A kutatásban a 2022-es forgalmi adatok alapján vizsgáljuk meg, hogy egy év alatt különböző területi vetületekben, illetve jogállásonként és ingatlantípusonként hogyan változtak az árak és a forgalom, illetve melyek az aktuálisan kialakult árszintek.
Ebből kiolvasható, hogy 2022-ben országosan nagyjából 10%-os forgalomcsökkenés mellett 18,5%-os árnövekedést mértünk a lakóingatlanok piacán. Az év második felében már – a reál árat tekintve nyolc év után először – csökkenésbe váltottak az árindexek. Idén még nem számíthatunk kilábalásra, az árszínvonal legfeljebb stagnálhat. Az egyelőre megjósolhatatlan hosszúságú és mélységű visszarendeződés ugyanakkor jó lehetőséget ad a zöld szemlélet minél szélesebb körű elterjedésére a lakáspiacon.
2022-ben, egy év alatt, az országos elméleti, tiszta lakóingatlan árszínvonal nominál értéken hozzávetőleg 18,5%-kal nőtt. Bár a statisztika 2022-re még nem adatteljes, igen valószínű, hogy a tavalyi évben az elmúlt húsz év legnagyobb ütemű drágulását láthattuk. A nominális árszint így országosan már közel 2,8-szeresen (Budapesten bő háromszorosan) meghaladja a 2008-as korábbi csúcsévét, ill. nagyjából 3,4-szeresen (a fővárosban több mint 3,7-szeresen) az ármélypontot jelentő 2013-as évét. Éven belül vizsgálva ugyanakkor 2022 fordulópontnak tekinthető, hiszen az MNB előzetes negyedéves országos adatai alapján azt látjuk, hogy a harmadik és negyedik negyedévben, a megelőző három hónaphoz képest csökkenésbe váltott az ármozgás, ami – 2020 negyedik negyedévétől eltekintve, amikor a Covid okozott minimális árkorrekciót – 2013 óta nem fordult elő. A jelenlegi magas inflációs környezetben érdemes külön vizsgálni a reál árak alakulását is. Itt is a tavalyi július-szeptemberi időszaktól látjuk a negyedév/negyedév alapú árcsökkenést, ami az év utolsó három hónapjában már éves szintű visszaesést hozott, 2014 második negyedéve óta először.
A NAV-hoz beérkezett és általunk feldolgozott adásvételi adatok azt mutatják, hogy az országosan csökkenő forgalom ellenére minden jogállásban folytatódott az eladott ingatlanok árának emelkedése tavaly, noha míg a községekben és a kisebb városokban a megelőző évihez képest mérséklődött a drágulás üteme, Budapesten és a megyei jogú városokban gyorsult az áremelkedés. 2022-ben a községek összesített értéknövekedése 10%-os, a kisebb városoké 14%-os volt, míg a megyei jogú városokban 23%-kal, Budapesten pedig 19%-kal emelkedett az átlagár. A tavalyi inflációval is kalkulálva tehát reálértéken a községek árszínvonala csökkent, a kisebb városoké nagyjából stagnált, míg a nagyvárosokban és Budapesten még növekedést láthattunk.
Tavaly a lakótelepi és egyéb – jellemzően tégla – lakások nagyjából azonos mértékű, 21-24% közötti drágulást produkáltak, míg az önálló házak esetében csupán 4%-os áremelkedést mértünk. Az országos lakótelepi átlagár 2022-ben 506 ezer Ft/m2 (Budapestre szűkítve 714 ezer Ft/m2), az egyéb lakásoké 717 ezer Ft/m2 (a fővárosban 899 ezer Ft/m2) volt.
Az OTP Jelzálogbank rendelkezésére álló, jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt, így nem teljes körű adatbázisból, a 2021-es hasonló feldolgozottsági szinttel összevetve nagyjából 10%-os forgalomcsökkenés olvasható ki országosan. A majd a végleges számokban megmutatkozó valós visszaesés mértéke ettől eltérhet, mindenesetre ez alapján a teljes tavalyi tranzakciószámot 140–145 ezer közé becsüljük. Az adásvételek számának csökkenése az év egészére jellemző volt, de a második felében gyorsult fel látványosan, köszönhetően a folyamatosan romló gazdasági kilátásoknak, a gyorsan növekvő inflációnak, a főleg ennek hatására elszálló hitelkamatoknak, illetve a megugró rezsidíjaknak.
