A KSH 2025-ös lakásépítési adatai vármegyei bontásban azt mutatják, hogy a gyenge országos teljesítmény mellett tovább erősödött a területi koncentráció: az új lakások több mint fele Budapesten és Pest vármegyében épült meg. Bár az engedélyezési adatok alapján 2026-ban élénkülés várható, az új kínálat bővülése továbbra is elsősorban a fővárosban, az agglomerációban és néhány erősebb vidéki központban jelenhet meg.
2025-ben 12 062 új lakás épült Magyarországon, ennek több mint fele, 55,7 százaléka Közép-Magyarországon készült el: Budapesten 3949, Pest vármegyében 2773 lakást adtak át. A két térség együtt 6722 új lakást adott az országos teljesítményhez, vagyis a lakásépítés súlypontja továbbra is a fővárosban és annak tágabb agglomerációs környezetében maradt. Ezt erősíti a KSH „Fókuszban a vármegyék” kiadványának szerkezete is, amely külön fejezetben közöl lakásépítési adatokat, és jelzi, hogy a kiadvány adatai előzetesek lehetnek.
A darabszámokat nézve Budapest és Pest után Győr-Moson-Sopron következett 953 lakással, majd Somogy 548, Zala 530, Bács-Kiskun 506, Fejér 412, Szabolcs-Szatmár-Bereg 370, Csongrád-Csanád 346 és Hajdú-Bihar 311 új lakással. A lista alján Nógrád 42, Borsod-Abaúj-Zemplén 61, Békés 69 és Heves 80 lakással szerepelt. Vagyis nemcsak Budapest kiemelkedő, hanem általában a gazdaságilag erősebb, munkaerőpiaci vagy turisztikai szempontból vonzóbb térségekben volt nagyobb az új lakások száma.
A népességarányos adat még élesebben mutatja a különbségeket. A csatolt statisztika szerint 2025-ben országosan tízezer lakosra átlagosan 12,7 új lakás jutott. Ezt mindössze öt terület haladta meg: Budapest 23,5-tel, Pest és Zala egyaránt 20,7-tel, Győr-Moson-Sopron 20,2-vel, Somogy pedig 19-cel. A másik végpontot Borsod-Abaúj-Zemplén jelentette, ahol tízezer lakosra mindössze 1 új lakás jutott, de Békés, Nógrád, Heves, Baranya és Jász-Nagykun-Szolnok mutatója is nagyon alacsony volt. Ez arra utal, hogy a lakásállomány megújulása a legtöbb vármegyében még a gyenge országos átlagtól is elmaradt.
Az éves változás képe vegyes volt. A legnagyobb bővülés Tolnában és Zalában látszott, de ezeknél a kisebb volumen miatt néhány projekt is nagy százalékos elmozdulást okozhat. Érdemi növekedést mutatott még Somogy, Vas, Heves, Komárom-Esztergom, Pest és Nógrád. Ezzel szemben Baranyában, Fejérben, Borsod-Abaúj-Zemplénben, Hajdú-Biharban és Csongrád-Csanádban jelentős visszaesés volt. A megyei adatok alapján tehát a 2025-ös lakásépítés nem egységesen gyenge vagy egységesen élénkülő képet mutatott, hanem erősen helyi fejlesztési ciklusoktól függött.
Mit jeleznek a megyei engedélyek 2026-ra?
A 2026-os kilátások szempontjából a legfontosabb adat az, hogy 2025-ben országosan 28 081 lakásra adtak ki építési engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés, ami 37 százalékos növekedést jelentett 2024-hez képest. Az MNB értékelése szerint a 2025-ös engedélyezési megugráshoz hozzájárulhatott a 2025. július 1-jétől szigorodó építési szabályozás, a TÉKA, míg 2026 első negyedévében már az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt beruházások is érdemben növelhették az engedélyezett lakásszámot.
A megyei engedélyezési adatok alapján 2026-ban is erős területi koncentráció várható. A 2025-ben engedélyezett lakások 51,8 százaléka Budapestre és Pest vármegyére jutott: Budapesten 10 959, Pest vármegyében 3576 lakás építését engedélyezték vagy jelentették be. A következő legnagyobb volumen Győr-Moson-Sopronban 1889, Hajdú-Biharban 1514, Fejérben 1425, Csongrád-Csanádban 1180, Somogyban 1043 és Veszprémben 957 lakás volt. Ez alapján az új kínálat bővülése 2026-ban is elsősorban a fővárosban, az agglomerációban és néhány erősebb vidéki központban jelenhet meg.
A legnagyobb százalékos engedélyezési növekedés Csongrád-Csanádban volt, ahol a 2025-ös engedélyszám az előző évi 275 százalékára ugrott. Szintén erős bővülést mutatott Szabolcs-Szatmár-Bereg, Budapest, Veszprém, Fejér, Vas, Borsod-Abaúj-Zemplén és Komárom-Esztergom. Ez arra utal, hogy 2026-ban nem kizárólag Budapest környékén lehet élénkülés, hanem egyes vidéki nagyvárosi vagy regionális központokban is megjelenhet több új projekt. Ugyanakkor Tolnában, Zalában és Hajdú-Biharban az engedélyezési szám csökkent, ami ott óvatosabb 2026-os lakásátadási kilátásokat jelezhet.
