Az európai lakhatási válság már vészhelyzetté vált: egyre több fiatal és átlagos jövedelmű dolgozó számára válik elérhetetlenné a lakásvásárlás vagy akár a bérlés is – figyelmeztetett Dan Jørgensen, az Európai Bizottság energiaügyi és lakhatási biztosa. A Bizottság most közös uniós keretrendszerrel segítené a tagállamokat és az önkormányzatokat abban, hogy felléphessenek a lakhatási válságot súlyosbító jelenségekkel – például a rövid távú lakáskiadással vagy a tartósan üresen álló lakásokkal – szemben, miközben külön ajánlások ösztönöznék a megfizethető és szociális lakáskínálat bővítését.
A Bizottság szerint a megfizethető lakhatás hiánya az egyik legsürgetőbb európai probléma: az Eurobarometer adatai szerint a városokban élők 51 százaléka közvetlen és sürgető helyi problémának tartja a lakhatást. Különösen egyes nagyvárosokban, agglomerációkban, szigeteken és turisztikai térségekben alakult ki olyan helyzet, ahol a lakáskereslet jelentősen meghaladja a kínálatot. A Bizottság hangsúlyozza: ennek strukturális oka mindenekelőtt az elégtelen kínálat, de egyes helyeken a lakások rövid távú kiadása, második otthonként való használata vagy tartós üresen állása tovább fokozhatja a problémát.
Jørgensen: Európai vészhelyzetté vált a lakhatási válság
Dan Jørgensen, az Európai Bizottság energiaügyi és lakhatási biztosa az Affordable Housing Act bemutatását követően az Euronewsnak már „vészhelyzetként” beszélt az európai lakhatási válságról. Mint mondta, sok európai városban olyan magasra emelkedtek az árak, hogy átlagos munkával és jövedelemmel rendelkező emberek sem találnak megfizethető lakást. Rendőrök, ápolók, tanárok és más nélkülözhetetlen dolgozók szorulhatnak ki azokból a városokból, ahol dolgoznak – ezt a biztos „teljesen elfogadhatatlannak” nevezte.
Jørgensen szerint az Uniónak annak ellenére szerepet kell vállalnia a megoldásban, hogy a lakáspolitika alapvetően tagállami és helyi hatáskör. A lakhatás szerinte immár „európai probléma” is, ezért Brüsszelből is megoldásokat kell kínálni. Az új keretszabályok egyik célja éppen az, hogy a lakhatási nyomás alatt álló területeken a tagállamok és az önkormányzatok világosabb jogi alapon korlátozhassák például a rövid távú lakáskiadást.
A biztos ugyanakkor hangsúlyozta, hogy a rövid távú lakáskiadások szabályozása önmagában nem oldja meg a lakhatási válságot. Több lakást kell építeni és felújítani, valamint a már meglévő épületek közül többet kell lakáscélra átalakítani. Ehhez szerinte az adminisztratív akadályok csökkentésére és több forrás mozgósítására is szükség van.
A lakhatási problémák következményei messze túlmutatnak a lakáspiacon: Jørgensen szerint a megfizethető otthon hiánya már azt is akadályozza, hogy az emberek családot alapítsanak, elvállalják a számukra megfelelő munkát vagy hozzáférjenek a kívánt oktatáshoz.
Közös mérce arra, hol van „lakhatási nyomás”
A rendelettervezet egyik legfontosabb újdonsága, hogy közös uniós módszert vezetne be a lakhatási nyomás alatt álló területek – „areas under housing stress” – meghatározására. A Bizottság szerint erre azért van szükség, mert a városok és a tagállamok eddig eltérő mutatók alapján próbálták igazolni a lakáspiaci beavatkozásaikat, ami jogbizonytalansághoz és perekhez vezetett.
A tervezet szerint főszabály szerint akkor minősülhet egy terület lakhatási nyomás alatt állónak, ha egy átlagos lakás megvásárlásához legalább nyolc évnyi egy főre jutó rendelkezésre álló jövedelemre van szükség, ez az arány az elmúlt tíz évben nőtt, és a kínálati, keresleti, illetve népességi folyamatok alapján a helyzet a következő három évben sem várhatóan enyhül. Ha az ár–jövedelem arány eléri a tíz évet, a tízéves növekedés feltételét már nem kell teljesíteni. Az érintett terület lehet akár egy városrész, település, agglomeráció, funkcionális várostérség vagy vidéki térség is.