A NAV adataiból kiolvasható, hogy tavaly igen eltérő mértékben változott a forgalom a különböző jogállásokat vizsgálva: míg Budapesten 4%-os növekedést látunk, a községekben 6%-kal, a kisebb és nagyobb városokban pedig egyaránt 19–19%-kal csökkent a tranzakciószám. Bár a teljes éves adatokban végül ettől eltérő arányszámokat láthatunk majd, nagy átrendeződés nem valószínűsíthető.
Tavaly a vasi és nógrádi minimális gyarapodáson kívül minden vármegyében csökkent az adásvételek száma.
A térképen ellentétes színekkel jelölt területi egységeken is jól látható, hogy a járások többségében, 71%-ában csökkent a forgalom 2021-hez képest. A 197 járásból 139-ben volt mérhető visszaesés (ld. piros szín). Mivel ezek közül 14 Pest vármegyében található – ráadásul 8 a legsötétebb színezéssel jelölt, 40%-ot meghaladó tranzakciószámvisszaesést elkönyvelő csoportban –, minden bizonnyal a korábban már említett technikai ok, konkrétan az adásvételi tranzakciók lassabb feldolgozása áll ennek is a hátterében.
Erre számíthatunk
Előre tekintve, az OTP várakozása szerint 2024-2025-ig tartó lakáspiaci recesszióval számolhatunk. A magas inflációs környezetben a háztartások reáljövedelmének mérséklődése várható, ami továbbra is alacsony szinten tartja a keresletet, így a lakásárak 2024-ig alapvetően stagnálhatnak. Bár nem zárható ki teljesen az érdemi áresés sem, az nem jellemző magas inflációs környezetben, ráadásul a recesszió vélhetően nem lesz sem mély, sem tartós. A lakáspiac túlértékeltségét a gyors bérinfláció stagnáló lakásárak esetén is gyorsan megszüntetheti – ez a folyamat már tavaly év végén el is indult –, így a kereslet 2024-2025 fordulóján már újra erősödhet. Korai még megbecsülni, hogy összességében milyen mélységű és időtávú lesz az új ciklus, ráadásul hazánkban hagyományosan nehézzé teszi az előre tekintést az igen összetett és gyakran változó állami támogatási rendszer.
Az ugyanakkor evidenciának tekinthető, hogy területileg a korábbinál szegmentáltabb piacműködés várható, azaz az átlaghoz képest jobban visszaeshet a nagy alapterületű, korszerűtlen fűtésrendszerű, így nem energiatakarékos ingatlanok forgalma, míg az energiahatékony otthonok kisebb forgalmi és áreséssel vészelhetik át a következő éveket - írják az elemzők.
Azt, hogy a keresletre már most hatással van a zöld szemlélet mutatja, hogy a tavalyi év utolsó harmadában jelentősen megváltozott az energetikai tanúsítványok és ezzel együtt az értékesített lakások körének összetétele. Míg 2022 első kilenc hónapjában 10,8% volt a legalább BB minősítésű kiadott tanúsítványok aránya, az utolsó negyedévben – amikor már velünk volt a rezsiköltségek emelkedése – ez 18,8%-ra ment
fel. Az, hogy idén április 14.-ig bezárólag is 17%-ot ért el ez a kategória mutatja, hogy nem csupán az új lakások időben koncentrált eladása torzítja a folyamatot. Emellett az energetikai skála másik felén is látszik a változás, mivel kisebb arányban kerültek értékesítésre – a jelenlegi helyzetben kevésbé vonzó – drágábban fűthetőhűthető otthonok.
Kezd tehát a vágyon túl piaci kényszerként is megjelenni a lakások energetikai korszerűsítése. Feltehető, hogy az ilyen, illetve egyéb értékteremtő felújításoknak akkor is nagyobb lesz a szerepük a hazai lakáspiacon, ha a múlt nyáron, az emelkedő rezsiköltségek kapcsán kialakult aggodalom esetleg jócskán enyhülni fog. Ennek az új követelménynek azonban nem lesz könnyű megfelelni a hazai energiafogyasztási szerkezettel és lakásállományi minőséggel,
Teljes elemzés: OTP Lakóingatlan Értéktérkép 2023/1