Országosan kilenc év után először kismértékben csökkentek éves alapon a nominális lakásárak, érdemi csökkenés csak a kisebb településeken volt jellemző. A hazai régiók többségében pedig stagnálás közelébe lassult az éves városi lakásár-dinamika. A Budapest és a kisebb vidéki települések közti árolló mértéke tavaly tovább nőtt. A jegybank megállapítása szerint érdemben enyhült, de továbbra is magas a lakásárak fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége, ami azt jelenti, hogy háztartások rendelkezésre álló reáljövedelmének csökkenését nem tudta kompenzálni a lakásárak csekély mérséklődése.
Budapesten 2023 folyamán javult a lakások elérhetősége, ebben a családtámogatások – akárcsak vidéken – jelentős szerepet játszanak. A gyermeket nem vállaló háztartások számára az új lakások elérhetősége továbbra is alacsony szinten maradt Budapesten és vidéken is. A – két átlagkeresettel rendelkező – háztartások számára gyermek nélkül továbbra is jelentős pénzügyi kifeszítettséggel jár egy újlakás megvásárlása mind a fővárosban, mind vidéken. A kétgyermekes vidéki háztartásoknál némileg romlott, míg a budapesti valamelyest javult a lakások megfizethetősége, a családtámogatásoknak köszönhetően túlzott anyagi kifeszítettség nélkül is képesek lehetnek hitel segítségével újlakást vásárolni.
A támogatások Kormány által bejelentett változásai hatására a falusi CSOK-ra jogosult településeken 2024-re halaszthatják a vásárlásokat, míg a városi CSOK kivezetése és a babaváró kölcsön igénybe vevői körének szűkítése 2024-től a lakáshitel-kereslet csökkenése irányába hat. E hatást tompíthatja az október végén bejelentett CSOK Plusz program, amely 2024-től a gyermeket vállaló házaspárok számára teszi lehetővé kedvezményes kamatozású hitel felvételét, így szintén elhalasztott keresletet okozhat az idei évben. A kereslet élénkülését segítheti továbbá a bankok körében vállalt 8,5 százalékos THM-plafon is.
Bár a CSOK bevezetése óta a legnagyobb volumenű támogatást a falusi CSOK-on belül helyezték ki, a program leszűkítése érdemben érinti a hitelpiacot a CSOK-hoz köthető lakáshitel-szerződések magas aránya miatt. (A falusi CSOK 2019-es bevezetése óta a preferált kistelepüléseken igénybe vehető támogatás a legnagyobb volumenű CSOK-támogatás, amely a negyedéves támogatási volumenek mintegy felét adta.) A CSOK és a hozzá kapcsolódó hitelek kihasználtsága Pest megyében, elsősorban az agglomerációs településeken, illetve több régiós nagyváros agglomerációjában magas. A 2021-ben megvalósult lakáspiaci tranzakciók 35 százalékához vettek igénybe CSOK-ot Pest megyében, a legmagasabb, mintegy 60 százalékos kihasználtság pedig Győr és Kecskemét agglomerációjában volt megfigyelhető.
A legnagyobb visszaesés továbbra is az új lakás építésére és új lakás vásárlására felvett hiteleket érintette, melyek rendre 71 és 66 százalékkal maradtak el a 2022 harmadik negyedévi kihelyezésektől. Ez részben az NHP Zöld Otthon Program tavalyi felfutása okozta magas bázisnak is köszönhető, de az új lakások magas árszintje, valamint a bizonytalan gazdasági kilátások és a megemelkedett hitelkamatok egyaránt a kereslet elhalasztásának irányába hatottak. A jellemzően lakáscélokra is fordított babaváró hitelekből a bankok a harmadik negyedévben 28 százalékkal kisebb volument helyeztek ki, mint egy évvel korábban.
A falusi CSOK jövő évtől megemelt támogatásösszegei viszont a kereslet 2024. év elejére halasztását eredményezhetik. Egy korábbi kérdőíves felmérésünk7 alapján a babaváró kölcsönt felvevők mintegy 75 százaléka lakáscélra is fordítja hitelét, ebből kifolyólag a babaváró kölcsön leszűkítése 2023-ra egy előrehozott keresletet okozhat a termék iránt, míg 2024-től csökkentheti a keresletet a lakáspiacon. Ugyanakkor a babaváró kölcsön 30 év alatti nőkre történő leszűkítése érdemben csökkentheti a hitelfelvevők körét.
