Ingatlanfejlesztések esetében ugyanis nem szabad arról elfeledkezni, hogy azok nem negyedévekben mérhetők, hanem legalább kétéves időszak az, amíg egy ingatlanfejlesztés lezajlik, vagyis a tervezőasztaltól indulva két év mindenképpen eltelik, míg eljut a megvalósításig. Ugyanez egyébként igaz a családi házak esetében is, tehát itt is legalább másfél-két év telik el az építési engedély megszerzésétől, addig, amíg a földhivatal bejegyzi, a használatbavételi engedélyt megkapja az ingatlan.
A most megmutatkozó növekedés tehát leginkább a 2019-ben indult fejlesztések eredményeit mutatja. Ebből a járvány időszakára, illetve ezzel összefüggésben a Covid utáni helyzetre vonatkozóan nem érdemes következtetéseket levonni, hiszen a változás nem ezzel áll összefüggésben, hanem sokkal inkább az adókörnyezettel, támogatásokkal – figyelmeztetett a szakértő.
Balla Ákos szerint, ha arra vagyunk kíváncsiak, hogy milyen hangulat, milyen kereslet jellemző ma a piacon, akkor sokkal fontosabb az építési engedélyek számát figyelni, nem pedig a beruházások befejezését. Itt azt látjuk, hogy az építési engedélyek, valamint az egyszerű bejelentések számának alakulása is jelentős, 22 százalékos növekedést mutat.
Ennek kapcsán a szakértő arra hívta fel a figyelmet, hogy az építési engedélyek száma jellemzően akkor indul növekedésnek, amikor kedvező a környezet, ezen belül elsősorban az adókörnyezet. Az elmúlt években kifejezetten támogatott volt a lakásépítés, gondoljunk csak egyfelől az 5 százalékos áfára, másfelől a családtámogatási lehetőségekre és a kedvező hitelekre.
Ha a 2018-2019-ben megszerzett építési engedélyeket nézzük, akkor azt látjuk, hogy az akkor építkezést tervező beruházók még 5 százalékos áfával számoltak, ezért nagyon aktív volt akkoriban a piac. Viszont, amikor a csökkentett áfa határideje közeledett, akkor egyre visszafogottabbá vált, mivel a 2020-as évben már mindenki a 27 százalékos áfával tervezett.
A tavalyi évben azonban meghosszabbították a kedvezményes, öt százalékos áfát, aminek hatása most válik érezhetővé, akárcsak a magánembereknek adott kedvezmények hatása. Az építési engedélyek, bejelentések változása tehát elsősorban arra mutat rá, hogy kedvezőbbé vált az adókörnyezet – jelezte a szakértő.
A KSH adataiban egyébként ott is tetten lehet érni az adóváltozások hatását, hogy amikor az 5 százalékos, kedvezményes áfa körül megjelent a bizonytalanság, akkor a beruházásokat nagyobb számban magánszemélyek indították, tehát több magánberuházású családi ház épült, mint társasház. Amikor viszont ismét kitisztult az kép az áfakedvezményt illetően, akkor megint beléptek a beruházók a piacra. Ennek köszönhető, hogy megint jelentős a vállalkozók szerepvállalása az építkezéseknél.
Összességében tehát az elmúlt időszakban nagyon tiszta kép rajzolódott ki arról, hogy mi mozgatja a piacot: egyértelmű az áfa hatása, valamint az, hogy a lakosságnak adott kedvezmények meghozzák a magánberuházók kedvét is az építkezésekhez.
Balla Ákos szerint emellett érdemes figyelembe venni azt is, hogy 2020-ban egy szigorúbb energetikai szabványra való átállásra került volna sor, de sok beruházás, nem készült el időben, így nem tudott volna megfelelni az új szabványnak. Emiatt az ÉVOSZ javaslatára kitolták a szigorúbb szabvány bevezetésének határidejét, a szakértő szerint nagyon helyesen, így ezek a beruházások most célba tudtak érni.
Mindez tehát nem azt jelenti, hogy ezeknek a beruházásoknak most jó a piacuk, hanem azt, hogy egy 2-3 éves folyamat végeredményét látjuk. Ennek kapcsán egyébként arra is felhívta a figyelmet, hogy jelenleg nagyon sok budapesti beruházás csúszik: sok közülük fél-egyéves, vagy még ennél is hosszabb idejű csúszásban van már, ami torzítja a képet.
Ami pedig kialakult árakat illeti, azokat alapvetően a kivitelezési költségek alakulása mozgatják. Ez egyébként azt is jelenti, hogy jelenleg több építési lokációban sem éri meg ingatlanfejlesztéssel foglalkozni, illetve a magánszemélyeknek újépítésű ingatlant vásárolni, olyannyira magasra kúsztak a kivitelezési költségek. A vevőknek sok esetben jobban megéri most egy újszerű, magas minőségben kivitelezett használt lakást vásárolni, mint újat. A megemelkedett kivitelezési költségeket pedig csak néhány jobb lokáció bírja el - tette hozzá a szakértő.
A kormány intézkedései ugyan tompítják az idei évben az eddig folyamatosan jelentkező áremelkedést, de ez nem jelenti azt, hogy vissza fognak állni a kivitelezési költségek az egy évvel ezelőtti szintre. Balla Ákos becslése szerint a korábbi években megszokotthoz képest mintegy harmadával magasabb kivitelezési költések lesznek jellemzőek ezután is, annál is inkább, mivel az építőiparban mostanában beinduló “fehéredés” is az árak emelkedésének irányába hat.
Persze, amennyiben a kormány intézkedései elmaradnának, akkor egy jóval nagyobb mértékű áremelkedéssel kellene szembenézni, amit már nem csak a gyengébb, de jobb lokációk sem bírnának el – tette hozzá.
Balla Ákos végül arra is felhívta a figyelmet, hogy bár a számok talán kedvezőnek tűnnek, azonban a meglévő lakásállományhoz képest jelenleg csak kevés új lakás épül: a teljes lakásállománynak még egy százalékát sem éri el az arányuk, ami a szakértő szerint kevés, hiszen így gyakorlatilag százévente sem újul meg az ingatlanállományunk, sőt: 200-300 éves megújulással lehet számolni.
Közel 7 ezer új lakást kínálnak eladásra a fejlesztők Budapesten. A kínálat erősödése elsősorban a kedvezményes újlakásáfa visszavezetésének köszönhető, míg a növekvő keresletet azotthonteremtési kedvezmények támogatják - olvasható a legfrissebb Budapesti Lakáspiaci Riportban. Az újépítésű lakások ára töretlenül emelkedik, a használt lakások piacán mérséklődött az árnövekedés. Az újépítésű lakások ára nyáron átlépte az egymillió forint/négyzetméteres lélektani küszöböt: Budapesten egy átlagos új lakás négyzetméreára 1,0116 millió forint. |
Forrás: Balla Ingatlan, Budapesti Lakáspiaci Riport