A korábbi hónapok lendületes lakáspiaci élénkülése után 2026 tavaszára jóval árérzékenyebb, szelektívebb piac alakult ki. A vevők továbbra is jelen vannak, de már sokkal tudatosabban választanak: a jó állapotú, reálisan árazott lakások gyorsan gazdára találnak, miközben a túlárazott vagy gyengébb adottságú ingatlanok egyre hosszabb ideig maradnak a piacon.
A budapesti téglalakásoknál folytatódott az áremelkedés. A Duna House adatai alapján a fővárosi átlagos négyzetméterár 2025-ben 1,29 millió forint volt, 2026 első két hónapjában pedig már 1,37 millió forintra nőtt. Ez azt jelenti, hogy ugyanabból az összegből egyre kisebb lakás vásárolható. Egy 60 millió forintos keretből 2026 elején Budapesten kerülettől függően 32–63 négyzetméteres használt téglalakás volt elérhető.
A 60 millió forintos keret azért különösen fontos viszonyítási pont, mert jól leírja az első lakásvásárlók mozgásterét: az Otthon Start program 50 millió forintos kedvezményes hitele mellé 10 millió forint önerőt feltételezve éppen ekkora vásárlási összeg állhat rendelkezésre. A Duna House szerint Budapesten a 2025-ös tranzakciók 44 százaléka, 2026 elején pedig 41 százaléka zárult 60 millió forint alatti értéken. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője úgy fogalmazott: „Az Otthon Start program megjelenése óta a kereslet átalakult. A kedvezményes hitel főleg az első lakást vásárlókat hozta helyzetbe, miközben a befektetői kereslet folyamatosan csökkent.”
A fővároson belül azonban óriásiak a különbségek. Külső Pesten 2026 elején átlagosan 1,28 millió forint volt a használt téglalakások négyzetméterára, így 60 millió forintból átlagosan 47 négyzetméter vásárolható. A XXIII. kerületben ugyanebből az összegből akár 63 négyzetméter is kijöhet, míg a IX. kerületben már csak 44 négyzetméter. A belvárosban jellemzően 40 négyzetméter körüli lakás fér bele a keretbe, Budán pedig még szűkebb a mozgástér: a II. kerületben 60 millió forint mindössze 32 négyzetméterre elegendő.
A Bankmonitor elemzése azt mutatja, hogy a lakásárak gyors emelkedése már jelentősen csökkentette az Otthon Start kamatelőnyét. Az ezt bemutató példájukban egy 50 millió forintos lakás 2025 júniusában 25 millió forint önerővel és 25 millió forint piaci hitellel lett volna megvásárolható; 25 éves futamidő mellett ez havi 168 802 forintos törlesztőt jelentett volna. Az év végére azonban a 10,69 százalékos lakásár-emelkedés miatt ugyanez az ingatlan már 55,345 millió forintba került volna, így 30,345 millió forint hitelre lett volna szükség. Otthon Starttal, 3 százalékos kamat mellett ennek havi törlesztője 143 900 forint lenne, vagyis a vevő az áremelkedés ellenére is havi 24 900 forintot takaríthatna meg. A fenti lakás vásárlójánál összesen 21,19 százalékos áremelkedés tüntetné el teljesen a támogatott hitel előnyét; mivel 2025 második felében már 10,69 százalékos drágulás történt, további 9,49 százalékos áremelkedés is elég lenne ahhoz, hogy a kedvezőbb kamatból fakadó előnyt „felzabálja” a lakásdrágulás. Ez különösen azoknak lehet kedvezőtlen, akik nem jogosultak Otthon Startra, vagy kevés önerővel rendelkeznek.
A kínálat és a kereslet szerkezete is változik. A Balla Ingatlan szakértője szerint az Otthon Start első lendülete utáni kivárást követően az év elején visszatértek a vevők, de már nem túlfűtött piacról van szó. Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint „jelenleg egy stabilizálódott, aktív, de erősen szelektív kereslet jellemzi Budapestet, ahol a jó lakások gyorsan elkelnek, a rosszul árazottak viszont beragadnak”.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a jó állapotú, azonnal költözhető, közepes méretű — jellemzően 1,5–3 szobás — lakások iránt a legerősebb a kereslet. A prémium és jó állapotú ingatlanok ára stabilan emelkedik, a felújítandó vagy kedvezőtlenebb adottságú lakásoknál viszont inkább stagnálás tapasztalható. Az V. kerületben a felújított, jó adottságú lakások ára továbbra is 1,5–2 millió forint közötti négyzetméteráron mozog, prémium kategóriában pedig ennél magasabb árak is előfordulnak. A XIII. kerületben a panellakások jellemzően 800 ezer és 1,1 millió forint közötti, az újszerű és új építésű lakások pedig 1,2–1,6 millió forintos négyzetméteráron kelnek el.
A piac lassulását az értékesítési idők is mutatják. Az ingatlan.com legfrissebb elemzése szerint országos átlagban idén 95 napra nőtt az eladó lakások és házak átlagos értékesítési ideje, szemben az egy évvel korábbi 84 nappal. Budapesten még látványosabb a változás: a lakások átlagos eladási ideje 45 napról 75 napra emelkedett. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint „nem hirtelen fordulatról, hanem inkább a korábbi tempós lendület kifulladásáról lehet beszélni”.
A lassulás a vevők alkupozícióját is javította. Az ingatlan.com adatai alapján áprilisban Budapesten átlagosan 3,4 százalékkal, a városokban és a községekben 5,5 százalékkal tudták lejjebb alkudni az árakat. Ez összhangban van a Balla Ingatlan tapasztalataival is: a jól árazott lakásoknál 3–5 százalékos alku jellemző, míg a túlárazott ingatlanoknál a piac akár 8–10 százalékos korrekciót is kikényszeríthet.
A következő hónapokban ezért várhatóan nem általános áresés, hanem további differenciálódás jöhet. A jó lokációjú, jó állapotú, reálisan árazott lakások továbbra is keresettek maradhatnak, míg a túl magasan árazott vagy felújítandó ingatlanok eladói egyre nagyobb engedményre kényszerülhetnek. A piac tehát nem állt le, de fegyelmezettebb lett: a gyors eladás ma már nem automatikus, hanem pontos árazás, jó állapot és megfelelő ár-érték arány kérdése.