Összességében a megyei adatok alapján 2026-ban várhatóan elindulhat a lakásépítési élénkülés területi szétterülése, de ennek mértéke korlátozott maradhat. A legerősebb kínálati bővülés továbbra is Budapesten, Pest vármegyében és néhány fejlesztői szempontból vonzó vidéki térségben valószínű. A gyengébb, alacsony népességarányos lakásépítési mutatóval rendelkező vármegyékben viszont az engedélyezési adatok alapján sem biztos, hogy gyors és érdemi lakásállomány-megújulás indul el.
A lakásépítés súlypontja továbbra is Közép-Magyarország
A régiós adatok alapján 2025-ben a lakásépítések több mint fele Közép-Magyarországon koncentrálódott: itt 6722 új lakás épült, messze megelőzve minden más régiót. Ez önmagában is jelzi, hogy a magyarországi lakásépítés továbbra is erősen főváros- és agglomeráció-központú. A második legnagyobb lakásszámot Nyugat-Dunántúl adta 1698 új lakással, ezt Közép-Dunántúl követte 964, Dél-Alföld 921, Észak-Alföld 795, Dél-Dunántúl 779 lakással. Észak-Magyarország részesedése a legkisebb, ami a térség gyenge lakásépítési aktivitását mutatja.
Kevés térség éri el az országos megújulási átlagot
A tízezer lakosra jutó új lakások száma még pontosabban mutatja a területi különbségeket. Az országos átlag 2025-ben 12,7 új lakás volt tízezer lakosonként, ezt azonban csak néhány terület haladta meg. Budapest állt az élen 23,5 lakással, majd Pest és Zala következett 20,7-tel, Győr-Moson-Sopron 20,2-vel, Somogy pedig 19-cel. A többi vármegye már az országos átlag alatt maradt, vagyis a lakásállomány megújulása a legtöbb térségben kifejezetten lassú volt.
A skála másik végén Borsod-Abaúj-Zemplén állt, ahol tízezer lakosra mindössze 1 új lakás jutott. Békésben 2,3, Nógrádban 2,4, Hevesben 2,8, Baranyában 3,2 volt ez a mutató. Ezek az adatok azt jelzik, hogy a lakásépítési piac nemcsak országosan volt visszafogott, hanem a gyengébb gazdasági helyzetű vagy kevésbé vonzó beruházási célpontnak számító térségekben szinte minimális volt az új lakáskínálat bővülése.
A családi házak darabszámban még vezetnek, de területileg nagyon egyenlőtlenül
Az építési forma szerinti adatok alapján 2025-ben még mindig a családi házak adták a legtöbb új lakást: 6161 lakás épült családi házban, míg többszintes, többlakásos épületben 4767, lakóparkban 780, egyéb épületben 354 lakás készült el. Ez azt mutatja, hogy az új lakások szerkezetében a családi házas építés továbbra is meghatározó, még akkor is, ha az aktuális piaci élénkülés inkább a társasházi fejlesztésekhez kapcsolódik.
A családi házak vármegyei térképe ugyanakkor szintén erős koncentrációt jelez. Pest vármegye messze kiemelkedik 2344 új családi házzal, amit Győr-Moson-Sopron követ 661-gyel. A következő nagyobb értékek már jóval alacsonyabbak: Bács-Kiskunban 409, Fejérben 319, Veszprémben 245, Hajdú-Biharban 216, Csongrád-Csanádban 213, Szabolcs-Szatmár-Beregben 210 új családi ház épült. Ezzel szemben több vármegyében alig néhány tucat új családi házat adtak át, ami azt mutatja, hogy a családi házas építkezések súlya is elsősorban az agglomerációs és gazdaságilag erősebb térségekben maradt jelentős.
A piacot a vállalkozói és értékesítési célú építések uralják
Az építtetők szerinti megoszlás alapján 2025-ben az új lakások többsége vállalkozásokhoz kötődött: 7679 lakást vállalkozások, 4374-et természetes személyek építtettek, míg az egyéb építtetők szerepe elhanyagolható volt. Ez azt jelenti, hogy a lakásépítésben a beruházói, piaci alapú fejlesztések súlya erősebb, mint a saját célra építkező háztartásoké. Ez különösen fontos a megfizethetőség szempontjából, mert a vállalkozói építések jellemzően értékesítési célúak, így közvetlenül a piaci árakhoz és a fizetőképes kereslethez igazodnak.
Ezt erősíti az építési cél szerinti megoszlás is: az új lakások 64 százaléka értékesítés céljából, 34 százaléka saját használatra, 2 százaléka pedig egyéb céllal épült. Vagyis a 2025-ös új lakáskínálat nagyobb része nem saját otthonépítésként, hanem piaci termékként jelent meg. Ez magyarázza azt is, hogy a lakásépítési élénkülés önmagában nem feltétlenül javítja széles körben a lakhatási hozzáférést: ha az új kínálat döntően értékesítési célú és a drágább térségekben koncentrálódik, akkor a mennyiségi növekedés mellett is fennmaradhat a megfizethetőségi probléma.
