Lassul a lakáspiac, az éves tranzakciószám egy fenntartható volumenhez közelít, de ebből a növekedésből az ország 60 százaléka nemigen érez semmit. Lendületbe jött az új lakások építése is, a kétezres évek rekordjai azonban valószínűleg nem köszönnek vissza – mondta Petz Raymund, a GKI ügyvezetője a Napi.hu-nak.
Erre az évre 9-10 ezer, jövőre 13-15 ezer, 2018-ra 17-18 ezer új lakás építését prognosztizálja a GKI. Míg az újlakásépítés számaiban meredek a növekedés, a használtlakás-piacon már megjelent a lassulás, a prognózis 2016-ra nem számol növekedéssel (a KSH tavaly 134 ezer eladást regisztrált összesen), 2017-ben 2-3 százalékos lehet az emelkedés.
A növekedés leállása egyáltalán nem baj, a piac már ma is nagyjából likvid (likvid, ha a lakásállomány 4 százaléka egy év alatt gazdát cserél), a jövőre prognosztizált kismértékű bővülést az újlakás-piac erősödése fogja generálni. A használtlakás-piacon azonban a jelenleginél lényegesen nagyobb forgalom nem várható, ez a szint viszont hosszabb távon is fenntartható – mondja Petz Raymund.
A szakember tartósnak véli az óriási területi differenciáltságot is. Az a pörgés, ami most a fővárosban és a nyugati országrész nagyvárosaiban, illetve egy-két keleti nagyvárosban (Debrecen, Miskolc, Szeged) tapasztalható, várhatóan nem terjed tovább a kisebb városokra és községekre, ahol viszont semmit nem érezni az élénkülésből.
A fellendülés az ország lakáspiacának mintegy 40 százalékát érinti, a maradék 60 százalék teljes mértékben kimarad belőle – véli Petz. Bár Budapestet is a pörgő hányadhoz soroljuk, azonban a fővárosi lakáspiac is differenciált, a keleti, déli, délkeleti peremkerületi, kertvárosi ingatlanok eladói ugyanúgy kínlódnak az értékesítéssel, mint korábban.
Arra a kérdésre, hogy vajon milyen távon marad a jelenlegi boom, mennyire lesz tartós a fellendülés, azt mondja: ha a boomon azt értjük, hogy nincs pangás, akár évekig is eltarthat ez az időszak. Mivel azonban a magyar lakáspiac nagyon erősen függ az állami intézkedésektől, ez nehezíti az előrelátást.
Tény, hogy most sok olyan vevő szabadult rá a piacra, aki a válság alatt elhalasztotta a vásárlást, de ha ez a kör „jóllakik”, jöhet egy kis visszaesés, akár a csok-hatás kifulladásával – fogalmazott a GKI ügyvezetője. Ugyanakkor, ha a választások előtt kiszélesítik a csok igénylők körét, az még hozhat egy nagyobb növekedést. Az is kérdés, mi lesz, ha az áfa visszaemelkedik 27 százalékra és megugranak az árak.
Nem hagyható figyelmen kívül a demográfiai folyamatok hatása, mindig jönnek olyan új fiatalok, akiknek szükségük lesz lakásra. Összességében mégis arra lehet számítani, hogy ha a piac nincs kitéve olyan durva rángatásnak, mint volt a válság, az árfolyamok hullámzása idején, 150-170 ezer adásvétel körül maradhat az éves tranzakciós nagyságrend.
Maradnak a befektetők?
A szakértő úgy látja, a jelenlegi monetáris politika, a tartósan alacsony kamatszint a tőzsde és az ingatlanbefektetés közötti választásra készteti a befektetőket, s egyre többen az ingatlanvásárlás mellett döntenek. A közvetítők becslése szerint az első 8 hónapban 37 százalék volt a befektetési célú vásárlások aránya, Petz prognózisa a jelenlegi kamatkörnyezetben továbbra is ezzel az aránnyal kalkulál.
A magyar lakáspiaci befektetők jelentős része azonban nem tekinthető klasszikus befektetőnek – jegyzi meg Petz Raymund. Jellemzően kevés pénzzel és hitellel azért vágnak bele a vásárlásba, hogy gyerekeiknek teremtsenek majdan lakhatást, de hogy addig se álljon üresen a lakás (ami akár a 10 évet is meghaladhatja), kiadják. Ez is egy olyan kör, amelyik egészen addig jelen van a piacon, amíg meg nem jelenik valamilyen alacsony kockázatú, nagyobb hozamot kínáló befektetés.
Ha újra beindul a kamatemelkedés, az korlátozni fogja a befektetési célú ingatlanszerzést. Szintén a lakáspiaci befektetések ellen hat, hogy a magyar jövedelmek egy része nem teljesen legálisan képződik, ezért rizikós ilyen látható vagyontárgyba tenni az így keletkezett bevételeket – figyelmeztetett a szakértő.
Mi lesz az árakkal?
A GKI árprognózisa 2017-re a használt piacon 2-3 százalékos, az új lakásnál 3-4 százalék drágulással számol – az ingatlanfejlesztők az áfacsökkenést Petz szerint egyértelműen lenyelték -, markáns területi eltérésekkel. A divatos helyszíneken ennél lényegesen nagyobb lehet az áremelkedés, máshol akár csökkenés is elképzelhető.
Megint jönnek a kóklerek?
Az is nagy kérdés, hogy a mostani építési boom hoz-e minőségi változást a kétezres évek építési hullámában tapasztalthoz képest. Akkoriban nagyon jövedelmező volt a lakásépítés, a keresleti dömping és a kedvező projektfinanszírozás miatt boldog-boldogtalan projektcéget alapított és épített, az újsütetű fejlesztők munkálkodása pedig máig tartó perek, napi életet megkeserítő minőségi problémák, behajthatatlan garanciális követelések dömpingjét hozta.
A lendület most is sokakat csábított a piacra, ugyanakkor a szabályozásban új elemek is megjelentek. Létrehozták a teljesítésigazoló szakértői szervezetet az alvállalkozók védelmében, szigorodott a cégbíróságok törlési gyakorlata, bevezették az e-naplót és az építési minőség uniós direktívái is változtak. Hogy mindez elég-e ahhoz, hogy ne ismétlődhessen meg a válság előtti gagyidömping, csak később fog kiderülni. Az azonban biztos, hogy továbbra is nagyon hiányzik egy olyan, szakmailag megalapozott lakáskoncepció, amivel a minőség megbízhatóan és hosszabb távon javítható és fenntartható – hangsúlyozta Petz Raymund.
Forrás: Napi.hu, Pénzcentrum
