lakások 35–40 százalékát vásárolták hitel segítségével, 2026 első negyedévében viszont ez az arány már meghaladta a 60 százalékot. Ezzel párhuzamosan nőtt az első lakásukat vásárlók aránya, miközben a befektetési célú vásárlók súlya mérséklődött. Ez a lakáspolitikai célok szempontjából kedvező elmozdulás, mert a támogatott hitel nagyobb részben a saját lakhatási célú vásárlásokat erősítette, nem pedig a befektetői keresletet.
A kedvezőbb hozzáférésnek azonban ára is van: a hitelfelvevők nagyobb összegeket vesznek fel, és a fedezethez viszonyított eladósodottság is emelkedett. A jelentés szerint az új lakáshitelek átlagos hitelfedezeti mutatója az Otthon Start hatására mintegy 10 százalékponttal, 70 százalék közelébe nőtt. Különösen figyelmet érdemel, hogy a 70 százalék feletti hitelfedezeti mutatóval kihelyezett támogatott hitelek aránya jelentősen emelkedett, a 80 százalék feletti mutatóval rendelkező hitelek aránya pedig a korábbi időszakhoz képest többszörösére nőtt. Ez nem jelent azonnali rendszerszintű kockázatot, de érzékenyebbé teszi a hitelportfóliót egy esetleges lakásár-korrekcióval szemben.
Az ábrák alapján az Otthon Start Program nemcsak a lakáshitelpiac volumenét növelte, hanem az adósi kör összetételét is átalakította. A támogatott hitelekben nagyobb súllyal jelentek meg a fiatalabb, első lakásvásárló korosztályok, miközben a jövedelmi megoszlás azt mutatja, hogy a program elsősorban nem a legalacsonyabb jövedelmű háztartások számára nyitott új lehetőséget, hanem inkább a közepes és magasabb jövedelmű, hitelképes vevők körét aktivizálta. Az új lakáshitel-kibocsátás szerkezetében is jól látszik a támogatott konstrukciók térnyerése: az Otthon Start gyorsan jelentős részt hasított ki az új folyósításokból, miközben a piaci hitelek szerepe visszaszorult. Ez megerősíti az MNB fő következtetését: a program érdemben élénkítette a keresletet és javította egyes vevői csoportok piacra lépési esélyeit, de közben a lakásárakra és a hitelfedezeti kockázatokra gyakorolt hatása miatt fokozott figyelmet igényel.
A lakáshitelezés további mozgásterét ugyanakkor árnyaltan érdemes értékelni. Az Ígylakunk kérdésére, hogy vannak-e még tartalékok Magyarországon a lakáscélú hitelezésben, Dancsik Bálint, az MNB pénzügyi rendszer elemzése főosztályának főosztályvezetője úgy válaszolt: a lakásárak emelkedése és a lakások növekvő túlértékeltsége mindenképpen szűkíti azoknak a háztartásoknak a körét, amelyek még addicionális lakáshitelt tudnak felvenni. Makroszinten ugyanakkor a magyarországi lakáscélú hitelállomány továbbra is arra utal, hogy van még tér a bővülésre.
Ennek egyik lehetséges mozgatója az elmúlt hónapokban már tapasztalt csökkenő hozamkörnyezet lehet. Ha ez a következő években is fennmarad, akkor bővítheti azoknak a háztartásoknak a körét, amelyek nagyobb összegű, még megfizethető hitelt tudnak felvenni, és így akár a magasabb lakásárak finanszírozására is képesek lehetnek. Emellett nemzetközi összevetésben több magyarországi lakáshitel-kondíció is óvatosabbnak számít: a hitelfedezeti mutató a mostani emelkedés után is alacsonyabb, mint számos más országban, és a futamidők is rövidebbek. Kedvező gazdasági környezetben ezért ezek mentén is lehet még tere a háztartási hitelezés további bővülésének.
Az MNB értékelése szerint a jövedelmi kifeszítettség egyelőre nem nőtt érdemben: a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató nem romlott számottevően sem a piaci, sem a támogatott lakáshitelek esetében. Vagyis a magasabb hitelösszegek ellenére az adósok havi törlesztési terhe átlagosan nem vált aránytalanul magasabbá a jövedelmükhöz képest. A kockázat inkább abban áll, hogy a háztartások nagyobb hitelösszeggel, magasabb fedezeti arány mellett lépnek be a piacra.
A lakáspiaci környezet közben egyre feszítettebbé vált. A lakásárak 2025-ben nominálisan 23,5 százalékkal, reálértelemben 19 százalékkal emelkedtek, miközben az MNB által becsült lakáspiaci túlértékeltség 22,5 százalékra nőtt. Ez azt jelenti, hogy a lakásárak egyre jobban eltávolodtak a fundamentumok által indokoltnak becsült szinttől. A túlértékeltség önmagában nem jelent azonnali árfordulót, de növeli annak kockázatát, hogy kedvezőtlen gazdasági vagy pénzpiaci környezetben a lakásárak korrekciója erősebben érintheti a magas hitelfedezeti mutatóval rendelkező adósokat.
Éves lakásár-dinamika és a lakáspiaci túlértékeltség becsült szintje országosan
Összességében az MNB jelentése kettős képet mutat. A bankrendszer stabil, a lakáshitel-portfólió minősége egyelőre nem romlik, és a támogatott hitelek révén több első lakásvásárló jelenhetett meg a piacon. Ugyanakkor az Otthon Start Program erőteljes keresletélénkítő hatása, a növekvő hitelösszegek, a magasabb hitelfedezeti mutatók és a jelentős lakáspiaci túlértékeltség miatt a lakáshitelezés kockázatait a következő időszakban szorosabban kell követni. A fő kérdés az lesz, hogy a keresleti élénkülést képes-e utolérni a lakáskínálat bővülése; ha nem, a támogatott hitelek tovább erősíthetik az árnyomást és az elérhetőségi problémákat.