A rövid távú lakáskiadás és az üres lakások is szabályozhatók lennének
A jogszabály nem ad új uniós hatáskört a lakáspolitikában, és nem írja elő, hogy a tagállamoknak vagy az önkormányzatoknak milyen intézkedéseket kell bevezetniük. A lakáspolitikai döntések továbbra is nemzeti, regionális és helyi hatáskörben maradnának. Az EU azt szabályozná, hogyan lehet az egységes piac szabályaival összeegyeztethetően megindokolni az ilyen intézkedéseket.
A keret többek között vonatkozhatna a nem elsődleges lakóhelyként használt ingatlanok rövid távú kiadásának korlátozására, illetve a nem életvitelszerű lakáscélú ingatlanszerzés és -használat szabályozására. Ide tartozhatnak például a hosszú ideje üresen álló lakásokra vonatkozó intézkedések, bizonyos lakások saját célú használatra vagy meghatározott – például első lakást vásárló, illetve alacsonyabb és közepes jövedelmű – csoportok számára történő fenntartása is.
A helyi hatóságnak ugyanakkor bizonyítania kellene, hogy például a rövid távú lakáskiadás vagy a nem elsődleges lakáscélú használat legalább az előző három évben érzékelhetően rontotta a lakások hozzáférhetőségét vagy megfizethetőségét. Az intézkedésnek területileg célzottnak, szükségesnek, arányosnak és diszkriminációmentesnek kell lennie, és azt is vizsgálni kell, hogy nincs-e kevésbé korlátozó, de hasonlóan hatékony megoldás. Az ilyen szabályokat legfeljebb öt évre lehetne elfogadni, majd felül kellene vizsgálni őket.
Nem elég szabályozni a keresletet: növelni kell a kínálatot is
A rendeletjavaslat mellé kiadott bizottsági ajánlás kifejezetten a lakáskínálat növelésére koncentrál. A Bizottság azt javasolja, hogy a lakhatási nyomás alatt álló térségek készítsenek helyi vagy regionális „lakásépítés-gyorsítási terveket”, amelyekben kiemelt szerepet kap a piaci ár alatti, megfizethető lakások kínálatának növelése.
Az ajánlás egyebek mellett a szociális és megfizethető lakások engedélyezésének gyorsítását, adott esetben 60 napos engedélyezési határidők alkalmazását, a meglévő épületek felújításának és lakáscélú átalakításának ösztönzését, valamint az előregyártott és más korszerű építési technológiák szélesebb körű alkalmazását szorgalmazza.
A Bizottság azt is javasolja, hogy helyi szinten határozzanak meg célokat arra, mekkora legyen a piaci ár alatt elérhető lakások aránya, és ehhez alkalmazzanak például befogadó övezeti szabályozást, kijelölt telkeket vagy beépítési többletjogokat. Külön is megjelenik az a modell, amelyben a közösségi tulajdonban lévő föld hosszú távon köztulajdonban marad, miközben azon megfizethető vagy szociális lakásokat építő szervezetek finanszírozzák, építik és működtetik a lakásokat.
Az ajánlás foglalkozik az üres lakások mobilizálásával, a fejletlen bérlakáspiacok esetében a magánbérlakás- és build-to-rent szektor ösztönzésével, közösségi földügynökségek és földbankok létrehozásával, valamint kedvezményes és nagyon hosszú lejáratú finanszírozási konstrukciók alkalmazásával is. A Bizottság uniós, nemzeti fejlesztési banki és magánforrások kombinálását javasolja.
Az Affordable Housing Act egyelőre jogszabályjavaslat: a rendelet elfogadásához az Európai Parlament és a Tanács jóváhagyása szükséges. A mellette kiadott bizottsági ajánlás ezzel szemben nem kötelező jogi aktus, hanem a tagállamok és helyi hatóságok számára fogalmaz meg szakpolitikai iránymutatást.
Forrás: Európai Bizottság – Affordable Housing Act, Euronews