A falusi CSOK támogatási összegének megemelése a vidéki újlakás-építések darabszámát mérsékelten, míg a lakásárakat érdemben növelheti. A 2021-ben és 2022-ben újonnan átadott lakások mindössze 8 százaléka, évi 1600 lakás épült a falusi CSOK-ra jogosult településeken. A 2024-től érvényes megemelt támogatási összegek (0,5−2−7,5 millió forint) az árak változatlan eloszlása mellett a tranzakciók rendre 7, 24 és 59 százalékában lennének elegendőek további forrás bevonása nélkül egy használt lakás megvásárlására. A támogatási összegek jelentős emelkedése azonban a lakások árának emelkedését eredményezheti a kistelepüléseken.
Összességében a városi CSOK kivezetése és a babaváró kölcsön igénybe vevői körének szűkítése 2024-től a lakáshitel-kereslet csökkenése irányába hat, ugyanakkor e hatást tompíthatja az október végén bejelentett CSOK Plusz program. Az idei évben a CSOK Plusz indulása 2024-től illetve a falusi CSOK támogatási összegének jövő évi emelése kivárásra ösztönözhet a programokra jogosultak körében.
Tovább mérséklődött a lakáspiaci kereslet 2023 harmadik negyedévében. Az ingatlan.com hirdetési portál adatai szerint 2023 harmadik negyedévében az előző év azonos időszaki – már eleve rendkívül alacsony – szintektől Budapesten 9 százalékkal, vidéken 15 százalékkal maradt el az eladó lakóingatlanok iránti kereslet.
Eladó lakások és házak iránti kereslet az ingatlan.com portálon
A lakáspiaci érdeklődések számában negyedéves alapon sem látni élénkülést. A kereslet nyomott szintjéhez a háztartások csökkenő reáljövedelme, az ebből fakadó bizonytalan gazdasági kilátások, valamint a befektetési céllal vásárlók számának csökkenése is hozzájárulhatott.
Ez az elégtelen kereslet fogja vissza leginkább az építőipari vállalatok teljesítményét. Az elmúlt hónapokban az építőipari vállalatok legnagyobb arányban, mintegy 40–50 százalékban a visszaeső privát és állami beruházások miatt elégtelen keresletet nevezték meg az építőipari termelés legfőbb akadályaként, ami egyre inkább növekvő problémát jelent A munkaerőhiány az építőipari vállalatok 25–35 százalékánál jelentett nehézséget, míg pénzügyi korlátokkal 15–25 százalékuk szembesült. Az elmúlt években az ellátási láncokban tapasztalt súrlódások oldódásával az alapanyag- és felszereléshiány egyre kisebb problémát jelent.
Az építőipari termelést gátló tényezők
Forrás: Európai Bizottság
Jelenleg a foglalkoztatottak száma magas, a munkanélküliségi ráta pedig nemzetközi összevetésben is alacsonynak mondható. Ugyanakkor az ESI foglalkoztatási kilátásokat monitorozó októberi felmérése alapján az építőiparban többségben vannak azok a vállalatok, amelyek létszámuk csökkenésére számítanak a következő három hónapban, míg a feldolgozóiparban októberben kerültek egyensúlyba az alkalmazottaik létszámának csökkenésére és növekedésére számító vállalatok.
A 2008/2009-es válságot követően az építőiparban foglalkoztatottak száma jelentősen visszaesett, és az építőipari dolgozók jelentős hányada külföldön vállalt munkát. Ezt követően csak lassan tudott ismételten felépülni az építőipari foglalkoztatottság hazánkban.
A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) őszi ülésén a tagok kiemelték, hogy rendkívül fontos a szektor számára megőrizni az elmúlt évek alatt felépült építőipari kapacitásokat, elkerülve a 2008-as válságot követő években kialakult jelenségeket. Egyes szereplők ugyanakkor úgy látják, hogy az építőipari szakemberek jellemzően már nem külföldre mennek dolgozni, hanem egyre többen szakmát váltanak, ami későbbi visszatérésüket is ellehetetleníti.
A lakásépítési költségek növekedési üteme mérséklődött a második negyedévben, azonban EU-s összehasonlításban továbbra is magasnak számít a dinamika. Hazánkban az első negyedévi 20,8 százalék után 16,0 százalékra lassult a lakásépítési költségek éves növekedési üteme a második negyedévben. Ezen belül az anyagköltség 16,2 százalékkal, míg az építőipari munkaerőköltség 17,4 százalékkal emelkedett a második negyedévben az előző év azonos időszakához képest.
A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves változása
Forrás: KSH
Előretekintve az építőipar lassulásával az építőipari költségek növekedési ütemének további lassulása várható hazánkban összhangban a LITT szakemberek véleményével, miszerint a szűkülő építőipari megrendelések hatására egyre nagyobb tér nyílik az alkura mind az árakban, mind a kivitelezési határidőkben.
A fővárosban éves összevetésben közel harmadával, vidéken hatodával csökkent az átadott lakások száma 2023 első három negyedévében és valamennyi településtípuson érdemben csökkent a kiadott építési engedélyek száma. A lakásépítési engedélyezési adatok egyértelműen a lakásépítési aktivitás csökkenését jelzik, amihez a lakáspiaci bizonytalanság, a megemelkedett lakáshitel kamatok, a csökkenő reálbérek, és a családtámogatási rendszer átalakítása is hozzájárulnak.
Enyhén bővült a fejlesztés alatt álló lakások száma Budapesten, de sok projekt esetében még nem indult el az építkezés. 2023 harmadik negyedévében összesen 44,7 ezer lakást kitevő társasházi projekt volt fejlesztés alatt (legalább az építési engedélyezési eljárást megkezdve) Budapesten, ami 14 százalékos növekedést mutat az előző év azonos időszakához képest, és enyhe emelkedést a második negyedévi szinthez viszonyítva is. A fejlesztés alatt álló lakások 49 százaléka még tervezési fázisban van, 44 százalékuk pedig már építés alatt áll Továbbra is magas azon állomány, ahol már megszerezték az építési engedélyeket, azonban a kivitelezés még nem kezdődött meg. Ez a fejlesztés alatt álló lakások 38 százalékát érinti. A fejlesztők a jelenlegi bizonytalan gazdasági környezetben még kivárnak a projektek elindításával, azonban a megszerzett építési engedélyek révén a jövőben a kereslet fellendülésére az újlakás-kínálat képes lesz gyorsabban reagálni.
A negyedév során megvalósult újlakás-tranzakciók jelentős keresletcsökkenésről tanúskodnak. A Budapesten eladott új lakások száma továbbra is alacsony, 2023 harmadik negyedévében mindössze 665 új társasházi lakás kelt el (elő- és végszerződések együtt), ami az előző év azonos negyedévi eladásoktól 41 százalékkal, az előző negyedévitől pedig 17 százalékkal elmaradt. Ennél alacsonyabb újlakás-tranzakció csak a Covid megjelenésének negyedévében volt megfigyelhető.
2023 harmadik negyedévében a vidéki újlakás-projektekben meghirdetett lakások fajlagos ára Veszprém vármegyében (a Balaton északi partján) volt a legmagasabb, ahol az átlagos négyzetméterár 1,63 millió forint volt. Ez az árszint 4 éves időtávon 96 százalékos emelkedésnek felel meg.
Az új lakások átlagos négyzetméterárának alakulása 2023 III. negyedévében
Forrás: ELTINGA – Budapesti Lakáspiaci Riport, Vidéki Lakáspiaci Riport.
Valamivel alacsonyabb árszintek figyelhetőek meg a többnyire Balaton környéki projekteket magába foglaló Somogy vármegyében, ahol egy négyzetméterért átlagosan 1,52 millió forintot kértek a hirdetők. A fővárosi 1,46 millió forintos fajlagos árak mellett még a Zala vármegyében épülő újlakás-projektek esetében figyelhető meg egymillió forint feletti négyzetméterár.
2020 harmadik negyedéve óta valamennyi vármegyében kétszámjegyű áremelkedés ment végbe az újlakások piacán, a legnagyobb, 98 százalékos drágulás Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében, míg a legalacsonyabb, 22 százalékos áremelkedés Békés vármegyében következett be.
A Jelentés az alábbi linken érhető el: http://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes
